Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9380071 \ CV EXPL 21-26535
uitspraak: 4 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiseres,
gemachtigde: mr. drs. H.L. Groenenboom te Ridderkerk,
tegen
de stichting
Stichting Wooncompas,
gevestigd te Ridderkerk,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eiser]” en “Wooncompas”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 26 juli 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 25 oktober 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte houdende wijziging van eis van [eiser] van 1 januari 2022, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 januari 2022 via een digitale beeld- en geluidverbinding (MS Teams). [eiser] is daarbij in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. H.L. Groenenboom. Namens Wooncompas is verschenen [naam 1] (sociaal projectleider) en [naam 2] namens [naam bedrijf], bijgestaan door de gemachtigde mr. P.J. Remmelts. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
Tussen Wooncompas als verhuurder en [eiser] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Wooncompas heeft aan de huurders van de woningen aan de [straatnaam 1] en [straatnaam 2] te [plaatsnaam] een renovatievoorstel gedaan met als doel een woningverbetering te realiseren in de vorm van het energieneutraal maken van de woningen. In het renovatievoorstel is - voor zover thans van belang - het volgende opgenomen:
“(…)Renovatie in bewoonde staat brengt overlast en ongemak met zich mee
De werkzaamheden brengen gedurende enkele dagen tot weken overlast en ongemak met zich mee. Gelukkig is dit tijdelijk. Welke overlast en ongemak kunt u onder andere verwachten? We zetten het hieronder op een rij:
• Werknemers in uw woning; circa 10 in de woning;
• Steigers rondom het gehele blok van de woningen;
• Stof in uw woning;
• Lawaai door werkzaamheden (in en om uw woning);
• Door u verplaatsen van (een deel van) uw meubels en spullen in de woning en in de tuin;
• Door u afdekken van deze meubels en spullen met plasticfolie;
• Korte tijd geen verwarming; maximaal een aantal uur
• Korte tijd geen elektriciteit; maximaal een aantal uur
• Overlast voor uw kinderen;
• Overlast voor uw huisdieren;
• Verwijderen zelf aangebrachte voorzieningen;
(…)
Hoe lang duren de werkzaamheden?
De voorbereidende werkzaamheden, van met name de installaties en leidingen, in de woning duren ongeveer 10 werkdagen. Waarna in één dag de nieuwe gevels en het dak worden geplaatst. In de dagen opvolgend worden de afwerkingen als vensterbanken en dergelijke gemaakt. Ook worden dan de installaties ingeregeld. (…)”
2.3.
Op 29 juni 2020 heeft uitvoerder [naam bedrijf] (hierna: ‘[naam bedrijf]’), mede namens Wooncompas, een brief aan [eiser] gezonden, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:
“(…) Het is bijna zover! Uw woning wordt binnenkort Nul-op-de-Meter gerenoveerd. In deze brief informeren wij u graag over enkele belangrijke zaken.
Start en bouwplaats
De voorbereidende werkzaamheden zijn in afrondende fase en volgens planning starten wij vanaf maandag 24 augustus (week 34) met het inrichten van de bouwplaats. De eerste voorbereidende werkzaamheden aan uw woning starten kort daarna. (…)”
2.4.
[eiser] heeft in de periode van 28 september 2020 tot 5 oktober 2020 verbleven in het [naam hotel 1]. Vervolgens heeft [eiser] in de periode van
5 oktober 2020 tot 17 oktober 2020 verbleven in het [naam hotel 2].
2.5.
[eiser] heeft op 16 oktober 2020 een brief aan Wooncompas gezonden, waarvan de inhoud - voor zover thans relevant - als volgt luidt:
“(…) Sinds 04-02-2016 heb ik een woning van u gehuurd aan de [adres]
.
Op 28-09-2020 moest ik verhuizen door een renovatie.
Volgens artikel 7:220 van Pro het burgerlijk wetboek bent u verplicht om bij te dragen
In de kosten die de verhuizing voor mij mee brengt.
Voor zelfstandige woonruimten geldt vanaf 29 februari 2020 een minimumbijdrage
van 6253 euro.
Tot nu toe heb ik nog niets van u ontvangen.
Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u binnen 14 dagen na datum van deze brief
het genoemde bedrag over te maken op
Rekeningnummer. [bankrekeningnummer] ten name van [eiser] [woonplaats eiser]
Bovendien maak ik aanspraak op de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 30-10-2020
tot u betaald hebt. (…)”
2.6.
