Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9559758 CV EXPL 21-39066
datum uitspraak: 1 juli 2022
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
[gedaagde01],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 november 2021, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende bijlagen van de zijde van Woonstad;
1.2.
Op 11 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt vanaf 15 december 2010 een woning van Woonstad (hierna: ‘de woning’).
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de algemene huurvoorwaarden van toepassing. Deze kennen onder meer, voor zover relevant, de volgende inhoud:
“Artikel 6.1:
Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en onderhouden (…)”
“Artikel 6.3:
Het is huurder niet toegestaan overlast aan omwonenden en/of andere huurders te veroorzaken en/of te doen veroorzaken door huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijke ruimten bevinden (…)”
“Artikel 6.4:
Huurder zal het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten in overeenstemming met de daaraan door verhuurder gegeven bestemming gebruiken. Het is huurder niet toegestaan in/nabij het gehuurde en/of de gemeenschappelijke ruimten: (…)
- hennep of soortgelijke gewassen te telen, XTC te produceren, verdovende middelen te hebben en/of daarin te (laten) handelen en/of andere op basis van de Opiumwet strafbare gedragingen te plegen;
- andere (al dan niet strafbare) handelingen te verrichten die het woonklimaat in en nabij het gehuurde schade (kunnen) toebrengen”
“Artikel 6.5:
Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden”
“Artikel 6.6:
(…) Huurder is aansprakelijk voor de schade en gevolgschade die verhuurder lijdt, in geval van ongeoorloofde onderhuur of ongeoorloofd in gebruik geven aan derden.”
2.3.
Tijdens een inval op 14 april 2021 hebben medewerkers van de Politie Eenheid Rotterdam in de woning een wit blok van 1.000 gram cocaïne, 497,4 gram heroïne, 3 witte blokken van netto 2.988 gram cocaïne, verschillende versnijdingsmiddelen (paracetamol, fenacetine en inositol) en verpakkingsmaterialen aangetroffen en in beslag genomen.
2.4.
Bij besluit van 1 juni 2021 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam bepaald dat de woning zal worden gesloten voor een periode van zes maanden. [gedaagde01] heeft hiertegen bezwaar aangetekend. Op 27 oktober 2021 heeft de burgemeester de bezwaren van [gedaagde01] ongegrond verklaard en het besluit van 1 juni 2021 gehandhaafd. Gelet op de verstreken tijd is het bevel tot sluiting niet ten uitvoer gebracht.
3..Het geschil
3.1.
Woonstad eist samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om de woning te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar € 565,50 per maand te betalen vanaf 1 december 2021 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over de woning verkrijgt;
- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 462,60 te vermeerderen met de wettelijke rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Woonstad baseert haar eis op het volgende. Tijdens een politie-inval op 14 april 2021 zijn er grote handelshoeveelheden harddrugs, versnijdingsmiddelen en verpakkingsmiddelen aangetroffen in de woning. Het is verboden deze hoeveelheid voorhanden te hebben ingevolge lijst II van de Opiumwet. De grote hoeveelheden versnijdingsmiddelen en verpakkingsmaterialen, duiden erop dat het gehuurde is gebruikt voor de handel in verdovende middelen. Er bestaat daarmee gegronde vrees dat de woning onderdeel uitmaakt van een keten van (zware) (georganiseerde) criminaliteit. Bij de inval zijn zaken in beslag genomen die een aanzienlijke waarde vertegenwoordigen, het kan niet worden uitgesloten dat de eigenaar van die zaken verhaal komt halen bij [gedaagde01] . Door het gehuurde te gebruiken voor de opslag en/of verwerking van en/of handel in verdovende middelen, met mogelijke betrokkenheid bij zware (georganiseerde) criminaliteit, heeft [gedaagde01] de woning in strijd met de in de huurovereenkomst bepaalde bestemming als woonruimte en in strijd met de algemene voorwaarden gebruikt/laten gebruiken. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [gedaagde01] is in de eerste plaats niet tekortgeschoten. De woning is namelijk niet gebruikt voor handel in verdovende middelen. Er was sprake van een eenmalig incident. Dat incident heeft geleid tot de politie-inval op 14 april 2021. [gedaagde01] heeft uit naastenliefde en te goeder trouw een hem onbekend persoon onderdak geboden in zijn woning, na een ontmoeting in een café. Er was geen reden voor [gedaagde01] om te vermoeden dat de persoon in kwestie zich bezighield met verdovende middelen. [gedaagde01] was tot de politie-inval niet op de hoogte van de aanwezigheid van de verdovende middelen in de woning. De aangetroffen verdovende middelen waren bovendien verstopt in de woning. Het kan [gedaagde01] op geen enkele manier worden verweten dat er drugs aanwezig waren in het gehuurde. Zou er al sprake zijn van een tekortkoming, dan rechtvaardigt dit geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Verlies van het gehuurde heeft ingrijpende (financiële en sociale) gevolgen voor [gedaagde01] . Zonder adres wordt het problematisch om inkomen te verwerven en verliest hij de kans op gezinshereniging.
