Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
team haven en handel
zaaknummer: C/10/618491 HA ZA 21-421
vonnis van 17 augustus 2022
in de zaak van:
[naam eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
advocaat: mr. R.F.J. Weisz-Hertsworm,
tegen:
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat: mr. N. Schuerman.
Partijen worden hierna aangeduid als [naam eiser] en [naam gedaagde].
Verloop van de procedure
De rechtbank wijst vonnis op de volgende processtukken:
het tussenvonnis van 5 januari 2022 en de daarin genoemde processtukken;
de akte van [naam eiser] op de rol van 16 februari 2022, met producties;
de akte van [naam gedaagde] op de rol van 16 maart 2022, met producties;
de brief van de zijde van [naam eiser] van 29 maart 2022;
de akte van [naam eiser] op de rol van 4 mei 2022.
De verdere beoordeling van het geschil
1. In het tussenvonnis van 5 januari 2022 is [naam eiser] toegelaten te bewijzen:
- dat hij met [naam gedaagde] de afspraak heeft gemaakt dat de door hem betaalde kosten van de verbouwing zouden worden verrekend als hij (50%) eigenaar van het appartement zou worden;
- dat het appartement in waarde is gestegen door de verbouwing, door het overleggen van een waardebepaling van voor en na de verbouwing van het appartement, waarbij in de op te maken waardebepaling geen rekening moest worden gehouden met de huidige marktwerking.
Eerste deel bewijsopdracht
(dat de kosten van de verbouwing zouden worden verrekend als [naam eiser] (50%) eigenaar van het appartement zou worden)
2. [naam eiser] heeft bij akte aangevoerd dat de tussen partijen gemaakte afspraak blijkt uit de door hem bij de akte overgelegde verklaringen en uit het feit dat partijen informatie hebben ingewonnen over de waarde van de woning. Wat dat laatste betreft heeft hij er (nogmaals) op gewezen dat [naam gedaagde] Blijdorp Makelaardij heeft benaderd voor een verkoopadvies en dat [naam gedaagde] in haar e-mail van 27 december 2018 heeft geschreven
‘deze taxatie hebben wij nodig voor interne doelstelling’. Er is geen taxatie uitgevoerd en er heeft geen adviesgesprek plaatsgevonden, omdat er geen voornemen tot verkoop was, aldus [naam eiser]. Voorts blijkt volgens hem uit de overgelegde Excel-sheets dat partijen concreet hebben gecommuniceerd over de waarde van de woning en de hoogte van de investeringen.
‘deze taxatie hebben wij nodig voor interne doelstelling’. Er is geen taxatie uitgevoerd en er heeft geen adviesgesprek plaatsgevonden, omdat er geen voornemen tot verkoop was, aldus [naam eiser]. Voorts blijkt volgens hem uit de overgelegde Excel-sheets dat partijen concreet hebben gecommuniceerd over de waarde van de woning en de hoogte van de investeringen.
Daarnaast heeft [naam eiser] bij akte twee verklaringen overgelegd waaruit volgens hem blijkt van de tussen partijen gemaakte afspraak. Het betreft verklaringen over een oud- en nieuw-viering op 31 december 2018.
[naam 1] (hierna: [naam 1]) heeft in zijn verklaring van 20 januari 2022 opgenomen:
‘(…) Direct aan het begin van de avond heeft [naam gedaagde] aan de groep gezegd dat [naam 2] haar ten huwelijk had gevraagd. (…) Ze gingen wonen in de woning aan de [adres]. (…)’
[naam 3] (hierna: [naam 3]) heeft in zijn verklaring van 19 januari 2022 opgenomen:
‘(…) Direct bij aanvang van de avond deelde [naam gedaagde] vol euforie aan de groep mede dat [naam 2] haar ten huwelijk had gevraagd en dat ze aan de [adres] gingen wonen.
(…)
Ik meen mij te herinneren dat het [naam gedaagde], [naam gedaagde] was die zei dat ze alles, het appartement, de hypotheek en de renovatie samen zouden gaan delen. (…)
3. [naam gedaagde] heeft in haar akte de stellingen van [naam eiser] betwist.
Zij heeft aangevoerd dat [naam eiser] inderdaad voorstellen heeft gedaan voor gezamenlijk eigenaarschap van de woning, maar dat zij daar nooit mee heeft ingestemd.
