Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9893553 \ VV EXPL 22-204
datum uitspraak: 7 juli 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. W. Suttorp,
tegen
Stichting Woonstad,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S. Dik.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Woonstad’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 juni 2022, met producties 1 tot en met 9;
- de e-mail van Woonstad van 22 juni 2022, met producties 1 tot en met 4;
- de e-mail van [eiseres] van 9 juni 2022, met productie 10 en 11;
- de spreekaantekeningen van Woonstad.
1.2.
Op 23 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Tussen Woonstad als verhuurder en [eiseres] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
De huur dient bij vooruitbetaling voldaan te worden en bedraagt thans € 634,59 per maand.
2.3.
Op 13 september 2021 heeft [eiseres] een e-mail aan Woonstad gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…) ik weet niet wat u schoon en heel noemt maar ik heb allemaal fotos die de staat van het huis bevestigen, er was niks heel en schoon. (…) jullie wisten van de muizen dat heb gehoord van de buren ook huizenbouw heeft aangegeven meerdere malen geweest te zijn voor een muizenplaag dus het feit dat jullie dit niet hebben aangegeven is achtergehouden info, als mij dit gemeld was in het begin had ik dit huis NOOIT genomen. (…)”
2.4.
Op 9 januari 2022 heeft [eiseres] een e-mail aan Woonstad gezonden, waarvan de inhoud als volgt luidt:
“(…) sinds augustus 2021 huur ik het huis aan de [adres] [postcode] en rotterdam. ik heb zoveel klachten en gebreken gemeld die tot op heden ng problemen opleveren.
rotte kozijnen:
zouden vervangen worden vervolgens alleen de rotte gedeeltes rondom de nieuwe balkon
deuren die geplaats zijn omdat ook die deuren rot waren, dat is niet gebeurd. mijn energie
kosten gaan omhoog omdat er alleen maar tocht en kou mijn huis binnen komt (vooral de 2
kinderkamers waar de raamkozijnen ook rot zijn) de kamers worden niet eens aangenaam
warm door de kou en dat lijkt mij niet de bedoeling, ik heb dichtgeplakt wat ik kon dicht
plakken (met isolatie folie en tape) ik heb tochtstrips geplaats die bijna nergens bleven
plakken vanwegen houtrot (hout kwam gewoon mee eraf). graag zou ik willen dat hier iets aan gedaan word.
schimmel:
ik heb schimmel gemeld waarop mij verteld werd dat het geen schimmel zou zijn maar
gewoon door de regen zou komen vanwegen het open bovenraampje. het is ingespoten en
daarbij gebleven. (mijn fotos laten toch echt zien dat het schimmel is maar oke). ik zou het
eigenlijk hierbij laten omdat er gezegt werd dat het geen schimmel zou zijn maar aangezien
mijn zoontje van 8maanden letterlijk ALTIJD ziek is wanneer wij in het huis zijn lijkt het mij dat er iets niet goed is(als we bij me moeder slapen is er niks aan de hand, geen gehoest, geen snotneus, geen piepende ademhaling, niet suf niks!!) ook raken mijn 3d wandpanelen stuk voor stuk los van de muur endat klopt ook niet.graag zou ik hiervoor een controle willen!
lekkage:
dit heb ik ook gemeld de plekken zijn ingespoten en daarbij gebleven, nu heb ik al een paar
keer gehad dat ik water voel druppelen in de wc(je ziet geen vlek), in de gang zie je water
vlekken en na gister een harde klap/explosie of hoe je het noemt gehoord te hebben kwam er
opeens water van achter mijn plint onder mijn tv (een hele plas) nu regende/hagelde het gister hard maar het lijkt mij niet te mogen dat als het weer zo slecht is dat ik water in mijn huis krijg, waarschijnlijk iets niet goed op het dak, huizerbouw gaf dat al aan maar die konden het dak niet op dus hebben ze niks eraan gedaan.
