Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9347345 \ CV EXPL 21-24250
uitspraak: 4 februari 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
,
zetelend te [vestigingsplaats eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.R.F. van der Mark.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 7 juli 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 11 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte wijziging van eis van [eiseres], met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 17 november 2021 plaatsgevonden, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de zaak waarin [eiseres] (onder meer) de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst heeft gevorderd, bekend onder zaaknummer 7908622 \ CV EXPL 19-30248. Namens en gemachtigd door [eiseres] zijn ter zitting verschenen [naam 1] en [naam 2] (werkzaam bij de vastgoedbeheerder van [eiseres], thans [naam bedrijf]). Namens [gedaagde] zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder is (door middel van de indeplaatsstelling d.d. 5 februari 2013) een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De huurprijs bedroeg laatstelijk € 11.323,92 exclusief BTW per jaar.
2.3.
[eiseres] heeft op 18 december 2020 een verzoekschrift ex artikel 7:304 lid 2 BW Pro ingediend bij de rechtbank Rotterdam. In die zaak heeft de kantonrechter bij beschikking van 31 maart 2021 [naam 5] (hierna: [naam 5]) tot deskundige benoemd. [gedaagde] is in voornoemde procedure niet verschenen.
2.4.
Op 23 juni 2021 heeft [naam 5] – nadat partijen in staat waren gesteld om op zijn conceptadvies te reageren, van welke mogelijkheid [gedaagde] gebruik heeft gemaakt – zijn definitieve deskundigenadvies uitgebracht. Uit het advies van [naam 5] volgt een huurprijsadvies van € 17.460,00 per jaar exclusief BTW (prijspeil 1 december 2020).
2.5.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met het verzoek van [eiseres] om de huurprijs conform het deskundigenadvies van [naam 5] aan te passen.
2.6.
[eiseres] heeft ter zake het deskundigenadvies van [naam 5] een bedrag ter hoogte van € 5.106,20 inclusief BTW voldaan.
3..De vordering
3.1.
[eiseres] heeft – na wijziging van eis – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
dat de huurprijs nader wordt vastgesteld op een bedrag per jaar van € 17.460,00 exclusief BTW vanaf 18 december 2020, zoals door de deskundige is vastgesteld;
[gedaagde] te veroordelen om het verschil in de lopende huur en de door de deskundige berekende huurprijs over de periode 18 december 2020 tot en met november 2021 alsnog aan [eiseres] te voldoen, zijnde een bedrag van € 5.839,18 te vermeerderen met BTW;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over € 3.282,48 vanaf de dag der dagvaarding respectievelijk over € 2.556,70 vanaf 1 november 2021 tot de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van het verschil tussen de thans verschuldigde huur en de door de deskundige berekende huur van € 511,34 te vermeerderen met BTW per maand vanaf december 2021 tot het moment waarin de verhoogde huurprijs is vastgesteld;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 5.106,20 inclusief BTW, zijnde de door of namens [eiseres] aan de deskundige betaalde kosten;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
Aan haar vordering heeft [eiseres] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
De huidige huurprijs van het gehuurde is (veel) te laag en dient op grond van artikel 7:303 lid 1 sub b BW Pro nader te worden vastgesteld per 18 december 2020 op een bedrag van € 17.460,00 exclusief BTW per jaar. [eiseres] heeft hierbij de door [naam 5] berekende huurprijs overgenomen. [gedaagde] dient voorts met ingang van 18 december 2020 het verschil tussen de door [naam 5] berekende huurprijs en de thans verschuldigde huurprijs aan [eiseres] te voldoen.
3.2.2.
[gedaagde] dient tevens de kosten van [naam 5] te vergoeden. Deze kosten betreffen proceskosten als bedoeld in artikel 237 Rv Pro en komen voor rekening van de partij die in het ongelijk is gesteld. Nu uit het advies van [naam 5] volgt dat huidige huurprijs daadwerkelijk nader dient te worden vastgesteld op € 17.460,00, dient [gedaagde] – als de op dat punt in het ongelijk gestelde partij – de kosten van de deskundige te dragen.
4..Het verweer
4.1.
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
4.2.
Toewijzing van de vordering leidt ertoe dat [gedaagde] aanzienlijk meer huur aan [eiseres] als verhuurder moet betalen voor een bedrijfsruimte die [gedaagde] op last van [eiseres] als vergunningverlener niet mag gebruiken. De in het onderzoek van [naam 5] betrokken vergelijkingspanden kunnen niet als zodanig dienen, omdat daarin wel enige vorm van exploitatie mogelijk is.
4.3.
[naam 5] is niet onpartijdig, omdat hij is voorgedragen door [eiseres], hij de opmerkingen van [gedaagde] op het conceptadvies volledig heeft genegeerd en [naam 5] heeft de door [eiseres] beoogde huurprijs volgzaam overgenomen.
4.4.
