Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9607979 \ VV EXPL 21-540
uitspraak: 4 februari 2022
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 13 januari 2021, met producties;
- de separaat ingediende producties 6, 7 en 8 zijdens Woonstad;
- de zijdens [gedaagde] ingediende producties 1, 2 en 3;
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde];
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 januari 2022. namens Woonstad is verschenen [naam 1] (medewerker sociaal beheer), bijgestaan door mr. E.J. Lichtenveldt als gemachtigde. Namens [gedaagde] is slechts zijn gemachtigde verschenen. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Op 15 september 2020 is [gedaagde] een woonbegeleidingsovereenkomst aangegaan met zorginstelling Stichting Ontmoeting (hierna: ‘Ontmoeting’). In eerste instantie is deze woonbegeleidingsovereenkomst aangegaan voor de periode van één jaar en kon de overeenkomst worden verlengd voor een periode van steeds maximaal zes maanden.
2.2.
Met ingang van 24 september 2020 is tussen Woonstad als verhuurder en [gedaagde] als huurder een huurzorgovereenkomst aangegaan voor de duur van de woonbegeleiding met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). In de huurzorgovereenkomst zijn – onder meer – de volgende bepalingen opgenomen:
“NEMEN BIJ HET SLUITEN VAN DE HUUROVEREENKOMST HET VOLGENDE IN AANMERKING:
[…]
C. Huurder is cliënt van zorginstelling St.Ontmoeting, althans door deze instelling aangemeld voor woonbegeleiding, en heeft daarmee of met een opvolgende zorginstelling, hierna te noemen ‘de zorginstelling’, een woonbegeleidingsovereenkomst en/of een eventuele behandelovereenkomst afgesloten.
D. De woonbegeleidingsovereenkomst is aan deze huurovereenkomst gehecht en vormt daarmee een onlosmakelijk geheel.
[…]
F. Verhuurder verhuurt de woning, genoemd onder 1.1 (hierna: “het gehuurde”), niet aan huurder als reguliere woonconsument, maar als cliënt van de zorginstelling ten behoeve van de woonbegeleiding. Tussen partijen is derhalve sprake van een gemengde overeenkomst.
G. De essentie van de verhouding tussen partijen wordt gevormd door woonbegeleiding en/of behandeling, advisering en ondersteuning (of een combinatie daarvan) door de zorginstelling van huurder als cliënt van de zorginstelling.
H. Huurder is zich er van bewust dat hem geen huurbescherming toekomt, nu sprake is van een gemengde overeenkomst waar het zorgelement overheerst.
I. Verhuurder stelt het gehuurde aan huurder ter beschikking voor de duur van de woonbegeleiding en (de duur van) deze huurovereenkomst is afhankelijk van en gekoppeld aan (de duur van) de woonbegeleidingsovereenkomst.
J. Bij het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst, op welke grond dan ook, eindigt ook deze huurovereenkomst. Opzegging / beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst door huurder of de zorginstelling behelst tevens opzegging / beëindiging van deze huurovereenkomst.
K. Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder verhuurd onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat deze zich openstelt en blijft openstellen voor woonbegeleiding door de zorginstelling.
L. Het gehuurde wordt door verhuurder aan huurder verhuurd onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat daadwerkelijk woonbegeleiding door de zorginstelling plaatsvindt.
M. Overtreding door huurder van de in de woonbegeleidingsovereenkomst gemaakte afspraken geldt tevens als toerekenbare tekortkoming van huurder jegens verhuurder en geeft deze het recht deze huurovereenkomst te (doen) eindigen. […]
VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN:
[…]
2..De bestemming van het gehuurde
2.1
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte in samenhang met een zorg/woonbegeleidingsovereenkomst, overeenkomstig het hiervoor onder A tot en met O bepaalde. […]”
2.3.
Op 8 oktober 2021 heeft een omwonende aangifte bij de politie gedaan van een bedreiging met een vuurwapen door [gedaagde]. Hierop volgend heeft de politie de woning van [gedaagde] doorzocht. Bij deze doorzoeking is een doorgeladen 9-mm pistool aangetroffen, naar aanleiding waarvan [gedaagde] is aangehouden. Daarnaast heeft de politie een vrouw aangetroffen die heeft verklaard dat zij in de woning prostitutiewerkzaamheden verrichtte. Van de bevindingen heeft de politie een rapport opgemaakt op ambtseed/ambtsbelofte.
2.4.
Op 2 december 2021 heeft [naam 2] namens Ontmoeting een brief gestuurd aan Woonstad met – onder meer – de volgende tekst:
“Helaas ben ik genoodzaakt middels dit schrijven om de huur van de [adres] op te zeggen. Eén van de redenen dat de huur opgezegd moet worden is dat er geen lopend WMO arrangement is voor [gedaagde]. Volgens de voorwaarde in de woon- zorgovereenkomst is dit noodzakelijk. Hierin staat“Cliënt wordt begeleid volgens het bij partijen bekende plan”
en“een voorwaarde voor het mogen blijven beschikken over de woning is dat de cliënt zich openstelt voor behandeling en begeleiding door de instelling”.