ik zou eigenlijk niks meer melden omdat ik al zoveel gemeld had maar aangezien mijn
zoontje van 8maanden alleen maar ziek is in dit huis meld ik deze punten toch omdat het niet zo kan zijn dat mijn kind ziek word/blijft vanwegen schimmel en hout rot in deze woning, waarvoor ik ook al meerdere malen melding had gemaakt. het is niet alleen schadelijk voor zijn gezondheid (meervoor hem omdat hij 8rnaanden is)maar ook voor die van mij en mijn dochter van 3 en helemaal met deze kou er ook ng eens bovenop. (…)”
2.5.
In opdracht van Woonstad heeft Van der Bijl Bouwadvies een onderzoek naar vochtklachten in het gehuurde uitgevoerd. In haar rapport van 23 maart 2022 is daarover - onder meer - het volgende opgenomen:
“(…) Metingen hebben aangetoond dat zowel de luchtvochtigheid als de CO2 waarde in de woning te hoog is. De oorzaak van beide hoge waarden is onvoldoende ventilatie.
De roosters aan de achtergevel van de woning zijn zowel aan de binnen als aan de buitenzijde dichtgeplakt. Hierdoor vindt onvoldoende luchtverversing plaats. Alle tape moet verwijderd worden.
Onderzoek heeft uitgewezen dat de ventilatie in de woning technisch in orde en voldoende
aanwezig is. Dat de ventilatie is dichtgeplakt is geen gebrek aan de woning maar een
gebruikersfout.
(…)
Het loskomen van de wandafwerking wordt niet veroorzaakt door lekkage of ander gebrek aan de woning.
De kozijnen aan de buitenzijde zijn in slechte staat. Momenteel veroorzaken deze nog geen
lekkage maar dit is slechts een kwestie van tijd. (…)”
2.6.
In opdracht van [eiseres] heeft Lekdetectie Expert Nederland een visuele inspectie in het gehuurde uitgevoerd. In haar rapport van 13 april 2022 heeft zij - voor zover thans relevant - het volgende vermeld:
“(…) Aan de kozijnen op het balkon zijn er 3 ventilatieroosters aangebracht, die door de hele lengte lopen. Deze is middels zilveren folie afgesloten door de bewoonster om warmteverlies tegen te gaan/beperken.
(…)
Omdat warme lucht sneller stijgt dan koude lucht, zal de waterdamp stijgen en
zich vasthechten aan de koude oppervlakken waarmee het in aanraking komt,
omdat de gevel koud is. Bij onvoldoende ventilatie zullen deze oppervlakken nooit
kunnen opdrogen, steeds vochtig blijven en zo de ideale voedingsbodem vormen
voor schimmels en schimmelsporen zoals hier het geval is. Maar ventileren is ook
geen optie met de huidige energielasten.
(…)
3.2
Conclusies
1. De verhuurder heeft de woning niet opgeknapt/ gerenoveerd, voordat deze is
overhandigd. Hierdoor ondervindt de klant nu problemen bij het intrekken; de
bovengenoemde problemen zorgen ervoor dat de klant haar gezin niet kan
accommoderen in de woning. (…)”
2.7.
In opdracht van [eiseres] heeft WX Vastgoed Expertise B.V. een visuele inspectie in het gehuurde uitgevoerd. In haar rapport van 18 april 2022 heeft zij - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…) De verhuurder heeft enkele zaken verbeterd echter zijn de kozijnen en het schilderwerk van de raamkozijnen en deuren van het balkon nog steeds niet hersteld.
(…)
Tijdens de opname treft de inspecteur kozijnen en deuren aan in zeer slechte conditie. (…)”
2.8.
[eiseres] heeft op 22 april 2022 een verzoekschrift ingediend bij de Huurcommissie, inhoudende een verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken. Naar aanleiding van een onderzoek op 24 mei 2022 is een rapport van onderzoek opgesteld, waarin - onder meer - het volgende is opgenomen:
“(…)Klacht (1)
Houtrot van alle kozijnen buiten
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Het verfwerk van de houten kozijnen, met name aan balkonzijde van de woning, is verschraald en deels verdwenen.