Wooncompas heeft per brief van 12 november 2020 op de brief van [eiser] gereageerd. In deze brief is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…)U heeft geen recht op verhuiskostenvergoeding
U heeft pas recht op een verhuiskostenvergoeding als de werkzaamheden een verhuizing
noodzakelijk maken. Daarvan is in uw geval geen sprake, onder meer vanwege het volgende:
-de werkzaamheden in uw woning duren slechts enkele dagen;
-de werkzaamheden in uw woning vinden niet door de gehele woning plaats, maar steeds op
verschillende plekken;
-de belangrijkste voorzieningen in uw woning (sanitair en keuken) kunt u steeds blijven
gebruiken;
- uw woning wordt na elke dag dat er gewerkt is schoongemaakt door onze aannemer,
- u krijgt van ons afdekfolie en verhuisdozen om daar waar nodig spullen op te bergen of af te dekken.
Wij hielpen u door u drie weken onder te brengen in een hotel
Daar waren wij niet toe verplicht. Want zelfs áls een verhuizing noodzakelijk was door de
renovatiewerkzaamheden in uw woning, hadden wij geen vervangende woonruimte voor u
hoeven te regelen. Dat wij u desondanks in een hotel hebben ondergebracht betekent niet dat
een verhuizing door de werkzaamheden noodzakelijk was. Wij betalen u dus niet ook nog een verhuiskostenvergoeding. (…)”
2.7.
Bij brief van 1 juli 2021 heeft Wooncompas - voor zover thans van belang - het volgende aan [eiser] medegedeeld:
“(…)In de komende weken kunt u nog het volgende verwachten
•Week 27 en 28: plaatsen we de kooktoestellen in de [straatnaam 1];
•Week 27: sluiten we de zonnepanelen aan bij blok 10 en ronden we straatwerk af;
•Week 28: ronden we de openstaande punten af zoals buitenlampen, aansluiten en
monitoring van de zonnepanelen, het inregelen van de ventilatie, buitenkranen etc.,
alsook de timmerwerkzaamheden;
•Week 29: plaatsen en ombouwen we de afzuigkappen waar nodig;
•Maandag 12 juli: verhelpen we de storingen aan de screens.
Een aantal werkzaamheden vertragen door een langere levertijd
• Het beplakken van modules vertraagt met 9 weken door een langere levertijd van de
steenstrips;
• De herstelwerkzaamheden van het hang- en sluitwerk en de ramen en panelen;
• De herstelwerkzaamheden aan een verzakte dakgoot.
[naam bedrijf] heeft vakantie van 2 augustus tot 23 augustus
De planning is nu dat het moet het lukken om voor de vakantie klaar te zijn. Dit is met
uitzondering van de drie bovenstaande punten. (…)”
2.8.
Op 7 oktober 2021 heeft [naam bedrijf] een e-mail aan Wooncompas gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…) Werkzaamheden die nog moesten gebeuren na 17 oktober (zie ook kopie email in de bijlage):
Doorgang keuken buitenzijde
Deurbel monteren
Kitrandje koof kleine slaapkamer (vloer)
Buitenlamp achterzijde repareren
Haar eigen stopcontact 1e verdieping vonkt
De schade aan de wasmachine die gemeld is, zijn naar mijn mening gewoon kleine krasjes die door het gebruik zijn ontstaan.
Ventiel in de douche aansmeren
Plaatje toilet vervangen (…)”
2.9.
Op 27 oktober 2021 heeft [naam bedrijf] een e-mail aan [eiser] gezonden, waarbij zij in de onderwerpregel heeft vermeld ‘[adres] Restpunten timmer- en kitwerken’ en waarin zij - voor zover van belang - het volgende heeft opgenomen:
“(…) Het betreft de onderstaande punten zoals ook wij dat besproken hebben (de [nummer] in het onderwerp duidt op uw adres, niet op het aantal punten).
[adres] 1e verdieping aftimmeringen nazien; slaapkamer dwarse plint laat los [naam bedrijf]
[adres] 1e verdieping kitnaden nazien [naam bedrijf]
[adres] begane grond kitnaden nazien [naam bedrijf]
[adres] begane grond aftimmering nazien [naam bedrijf]
[adres] voor- en achtertuin aansluiting serre-gevel waterdicht maken [naam bedrijf]
[adres] binnen in woning plaatsen rookmelders [naam bedrijf]
[adres] keuken ongelijke dorpel bij achterdeur [naam bedrijf]
[adres] hal deurmat nieuwe halen en insnijden [naam bedrijf]
Kunnen zij bovenstaande zaken morgen uitvoeren?
