ECLI:NL:RBROT:2022:6862

• Datum uitspraak: 5 augustus 2022
• Publicatiedatum: 17 augustus 2022
• Zaaknummer: 9169327 CV EXPL 21-14243
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.J.L.M. van der Wildt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte en ontruiming met betrekking tot opvolgend verhuurderschap

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Rotterdam op 5 augustus 2022, gaat het om een geschil tussen Urbanic Netherlands II C.V. en een gedaagde over de beëindiging van een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. Urbanic, de eiseres, heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2021, met het argument dat zij het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen voor renovatie. De gedaagde betwist echter de rechtsgeldigheid van deze opzegging, stellende dat Urbanic geen juridisch eigenaar is van het gehuurde en dat er geen contractsovername heeft plaatsgevonden. De gedaagde voert aan dat de huurovereenkomst onbepaald van aard is en alleen door hem kan worden opgezegd, en dat de fundering van het pand niet in slechte staat is, waardoor de opzegging niet gerechtvaardigd is.

Tijdens de mondelinge behandeling op 29 juni 2022 is de zaak besproken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de bedrijfsruimte op 28 februari 2020 is geleverd aan een stichting, die als juridisch eigenaar fungeert. Urbanic is niet als opvolgend verhuurder aangemerkt, omdat er geen contractsovername heeft plaatsgevonden en de gedaagde niet op de hoogte is gesteld van een eventuele wijziging in de verhuurder. De kantonrechter concludeert dat de opzegging door Urbanic niet rechtsgeldig is, wat betekent dat de vorderingen van Urbanic worden afgewezen. De gedaagde krijgt gelijk in het geschil en Urbanic wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de gedaagde.

De beslissing van de kantonrechter houdt in dat de vordering van Urbanic in al haar onderdelen wordt afgewezen, en dat Urbanic de proceskosten aan de gedaagde moet vergoeden, inclusief wettelijke rente en nakosten. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door mr. A.J.L.M. van der Wildt.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9169327 CV EXPL 21-14243

datum uitspraak: 5 augustus 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Urbanic Netherlands II C.V.,

vestigingsplaats: Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. S. Faber te Amsterdam,

tegen:

[gedaagde],

woonplaats: [woonplaats gedaagde],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. B. Coskun te Amsterdam.

De partijen worden hierna ‘Urbanic’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de vonnissen van 20 augustus 2021 en 26 november 2021 en de daarin genoemde stukken;
• de conclusie van antwoord tevens inhoudende eis in reconventie;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• nadere producties van de zijde van Urbanic, ingekomen ter griffie op 28 februari 2022;
• een nadere productie van de zijde van Urbanic, ingekomen ter griffie op 17 juni 2022;
• een nadere productie van de zijde van Urbanic, ingekomen ter griffie op 20 juni 2022;
• een nadere productie (contrarapportage) van de zijde van [gedaagde].

1.2.

Op 29 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

2.. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 februari 1999 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna: ‘het gehuurde’ en/of ‘de bedrijfsruimte’).

2.2.

Bij brief van haar gemachtigde van 27 mei 2020 heeft Urbanic de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2021, omdat zij het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen vanwege renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is én de belangen van Urbanic bij opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

2.3.

Bij akte van levering d.d. 28 februari 2020 is de door [naam bedrijf 1] (hierna: ‘de B.V.’) gekochte bedrijfsruimte geleverd door [naam bedrijf 2] (verkoper) aan [naam stichting] (hierna: ‘de stichting’) als juridisch eigenaar van de bedrijfsruimte. In de akte is verder – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Bij een overeenkomst van koop, gesloten op achtentwintig januari tweeduizend twintig, heeft Verkoper verkocht aan Koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst Verkoper bij deze levert aan de Juridische Eigenaar, die bij deze aanvaardt en wel in die zin dat de Juridische Eigenaar jegens derden bij deze geleverd krijgt het Verkochte onder het
sociëtair verband van Urbanic Netherlands II C.V., voornoemd , welke levering hierbij door de Juridische Eigenaar wordt aanvaard: (…)”

2.4.