Indien de huurprijsvermeerdering toewijsbaar wordt geacht, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de ingangsdatum van een nieuw vast te stellen huurprijs de datum zou moeten zijn waarop [eiseres] de exploitatie conform de bestemming weer mogelijk maakt door het verlenen van een exploitatievergunning aan [gedaagde] of een door [gedaagde] voor te dragen pachter.
5..De beoordeling
5.1.
Ingevolge artikel 7:303 lid 1 BW Pro kan zowel de huurder als de verhuurder vorderen dat de kantonrechter de huurprijs, zo die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen wanneer tenminste vijf jaren zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan. De kantonrechter dient bij die vaststelling te letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering (artikel 7:303 lid 2 BW Pro).
5.2.
[naam 5] heeft in zijn deskundigenadvies zeven vergelijkingspanden betrokken. Volgens [gedaagde] kan het gehuurde daarmee niet worden vergeleken, omdat in het gehuurde helemaal geen exploitatie mogelijk is. Wat daar ook van zij, bij het opnieuw vaststellen van de huurprijs dient een objectieve maatstaf te worden gehanteerd waarbij het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse centraal staat. Om vast te stellen of een pand als vergelijkingspand kan dienen, wordt gekeken naar de fysieke aspecten van dat pand, zoals de staat waarin het pand zich bevindt, de ouderdom van het pand, de ligging en de uitstraling van het pand en het voorzieningenniveau. Met de aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf, en dus met de bestemming van het gehuurde, wordt geen rekening gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte (HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71). [gedaagde] heeft, gelet op het vorenstaande, onvoldoende onderbouwd dat het ontbreken van een exploitatievergunning als geobjectiveerd element heeft te gelden dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.
5.3.
Ten aanzien van de vermeende partijdigheid van [naam 5] wordt als volgt overwogen. Uit de beschikking van 31 maart 2021 leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] zonder bericht van verhindering niet is verschenen op de in die procedure bepaalde mondelinge behandeling, terwijl zij daartoe deugdelijk (door middel van een oproepingsexploot van de deurwaarder) was opgeroepen. Indien [gedaagde] bezwaar had willen maken tegen de benoeming van [naam 5], had het op haar weg gelegen om in voornoemde procedure te verschijnen en aldaar haar bezwaren naar voren te brengen. [gedaagde] heeft dat echter om haar moverende redenen nagelaten. Ook overigens is hetgeen [gedaagde] heeft aangedragen ten aanzien van de vermeende partijdigheid van [naam 5] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om voorbij te gaan aan zijn deskundigenadvies. De stelling van [gedaagde] dat [naam 5] haar opmerkingen volledig heeft genegeerd is overigens onjuist, aangezien [naam 5] wel degelijk is ingegaan op de opmerkingen van [gedaagde] in zijn definitieve advies. Dat heeft [naam 5] gedaan op de laatste twee pagina’s van zijn advies, waarbij [naam 5] eveneens heeft aangegeven dat met de bestemming van de vergeleken panden geen rekening dient te worden gehouden. Ook heeft [naam 5] nader toegelicht waarom hij tot een correctie van 10% heeft geconcludeerd.
5.4.
De conclusie uit het bovenstaande is dat voorbij wordt gegaan aan de kritiek van [gedaagde] op het deskundigenadvies. [naam 5] heeft voldoende gemotiveerd onderbouwd wat in de gehanteerde referentieperiode het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse is, als bedoeld in artikel 7:303 lid 2 BW Pro. De kantonrechter acht zich daarmee voldoende voorgelicht en ziet geen aanleiding af te wijken van het advies van [naam 5], zodat de kantonrechter de huurprijs nader zal vaststellen op het bedrag van € 17.940,00 exclusief BTW per jaar.
5.5.
Ten aanzien van de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing overweegt de kantonrechter als volgt. Bij het volgen van de in artikel 7:303 lid 4 BW Pro neergelegde hoofdregel zou de nader vastgestelde huurprijs moeten ingaan op 18 december 2020. De kantonrechter ziet, mede gelet op hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht, onvoldoende aanleiding om op grond van bijzondere omstandigheden de ingangsdatum op een andere datum dan 18 december 2020 vast te stellen.
5.6.
[gedaagde] heeft de door [eiseres] berekende en gevorderde bedragen niet weersproken, zodat de kantonrechter deze zal toewijzen. Ook de wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen.
6..De beslissing
De kantonrechter:
stelt de huurprijs van het gehuurd per 18 december 2020 nader vast op een bedrag van € 17.940,00 (exclusief BTW) per jaar;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 5.839,18 (exclusief BTW) aan huurachterstand berekend tot en met november 2021, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.282,48 vanaf de dag der dagvaarding en over € 2.556,70 vanaf 1 november 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 511,34 (te vermeerderen met BTW) per maand vanaf 1 december 2021 tot de datum van dit vonnis;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 5.106,20 (inclusief BTW);
veroordeelt [gedaagde] in de overige proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 632,03 aan verschotten en € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
49039