Blijft nog over de installateur die de ventilatie moet nakijken, het vervangen van de deurbel en het aanhelen van het straatwerk. Hiervoor wordt ook een afspraak gemaakt. (…)”
3..De vordering
3.1.
[eiser] heeft, na eisvermeerdering, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Wooncompas te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 6.253,00, uit te betalen aan [eiser] binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 oktober 2020, dan wel vanaf het tijdstip dat de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, tot de dag dat het volledige bedrag plus rente is voldaan;
II. Wooncompas te veroordelen tot uitbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 500,00 aan vergoeding van de schade aan de wasmachine en vloer, of zoveel als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
III. Wooncompas te veroordelen tot betaling van schadevergoeding over de periode die aanvangt op 17 oktober 2020 en doorloopt tot op heden, of over een zodanige periode als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, ten bedrage van € 6.000,00, of zoveel meer of minder als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
IV. Wooncompas te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder
begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling vanaf 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening.
3.2.
Aan haar vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. De in de woning van [eiser] uitgevoerde renovatiewerkzaamheden waren zeer ingrijpend en tastten de leefbaarheid van de woning ernstig aan. De renovatiewerkzaamheden maakten het [eiser] onmogelijk om zich goed met een rolstoel door de woning bewegen. [eiser] is in het verleden slachtoffer geworden van huiselijk geweld, waardoor zij nog immer psychische klachten heeft. Door de gezondheidstoestand van [eiser] is er sprake van bijzondere omstandigheden, die maken dat zij in verband met de renovatiewerkzaamheden tijdelijk moest verhuizen en daarom recht heeft op een verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW Pro ter hoogte van € 6.253,00.
3.3.
Daarnaast vordert [eiser] een schadevergoeding ten bedrage van € 500,00 in verband met schade aan haar wasmachine en vloer. De vloer in de keuken is op
14 december 2021 hersteld, de vloer in de hal daarentegen is nog altijd niet hersteld.
3.4.
Ten slotte vordert [eiser] Wooncompas te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding over de periode, die aanvangt op 17 oktober 2020 en doorloopt tot op heden, ten bedrage van € 6.000,00. Zij heeft hieraan artikel 7:208 BW Pro ten grondslag gelegd en gesteld dat er sprake is van schade ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, nu - in weerwil van toezeggingen van Wooncompas - de renovatiewerkzaamheden aan de woning van [eiser] na terugkomst op 17 oktober 2020 nog niet beëindigd waren, waardoor aan haar niet het woongenot is verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
4..Het verweer
4.1.
Wooncompas heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. In de woning van [eiser] zijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd:
- Het plaatsen van een energiemodule van 70 x 143 cm naast de voordeur;
- Het vervangen van de CV-ketel voor een warmtepomp;
- Het aanbrengen van een ventilatiesysteem met warmte terug-win-unit en het plaatsen van
ventilatieventielen op verschillende plekken in de woning;
- Het uitbreiden van de groepenkast;
- Het verwijderen van de gasaansluiting;
- Het verzwaren van de elektra-aansluiting en het plaatsen van een slimme meter;
- Het plaatsen van een rookmelder;
- Het plaatsen van een inductiekookplaat;
- Het verwijderen van de afzuigkap (indien aanwezig);
- Het verwijderen van asbest (indien aanwezig).
Deze werkzaamheden zijn niet van zodanige aard geweest dat deze een verhuizing uit de woning noodzakelijk maakten. De werkzaamheden in de woning hebben slechts
enkele dagen hebben geduurd en hebben niet door de gehele woning plaatsgevonden. De voor het bewonen van de woning belangrijke voorzieningen, zoals het sanitair en de keuken, zijn steeds bruikbaar geweest en de woning is na elke werkdag schoongemaakt door de aannemer. Wooncompas betwist de stelling van [eiser] dat het voor haar onmogelijk was zich met een rolstoel goed door de woning te bewegen. Volgens [naam bedrijf] bestond er tussen de achterdeur en voordeur 'enig hoogteverschil', maar niet zodanig dat het onmogelijk was om door de woning te bewegen.
4.2.