4. De rechtbank is van oordeel dat [naam eiser] niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht op dit punt.
Wat betreft de door [naam eiser] overgelegde verklaringen geldt het volgende. Dat [naam gedaagde] tegen derden heeft gezegd dat partijen in de woning aan de [adres] zouden gaan wonen heeft zij niet betwist, maar de enkele bewoning zegt niets over eventuele financiële afspraken tussen partijen over de verbouwing en het eigendom van de woning. De verklaring van [naam 3] wordt ook voor het overige niet overtuigend geacht. [naam gedaagde] heeft immers gemotiveerd betwist dat zij heeft gezegd dat partijen alles samen zouden gaan delen en daarbij komt dat [naam 3] dit heeft verklaard beginnend met ‘ik meen mij te herinneren’. Dat is – mede in aanmerking genomen het tijdsverloop van 3,5 jaar – onvoldoende stellig om deze verklaring te laten meewegen in het voordeel van [naam eiser]. Daarbij komt dat [naam gedaagde] verklaringen heeft overgelegd die de verklaringen van [naam eiser] tegenspreken.
Voorts geldt dat het enkele feit dat [naam gedaagde] een makelaar heeft aangezocht voor een waardebepaling en daarbij heeft vermeld dat deze zou worden gebruikt voor interne doelstelling, ook niet voldoende is om een dergelijke afspraak tussen partijen aan te nemen. Zelfs als deze waardebepaling met een dergelijke achtergrond zou zijn aangevraagd, wil dat nog niet zeggen dat partijen ook daadwerkelijk tot de afspraak zijn gekomen dat zij gezamenlijk eigenaar van de woning zouden worden onder verrekening van de kosten van de verbouwing. Ook de Excel-sheets kunnen niet bijdragen aan bewijslevering op dit punt. Vast staat dat deze door [naam eiser] zijn opgemaakt en uit niets blijkt dat [naam gedaagde] met deze berekening(en) akkoord is gegaan. Uit de door [naam gedaagde] overgelegde Whatsapp-berichten uit april en mei 2019 (producties D, E en F bij haar akte) tussen haar en [naam eiser], tussen haar en [naam 4] (zus van [naam eiser]) en tussen haar en [naam 5] (eveneens een zus van [naam eiser]), blijkt ook wel dat in ieder geval op dat moment geen sprake was van overeenstemming.
Er wordt gelet op het voorgaande ook geen aanleiding gezien [naam eiser] nog toe te laten tot getuigenbewijs op dit punt, zoals hij heeft aangeboden.
Tweede deel bewijsopdracht
(dat het appartement in waarde is gestegen door de verbouwing)
5. [naam eiser] heeft bij zijn akte een taxatierapport overgelegd van [naam 6] van Blijdorp Makelaardij (hierna: [naam 6]) van 14 februari 2022. Daarin heeft [naam 6] de waarde op 7 december 2018, voorafgaand aan de verbouwing bepaald op € 380.000,-- en de waarde na verbouwing op € 400.000,--.
6. [naam eiser] stelt dat uit het taxatierapport blijkt dat het appartement in waarde is gestegen door de verbouwing. Uit de toelichting op de voorlaatste pagina blijkt dat de vervanging van de keuken en de gehele afwerking hebben geleid tot een waardestijging van € 20.000,--, aldus [naam eiser]. [naam 7] RT heeft een plausibiliteitsverklaring afgegeven waarin is opgenomen dat de getaxeerde marktwaarde voor en na verbouwing plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is. [naam eiser] persisteert dan ook bij zijn vordering.
7. [naam gedaagde] heeft in haar akte de stellingen van [naam eiser] betwist. Zij meent dat de waardestijging niet te gelde kan worden gemaakt, omdat zij het appartement niet gaat verkopen en dat zij daarom ook niet ongerechtvaardigd is verrijkt. Als de rechtbank meent dat daarvan wel sprake is, wil zij haar financiële schade van € 9.000,-- verrekenen. Die heeft zij geleden omdat haar eigen meubilair op aandringen van [naam eiser] is weggedaan, terwijl hij bij zijn vertrek het nieuwe meubilair heeft meegenomen. Zij was en is dus genoodzaakt nieuwe meubelen te kopen.
[naam gedaagde] meent ook dat de waardestijging te hoog is beraamd, omdat de keuken voorafgaand aan de verbouwing in goede staat en niet aan vervanging toe was. De makelaar beschikte niet over de foto’s van de keuken voor de verbouwing.