Vooralsnog heeft dit geen gevolgen in de woning zelf.
Bij het uitblijven van onderhoud zal dit in de toekomst wel het geval zijn.
Klacht (2)
Heel veel vocht in huis (pissebedden in mijn woning zijn het bewijs)
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
De muren in de woning zijn allen onderzocht op vocht.
De muren zijn droog.
Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze meting is gebleken dat het steenachtige constructiedeel als droog gekwalificeerd moet worden.
Wat opvalt in de woning is dat de ventilatieroosters zijn afgeplakt (zie foto 1).
Hierdoor kan niet goed meer worden geventileerd, met mogelijk een te hoge relatieve vochtigheid in de woning tot gevolg.
In opdracht van de verhuurder is onderzoek gedaan naar vocht in de woning.
De conclusie van dat rapport is toegevoegd aan het dossier.
Er zijn geen gebreken geconstateerd.
Klacht (3)
Pissebedden in huis
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Dit is ten tijde van het onderzoek niet geconstateerd.
Klacht (4)
Barsten in mijn plafond en muur die verergerd zijn door de storm
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
In de woning zijn geen barsten geconstateerd waarbij de verhuurder verantwoordelijk is voor herstel.
Klacht (5)
Geen ventilatie
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
De woning kan voldoende worden geventileerd door middel van de aanwezige roosters en ramen.
(…)
Klacht (9)
Schimmel in huis
Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd
Ten tijde van het onderzoek is geen schimmel geconstateerd. (…)”
2.9.
De gemachtigde van [eiseres] heeft Woonstad per e-mail van 3 mei 2022 medegedeeld dat zij ernstig toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst door te verzuimen de gestelde gebreken te verhelpen en heeft Woonstad aansprakelijk gesteld voor alle ten gevolge daarvan door [eiseres] geleden en te lijden schade. Daarnaast is Woonstad voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld binnen 14 dagen tot integraal herstel van de gebreken over te gaan, bij gebreke waarvan [eiseres] zich vrij acht tot een gerechtelijke procedure over te gaan.
2.10.
Ook Netwerk Plaagdiermanagement heeft een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. In haar rapportage van 7 juni 2022 heeft zij - onder meer - het volgende opgenomen:
“(…) Alles afgewogen hebbende trekken wij onze conclusie uit de rapportage van 11-03-2022 dat het vochtprobleem is ontstaan door de slechte staat van de kozijnen in en scharen ons achter de conclusie van de bouwkundig expert, dat het vocht probleem is ontstaan door een gebrek aan ventilatie. (…)”
2.11.
De Huurcommissie heeft op 8 juni 2022 uitspraak gedaan. De uitspraak luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…) Uit het rapport van onderzoek volgt dat er geen sprake is van ernstige bouwkundige of technische gebreken. De voorzitter heeft geen reden om af te wijken van het rapport van onderzoek. De voorzitter wordt onder meer in zijn oordeel gesterkt nu uit onderzoek door een extern bureau is komen vast te staan dat er geen ernstige bouwkundige gebreken zijn geconstateerd, die de oorzaak kunnen zijn van de door huurder ervaren vochtoverlast. De voorzitter volgt daarom het rapport en neemt de conclusies over. Naar het oordeel van de voorzitter is er geen sprake van ernstige gebreken. Er is daarom geen reden de huurprijs te
verlagen. (…)”
2.12.