Wooncompas heeft [eiser] enkel in de twee hotels ondergebracht om haar tegemoet te komen. Uit het feit dat [eiser] door Wooncompas uit coulance tijdelijk in hotels is ondergebracht, kan dan ook niet de conclusie getrokken worden dat een verhuizing uit de woning noodzakelijk was. Uit de wetsgeschiedenis volgt bovendien dat indien de renovatiewerkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van een aanbod om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, de verhuiskostenregeling niet van toepassing is. [eiser] heeft bovendien geen verhuiskosten hoeven maken voor haar verblijf in de hotels. Daarnaast betwist Wooncompas dat de psychische problemen van [eiser] van dien aard zijn dat deze een verhuizing noodzakelijk maakten.
4.3.
Wooncompas betwist dat de wasmachine en vloer van [eiser] beschadigd zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden. [eiser] heeft de gestelde schade niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Voor de gevorderde schadevergoeding van € 6.000,00 op grond van artikel 7:208 BW Pro is vereist dat er sprake is van schade ten gevolge van een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek. Daar is geen sprake van. Daarnaast heeft [eiser] de gestelde schade niet onderbouwd.
5..De beoordeling
5.1.
[eiser] heeft een drietal vorderingen jegens Wooncompas ingesteld. Deze vorderingen zullen hieronder afzonderlijk worden behandeld.
Verhuiskostenvergoeding
5.2.
[eiser] stelt aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding ter hoogte van € 6.253,00, nu zij door de renovatiewerkzaamheden genoodzaakt was te verhuizen. Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van een renovatie van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro.
5.3.
Artikel 7:220 lid 5 BW Pro bepaalt dat, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie van een woonruimte, de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dat betekent dat een verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is indien sprake is van een renovatie en de werkzaamheden die nodig zijn voor die renovatie, een verhuizing noodzakelijk maken (vgl. Hoge Raad 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, NJ 2016/449 (Loth c.s./Stichting Portaal). Ook een tijdelijke verhuizing wordt door dit artikel bestreken (MvT, Kamerstukken II, 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4.). In de memorie van toelichting staat vermeld:
“Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.”
Partijen worden verdeeld gehouden door de vraag of van een dergelijke noodzakelijkheid sprake was.
5.4.
Uit de parlementaire toelichting op voornoemd artikel kan worden afgeleid dat niet snel sprake is van een noodzaak tot verhuizing. Vereist is dat de werkzaamheden daadwerkelijk niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de woning bewoond blijft. Dat betekent dat niet elke vorm van overlast door de uitgevoerde renovatie zal leiden tot de conclusie dat een verhuizing noodzakelijk is, ook niet wanneer die overlast meebrengt dat een verhuizing voor een huurder zou zijn te prefereren. Het ligt tot slot op de weg van de huurder om te stellen en, bij betwisting, te bewijzen dat een verhuizing noodzakelijk is.
5.5.
Wooncompas heeft gesteld dat de in de woning van [eiser] uit te voeren renovatiewerkzaamheden als zodanig een verhuizing uit het gehuurde niet noodzakelijk maakten. [eiser] heeft dit niet betwist, zodat de kantonrechter van de juistheid van deze stelling zal uitgaan.
5.6.
[eiser] heeft gesteld dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, waardoor de renovatiewerkzaamheden in voor haar wel degelijk een noodzaak tot verhuizing opleverden. Deze bijzondere bijkomende omstandigheden bestaan er uit dat [eiser] in 2013 slachtoffer is geworden van huiselijk geweld, hetgeen in psychisch opzicht sporen heeft nagelaten in de vorm van angst- en stemmingsklachten alsmede lichamelijke klachten.
5.7.
De stelling van [eiser] dat zij zich gedurende de uitgevoerde werkzaamheden niet meer goed met een rolstoel door de woning kon bewegen, is door Wooncompas betwist. [eiser] heeft haar stellingen op dat punt, ook ter mondelinge behandeling, niet meer van een onderbouwing of nadere toelichting voorzien, - hetgeen wel op haar weg had gelegen -, zodat deze als onvoldoende onderbouwd zullen worden verworpen.
5.8.
Nu Wooncompas heeft betwist dat de gestelde psychische klachten een verhuizing uit de woning noodzakelijk maakten, lag het op de weg van [eiser] om aan te tonen dat haar gezondheidstoestand dit wel noodzakelijk maakte, bijvoorbeeld door het overleggen van een daarop gerichte verklaring van haar (huis-)arts. Dat heeft zij echter nagelaten terwijl dit ook niet uit de - wel door haar overgelegde - (verwijs-)brieven van haar huisarts en neuroloog, een overzicht van ziekenhuisafspraken en een medicatielijst valt af te leiden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee onvoldoende onderbouwd dat de renovatiewerkzaamheden het voor haar - gelet op haar gezondheidssituatie - noodzakelijk maakten om te verhuizen.
