ECLI:NL:RBROT:2022:5368

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9859843 / VV EXPL 22-185

datum uitspraak: 24 juni 2022

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser],

wonende in [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. J.B. Maliepaard te Rotterdam,

tegen

de vereniging

Vereniging van Eigenaars van het flatgebouw [naam VvE] (oneven nummers) te [plaats 1],

statutair gevestigd in [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: [naam gemachtigde] te [plaats 2] .

De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘de VvE’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 25 mei 2022, met tien bijlagen;
de e-mail van 14 juni 2022 aan de zijde van [eiser] , met drie foto’s;
de e-mail van 14 juni 2022 aan de zijde van de VvE, met twee bijlagen;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser] ;
de pleitnota van de gemachtigde van de VvE;
de tijdens de mondelinge behandeling door de VvE overgelegde plattegrond.

1.2.

Op 15 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens de VvE waren de heer [persoon A] (voorzitter van de VvE en commissaris) en de heer [persoon B] (gemachtigde van Twinns VVE Beheer) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van de VvE.

2..De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] in Maassluis (hierna: de woning).

2.2.

De VvE is eigenaar van het appartementencomplex [naam appartementencomplex] (hierna: het appartementencomplex).

2.3.

Het appartementencomplex bestaat uit vier bouwblokken die geschakeld zijn door een blok waar een lift en een trap in is verwerkt. De woningen zijn gestapeld gebouwd, met een ingang aan een galerij en aan de achtergevel een terras. Dit terras functioneert ook als dak voor de ondergelegen woning. De terrasvloer van nummer 151 ligt boven de woonkamer en keuken van de woning.

2.4.

In de akte van splitsing van 10 juni 1977 betreffende het appartementencomplex, waarbij ook de VvE werd opgericht, wordt het Modelreglement van splitsing van eigendom (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing verklaard. Artikel 2 van het splitsingsreglement luidt - voor zover van belang - als volgt:

“
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:

a.
Funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen, terrassen en gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de traphuizen en hellingbomen, alsmede het hek- en traliewerk;

b.
Technische installaties met de daarbij behorende leidingen, (…) voor luchtbehandeling, vuilafvoer, afvoer van hemelwater met de riolering, gas, water (…)”.

2.5.

[eiser] heeft bij de voormalige beheerder van de VvE, VT 2000 B.V. (hierna: VT2000), geklaagd over lekkages in de woning.

2.6.

Op 23 november 2021 heeft een medewerker van VT2000 een bezoek gebracht aan de woning, naar aanleiding van de door [eiser] gemelde lekkages. Het door de medewerker van VT2000 opgemaakte inspectieverslag vermeldt - voor zover van belang - het volgende:

“
(…)4. ALGEMENE BEVINDINGEN

Lekkage is afkomstig van openstaande dilataties (technische levensduur is verstreken). Betreft de betonnen constructies t.h.v. de consoles en de dikte-kanten.

De dakterrassen zijn voorzien van plavuizen. Het voegwerk is verzand/poreus waardoor er lekkages worden veroorzaakt naar de ondergelegen woningen. T.h.v. de opstanden zijn het kit werk/dilataties verouderd en dienen tegelijkertijd te worden vervangen.

Advies:

- dilataties vervangen betonnen constructies;

- plavuizen verwijderen;

- Vloeren egaliseren en waterdicht coaten;

HWA nazien en herstellen en HWA doorvoer vervangen. (…)”.

2.7.

Bij e-mail van 26 november 2021 heeft VT2000 - voor zover van belang - het volgende aan [eiser] bericht:

“
(…) Graag wil ik het verdere verloop aangeven.

1 Wij vragen offertes op

2 Zodra de offertes binnen zijn zal onze afdeling Technisch beheer deze vergelijken en beslissen welk bedrijf de werkzaamheden uit gaat voeren.

3 Nadat de lekkage is verholpen zullen we de gevolgschade gaan opnemen, dit heeft in dit stadium geen zin. (…)”.

2.8.

Ingenieursbureau IOB B.V. (hierna: IOB) heeft in opdracht van VT2000 een bouwkundig onderzoek uitgevoerd naar aanleiding van meerdere door de bewoners van het appartementencomplex gemelde lekkages. Een medewerker van IOB heeft het appartementencomplex daartoe op 23 augustus 2021, 14 september 2021 en 30 november 2021 bezocht. In het op 6 december 2021 gedateerde rapport van IOB staat - voor zover van belang - het volgende:

“
(…)6. AANBEVELING/HERSTELADVIES

Er zijn meerder onderzoeken en analyses geweest over de oorsprong van de lekkageklachten. Elk onderzoek dat heeft plaatsgevonden in het verleden, heeft een bijdrage geleverd om een lekkage te verhelpen. Er zal dan ook onderscheid zijn in een individueel gebrek en een structureel gebrek waardoor er lekkage ontstaat. Om hier een correct overzichtsbeeld van de problematiek te creëren adviseren we een overzichtstekening te genereren met de aanwezige unieke woonsituatie van alle woningen. In de inventarisatie legenda adviseren we de verschillende terras afwerkingen, kozijn type en locatie lekkage klachten dit in combinatie met de vermoedelijke verbouwingsjaar.