[naam gedaagde] heeft een klacht ingediend over het optreden van [naam 6]. Zij meent dat hij niet neutraal heeft opgetreden. [naam eiser] was opdrachtgever en er is aangedrongen op een taxatie terwijl de rechtbank om een waardebepaling had verzocht. Er werden stukken opgevraagd en daarbij is [naam gedaagde] onder druk gezet door het makelaarskantoor. [naam gedaagde] vindt het verder opvallend dat de kosten van deze taxatie tweemaal zo hoog zijn als de prijs van een gemiddelde taxatie. Voorts geldt dat de waardebepaling van nu niet overeenkomt met de waardebepaling uit 2018. [naam gedaagde] kan zich dan ook niet vinden in de waardebepaling.
8. De rechtbank passeert het beroep van [naam gedaagde] op verrekening, nu zij dat verweer pas in haar akte van 16 maart 2022 heeft opgeworpen. Dat is zodanig laat dat sprake is van strijd met de goede procesorde. Het had op de weg van [naam gedaagde] gelegen om dat verweer reeds bij conclusie van antwoord te voeren of in ieder geval ter gelegenheid van de mondelinge behandeling. Dat heeft zij niet gedaan.
9. De stelling van [naam gedaagde] dat [naam 6] niet neutraal zou hebben gehandeld, wordt eveneens gepasseerd. Zij heeft die stelling onvoldoende onderbouwd en bovendien is onduidelijk welk gevolg ze hieraan wil verbinden. [naam gedaagde] had ook zelf met een waardebepaling of taxatie kunnen komen om de conclusies van [naam 6] te ondergraven, maar dat heeft zij niet gedaan.
10. [naam eiser] heeft gesteld dat [naam gedaagde] niet alle benodigde VvE-stukken heeft overgelegd en dat dat van invloed is op de waardebepaling. Hij heeft evenwel niet toegelicht welke invloed en welk gevolg dit volgens hem moet hebben. De taxateur heeft in zijn rapportage (p. 27/99) vermeld dat hij voor een juiste weergave over de VvE-stukken over het jaar 2017 zou moeten beschikken, terwijl hij de stukken over het jaar 2018 heeft ontvangen. Hij heeft daarbij ook vermeld dat hij er in de waardering van uit is gegaan dat hierin geen grote afwijkingen zitten. Nu [naam eiser] vervolgens heeft verzuimd een toelichting te geven op zijn stelling dat een en ander van invloed is op de waarde, wordt aan zijn stelling op dit punt voorbij gegaan.
11. De rechtbank begrijpt het taxatierapport aldus dat hierin de waarde van het appartement na verbouwing is bepaald op € 400.000,-- en dat vervolgens twee bedragen
zijn afgetrokken om de waarde vóór verbouwing te berekenen. Het gaat dan om een bedrag van € 8.000,-- in verband met de staat van de keuken en een bedrag van € 12.000,-- in verband met de gehele afwerking (o.a. kitwerk, stucwerk, verfwerk, voegwerk en vloer).
Dit wordt opgemaakt uit de voorlaatste pagina van het taxatierapport, door [naam 6] genoemd ‘berekening voor verbouwing marktwaarde’.
12. [naam 6] vermeldt in het rapport (p13/99) dat hij zich een oordeel heeft gevormd van de situatie vóór de verbouwing aan de hand van foto’s die [naam eiser] hem ter beschikking heeft gesteld. Hij heeft die foto’s ook toegevoegd aan het taxatierapport. [naam gedaagde] heeft niet betwist dat deze foto’s zijn gemaakt in het appartement voorafgaand aan de verbouwing, zodat daarvan wordt uitgegaan.
[naam gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de keuken in goede staat verkeerde voorafgaand aan de verbouwing en zij heeft daartoe foto’s overgelegd van de keuken zoals die was vóór vervanging. Zoals hiervoor overwogen heeft [naam 6] de waardestijging door de vernieuwing van de keuken begroot op € 8.000,--. Dit terwijl blijkens de stukken van [naam eiser] de nieuwe keuken € 18.575,-- heeft gekost. Het door [naam 6] begrote bedrag van € 8.000,-- wordt dan ook niet onredelijk geacht. [naam gedaagde] beschikt nu immers ook over een nieuwe keuken inclusief nieuwe apparatuur terwijl haar oude keuken naar haar stelling tien jaar oud was.
[naam gedaagde] heeft geen inhoudelijke opmerkingen gemaakt over de door [naam 6] beraamde waardestijging van € 12.000,-- door de afwerking na verbouwing (o.a. kitwerk, stucwerk, verfwerk, voegwerk en vloer). De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de expertise van [naam 6] op dit punt, mede gelet op de door [naam eiser] overgelegde foto’s voorafgaande aan de verbouwing waaruit inderdaad lijkt te volgen dat er voor verbetering vatbare punten waren. Ook hierbij geldt dat [naam gedaagde] heeft aangevoerd dat zij in 2008 nog heeft verbouwd. Dat was op het moment van verbouwing dus ook al tien jaar geleden.