5.9.
Het bovenstaande betekent dat [eiser] geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro, zodat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. Nu de vordering reeds op de hiervoor genoemde grond zal worden afgewezen, kan in het midden blijven of het (door Wooncompas betaalde) verblijf van [eiser] in de twee hotels kan worden aangemerkt als een verhuizing die recht geeft op een verhuiskostenvergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro.
Schade aan wasmachine en vloer
5.10.
[eiser] heeft gesteld dat er tijdens haar afwezigheid in de periode van
29 september 2020 tot en met 16 oktober 2020 schade is ontstaan aan haar wasmachine en haar vloer en vordert in dat verband een schadevergoeding van € 500,00. Gelet op de betwisting door Wooncompas, lag het op de weg van [eiser] de door haar gestelde schade nader te onderbouwen en aan te tonen dat deze schade het gevolg is van de namens Wooncompas uitgevoerde renovatiewerkzaamheden.
5.11.
Ter onderbouwing van de schade heeft [eiser] slechts enkele foto’s van de wasmachine en de vloer overgelegd. Ten aanzien van de wasmachine heeft te gelden dat uit de in het geding gebrachte foto niet kan worden afgeleid dat er sprake is van schade aan de wasmachine. [eiser] heeft ook niet nader toegelicht waaruit de schade exact zou bestaan en heeft bovendien in het geheel niet onderbouwd dat - voor zover er al sprake is van enige schade aan de wasmachine - deze veroorzaakt is bij de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden.
5.12.
Ten aanzien van de schade aan de vloer heeft [eiser] in haar akte nader uiteengezet dat er enkele brede randen aan de vloer ontbreken. Uit niets blijkt echter dat het ontbreken van de brede randen/plinten het gevolg is van de namens Wooncompas uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Voor zover er al sprake is van enige schade aan de vloer is van toerekenbaarheid van die schade aan Wooncompas dan ook onvoldoende gebleken. Daarbij komt nog dat [eiser] ook de hoogte van de door haar gestelde schade - zowel ten aanzien van de wasmachine als de vloer - niet nader gespecificeerd heeft.
5.13.
Een en ander leidt tot het oordeel dat [eiser] de door haar gestelde schade alsmede het causale verband tussen de gestelde schade en de renovatiewerkzaamheden van Wooncompas onvoldoende onderbouwd heeft. De gevorderde schadevergoeding van
€ 500,00 zal om die reden worden afgewezen.
Schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro
5.14.
[eiser] vordert een schadevergoeding van € 6.000,00. Zij vordert deze schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro en heeft in dat verband gesteld dat er sprake is van schade ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde, nu - in weerwil van toezeggingen van Wooncompas - de renovatiewerkzaamheden aan de woning van [eiser] na terugkomst op 17 oktober 2020 nog niet beëindigd waren, waardoor aan haar niet het woongenot is verschaft dat zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten.
5.15.
In artikel 7:208 BW Pro is bepaald dat de verhuurder verplicht is de schade te vergoeden die is veroorzaakt door een gebrek, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Dit betekent dat in elk geval vast zal moeten komen te staan dat [eiser] schade heeft geleden ten gevolge van een gebrek en dat deze schade een bedrag beloopt van € 6.000,00. De bewijslast daarvan rust op [eiser].
5.16.
Niet ter discussie staat dat er nog enkele werkzaamheden in het gehuurde dienden te worden uitgevoerd na 17 oktober 2020. Wooncompas heeft in dat verband een e-mail van [naam bedrijf] aan Wooncompas van 7 oktober 2021 (zie 2.8) overgelegd, waarin een aantal werkzaamheden zijn genoemd, die nog na 17 oktober 2020 in de woning dienden te worden verricht. Daarnaast heeft [eiser] nog een e-mail van [naam bedrijf] aan haar van
27 oktober 2021 (zie 2.9) overgelegd, waaruit enkele nog uit te voeren werkzaamheden (door [naam bedrijf] ‘restpunten timmer- en kitwerken’ genoemd) blijken. Ter mondelinge behandeling heeft [eiser] erkend dat dat dit de werkzaamheden zijn, die nog na haar terugkeer in de woning dienden te worden uitgevoerd.
5.17.
