Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9548065 CV EXPL 21-38211
datum uitspraak: 16 september 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.J. van de Velde,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.H. Bijvank.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 november 2021, met producties;
- het antwoord, met producties;
- het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de nadere producties van [eiseres] (9 t/m 12);
- de aanvulling van eis van [eiseres] , met producties 13 t/m 21;
- de nadere producties van [gedaagde] (10 t/m 14);
- één nadere productie van [gedaagde] (15);
- akte overlegging productie 22 van [eiseres] .
1.2.
Op 7 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Met ingang van 1 maart 2003 zijn [gedaagde] en de rechtsvoorganger van [eiseres] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan voor een woning gelegen te ( [postcode 1] ) Rotterdam aan de [adres 1] (hierna: Woning A).
2.2.
Woning A stond onder het beheer van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Pitlo Huur Beheer B.V. (hierna: Pitlo).
2.3.
[gedaagde] is failliet verklaard op 3 december 2019.
2.4.
Begin 2020 heeft noodzakelijk onderhoud in de vorm van funderingswerkzaamheden plaatsgevonden aan woning A.
2.5.
Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] in verband met de funderingswerkzaamheden in een andere woning zou verblijven. Het betreft de woning te ( [postcode 2] ) Rotterdam aan de [adres 2] (hierna: woning B). Er is een huurprijs van € 549,29 per maand afgesproken. In de huurovereenkomst met betrekking tot woning B is verder – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor maximaal 1 jaar of korter met ingang van 03-02-2020 t/m 31-01-2021.
3.2
Huurder is er uitdrukkelijk mee bekend dat het hier gaat om een tijdelijk contract in verband met de funderingswerkzaamheden bij zijn huidige woning op de [adres 1] , [postcode 1] Rotterdam welke hij thans huurt. Deze huurovereenkomst eindigt derhalve altijd uiterlijk op 3-02-2021 of zoveel eerder als de werkzaamheden op de [adres 1] gereed zijn.”
2.6.
Op 6 augustus 2021 stuurt [eiseres] een brief aan [gedaagde] . In deze brief staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
U huurt een woning op de [adres 1] te Rotterdam (hierna: "de huurwoning").
[eiseres] (hierna: “ [eiseres] ”) is de eigenaar en de verhuurder van de huurwoning. [eiseres]
heeft ons kantoor gevraagd om haar belangen in deze kwestie te behartigen.
Het is [eiseres] deze week ter ore gekomen dat u failliet bent verklaard op 3 december 2019.
Namens [eiseres] wordt daarom hierbij uw huurovereenkomst met betrekking tot de hierboven genoemde huurwoning opgezegd in verband met uw faillissement op grond van art. 39 Fw Pro. Met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, eindigt uw huurovereenkomst op 30 november 2021.
(…)”
2.7.
Op 6 oktober 2021 stuurt [eiseres] een brief aan [gedaagde] betreffende de opzegging van de huurovereenkomst van Woning B. Daarin staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
3. Per aangetekende brief van 6 augustus 2021 is namens [eiseres] uw huurovereenkomst voor de huur van de woning aan de [adres 1] te Rotterdam opgezegd op grond
van art. 39 Fw Pro. Deze huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op 30 november
2021.
4. Gelet op de samenhang tussen beide huurovereenkomsten, meent [eiseres] dat op grond
van haar brief van 6 augustus 2021 óók de tijdelijke huurovereenkomst voor uw
huurwoning aan de [adres 2] te Rotterdam van rechtswege
eindigt op 30 november 2021.
5. Indien en voor zover in rechte zou komen vast te zijn dat hiervoor een afzonderlijke
opzegging is vereist, geldt het volgende. Namens [eiseres] wordt hierbij ook uw tijdelijke
huurovereenkomst met betrekking tot uw huurwoning aan de [adres 2]
te Rotterdam opgezegd in verband met uw faillissement op
grond van art. 39 Fw Pro. Met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, eindigt
deze huurovereenkomst op 31 januari 2022.
(…)”
2.8.
Op 27 oktober 2021 stuurt de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiseres] per email – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
Client zal beide huurwoningen niet opleveren.