[eiseres] verblijft sinds 24 maart 2022 niet meer in het gehuurde.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] eist samengevat:
- Woonstad te veroordelen tot herstel van de gebreken aan het gehuurde (te weten de gebreken aan de muren, de deuren naar het balkon, de kozijnen, de vloer, de ventilatie in de badkamer, schimmel en ongedierte), op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag en met een maximum van € 25.000,00;
- te bepalen dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2022 wordt gesteld op 0% dan wel 30% van de geldende huurprijs, zijnde een verlaagde huurprijs van € 193,08 per maand;
- Woonstad te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. Ondanks toezeggingen van Woonstad de woning geheel schoon en bewoonbaar op te leveren, was de woning bij aanvang van de huur nog zeer vies en met veel gebreken. [eiseres] ondervindt veel hinder en overlast van de vele ernstige gebreken in het gehuurde, te weten gebreken aan de muren, de deuren naar het balkon, de kozijnen, de vloer, de ventilatie in de badkamer, schimmel en ongedierte. [eiseres] heeft vanaf aanvang van de huur Woonstad verzocht en gesommeerd om tot herstel van de gebreken over te gaan. Herstel heeft evenwel nog altijd niet plaatsgevonden. Inmiddels heeft [eiseres] de Huurcommissie verzocht de situatie te beoordelen en een uitspraak te doen. [eiseres] kan met haar gezin niet in de woning verblijven zolang deze in de huidige staat verkeert.
3.3.
Woonstad is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De Huurcommissie heeft reeds geoordeeld dat er geen sprake is van gebreken in het gehuurde. Woonstad betwist dat het gehuurde vies en gebrekkig was ten tijde van de oplevering bij aanvang van de huur. Het gehuurde kent een hoge luchtvochtigheid, hetgeen aan [eiseres] is toe te rekenen. Zij heeft alle roosters aan de binnen- en buitenzijde van het gehuurde met tape dicht geplakt en zo elke vorm van ventilatie onmogelijk gemaakt. Het aanwezige vocht trekt bovendien ongedierte aan. Ten aanzien van gaten of barsten in de wanden heeft [eiseres] geen enkel bewijs overgelegd, naast het feit dat de rapporteur van de Huurcommissie op dit punt niets heeft geconstateerd. Woonstad heeft voorts het planmatig onderhoud aan de kozijnen en deuren op de planning staan voor het tweede of derde kwartaal van 2023. De Huurcommissie heeft ten aanzien van de kozijnen geconstateerd dat deze zich niet in een dusdanige staat bevinden dat deze nú vervangen moeten worden. De door [eiseres] overgelegde rapporten, waaruit de aanwezigheid van de door haar gestelde gebreken zou moeten blijken, zijn onzorgvuldig, ondeskundig en partijdig te noemen.
3.4.
[eiseres] is niet-ontvankelijk voor wat betreft de door haar gevorderde huurprijsvermindering. [eiseres] is, naast de onderhavige procedure, eveneens een procedure bij de Huurcommissie gestart. Beide procedures kunnen niet naast elkaar bestaan. Van een spoedeisend belang voor dit deel van haar vordering is niet gebleken.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eiseres] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor Woonstad als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
4.2.
Nu [eiseres] heeft gesteld dat er sprake is van ernstige gebreken in het gehuurde, waardoor zij het gehuurde thans niet met haar gezin kan bewonen, is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.3.
Vast staat dat er thans door [eiseres] verzet is ingesteld tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 8 juni 2022 ten aanzien van haar verzoek om huurprijsvermindering. Gelet op het hiervoor gestelde spoedeisende belang aan de zijde van [eiseres] sluit het feit dat er ten aanzien van de verzochte huurprijsvermindering thans nog een procedure bij de Huurcommissie loopt, niet uit dat [eiseres] een voorlopige voorziening kan vragen ten aanzien van de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde. In het hierna volgende zullen de door [eiseres] gestelde gebreken afzonderlijk worden beoordeeld.
gebreken aan de muren
4.4.