In de op 21 juli 2021 door de bestuurder van [naam stichting] getekende “Verklaring tevens procesvolmacht” is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) In aanmerking nemende dat:

- [naam stichting], conform de akte van levering d.d. 28 februari 2020, handelt in hoedanigheid van juridische eigenaar van activa gehouden ten behoeve van de commanditaire vennootschap Urbanic Netherlands II C.V. en mitsdien handelt ter goederenrechtelijke aanvaarding van het pand aan de [adres 2].

VERKLAART:

Voor zover nodig, dat de commanditaire vennootschap Urbanic Netherlands II C.V. bevoegd is,

- alle rechtshandelingen te verrichten met betrekking tot het pand aan de [adres 2]

- als verhuurder op te treden van het pand aan [adres 2],

- juridische procedures te voeren, waaronder, maar niet beperkt tot, de procedure die thans aanhangig is bij de rechtbank Rotterdam, sector kanton, met nummer 9169327 / CV EXPL 21-14243 (…)”

3.. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

Urbanic eist samengevat:

• beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juni 2021 en ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
• [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de ontruiming met rente;
• [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Urbanic baseert de eis op het volgende. Urbanic is sinds 28 februari 2020 eigenaar van het pand waarin de bedrijfsruimte is gelegen. Vanwege funderingsproblemen dienen er spoedig herstelwerkzaamheden plaats te vinden in het gehuurde. Daarna is Urbanic voornemens in het gehuurde een woning te creëren. Zij heeft daarom de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 juni 2021 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. Urbanic ziet zich daarom genoodzaakt om ontruiming van het gehuurde te vorderen.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis van Urbanic en voert het volgende aan. Urbanic is geen juridisch eigenaar van het gehuurde en er heeft geen contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW plaatsgevonden, waardoor de vermeende opzegging van de huurovereenkomst door Urbanic geen stand kan houden. Opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder is ook niet mogelijk, omdat bij aanvang van de huurperiode in 1999 met [naam] is afgesproken dat de overeenkomst na verloop van 10 jaar alleen nog door [gedaagde] kon worden opgezegd. Verder geldt dat de fundering niet in zodanig slechte staat is dat renovatie vereist is.

3.4.

[gedaagde] eist zelf samengevat:

• voor recht te verklaren dat de beëindiging van de huurovereenkomst door Urbanic op grond van eigen gebruik c.q. de belangenafweging rechtens geen effect sorteert op [gedaagde];
• Urbanic te veroordelen tot betaling van de helft van de huur over de periode maart 2020 tot en met maart 2022 als gevolg van de gebrekenregeling c.q. onvoorziene omstandigheden;
• Urbanic te veroordelen tot betaling van de verhuis- en inrichtingskosten van € 330.000,- indien de beëindiging van de huurovereenkomst wordt uitgesproken;
• Urbanic te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.5.

[gedaagde] baseert de tegeneis op het volgende. De huurovereenkomst is onbepaald van aard en kan (volgens de hiervoor onder 3.3. bedoelde afspraak met [naam]) niet door Urbanic worden opgezegd. Ook is er geen sprake van dringend eigen gebruik, omdat niet is gebleken dat de fundering van slechte kwaliteit is, en dienen in een belangenafweging de belangen van [gedaagde] zwaarder te wegen dan die van Urbanic. Tot slot heeft [gedaagde] vanwege de coronapandemie recht op een huurkorting.

3.6.

Urbanic is het niet eens met de tegeneis van [gedaagde] en voert het volgende aan. De gevorderde verklaring voor recht is onnodig ingesteld, aangezien dit al in conventie beoordeeld wordt. Het vermeende recht op huurvermindering is op geen enkele wijze onderbouwd. Verder heeft [gedaagde] geen recht op een vergoeding van € 330.000,- voor verhuis- en inrichtingskosten, omdat zij niet heeft onderbouwd dat zij dit bedrag daadwerkelijk heeft uitgegeven en omdat bovendien geldt dat het doen van investeringen onder het eigen ondernemersrisico van [gedaagde] valt.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – hierna nader ingegaan.

4.. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] de bedrijfsruimte dient te ontruimen en te verlaten. Haar primaire verweer is dat dit niet het geval is, omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd door de verhuurder. Daarom dient allereerst beoordeeld te worden of er op 27 mei 2020 – zijnde de datum waarop Urbanic bij brief van haar gemachtigde de huurovereenkomst tegen 1 juni 2021 heeft opgezegd - een huurovereenkomst bestond tussen Urbanic en [gedaagde].