Herstel advies:

In basis is de kit op veel plaatsen onthecht en het vervangen worden aanbevolen. Hierdoor zal voorkomen worden dat het regenwater tussen de achterliggende constructiedelen zal komen. Dit zal een bijdrage geven aan het verhelpen van enkele lekkages. Geschatte kosten per woning €500,= excl. btw

Het afdichten van de prefab bloembak die op de prefab vloer is verwerkt kan doormiddel van bitumineuze banen, EPDM-membraam of een epoxy afdichting (triflex) De 3 opties zijn allemaal correct, echter de keuze hierin zal bepalend zijn voor het uiterlijk en het budget. Geschatte kosten per woning €450,= excl. btw

De afvoerputten van de terrassen vertonen veel onregelmatigheden. Het voorzien van een nieuwe onder uitloop en een nieuwe aansluiting tegen de huidige afwerking. Dit zal een bijdrage geven aan het verhelpen van enkele lekkages. Geschatte kosten per woning €750,= excl. btw

Wanneer er besloten wordt een balkon te renoveren is het advies:

A: De dilatatie tussen de prefab terrasplaat en de betonvloer vrij te maken. De

koudebrug onderbreking te controleren en eventueel te herstellen. Dit kan ook door lokaal de aanwezige uitvullaag en bitumen te verwijderen. Als de aanwezige zandcement droog is deze te herstellen, indien nat deze te verwijderen en de nieuwe laag zo dun mogelijk op afschot aanbrengen;

B: De waterdichte damp remmende laag verkleeft op de uitvullaag met opstand zo hoog mogelijk onder het kozijnwerk. Drukvaste isolatie PIR isolatie aanbrengen op de uitvullaag (zandcement) zonder openstaande naden

C: Waterdichte laag verkleven op de isolatie. Opstand details onder kozijnen en beton opstanden verkleven. De hemelwaterafvoeren voorzien van een nieuwe prefab onder uitloop. De waterdichte top laag kan van verschillende materialen zijn zoals bitumineuze banen, EPDM-membraam of een epoxy afdichting (Triflex) De top afwerking is hier medebepalend voor de keuze.

D: De beloopbare afwerking zoals betontegels, keramische tegels, epoxy of een kunststof grasmat enz. is naar de eindwens van de woningeigenaar.

De geschatte kosten per woning €6.000,= excl. btw

Bij het vervangen van de gevelkozijnen is het van belang extra aandacht te hebben voor de dilatatie in het plafond. Deze dient gecontroleerd, er mag geen materiaal aanwezig zijn dat vocht en koude kan doorgeven zoals zandcement en beton. De vloer aansluiting onder het kozijn moet voorzien zijn van een opstaande rand zodat het water op een verstopte hwa niet direct de woning inloopt. Tevens zal er naar het type kozijn gekeken moeten worden naar de afwatering die in het kozijn is verwerkt en de eventuele waterdichte aansluiting naar de vloerafwerking op het terras. De schimmelvorming achter de gordijnen wordt veroorzaakt door oppervlakte condensatie en door de geringe mogelijkheid tot ventileren achter een gordijn. In de hoeken (vloer gevel aansluiting) is stilstaande lucht welk amper of niet wordt ververst. Naast het wegnemen van de koudebruggen blijft ventilatie benodigd. Het is van belang een goede ventilatie toe te passen waarbij de relatieve luchtvochtigheid gereguleerd blijft. Bij aanwezigheid van mensen (vochtproductie) dient geventileerd te worden. Er moet dus gestuurd worden op luchtvochtigheid en CO₂. (…)”.

2.9.

Op 15 februari 2022 heeft VT2000 een offerte bij Van Lochem Nederland (hierna: Van Lochem) aangevraagd voor het vervangen van dilataties, het afdichten van de prefab bloembak, het vernieuwen van de afvoerput en het renoveren van de balkons. De offerte van Van Lochem sluit op een bedrag van € 21.587,01 inclusief btw per balkon.

2.10.

Bij brief van 30 maart 2022 heeft [eiser] aan VT2000 verzocht om binnen vier weken de lekkage in de woning op te heffen en de gevolgschade te vergoeden.

2.11.