13. Daarbij komt dat [naam 7] RT op 14 februari 2022 een plausibiliteitsverklaring heeft afgegeven waarin is opgenomen dat de getaxeerde marktwaarde voor en na verbouwing plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig.
De door [naam 6] getaxeerde waarden worden dan ook overgenomen, zodat in beginsel geldt dat sprake is van een waardestijging van het appartement met € 20.000,-- door de verbouwing, echter met inachtneming van het volgende.
14. De rechtbank ziet aanleiding voornoemd bedrag van € 20.000,-- te matigen nu zij het niet redelijk acht het volledige bedrag van de verrijking voor rekening van [naam gedaagde] te laten komen. Daartoe wordt verwezen naar de zinsnede ‘voor zover dit redelijk is’ in artikel 6:212 BW en naar artikel 6:109 BW (in welk artikel aan de rechter de bevoegdheid is toegekend om een schadevergoeding te matigen). De volgende omstandigheden worden in aanmerking genomen:
- in de waardebepaling uit 2018 zijn door de makelaar bedragen opgenomen tussen
€ 370.000,-- en € 395.000,-- als adviesvraagprijs, verwachte opbrengst en reële marktwaarde. [naam 6] heeft in zijn e-mail van 24 november 2021 verklaard dat dit de geschatte waarde na verbouwing was;
- de rechtbank acht aannemelijk gemaakt dat het initiatief voor de verbouwing bij [naam eiser] lag en dat [naam gedaagde] niet over de financiële middelen beschikt(e) voor de verbouwing;
- [naam eiser] heeft ook, hoewel tijdelijk, het genot van de verbouwing gehad over de periode vanaf februari 2019 tot en met juli 2020.
15. De rechtbank zal gelet op het voorgaande het bedrag van € 20.000,-- matigen tot
€ 17.000,--. [naam gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling daarvan aan [naam eiser].
Dat [naam gedaagde] naar haar stelling de waardestijging niet te gelde kan maken omdat zij niet voornemens is het appartement te verkopen, doet niets af aan het feit dat het appartement wel degelijk in waarde is gestegen door de door [naam eiser] bekostigde verbouwing en dat [naam gedaagde] daarmee ongerechtvaardigd is verrijkt.
16. Nu de primaire vordering van [naam eiser] onder V van de gewijzigde eis (gedeeltelijk) wordt toegewezen, wordt niet toegekomen aan het (meer) subsidiaire gedeelte van die vordering onder V. Van afgifte van goederen door [naam gedaagde] aan [naam eiser] kan dan ook geen sprake zijn, zodat [naam gedaagde] de kookplaat en afzuigkap, gordijnen, vitrage en een lamellenhordeur mag behouden.
17. De door [naam eiser] gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening.
18. Gelet op de gewezen relatie van partijen worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Ten aanzien van de kosten van de taxatie wordt als volgt overwogen. Deze kosten van € 1.600,-- zijn fors en hoger dan gebruikelijk voor een taxatie. Wellicht wordt dit gedeeltelijk verklaard doordat de makelaar om twee waardes is gevraagd, maar dan nog blijft het een hoog bedrag. Het had op de weg van [naam eiser] gelegen om daarover vooraf contact te hebben met de rechtbank en/of [naam gedaagde]. De rechtbank is van oordeel dat een bedrag van € 600,-- voor eigen rekening van [naam eiser] moet blijven. Het restant van € 1.000,-- dienen partijen ieder voor de helft te dragen. In dit verband dient [naam gedaagde] daarom nog een bedrag van € 500,-- aan [naam eiser] te voldoen.
Beslissing
De rechtbank:
onder instandhouding van de reeds gegeven verklaring voor recht dat de koppelingsband en de HP laptop met laptoptas, partijen welbekend, eigendom van [naam eiser] zijn:
veroordeelt [naam gedaagde] tot betaling aan [naam eiser] van een bedrag van € 17.000,-- uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking met betrekking tot zijn vordering onder V, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [naam gedaagde] tot betaling aan [naam eiser] van een bedrag van € 500,-- met betrekking tot de kosten van de taxatie;
compenseert voor het overige de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, in samenwerking met mr. L. Buitendijk, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
2436