[eiseres] heeft gesteld dat er sprake is van gaten in de wanden van het gehuurde, waardoor deze niet wind- en waterdicht zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] het bestaan van dit gebrek onvoldoende onderbouwd. Uit de door [eiseres] overgelegde rapporten van de onderzoeken van Lekdetectie, WX Vastgoed Expertise en Inprema kan het bestaan van dit gebrek niet worden afgeleid. Daarbij komt dat de rapporteur van de Huurcommissie in zijn rapport heeft opgenomen dat in het gehuurde geen barsten in het plafond of de muren zijn geconstateerd. Dat betekent dat het bestaan van dit gebrek niet is komen vast te staan.
de deuren naar het balkon
4.5.
Door Woonstad is erkend dat de deuren naar het balkon onderhoud behoeven. Zij heeft verklaard dat zij op dit punt planmatig onderhoud in de gehele buurt op de planning heeft staan voor het tweede of derde kwartaal van 2023. Door Woonstad is in dit kader gesteld dat de deuren zich thans niet in een dusdanige staat bevinden, dat deze nu direct vervangen moeten worden. [eiseres] heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat er wel sprake is van een gebrek en een vermindering van haar huurgenot. Ook op dit punt is dan ook onvoldoende vast komen te staan dat sprake is van een gebrek.
de kozijnen
4.6.
Ook ten aanzien van de kozijnen is door Woonstad verklaard dat deze zullen worden meegenomen in het planmatige onderhoud dat gepland staat voor het tweede of derde kwartaal van 2023. Voorts heeft te gelden dat de rapporteur van de Huurcommissie op dit punt in zijn rapport heeft opgenomen dat het verfwerk van de houten kozijnen verschraald is en deels verdwenen, maar dat dit vooralsnog geen gevolgen heeft in de woning zelf. De rapporteur heeft daarbij tevens aangegeven dat pas bij het uitblijven van onderhoud, dit in de toekomst wel gevolgen zal hebben. Hieruit valt af te leiden dat de staat van de kozijnen weliswaar op relatief korte termijn aandacht verdient, maar dat deze op dit moment nog niet dusdanig is dat dit als een gebrek beschouwd kan worden. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ook Woonstad de noodzaak inziet van het onderhoud van de kozijnen en hiervoor werkzaamheden heeft ingepland.
de vloer
4.7.
[eiseres] heeft gesteld dat de houten vloer kraakt, als daar op wordt gelopen, en kennelijk rot is. Voor de stelling van [eiseres] dat de vloer rot is, is echter geen steun te vinden in de diverse rapportages van de deskundigen en ook niet in het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie. Bovendien heeft [eiseres] in dat verband zelf reeds gesteld dat de vloer ‘kennelijk’ rot is, hetgeen er op lijkt te duiden dat zij zelf ook niet geheel zeker is of er daadwerkelijk sprake is van houtrot. [eiseres] heeft dan ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om aan te kunnen nemen dat sprake is van houtrot, zodat op dat punt geen sprake is van een gebrek.
4.8.
Het enkele feit dat de houten vloer kraakt, levert evenmin een gebrek op. Door Woonstad is immers onweersproken gesteld dat de vloer in het gehuurde een zogenaamde zwevende vloer betreft, die stamt uit het jaar 1899. Gelet op de aard en ouderdom van de vloer is het, ook naar het oordeel van de kantonrechter, zeer goed voorstelbaar en niet meer dan logisch dat deze inmiddels her en der zal kraken op het moment dat deze daadwerkelijk wordt belast.
de ventilatie in de badkamer, de schimmel en het ongedierte
4.9.
