ECLI:NL:RBROT:2022:6328

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9901364 VV EXPL 22-219

datum uitspraak: 29 juni 2022

vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser] ,die handelt onder de naam
[naam bedrijf] ,

woonplaats: [woonplaats eiser] ,

eiser,

gemachtigde: mr. J. Franken,

tegen

Stichting Woonbron,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.W. Veth.

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘Woonbron’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 3 juni 2022, met bijlagen;
de akte van Woonbron, met bijlagen;
de akte van [eiser] , met één bijlage;
de spreekaantekeningen van [eiser] ;
de spreekaantekeningen van Woonbron.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 15 juni 2022 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is [eiser] in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Woonbron is de heer [persoon A] (makelaar-beheerder) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Woonbron.

2..De feiten

2.1.

[eiser] huurt van Woonbron sinds 1 juli 2008 de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [huisnummer A] t/m [huisnummer C] (hierna: de bedrijfsruimte) in Rotterdam. Ook huurt [eiser] per 6 juni 2008 de parkeerplaatsen PP-01 en PP-06 gelegen aan de [adres] (hierna: de parkeerplaatsen) in Rotterdam.

In de huurovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:

Artikel 1.3:

“
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van: Groothandel, detailhandel en distributie van levensmiddelen, frisdranken en aanverwante goederen en logistieke diensten.”.

Artikel 9.1:

“
Het gehuurde maakt onderdeel uit van een VvE complex. Aanwijzingen en of richtlijnen van het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten en de buitenzijde van het gebouw genoemd in de splitsingsakte en huishoudelijk regelement van de VvE (Vereniging van Eigenaren) zijn eveneens van toepassing. Inzage van akte en reglement kan op het vestigingskantoor van verhuurster worden gegeven.”

2.2.

[eiser] exploiteert in de bedrijfsruimte [naam bedrijf] . Een logistiek dienstverlenend bedrijf dat lucht- en zeevracht verstuurt voor zowel bedrijven als particulieren naar bestemmingen wereldwijd.

2.3.

Bij brief van 8 mei 2020 heeft Woonbron aan [eiser] bericht dat zij overlastklachten hebben ontvangen die betrekking hebben op het laden en lossen aan de achterzijde van de bedrijfsruimte en op het gebruiken van uitsluitend de uitgang van het parkeerterrein voor zowel het inrijden als het uitrijden van het parkeerterrein, in plaats van in te rijden via de ingang en uit te rijden via de uitgang. In diezelfde brief is aangekondigd dat de VvE voornemens is om de toegang van het parkeerterrein aan te passen. Er wordt onder andere kentekenregistratie doorgevoerd. De (mini)vrachtwagen waar [eiser] gebruik van maakt mag daarna niet meer het parkeerterrein op. Ook wordt [eiser] gewezen op het op een laad/los verbod.

2.4.

Bij brief van 22 februari 2021 is [eiser] op de hoogte gebracht van een door de VvE op 17 december 2020 vastgestelde wijziging in het regelement van de VvE, inhoudende dat het niet langer was toegestaan om op het parkeerterrein bedrijfsmatig te laden en te lossen.

2.5.

Bij brief van 31 maart 2021 heeft [eiser] Woonbron gesommeerd om de wijziging van het reglement ongedaan te maken, of de genotsbeperking per ommegaande, maar uiterlijk binnen vier weken ongedaan te maken en aansprakelijk gesteld voor de gevolgschade. Op 12 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] , na het uitblijven van een reactie van Woonbron, gerappelleerd.

2.6.

Bij brief van 17 juni 2021 heeft Woonbron de huurovereenkomsten voor de parkeerplaatsen per 31 juli 2021 opgezegd.

2.7.

Bij brief van 18 november 2021 van Woonbron is [eiser] erop gewezen dat hij, ondanks het verbod, bleef laden en lossen aan de achterzijde van de bedrijfsruimte. Woonbron heeft daarin verder geschreven dat het door [eiser] betreden van het parkeerterrein sinds 1 augustus 2021 onrechtmatig is en [eiser] gesommeerd, voor zover er geen sprake is van een noodgeval, zich niet meer op het parkeerterrein aan de achterzijde van de bedrijfsruimte te bevinden. Verder is aangekondigd dat de toegangssensoren van de toegangsdeur naar het parkeerterrein wordt vervangen.

2.8.

Bij brief van 24 december 2021 heeft [eiser] bezwaar heeft gemaakt tegen de opzegging van de parkeerplaatsen.

2.9.

Bij brief van 4 januari 2022 heeft Woonbron op het bezwaar van [eiser] van de hand gewezen.

2.10.

In januari 2022 zijn de (digitale) toegang sleutels tot het parkeerterrein vervangen, waardoor het sindsdien voor [eiser] feitelijk onmogelijk is het parkeerterrein langs de daartoe bestemde ingang zonder hulp van derden nog met een voertuig te bereiken.

