Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/1421
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 25 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 190.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2022 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 185.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 april 2022. Eiser was daarbij aanwezig. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is een waarde van € 185.000,- te hoog en bedraagt de waarde € 162.000,-. Verweerder is van mening dat de in bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning van 75 m², gelegen op een perceel van 89 m². De woning ligt in de wijk Oostwijk in Vlaardingen en het bouwjaar is 1900. De woning heeft verder een aanbouw van 10 m², een berging en twee dakkapellen.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk moet zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van € 185.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam] van 1 april 2022 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5], [adres 6], [adres 7] en [adres 8].
De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten liggen allemaal in dezelfde straat (en dus buurt) als de onroerende zaak. Dat is belangrijk, omdat de ligging van een woning het belangrijkste waarde bepalende element is. Maar ook op de andere waarde bepalende elementen, zoals het type, bouwjaar en oppervlakte zijn de vergelijkingsobjecten voldoende of goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Ook zijn alle vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht.
Deze kunnen daarom gebruikt worden om de waarde te onderbouwen.
Het klopt, zoals eiser stelt, dat [adres 6] van een veel betere kwaliteit is dan de onroerende zaak, maar daarmee heeft verweerder rekening gehouden door in de bij het taxatierapport gevoegde matrix de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen als erg goed te bestempelen (factor 5) en hiervoor vervolgens bij de prijs per m² een aftrek van meer dan € 1000,- per m² toe te passen. Bij de onroerende zaak staan onderhoud en voorzieningen op factor 2 (slecht).
Ook met de verschillen tussen andere vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is in het taxatierapport en de matrix door de toepassing van de verschillende factoren voldoende rekening gehouden, zoals bij [adres 4], [adres 7] en [adres 8].
Uit de matrix volgt uiteindelijk dat de gemiddelde waarde per m² van alle zeven de vergelijkingsobjecten uitkomt op € 2.229,-, terwijl voor de onroerende zaak een waarde van € 1.772,- is aangehouden. Gelet op dit verschil is, ook rekening houdend met de door eiser gestelde vochtproblemen en wateroverlast, een totale waarde van € 185.000,- dan niet te hoog.
7. De door eiser overgelegde waarde verklaring van Remax makelaars van 8 februari 2022, maakt het voorgaande niet anders. Hierin staat dat de waarde van de onroerende zaak op 6 december 2021 € 200.000,- bedraagt, waarna eiser dit heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Los van de vraag in hoeverre het algemene cijfer van de waardeverandering in Vlaardingen bruikbaar is om terug te rekenen, blijkt uit de waarde verklaring onvoldoende waarop het bedrag van € 200.000,- is gebaseerd. De enkele stelling daarin dat deze waarde is gebaseerd op “oppervlakte, ligging, afwerking, staat van onderhoud en recent in de omgeving verkochte woningen” is als onderbouwing niet voldoende. De conclusie is dan dat de waarde verklaring tegenover het taxatierapport van verweerder onvoldoende gewicht in de schaal legt.
8. Dit betekent dat verweerder aannemelijk maakt dat een waarde van € 185.000,- niet te hoog is.
9. Eiser voert verder aan dat in het bestreden besluit onvoldoende op zijn grieven is ingegaan. Daarnaast is met hem geen contact gezocht.
De rechtbank kan eiser in zoverre volgen dat de motivering van het bestreden besluit niet heel uitgebreid is, maar er is wel ingegaan op zijn bezwaargronden, zoals de vocht- en waterproblemen. Daarnaast is het zo dat verweerder op grond van artikel 25, eerste lid van de Algemene wet inzake Rijksbelastingen (die ook hier van toepassing is), iemand enkel moet horen in bezwaar als daarom verzocht wordt en dat heeft eiser niet gedaan. Dit neemt niet weg dat het verweer natuurlijk vrij stond om contact op te nemen met eiser.
Wat hier verder ook van zij, tot een verlaging van de waarde kan dit niet leiden.
11. Ter zitting heeft eiser opgemerkt dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2022 opnieuw te hoog is vastgesteld en dat opnieuw geen rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van zijn woning. Hierdoor is eiser gedwongen elk jaar in bezwaar te gaan.
Verweerder heeft ter zitting toegezegd dat hij zal nakijken of in zijn systeem de slechte kwaliteit en onderhoud is opgenomen, zodat voorkomen wordt dat eiser dit elke keer in bezwaar aan de orde moet stellen. De rechtbank gaat ervanuit dat dit inmiddels is gebeurd.
12. De slotsom is dat het beroep ongegrond is.
13. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 7 juli 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).