Door [eiseres] is gesteld dat de woning - in het bijzonder de badkamer - niet of onvoldoende geventileerd kan worden, waardoor de woning zeer vochtig wordt, er schimmel ontstaat en er veel ongedierte in de woning aanwezig is. Voldoende gebleken is dat [eiseres] meermaals geklaagd heeft over schimmel in het gehuurde. Naar aanleiding van de klachten heeft zowel Woonstad als [eiseres] zelf onderzoek laten doen in het gehuurde. Van belang daarbij is dat door Van der Bijl Bouwadvies is geoordeeld dat de ventilatie in het gehuurde technisch in orde en voldoende aanwezig is. Voorts heeft ook de rapporteur van de Huurcommissie geconstateerd dat het gehuurde in beginsel voldoende kan worden geventileerd. Zowel door Lekdetectie als door Van der Bijl Bouwadvies en de rapporteur van de Huurcommissie is echter geconstateerd dat de ventilatieroosters in het gehuurde door [eiseres] waren afgeplakt. Uit de verklaringen van deze deskundigen is voldoende aannemelijk geworden dat door het afplakken van de roosters het gehuurde niet goed kan worden geventileerd en dat dit tot een hoge(re) vochtigheid heeft geleid met schimmelvorming tot gevolg. Door Netwerk Plaagdiermanagement is, nadat is kennisgenomen van het gebrek aan ventilatie in het gehuurde door het handelen van [eiseres] , geoordeeld dat het vochtprobleem - en daarmee de aanwezigheid van vochtminnende insecten, in het bijzonder pissebedden - zijn oorzaak vindt in voornoemd gebrek aan ventilatie.
4.10.
De kantonrechter ziet geen steekhoudende argumenten om aan het oordeel van de hiervoor genoemde deskundigen te twijfelen. [eiseres] heeft daartoe onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. Het enkele feit dat [eiseres] de roosters pas geruime tijd nadat zij voor de eerste maal heeft geklaagd over schimmel heeft afgeplakt, maakt het voorgaande niet anders. Dat de roosters aanvankelijk nog niet waren afgeplakt betekent immers geenszins dat [eiseres] in die periode de roosters ook steeds geopend had en toen wel voldoende geventileerd heeft. Zulks is immers gesteld noch gebleken.
4.11.
Daarnaast is ter mondelinge behandeling gebleken dat [eiseres] reeds sinds 24 maart 2022 niet in het gehuurde aanwezig is. Desgevraagd kon [eiseres] ter zitting dan ook niets verklaren over de actuele staat van het gehuurde met betrekking tot de schimmelvorming en de aanwezigheid van ongedierte. De kantonrechter is van oordeel dat van [eiseres] in het kader van dit kort geding in elk geval verwacht had mogen worden dat zij zou onderbouwen dat zij het advies van Woonstad om de tape van de ventilatieroosters te verwijderen en de roosters open te zetten, heeft opgevolgd, maar dat desondanks nog altijd sprake is van vocht- en schimmelproblemen en overlast van ongedierte. Een dergelijk onderbouwing ontbreekt echter volledig.
4.12.
Gelet op de bevindingen van de deskundigen dat er voldoende ventilatiemogelijkheden in het gehuurde aanwezig zijn en deze technisch in orde zijn in combinatie met de constatering dat [eiseres] de ventilatieroosters had afgeplakt, is naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat de aanwezigheid van schimmel en ongedierte het gevolg is van het handelen van [eiseres] en dat er derhalve geen gebrek aan het gehuurde aan ten grondslag ligt.
4.13.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat in het kader van onderhavig kort geding onvoldoende is komen vast te staan dat er sprake is van de door [eiseres] genoemde gebreken in het gehuurde. Dit leidt er toe dat de gevorderde veroordeling van Woonstad om de gestelde gebreken op straffe van een dwangsom te herstellen, wordt afgewezen.
4.14.
Nu niet is komen vast te staan dat er sprake is van gebreken in het gehuurde bestaat er geen aanleiding de huurprijs op die grond te verlagen. Ook dat deel van het gevorderde wordt dan ook afgewezen. Het in dat kader door Woonstad gevoerde ontvankelijkheidsverweer kan derhalve onbesproken blijven.
proceskosten
4.15.
[eiseres] krijgt op alle punten ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van Woonstad tot vandaag vastgesteld op € 498,00;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
44487