3..De vordering

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Woonbron te veroordelen:

tot onmiddellijke nakoming van de huurovereenkomst, en in dat kader Woonbron te gelasten de bedrijfsruimte en de parkeerplaatsen vrij en ongestoord ter beschikking te stellen aan [eiser] , inclusief de toegang tot de parkeerruimte en achteringang, alsmede het gebruik ervan, zoals dat nu verhinderd wordt, dit onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat Woonbron met de gehele of gedeeltelijke nakoming van het gevorderde in gebreke blijft;
een huurreductie van 100% in verband met de schending van het huurgenot zo lang Woonbron geheel of gedeeltelijk met de nakoming van het gevorderde in gebreke blijft;
een voorschot van € 20.000,00 op de vooralsnog begrote schade;
betaling van de proceskosten en de nakosten. Waarbij de nakosten worden begroot op €150,00.

3.2.

[eiser] voert daartoe aan dat het voor zijn onderneming noodzakelijk is dat met behulp van pallets geladen en gelost kan worden, wat alleen langs de toegang op het parkeerterrein kan, en niet langs de voorzijde van het pand. Hij heeft bij het aangaan van de huur ook toestemming van Woonbron (bij monde van de heer [persoon B] ) gekregen om op het parkeerterrein te laden en te lossen. Het later ingevoerde laad- en losverbod geldt daarom niet voor hem. Doordat het parkeerterrein sinds januari 2022 permanent voor [eiser] is afgesloten wordt hij in zijn huurgenot geschaad en lijdt hij schade. Verder is er, doordat de bestelbussen niet op het afgesloten parkeerterrein konden parkeren, schade aan de bestelbussen ontstaan.

3.3.

[eiser] heeft een spoedeisend belang bij de hierboven gevorderde voorzieningen omdat Woonbron het gebruik van de parkeerplekken en de aangrenzende ingang belemmert, aldus [eiser] .

4..Het verweer

4.1.

Woonbron voert verweer, dat strekt tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vordering dan wel dat de vordering bij gebrek aan spoedeisend belang dient te worden afgewezen en voor zover er inhoudelijk wordt beoordeeld dient de vordering als ongegrond te worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

4.2.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van belang is, nader ingegaan.

5..De beoordeling

spoedeisend belang

5.1.

De kantonrechter is op grond van artikel 254 Rv in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. Van een spoedeisende zaak in de hiervoor bedoelde zin is sprake als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat hij/zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

5.2.

Woonbron voert primair aan dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening, omdat de huidige feitelijke situatie dat [eiser] geen toegang meer heeft tot het parkeerterrein en daar bij gevolg ook niet meer kan laden en lossen, al geruime tijd bestaat, zonder dat [eiser] daarop actie heeft ondernomen.

5.3.

Dit verweer slaagt. Alhoewel het niet meer langs de achterzijde van de onderneming kunnen laden en lossen op zichzelf een spoedeisend belang met zich mee zou kunnen brengen is [eiser] , ondanks dat hij al in februari 2021 van op de hoogte is gebracht van het instellen van een laad- losverbod, hem per augustus 2021 de toegang tot het parkeerterrein voor laden en lossen formeel is ontzegd en per januari 2022 feitelijk onmogelijk is gemaakt, pas maanden later, in juni 2022 tot het instellen van een vordering overgegaan. Ter zitting heeft [eiser] ook erkend dat hij geruime tijd heeft stilgezeten, in verband met een gebrek aan middelen om een rechterlijke procedure te starten. Dit is echter een omstandigheid die enkel voor rekening en risico van [eiser] zelf komt en niet aan Woonbron kan worden tegengeworpen. Dat [eiser] in de tussentijd een aantal brieven aan Woonbron heeft gestuurd maakt een en ander niet anders, nu Woonbron geen moment de indruk heeft gewekt op de eisen van [eiser] in te zullen gaan. Voor zover [eiser] stelt dat hij voor een kort geding procedure heeft gekozen omdat een bodemprocedure lang(er) duurt is ook dat onvoldoende om een spoedeisend belang aan te nemen. Een ander oordeel zou betekenen dat het spoedeisend belang in iedere zaak is gegeven, nu een bodemprocedure naar zijn aard altijd langer duurt dan een kort geding procedure. Dat verhoudt zich echter niet met de ratio van artikel 254 Rv.

5.4.

Dit leidt ertoe dat de vordering wegens het ontbreken van een voldoende spoedeisend belang wordt afgewezen. Gelet op dit oordeel hoeven de overige stellingen en verweren niet inhoudelijk te worden beoordeeld.

proceskosten

5.5.

[eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonbron tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.

uitvoerbaarheid bij voorraad

5.6.

Dit vonnis wordt voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6..De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskoten, aan de zijde van Woonbron tot aan dit vonnis begroot op € 498,00;

6.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken.

44485