4..De beoordeling
ontbinding huurovereenkomst
4.1.
Bij de beantwoording van de vraag of de door Woonstad gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is, is het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro van belang. Daarin is vermeld dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde01] niet heeft bestreden dat er in de door hem gehuurde woning een wit blok van 1000 gram cocaïne, 497,4 gram heroïne, 3 witte blokken van netto 2988 gram cocaïne, verschillende versnijdingsmiddelen (paracetamol, fenacetine en inositol) en verpakkingsmaterialen zijn aangetroffen. Door de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid drugs, versnijdingsmiddelen en verpakkingsmaterialen handelt [gedaagde01] in strijd met artikel 6.4 van de algemene huurvoorwaarden en de wettelijke bepalingen. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel gerechtvaardigd zijn en dat alleen beoordeeld dient te worden of deze desondanks achterwege dienen te blijven op grond van door [gedaagde01] aangevoerde specifieke omstandigheden van het geval, die de kantonrechter hierna zal bespreken.
4.3.
Het verweer van [gedaagde01] dat hij niet wist van de aanwezigheid van de drugs acht de kantonrechter niet aannemelijk. Uit de foto’s van de politierapportage blijkt immers dat de drugs (in de genoemde omvang) onder andere in de keukenkast/berging lagen. De keuken betreft een van de essentiële ruimtes van een huis, zodat niet aannemelijk is dat [gedaagde01] onwetend was van de aanwezigheid daarvan. In het geval [gedaagde01] niet op de hoogte zou zijn geweest van de aanwezigheid van de aangetroffen middelen in zijn woning, heeft Woonstad terecht aangevoerd dat [gedaagde01] aansprakelijk is voor de gedragingen van en degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden (artikel 7:219 BW Pro).
4.4.
Artikel 7:219 BW Pro brengt niet mee dat ontbinding van de huurovereenkomst gehonoreerd wordt op de enkele grond dat een persoon die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruikt of zich daarin bevindt, gedragingen heeft verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
4.5.