De tijdelijke huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 2] te Rotterdam eindigt op het moment dat de werkzaamheden aan de huurwoning op de [adres 1] te Rotterdam gereed zijn. Dit is tot op heden niet het geval. Zowel de huurwoning aan de [adres 2] te Rotterdam als de huurwoning aan de [adres 1] te Rotterdam zullen daarom niet opgeleverd worden. Zolang de werkzaamheden aan de huurwoning op de [adres 1] te Rotterdam nog niet gereed zijn, zal cliënt de beschikking hebben over de huurwoning op de [adres 2] te Rotterdam.
(…)”
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] eist – na wijziging van eis - samengevat:
primair
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten A en B op uiterlijk 30 november 2021 rechtsgeldig zijn geëindigd;
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade, omdat hij de woonruimten A en B niet uiterlijk op 30 november 2021 heeft verlaten en ontruimd, onder welke schade in ieder geval wordt verstaan de gemiste huurinkomsten ad € 1.250,- per maand, de ontruimingskosten en de buitengerechtelijke incassokosten;
subsidiair
- de huurovereenkomsten A en B te ontbinden;
meer subsidiair
- een verklaring voor recht dat huurovereenkomst B op uiterlijk 31 januari 2022 rechtsgeldig is geëindigd;
zowel primair, subsidiair, als meer subsidiair
- [gedaagde] te veroordelen om de woonruimten A en B te ontruimen en te verlaten, zo nodig met behulp van de sterke arm;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] is failliet per 3 december 2019. [eiseres] heeft de huurovereenkomsten opgezegd op grond van artikel 39 Fw Pro tegen 1 december 2021. Door woning A en/of woning B na de einddatum zonder geldige titel onder zich te houden, handelt [gedaagde] onrechtmatig. Op grond van art. 7:225 BW Pro is [gedaagde] daarom schadeplichtig jegens [eiseres] . Onder deze schade vallen in ieder geval de gemiste huurinkomsten van € 1.250,- per maand per woning, de gemaakte ontruimingskosten en de buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair stelt [eiseres] dat de huurovereenkomsten voor woning A en B moeten worden ontbonden, omdat [gedaagde] in meerdere opzichten ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Meer subsidiair stelt [eiseres] dat de huurovereenkomst voor woning B op 31 januari 2022 is geëindigd op grond van art. 7:228 BW Pro.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing met veroordeling van [eiseres] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten met wettelijke rente. [gedaagde] voert onder meer het volgende aan. [eiseres] wist al op 7 januari 2020 dat [gedaagde] failliet was. [eiseres] heeft de huur voortgezet. [eiseres] heeft geen belang bij het inroepen van de bevoegdheid op grond van artikel 39 Fw Pro. De huurachterstand is van voor het faillissement en ingediend bij de curator. Na het faillissement is de huur betaald en een deel van de huurachterstand is ingelopen.
4..De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat de curator niet als procespartij in de procedure is betrokken. Het is volgens artikel 25 Fw Pro lid 2 mogelijk om ondanks het faillissement een vordering in te stellen tegen de gefailleerde in plaats van de curator, maar een eventuele veroordeling van de gefailleerde heeft in dat geval geen werking tegenover de boedel. De eiser is wel ontvankelijk.
4.2.
Artikel 39 Fw Pro geeft de verhuurder bij faillissement van de huurder de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, met een gebruikelijke opzegtermijn, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende zal zijn. Deze opzeggingsbevoegdheid is niet aan nadere voorwaarden gebonden.
opzegging woning A
4.3.
De opzegging van [eiseres] van woning A per brief van 6 augustus 2021 met toepassing van de wettelijke termijn geldt in beginsel als een rechtsgeldige opzegging. Dit is anders als de opzegging van de huurovereenkomst als misbruik van recht moet worden aangemerkt, dan wel die opzegging, althans het daarin volharden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
ratio artikel 39 Fw Pro
4.5.
De mogelijkheid van een opzegging op grond van artikel 39 Fw Pro moet worden gezien als een vereenvoudigde mogelijkheid om de huur te beëindigen op grond van een (in verband met het faillissement te verwachten) toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de huurder. Voor die bevoegdheid tot opzegging is geen plaats indien redelijkerwijs niet te verwachten is dat de huurder zijn verplichtingen niet zal nakomen. [2]
4.6.
