Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9942180 VV EXPL 22-239
datum uitspraak: 29 juli 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
ODIV B.V.,
vestigingsplaats: Ridderkerk,
eiseres,
gemachtigde: T. Colijn LLB van HuurrechtJuristen.nl,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland, blijkens de huurovereenkomst en algemene bepalingen domicilie kiezende te [plaatsnaam ] ,
gedaagde sub 1,
die niet is verschenen,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] , blijkens de huurovereenkomst en algemene bepalingen domicilie kiezende te [plaatsnaam ] ,
gedaagde sub 2,
gemachtigde: [gemachtigde] (werkzaam bij Quick Incasso te Katwijk).
De partijen worden hierna respectievelijk ‘ODIV’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 juli 2022, met bijlagen;
- de brief, met uitstelverzoek, van [gedaagde 2] van 11 juli 2022, met bijlagen.
1.2.
Op verzoek van [gedaagde 2] is de mondelinge behandeling verplaatst van 14 juli 2022 om 15.15 uur naar 15 juli 2022 om 11.00 uur. De griffie heeft tevergeefs getracht [gedaagde 1] op het door hem in de huurovereenkomst opgegeven telefoonnummer te bereiken en heeft hem vervolgens per e-mailbericht (verzonden aan het in de huurovereenkomst vermelde emailadres [e-mailadres]) op de hoogte gesteld van de nieuwe datum van de mondelinge behandeling.
1.3.
Op 15 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling, gehouden in het gerechtsgebouw te Dordrecht, met partijen besproken. Namens ODIV is [naam 1] verschenen, bijgestaan door T. Colijn LLB. Namens [gedaagde 2] is [gemachtigde] verschenen. [gedaagde 1] is niet verschenen; evenmin heeft hij zich op de oorspronkelijke zittingsdatum en -tijd (14 juli 2022 om 15.15 uur) bij de rechtbank gemeld.
2..Het geschil
2.1.
Op 19 maart 2021 heeft ODIV met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd voor de duur van 11 maanden en 13 dagen, ingaande op 19 maart 2021 en eindigende op 28 februari 2022. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 1.095,-. In de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
2.2.
ODIV eist, samengevat:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen € 8.760,- aan huurachterstand over de maanden november 2021 tot en met juni 2022 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente van € 57,66 tot aan 14 juni 2022 en te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 14 juni 2022 tot aan de dag van voldoening;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan haar, onder voorbehoud van huurverhoging, te betalen € 1.095,- voor iedere maand na de maand juni 2022 dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven, een ingegane maand te rekenen voor een gehele;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.3.
ODIV baseert de eis op het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in ernstige mate in gebreke gebleven met volledige en tijdige betaling van de huurpenningen waardoor een huurachterstand van acht maanden is ontstaan. Daarnaast heeft ODIV na bij brief van 21 juni 2022 geuite overlastklachten van de Vereniging van Eigenaars [adres 2] geconstateerd dat de woning deels of geheel is onderverhuurd, wat niet is toegestaan in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hierdoor tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat de ontruiming van de woning moet worden toegewezen.
2.4.
[gedaagde 2] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Zij heeft tijdig, op 14 februari 2022, contact opgenomen met ODIV’s verhuurmakelaar [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en de huurovereenkomst opgezegd. De huurovereenkomst zou eindigen op 28 februari 2022. Het is [gedaagde 2] niet duidelijk waarom daarna nog facturen zijn gestuurd.
3..De beoordeling
3.1.
[gedaagde 1] is niet verschenen. Omdat bij de dagvaarding de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, wordt tegen [gedaagde 1] verstek verleend. [gedaagde 2] is wel in de procedure verschenen, vertegenwoordigd voor [gemachtigde] . Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt daarom één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
3.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van ODIV bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
3.3.
Gelet op de huurachterstand die oploopt en de gestelde ernstige overlast in de woning, heeft ODIV voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft en een gewone procedure niet kan afwachten.
3.4.
[gedaagde 2] stelt dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd in haar WhatsApp-bericht van 14 februari 2022 gericht aan [naam 2] , dan wel dat zij deze niet hoefde op te zeggen omdat de huurovereenkomst op 28 februari 2022 vanzelf (van rechtswege) zou eindigen. ODIV betwist dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.
3.5.
Wat betreft het beëindigen van de huurovereenkomst van rechtswege overweegt de kantonrechter als volgt. Partijen zijn een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (11 maanden en 13 dagen) overeengekomen. Deze overeenkomst eindigt op grond van artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, BW slechts overeenkomstig artikel 7:228, eerste lid, BW van rechtswege na ommekomst van die bepaalde tijd als de verhuurder de huurder tussen één en drie maanden voordien schriftelijk informeert over de dag waarop de huur verstrijkt. Doet een verhuurder die mededeling niet, zoals hier het geval is, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet, uiteraard behoudens tijdige opzegging door de huurder.