In overweging wordt genomen dat [gedaagde01] gedurende een langere periode zijn woning ter beschikking heeft gesteld aan iemand die niet tot zijn huishouden behoorde, maar dakloos was. Dat is weliswaar een menslievende daad, maar zeker niet een voor de hand liggende. Uit de foto’s – die deel uitmaken van het politierapport – valt op te maken dat er in een berging/kast in de keuken een boodschappentas met drugs, een vacumeermachine, rollen tape en vacuümzakken lagen. Ook in de cv-kast werd een boodschappentas gevuld met drugs aangetroffen, die weliswaar niet direct in het zicht lag, maar waarvan iemand als bewoner van de woning de aanwezigheid ervan eenvoudig opmerkt. Een oppervlakkig onderzoek had al vermoedens bij [gedaagde01] kunnen opgeroepen, maar niet is gebleken dat hij enige controlemaatregelen heeft genomen, hetgeen – in het licht van deze omstandigheden – wel redelijkerwijs van hem verlangd kon worden. [gedaagde01] heeft zich daardoor niet als een goed huurder gedragen en is toerekenbaar tekortgeschoten in zijn verplichting om als huurder ervoor te waken dat zijn woning niet gebruikt wordt voor het plegen van strafbare feiten die bovendien ook nog eens risico’s in het leven roepen voor de woonomgeving.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [gedaagde01] bij behoud van het gehuurde in het licht van alle omstandigheden van het geval minder zwaar weegt dan het belang van Woonstad om drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen te bestrijden, ongeacht de onbetwiste omstandigheid dat [gedaagde01] voorheen geen overlast bezorgde. De drugs hebben immers een aantrekkende werking op criminaliteit. Het feit dat de onbekende man die [gedaagde01] tijdelijk onderdak bood, tijdens zijn aanhouding en terwijl hij het portiek van de woning verliet, meerdere bundels contant geld en 1.498 gram heroïne bij zich droeg, maakt de verbondenheid met het criminele circuit zeer aannemelijk. Met het door Woonstad gevoerde “zero tolerance beleid” ten aanzien van de opslag en/of handel in (hard)drugs, heeft Woonstad onmiskenbaar een zwaarwegend belang bij de door haar ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] heeft weliswaar weersproken dat hij van dit beleid op de hoogte was, maar dit kan er echter niet toe leiden dat de huurovereenkomst niet ontbonden mag worden. Het mag als bekend verondersteld worden dat een handelsvoorraad verdovende middelen niet getolereerd wordt. Niet onaannemelijk is de stelling van [gedaagde01] dat – mede gelet op de huidige krapte in de (huur-)woningmarkt – het niet eenvoudig zal zijn om een nieuwe woning te vinden met vergelijkbare condities, maar [gedaagde01] heeft geen nadere feiten of persoonlijke omstandigheden aangedragen waaruit moet blijken dat het vinden van een nieuwe woning (vrijwel) onmogelijk is. [gedaagde01] heeft daarnaast nog aangevoerd dat zijn kans op gezinshereniging verloren gaat bij verlies van zijn woning. Een vaste woon- en verblijfplaats is namelijk een van de criteria ter goedkeuring van de aanvraag voor gezinshereniging. [gedaagde01] heeft evenwel niet gesteld en dat is ook niet gebleken dat hij specifiek over déze woning moet beschikken om de gezinshereniging te realiseren.
4.7.
Gelet op het vorenstaande zal de gevorderde ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.8.
Woonstad maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 462,50. De kantonrechter stelt vast dat Woonstad onvoldoende concreet heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht anders dan het verzenden van de brief van 2 juni 2021 met aanzegging van de ontbinding van de huurovereenkomst. Die enkele aanzegging tot ontbinding van de huurovereenkomst kan niet als zodanig worden aangemerkt. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden dan ook afgewezen.
4.9.
[gedaagde01] moet de huur blijven betalen tot en met de maand waarin hij het gehuurde met al zijn spullen heeft verlaten [1] . Dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.
proceskosten
4.10.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten, € 126,00 aan griffierecht en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,00 tarief). Dit is totaal € 434,39. Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
De kantonrechter is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat Woonstad een zwaarwegend belang heeft bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. [gedaagde01] heeft voorts betoogd dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard gelet op de ingrijpende gevolgen voor hem, en een hoger beroep dient te worden afgewacht. De kantonrechter overweegt in dit verband dat de kans van slagen van een eventueel aangewend rechtsmiddel bij de beoordeling omtrent het uitvoerbaar bij voorraad verklaren buiten beschouwing dient te blijven. Daarnaast heeft in rechtsoverweging 4.6 reeds een belangenafweging plaatsgevonden, waaruit volgt dat ook in dit verband een uitvoerbaarverklaring van dit vonnis op zijn plaats is. Het vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de woning aan het [adres01] te [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] aan Woonstad te betalen € 566,50 met ingang van de maand december 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Woonstad tot vandaag vastgesteld op € 434,39;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 93,50 aan salaris voor de gemachtigde en als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over deze kosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
50724