Dat de in de e-mails genoemde werkzaamheden nog dienden te worden uitgevoerd na terugkeer van [eiser] in het gehuurde kwalificeert naar het oordeel van de kantonrechter niet als gebrek. Daarbij is in overweging genomen dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd in het kader van de renovatie, ten aanzien waarvan op artikel 7:220 BW Pro een gedoogplicht van de huurder rust. [eiser] heeft als huurder de noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden te dulden. Het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden kan immers onmogelijk zonder enig ongemak voor de bewoners plaatsvinden. Wooncompas dient er als verhuurder er anderzijds voor te zorgen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven. Uit de e-mail van [naam bedrijf] van 7 oktober 2021 volgt dat er na 17 oktober 2020 nog een paar werkzaamheden uitgevoerd dienden te worden in de slaapkamer, op de eerste verdieping, in de badkamer en in het toilet. Met haar e-mail aan [eiser] van 27 oktober 2021 stelt [naam bedrijf] voor de op dat moment nog bestaande afwerkpunten de volgende dag uit te voeren. Het is inherent aan die werkzaamheden dat (verschillende) werklieden zich daarvoor op diverse momenten in de woning van [eiser] dienden te begeven. Dat [eiser], vanwege haar problematische verleden, hier meer moeite mee heeft dan andere bewoners brengt echter nog niet zonder meer met zich dat er sprake is van een aanzienlijke aantasting van het woongenot van [eiser] en/of een schending van haar privacy. [eiser] heeft in dit kader onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat Wooncompas er niet voldoende voor heeft zorggedragen dat de nadelige gevolgen van de na 17 oktober 2020 te verrichten werkzaamheden binnen redelijke grenzen zijn gebleven dan wel dat de werkzaamheden tot een overschrijding van die redelijke grenzen hebben geleid.
5.18.
Hoewel voorstelbaar is dat [eiser] in de betreffende periode enig ongemak heeft ervaren als gevolg van de werkzaamheden, is onvoldoende gebleken dat de na 17 oktober 2020 uitgevoerde werkzaamheden tot substantieel verminderd huurgenot hebben geleid. De door Wooncompas na 17 oktober 2020 uitgevoerde werkzaamheden kunnen dan ook niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro worden aangemerkt.
5.19.
Nu er van een gebrek geen sprake is, leidt dit tot de conclusie dat van toekenning van een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro geen sprake kan zijn. Daarbij heeft bovendien te gelden dat [eiser] het gevorderde bedrag van € 6.000,00 op geen enkele wijze heeft gespecificeerd.
5.20.
[eiser] heeft voorts gesteld dat de woning in oktober 2021 niet behoorlijk verwarmd kon worden. Hoewel dit in beginsel tot een vermindering van huurgenot kan leiden en om die reden een gebrek aan het gehuurde kan opleveren, staat tussen partijen niet ter discussie dat de problemen met de verwarming en de thermostaat binnen een alleszins redelijke termijn (vijf dagen) door Wooncompas zijn opgelost. [eiser] heeft bovendien niet onderbouwd op wat voor wijze dit tot op grond van artikel 7:208 BW Pro voor vergoeding in aanmerking komende schade heeft geleid.
5.21.
Ten slotte heeft [eiser] gesteld dat het ventilatiesysteem in de woning niet meer zou werken. Wooncompas heeft gemotiveerd betwist dat het ventilatiesysteem niet werkt. Daartoe heeft zij nader uiteengezet dat er in de woning een nieuwe ‘Warmte Terug Win’-unit (WTW-unit) is geplaatst, waarbij 24 uur per dag geventileerd wordt. Wooncompas heeft onweersproken gesteld dat dit tot een veel constantere temperatuur leidt, waaraan bewoners vaak enige tijd moeten wennen. Tegenover de betwisting door Wooncompas heeft [eiser] haar stelling dat het ventilatiesysteem niet zou werken op geen enkele wijze onderbouwd. Bovendien geldt ook op dit punt dat - voor zover er al sprake zou zijn van een gebrek aan het ventilatiesysteem - [eiser] niet heeft onderbouwd op wat voor wijze dit tot enige op geld waardeerbare schade heeft geleid, die op grond van artikel 7:208 BW Pro door Wooncompas vergoed zou moeten worden.
5.22.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat Wooncompas te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro. Dat betekent dat ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
5.23.
Nu [eiser] op alle punten als de in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zal zij in de proceskosten van Wooncompas worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Wooncompas vastgesteld op € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487