Omdat er geen WMO plan aanwezig is kan er niet meer voldaan worden aan deze voorwaarde.
en“een voorwaarde voor het mogen blijven beschikken over de woning is dat de cliënt zich openstelt voor behandeling en begeleiding door de instelling”.
Omdat er geen WMO plan aanwezig is kan er niet meer voldaan worden aan deze voorwaarde.
Daarnaast heeft cliënt zich ook regelmatig onttrokken aan de woonbegeleiding waardoor de verlenging van het WMO plan niet aangevraagd kon worden bij de gemeente Rotterdam. Dat betekent dat [gedaagde] zich ook niet heeft gehouden aan de voorwaarde om zich open te stellen voor behandeling en begeleiding door de instelling. […]
[…] Via een collega van u heb ik begrepen dat er in en om de woning zaken hebben afgespeeld die in strijd zijn met de woon- zorgovereenkomst. Dit alles bij elkaar maakt het onverenigbaar om het huidige woon- zorgcontract voort te zetten.”
3..De vordering
3.1.
Woonstad heeft, na tijdens de mondelinge behandeling te hebben verklaard dat zij haar vordering ten aanzien van de huurachterstand niet handhaaft, gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
- de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
- maandelijks een gebruiksvergoeding van € 639,44 voor de woning te betalen aan Woonstad vanaf 1 februari 2022 tot en met de maand waarin Woonstad weer de beschikking over de woning heeft;
- buitengerechtelijke kosten van € 462,50 aan Woonstad te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis;
- met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, waaronder nakosten.
3.2.
Aan de vordering heeft Woonstad – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – primair ten grondslag gelegd dat aangezien het zorgelement in de huurzorgovereenkomst overheerst en de woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd, [gedaagde] sindsdien het gehuurde zonder recht of titel onder zich houdt. Subsidiair stelt Woonstad zich op het standpunt dat ontruiming is gerechtvaardigd omdat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van diverse verplichtingen uit de huurzorgovereenkomst. De tekortkomingen van [gedaagde] bestaan uit het wapenbezit, het gehuurde laten gebruiken ten behoeve van prostitutiewerkzaamheden, het veroorzaken van overlast, het zich niet begeleidbaar opstellen, het laten inwonen van derden in de woning en het niet houden van hoofdverblijf in de woning.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft ter verweer – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Primair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat Woonstad niet-ontvankelijk dient te worden verklaard wegens het ontbreken van spoedeisend belang. Het staat niet vast dat de woonbegeleidingsovereenkomst als definitief beëindigd moet worden beschouwd. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat een toewijzing van de vordering tot ontruiming zou betekenen dat zijn vriendin op onevenredige wijze in haar belangen wordt geschaad, waardoor de vorderingen moeten worden afgewezen.
5..De beoordeling
5.1.
Met betrekking tot het voor toewijzing van een vordering in kort geding vereiste spoedeisend belang stelt de kantonrechter voorop dat niet in geschil is dat de woning deel uitmaakt van een zeer beperkte voorraad woningen die met voorrang aan mensen uit bijzondere doelgroepen worden verhuurd. Indien juist is dat, naar Woonstad betoogt, met het eindigen van de woonbegeleidingsovereenkomst ook de huurzorgovereenkomst is geëindigd, houdt [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel de woning onder zich en maakt hij daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van Woonstad. In het beëindigen van die onrechtmatige situatie is naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang gelegen, zeker indien daarbij wordt betrokken dat het gaat om een zeer beperkt aantal wooneenheden die Woonstad zo spoedig mogelijk weer wil kunnen verhuren aan de bijzondere doelgroep waarvoor zij die heeft bestemd. Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat Woonstad voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Woonstad in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil en uit (de considerans van) de door partijen ondertekende huurzorgovereenkomst blijkt genoegzaam dat deze overeenkomst een gemengd karakter heeft, bestaande uit
huuren
zorg. De overeenkomst strekt immers enerzijds tot het verschaffen van woonruimte aan [gedaagde], die daarvoor maandelijks een huurprijs is verschuldigd, en anderzijds is een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [gedaagde] en Ontmoeting gesloten die een onlosmakelijk geheel vormt met de huurzorgovereenkomst.
huuren
zorg. De overeenkomst strekt immers enerzijds tot het verschaffen van woonruimte aan [gedaagde], die daarvoor maandelijks een huurprijs is verschuldigd, en anderzijds is een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [gedaagde] en Ontmoeting gesloten die een onlosmakelijk geheel vormt met de huurzorgovereenkomst.