3.6.
In het midden kan blijven of [gedaagde 2] de huurovereenkomst met het WhatsApp-bericht van 14 februari 2022 aan [naam 2] tijdig en via het juiste middel heeft opgezegd.
ODIV heeft aangevoerd dat als zij de opzegging ontvangen had, zij een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde 1] had moeten aangaan. De kantonrechter begrijpt hieruit dat volgens ODIV opzegging slechts door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] samen had kunnen plaatsvinden. Dat standpunt is juist. In artikel 22.3 van de toepasselijke algemene bepalingen is opgenomen: “Iemand die samen met één of meer anderen de huurovereenkomst met verhuurder is aangegaan en heeft ondertekend, zonder dat er sprake is van wettelijk medehuurderschap, verliest zijn huurderschap niet door het gehuurde definitief te verlaten. Ook dan blijft hij hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een contractuele medehuurder (samenhuurder) kan slechts samen met de andere huurder(s) de huurovereenkomst door opzegging beëindigen.” Gelet hierop kon [gedaagde 2] de huurovereenkomst niet alleen voor zichzelf opzeggen en doet haar feitelijke vertrek uit de woning niet af aan haar hoofdelijke aansprakelijkheid.
3.7.
[gedaagde 2] betwist niet dat de huur over de maanden november 2021 tot en met juni 2022 niet betaald is aan ODIV, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zullen worden veroordeeld om die huurachterstand ten bedrage van € 8.760,- te betalen. Indien en voor zover [gedaagde 2] haar deel van de huur aan [gedaagde 1] betaald heeft, ontslaat dat haar niet van haar huurbetalingsverplichting jegens ODIV. De gevorderde verschenen wettelijke rente tot en met 14 juni 2022 ten bedrage van € 57,66 is door [gedaagde 2] ook niet betwist en op de wet gegrond, zodat deze zal worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeeld zullen worden om een bedrag van € 8.817,66 (= € 8.760 + € 57,66) aan ODIV te betalen. De door ODIV gevorderde toekomstige rente over de hoofdsom van € 8.760,- is eveneens toewijsbaar en zal worden toegewezen vanaf 15 juni 2022, omdat de hiervoor toegewezen verschenen wettelijke rente door ODIV is berekend tot en met 14 juni 2022.
3.8.
De huurachterstand en het onbetwist gebleven onderverhuren van de woning zijn zodanige tekortkomingen dat verwacht mag worden dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Gelet hierop zal de gevorderde ontruiming van de woning worden toegewezen. Tegen die ontruiming heeft [gedaagde 2] , nu zij de woning feitelijk al verlaten heeft, ook geen bezwaar gemaakt.
3.9.
Zolang de woning niet is ontruimd zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk de huur moeten betalen aan ODIV, zodat de gevorderde huurbetaling van € 1.095,- (met een eventuele huurverhoging) vanaf juli 2022 zal worden toegewezen.
3.10.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de in het ongelijk gestelde partij, zodat zij, hoofdelijk, in de proceskosten van ODIV worden veroordeeld. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van ODIV tot vandaag vast op € 129,82 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 1.141,82. De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen als na te melden. Hetzelfde geldt voor de gevorderde en onweersproken kosten die ODIV maakt na deze uitspraak, begroot op € 124,- (1/2 punt x tarief € 498,- met een maximum van € 124,-) indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na betekening vrijwillig aan dit vonnis hebben voldaan.
3.11.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verleent verstek tegen [gedaagde 1] , die niet is verschenen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de zelfstandige woonruimte aan de [adres 1] met al de hunnen en het hunnen (eventuele onderhuurders daaronder begrepen, voor zover zij niet huurder van zelfstandige woonruimte zijn) binnen zeven dagen na dit vonnis te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van ODIV te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander van betaling is bevrijd, om aan ODIV te betalen € 8.817,66, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 8.760,- vanaf 15 juni 2022 tot de dag van volledige betaling;
4.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , eveneens hoofdelijk, om aan ODIV, onder voorbehoud van huurverhoging, tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen € 1.095,- voor iedere maand na de maand juni 2022, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de ontruiming van het gehuurde in gebreke blijven, een ingegane maand voor een hele te rekenen;
4.5.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , eveneens hoofdelijk, in de proceskosten, aan de kant van ODIV tot vandaag vastgesteld op € 1.141,82, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, en tevens te vermeerderen met nakosten begroot op € 124,- indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis hebben voldaan;
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. P.G.J. van den Berg en in het openbaar uitgesproken.
31688