[gedaagde] stelt onder meer dat [eiseres] misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huurovereenkomsten op te zeggen. [gedaagde] voert het volgende aan. De beheerder wist al op 7 januari 2020 dat [gedaagde] failliet is verklaard. Er is voor gekozen om de huurovereenkomst voort te zetten. De huurachterstand is ontstaan voor het faillissement en ingediend bij de curator. Sindsdien (1 januari 2020) heeft [gedaagde] alle huurpenningen voldaan, waarbij hij zelfs een deel van de huurachterstand heeft ingelopen.
4.7.
[eiseres] betwist dat zij al op 7 januari 2020 op de hoogte was van het faillissement. Verder betwist zij dat [gedaagde] zijn huurpenningen sinds zijn faillissement heeft voldaan en dat hij de betalingsachterstand heeft ingelopen. [eiseres] ziet zich inmiddels geconfronteerd met een huurachterstand van meer dan drie maanden, terwijl de schuld van [gedaagde] aan de curator oploopt omdat [gedaagde] zich niet eerlijk en open opstelt jegens de curator.
4.8.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit het overzicht zoals overgelegd als productie 8 van de conclusie van antwoord blijkt dat de huurachterstand op 7 januari 2020 € 1.805,51 bedroeg. Hoewel [eiseres] betwist dat zij op de hoogte was van het faillissement staat vast dat haar beheerder dat wel was. Deze wetenschap van de beheerder moet aan [eiseres] worden toegerekend. Destijds was de huurachterstand en het faillissement kennelijk geen reden voor [eiseres] om de huur op te zeggen.
4.9.
In het maand/kwartaal overzicht zoals overgelegd als productie 20 van de wijziging van eis staat vermeld dat de huurachterstand op 6 juni 2022 € 2.337,30 bedroeg. De kantonrechter constateert echter dat in dit overzicht vanaf december 2020 een huur staat vermeld van € 577,30, terwijl bij het aangaan van de huurovereenkomst van woning B een huur van € 549,29 is afgesproken. [gedaagde] betwist dat hij een hogere huur moet betalen en [eiseres] heeft deze verhoging verder niet toegelicht. De kantonrechter gaat daarom uit van een huur van € 549,29. Uit het overzicht blijkt dat deze huur telkens is betaald, zodat de achterstand sinds begin 2020 gelijk is gebleven. Er is geen gegronde aanleiding om te veronderstellen dat [gedaagde] in de toekomst de huur niet zal betalen. [gedaagde] zal altijd recht hebben op een vrij te laten bedrag en de huur is niet zodanig hoog dat hij die hieruit niet zal kunnen voldoen.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat gelet op voormelde omstandigheden [eiseres] misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid door 1,5 jaar na de faillissementsdatum de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw Pro op te zeggen.
4.11.
De conclusie is dat aan de opzegging van woning A geen effect toekomt.
opzegging woning B
4.12.
De vraag of woning B rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 december 2021 of 31 januari 2022 kan in het midden blijven. Gelet op voorgaande omstandigheden komt aan de opzegging van woning B eveneens geen effect toe.
schade
4.13.
[gedaagde] heeft woning A en/of woning B niet onrechtmatig onder zich gehouden. De gevraagde verklaring voor recht dient te worden afgewezen.
geen einde van rechtswege huurovereenkomst B
4.14.
[eiseres] stelt dat de huurovereenkomst voor woning B is geëindigd op 31 januari 2022. [eiseres] voert daartoe aan dat de overeenkomst eenmaal is verlengd met één jaar tot en met 31 januari 2022 en van rechtswege op die datum is geëindigd.
4.15.
[gedaagde] betwist dat partijen hebben gesproken over verlenging van huurovereenkomst B. [eiseres] heeft haar stelling dat partijen een verlenging met één jaar zijn overeengekomen onvoldoende onderbouwd. Zij heeft geen stukken in het geding gebracht die haar stelling onderbouwen. Het had op haar weg gelegen aan te geven hoe dit precies is gegaan, bijvoorbeeld door aan te geven wanneer de verlenging is besproken en wie daar bij waren. Dit heeft zij niet gedaan. Niet kan worden vastgesteld dat de huurovereenkomst is verlengd met één jaar. Dit betekent dat de huurovereenkomst niet van rechtswege is geëindigd op 31 januari 2022.
ontbinding en ontruiming?
4.16.