5.4.
Met Woonstad is de kantonrechter van oordeel dat hier het zorgelement overheerst. Zulks blijkt genoegzaam uit het bepaalde in (de considerans van) de huurzorgovereenkomst en is bovendien niet door [gedaagde] betwist. Dit betekent dat, overeenkomstig het in de considerans onder J bepaalde, in beginsel met de rechtsgeldige beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst tevens de huurzorgovereenkomst eindigt. Een eventuele continuering/hervatting van deze woonbegeleidingsovereenkomst door Ontmoeting, voor zover al aan de orde, leidt, in tegenstelling tot het verweer van [gedaagde], niet tot een verplichting aan de zijde van Woonstad om de woning (weer) beschikbaar te stellen aan [gedaagde]. Dit geldt te meer daar de in dat geval hernieuwde woonbegeleidingsovereenkomst de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en Ontmoeting betreft die na de eerdere beëindiging van de huurzorgovereenkomst niet zonder meer gevolgen heeft voor de rechtsverhouding tussen [gedaagde] en Woonstad.
5.5.
Beoordeeld dient thans te worden of aannemelijk is dat in een (eventueel aan te spannen) bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Ontmoeting in redelijkheid de woonbegeleidingsovereenkomst heeft mogen beëindigen, zodat daarmee ook de huurzorgovereenkomst is geëindigd als gevolg waarvan [gedaagde] de woning zonder recht of titel onder zich houdt.
5.6.
Uit de door Woonstad overgelegde brief die [naam 2] namens Ontmoeting aan Woonstad heeft verzonden, blijkt dat [gedaagde] zich – in strijd met het bepaalde in de woonbegeleidingsovereenkomst – regelmatig heeft onttrokken aan woonbegeleiding en zich zodoende niet begeleidbaar opstelde. Dit is door [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat uit het in het politierapport geconstateerde wapenbezit en de aangifte van bedreiging met dat vuurwapen een acuut gevaar blijkt voor de omgeving, hetgeen ingevolge de artikelen 1.3.3 en 1.3.4 sub b van de woonbegeleidingsovereenkomst (eveneens) een reden vormt om laatstgenoemde overeenkomst per direct te beëindigen.
5.7.
Gelet op het bovenstaande acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat Ontmoeting de woonbegeleidingsovereenkomst in redelijkheid heeft mogen beëindigen en dat daarmee ook de huurzorgovereenkomst met Woonstad is geëindigd. [gedaagde] houdt dan ook zonder recht of titel de woning onder zich, zodat het aannemelijk is dat de bodemrechter een vordering tot ontruiming van de woning zal toewijzen.
5.8.
Gelet op het belang van Woonstad om de wooneenheid ter beschikking te kunnen stellen aan een kandidaat die wél bereid is om zich aan de afspraken voor zorgbegeleiding te houden, wordt de door Woonstad gevorderde veroordeling tot ontruiming van de woning toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter de ontruimingstermijn in redelijkheid zal vaststellen op veertien dagen na de datum van dit vonnis. De met de ontruiming samenhangende vordering tot betaling van een bedrag van € 639,44 vanaf 1 februari 2022 tot en met de maand waarin Woonstad de beschikking over de woning heeft, zal eveneens worden toegewezen.
5.9.
Nu de vordering van Woonstad op de primaire grondslag wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire grondslag geen bespreking meer.
5.10.
Voor de door Woonstad gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten geldt op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW als uitgangspunt dat kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, waaronder kosten voor verzameling van bewijs, moeten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Die toets houdt in dat buitengerechtelijke werkzaamheden slechts voor vergoeding in aanmerking komen indien het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs noodzakelijk was deze te verrichten én de ter zake gevorderde kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn. Aangezien [gedaagde] de (redelijkheid van de) buitengerechtelijke kosten van Woonstad niet heeft betwist, wordt in rechte uitgegaan van de juistheid van de stellingen van Woonstad en worden de gevorderde buitengerechtelijke kosten redelijk geacht. Zodoende wordt een vergoeding van € 462,50 toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, aangezien niet is gesteld of gebleken dat Woonstad deze kosten reeds aan haar gemachtigde heeft betaald.
5.11.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Woonstad, bestaande uit € 634,43 aan verschotten (€ 507,00 aan griffierecht en € 127,43 aan explootkosten) en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten à € 187,00).
5.12.
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte der sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad maandelijks een bedrag van € 639,44 te betalen vanaf
1 februari 2022 tot en met de maand waarin Woonstad de beschikking over de woning heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
1 februari 2022 tot en met de maand waarin Woonstad de beschikking over de woning heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten te betalen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op
- € 634,43 aan verschotten;
- € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 93,50 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
48637