Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1091
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. J. Lanser.
Procesverloop
Met het besluit van 3 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 366.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van [naam eiseres] hiertegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 285.000,-.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft eiseres op 13 mei 2022 per aangetekende post gevraagd om binnen twee weken inhoudelijke gronden in te dienen. Deze brief is onbestelbaar aan de rechtbank geretourneerd, waarop de brief op 17 mei 2022 per gewone post is verzonden.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 juni 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [persoon A] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 200.000,- Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 73 m² en een tuin van 95 m². Het bouwjaar is 1932.
De hoorplicht
3. Eiseres voert aan dat verweerder haar ten onrechte niet heeft gehoord.
3.1.
Op grond van artikel 7:3, onder e, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan van het horen van een belanghebbende worden afgezien indien volledig aan het bezwaar wordt tegemoet gekomen en andere belanghebbende niet in hun belangen worden geschaad.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder van het horen heeft kunnen afzien. Na het toezenden van het taxatieverslag aan eiseres, heeft eiseres in haar aanvullend bezwaarschrift van 17 september 2020 als enige grond aangevoerd dat de vastgestelde waarde te hoog is. Verweerder heeft met het bestreden besluit de waarde substantieel verlaagd, rekening houdend met het eigen verkoopcijfer, waarmee volledig aan het bezwaar tegemoet is gekomen.
De waardebepaling
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 18 mei 2022 van [persoon A] en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van vijf vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte, onderhoudstoestand en kwaliteit goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
6. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de oppervlakte onjuist is. Verweerder gaat uit van 73 m², maar dit moet 64 m² zijn. Eiseres heeft dit zelf volgens de NEN-normen opgemeten. Ook heeft eiseres zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de staat van onderhoud matig dan wel slecht is. Er is een nauwelijks actieve VvE en de binnenkant van de onroerende zaak is gedateerd.
6.1.
De rechtbank volgt eiseres niet. De enkele stelling dat de oppervlakte onjuist zou zijn en de staat van onderhoud matig dan wel slecht is, zonder dat nader te onderbouwen met stukken, is onvoldoende en te laat om aan de taxatie van verweerder te twijfelen. Dit geldt des te meer nu zowel in bezwaar als beroep verschillende keren aan eiseres is verzocht inhoudelijke gronden in te dienen, maar eiseres daar om haar moverende redenen geen gehoor aan heeft gegeven. Ook ter zitting heeft eiseres daar desgevraagd geen toelichting op gegeven.
7. Eiseres heeft zich ter zitting nog op het standpunt gesteld dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de manier waarop tot de indexering is gekomen. Verweerder heeft daarop toegelicht dat het percentage wordt berekend op basis van buurtcijfers. De rechtbank acht deze toelichting voldoende gezien het feit dat eiseres dit standpunt pas ter zitting heeft aangevoerd.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
9. Eiseres heeft verder verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De rechtbank overweegt dat de redelijke termijn voor geschilbeslechting is overschreden als tussen de datum waarop bezwaar is gemaakt en de datum van de uitspraak in eerste aanleg meer dan twee jaren zijn verstreken. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres op 28 juli 2020 ontvangen. Tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, zodat de rechtbank het verzoek om immateriële schadevergoeding afwijst.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door, mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F. van Ommeren, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).