Subsidiair stelt [eiseres] dat de overeenkomsten voor woning A en B moeten worden ontbonden, omdat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van deze huurovereenkomsten. Daartoe voert [eiseres] de volgende omstandigheden aan. [gedaagde] heeft zich niet ingeschreven op het adres van woning B en heeft voor dit adres geen energiecontract afgesloten. [gedaagde] heeft de cv-ketel gesaboteerd door een kabel te verwijderen. [gedaagde] woont niet in woning B, terwijl hij weigert mee te werken aan de oplevering van woning B. Gelet op de samenhang tussen de woningen A en B, dient een tekortkoming voor wat betreft woning B te worden gezien als een tekortkoming voor woning A. Verder is er sprake van een huurachterstand van ruim vier maanden. Tot slot stuurt [gedaagde] [eiseres] met enige regelmaat een ongefundeerde aansprakelijkheidsstelling, waar [eiseres] erg veel tijd aan kwijt is.
4.17.
[gedaagde] heeft voorgaande gemotiveerd weersproken. [gedaagde] betwist dat hij geen energiecontract heeft afgesloten en verwijst naar het door hem overgelegde contract (productie 12). [gedaagde] betwist verder dat hij de kabel uit de cv-ketel heeft verwijderd. De cv-ketel staat in de tuin en is dus toegankelijk voor (kwaadwillende) derden. [gedaagde] streeft juist naar een veilige situatie en heeft daarom diverse meldingen gedaan over de cv-ketel bij [eiseres] . [gedaagde] stelt woning B nog niet beschikbaar, omdat er nog geen keuken zit in woning A. [gedaagde] betwist dat er sprake is van een huurachterstand van vier maanden. De vordering tot aansprakelijkheid moet in de context worden bekeken. [gedaagde] zit in een bouwput. Vanuit die wanhoop heeft hij gehandeld.
woning B
4.18.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard in september 2021 te zijn teruggekeerd naar woning A. Woning A is volgens [gedaagde] bewoonbaar. Er zit alleen nog geen keuken in. [eiseres] stelt dat op grond van de huurovereenkomst woning B als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Dit is door [gedaagde] niet betwist, zodat de tekortkoming vast staat. [gedaagde] heeft aangegeven niet in woning B te willen wonen, omdat deze woning te klein is voor zijn gezin. Er is voor [gedaagde] ook geen noodzaak woning B aan te houden, omdat woning A naar zijn eigen zeggen bewoonbaar is. De tekortkoming rechtvaardigt daarom de ontbinding van de huurovereenkomst van woning B. Dat [eiseres] hierbij belang heeft spreekt voor zich. Zij kan dan weer over woning B beschikken. De vordering tot ontbinding van huurovereenkomst B wordt toegewezen. De gevorderde ontruiming wordt eveneens toegewezen waarbij de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren wordt afgewezen. Immers, op grond van artikel 556 lid 1 en Pro 557 Rv kan de deurwaarder zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen.
woning A
4.19.
Naar het oordeel van de kantonrechter is ontbinding van huurovereenkomst A niet gerechtvaardigd. De kantonrechter zal dat hierna toelichten.
huurachterstand
4.20.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter vindt de huurachterstand niet ernstig genoeg.
4.21.
Rekening houdend met een huurprijs van € 549,29 bedraagt de huurachterstand op 6 juni 2022 € 1.805,11. [gedaagde] heeft op 28 juni 2022 nog een bedrag betaald van € 537,-, welk bedrag niet in het overzicht is meegenomen. Dit betekent dat de huurachterstand berekend tot en met juni 2022 neerkomt op € 1.268,11. Dit is minder dan drie maanden. De achterstand ziet bovendien deels op een oude huurachterstand.
overige omstandigheden
4.22.
Voor zover de overige omstandigheden die door [eiseres] zijn aangevoerd zien op een tekortkoming ten aanzien van woning B, kunnen deze tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst van woning A rechtvaardigen. Het enkele feit dat er een samenhang bestaat tussen de woningen, is hiervoor onvoldoende. Het versturen van ongefundeerde aansprakelijkstellingen wordt gemotiveerd betwist. Bovendien al zou dat komen vast te staan dan levert dat nog geen grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.
4.23.
De vordering tot ontbinding en ontruiming van woning A wordt gelet op het voorgaande afgewezen.
proceskosten
4.24.
[eiseres] krijgt grotendeels ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 467,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 187,-). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiseres] ook een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. De rente over de proceskosten wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.25.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen voor de woning aan de [adres 2] te Rotterdam en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres 2] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 467,50 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
47636