4.2.

Vast staat dat de bedrijfsruimte blijkens de onder 2.3. bedoelde notariële akte op 28 februari 2020 is geleverd aan de stichting in hoedanigheid van juridisch eigenaar. Dit blijkt ook uit het door Urbanic overgelegde kadastrale uittreksel betreffende het gehuurde d.d. 24/25 juni 2021. Op basis van deze informatie heeft de stichting de eigendom van de bedrijfsruimte verkregen onder sociëtair verband van Urbanic. Op grond van artikel 7:226 lid 1 BW geldt dat de huur in beginsel van rechtswege overgaat op de opvolgend eigenaar. Dat is in dit geval de stichting, omdat de bedrijfsruimte aan haar als juridisch eigenaar is geleverd. [gedaagde] heeft de huur ook steeds overgemaakt op de bankrekening van de stichting. Door of namens de stichting is – zoals mondeling ter zitting aangegeven – ook aan [gedaagde] aangegeven dat de huur op de rekening van de stichting moest worden voldaan.
Als Urbanic op enig moment verhuurder is geworden, dient dat aan [gedaagde] kenbaar te zijn gemaakt hetgeen niet is geschiedt. Dat de stichting de eigendom heeft verkregen onder sociëtair verband van Urbanic maakt dat niet anders. Niet vastgesteld kan worden dat Urbanic daardoor mede juridisch eigenaar is geworden. Urbanic is dan ook niet opvolgend verhuurder van de verkoper geworden op de voet van artikel 7:226 BW.

4.3.

Verder dient te worden onderzocht of Urbanic opvolgend huurder is geworden als gevolg van contractsovername als bedoeld in artikel 6:159 BW. Contractsovername is een overeenkomst waarbij tussen de overdragende en de overnemende partij een akte is gesloten en waaraan de wederpartij (derde) haar medewerking verleent. De akte van levering noch de mededeling na de levering van de onroerende zaak aan [gedaagde] bieden daarvoor enige grondslag.

4.4.

Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd overweegt de kantonrechter verder als volgt. De door Urbanic overgelegde ‘Verklaring tevens procesvolmacht’ kwalificeert niet als een contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW. De stelling van Urbanic dat de lastgeving terugwerkende kracht heeft en daarom de opzegging kan herstellen, is onjuist. Er moet immers gekeken worden naar het moment van opzeggen (op 27 mei 2020) en toen was er nog geen sprake van lastgeving (de betreffende verklaring is immers pas getekend op 21 juli 2021). Bovendien is de lastgeving slechts een verklaring van de bestuurder van de stichting en geen overeenkomst tussen twee of meer partijen. Ook anderszins is niet gebleken van een contractsovername en mededeling daarvan aan [gedaagde]. Urbanic heeft weliswaar tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij de huurder altijd op de hoogte stellen als zij een nieuw object in beheer krijgen, maar zij heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat dat in dit geval gebeurd is. Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat Urbanic op enig moment verhuurder van de bedrijfsruimte is geworden en dat [gedaagde] hiervan op de hoogte is gesteld. Daarom is evenmin vast komen te staan dat de huurovereenkomst door of namens de verhuurder is opgezegd. De opzegging door Urbanic is dan ook niet rechtsgeldig. Dit heeft tot gevolg dat de vorderingen van Urbanic worden afgewezen.

4.5.

Zoals namens [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht is de eis in reconventie voorwaardelijk ingesteld, namelijk onder de voorwaarde dat Urbanic wordt aangemerkt als verhuurder. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarden niet zijn vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven.

4.6.

Urbanic krijgt in conventie voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen. Ook de gevorderde nakosten worden toegewezen, zij het tot het een bedrag van € 124,-.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering van Urbanic, in al haar onderdelen, af;

5.2.

veroordeelt Urbanic in de proceskosten (in conventie), aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 374,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt Urbanic in de na vandaag te maken proceskosten (in conventie), begroot op € 124,- aan salaris voor de gemachtigde en als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en in het openbaar uitgesproken.

43416