Tijdens een op 31 mei 2022 gehouden vergadering van de VvE is het voorstel van de VvE om “
opdracht te verstrekken tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden aan hemelwaterafvoeren en dilataties op basis van de uitgebrachte offertes en het gunningadvies van de bouwkundige van Twinns en het onttrekken van de daarvoor benodigde middelen aan de reserves” aangenomen.

2.12.

Sinds 1 juni 2022 is Twinns VVE Beheer (hierna: Twinns) de nieuwe beheerder van de Vve.

2.13.

D. de Graaf Onderhoud B.V. heeft een op 13 juni 2022 gedateerde offerte aan Twinns uitgebracht, met betrekking tot “
het verwijderen van de kitvoegen aan de betonnen elementen aan de voorzijde van het balkon”, “
het opschuren van betonnen vlakken en rug vulling aanbrengen” en “
het afkitten in de kleur grijs van de voegen” van de woning. De werkzaamheden zouden, blijkens de offerte, op 16 juni 2022 kunnen worden uitgevoerd.

3..Het geschil

3.1.

[eiser] vordert:

de VvE te bevelen tot het binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis herstellen van de lekkages aan de woning, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
de VvE te veroordelen in de proceskosten en nakosten, met rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser] baseert de vordering op het volgende.

3.2.1.

Het is al geruime tijd duidelijk dat sprake is van lekkages in de woning en dat de VvE die moet laten verhelpen. Uit rapporten en adviezen van deskundigen die de VvE zelf heeft ingeschakeld, blijkt dat de lekkages worden veroorzaakt door de waterdoorlatende terrasvloerconstructie van het bovenliggende appartement en een gebrek aan de hemelwaterafvoer. Volgens het splitsingsreglement behoren het terras en de hemelwaterafvoer tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex en is de VvE hiervoor verantwoordelijk. De VvE weigert echter opdracht te verstrekken om de lekkages te herstellen. In een andere, eerdere procedure - die door een andere bewoner van het appartementencomplex is gestart - is de VvE al veroordeeld om eenzelfde lekkage spoedig te verhelpen, maar dat vormt voor de VvE kennelijk geen reden om in actie te komen. De VvE handelt hierdoor onrechtmatig tegenover [eiser] .

3.2.2.

[eiser] heeft spoedeisend belang bij zijn vordering. De lekkages zijn al geruime tijd aanwezig en hebben tot op de dag van vandaag een grote negatieve impact op het woongenot van [eiser] . Zo hebben de langdurige vochtproblemen ertoe geleid dat er schimmelvorming in de woning is ontstaan en moet [eiser] wanneer het regent met emmers het water opvangen. De lekkage moet zo snel mogelijk worden verholpen en daarom kan niet van [eiser] worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Daarnaast zullen de kosten van herstel aanzienlijk stijgen, als de lekkage in de woning niet op korte termijn wordt verholpen.

3.3.

De VvE is het niet eens met de vordering.

3.4.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover dat voor de beoordeling van belang is - (nader) ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eiser] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor de VvE als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.

4.2.

Vooropgesteld moet worden dat [eiser] stelt inmiddels ruim zeven maanden last te hebben van lekkages in de woning. In de tussentijd zijn weliswaar een inspectierapport van VT2000 en een rapport van IOB uitgebracht en heeft VT2000 een offerte voor herstelwerkzaamheden bij Van Lochem aangevraagd en gekregen, maar niet kan worden gezegd dat de gestelde lekkages met de grootst mogelijke spoed zijn opgepakt. Kennelijk vormde dat voor [eiser] geen onoverkomelijk probleem, daar hij niet eerder dan op 3 mei 2022 een aanvraag voor het onderhavige kort geding heeft ingediend. Gelet hierop had van [eiser] mogen worden verwacht dat hij gemotiveerd had aangegeven waarom juist op dit moment sprake is van zodanige spoedeisendheid dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dat heeft [eiser] echter niet gedaan. Zijn stelling dat voortdurend sprake is van spoedeisend belang zolang de lekkage voortduurt, volgt de kantonrechter niet. Naarmate een bestaande situatie langer voortduurt, moet de eisende partij immers betere argumenten hebben om hierin bij voorlopige voorziening nog verandering te brengen in plaats van een bodemprocedure af te wachten. Een dergelijk argument zou bijvoorbeeld kunnen worden gevonden in de omstandigheid dat de lekkages naar mate de tijd verstreek zijn verergerd, maar dat is niet gesteld of gebleken.

4.3.

Verder is van belang dat de huidige beheerder van de VvE, Twinns, de lekkageproblematiek naar het oordeel van de kantonrechter (zeer) voortvarend heeft opgepakt. Twinns is immers pas met ingang van 1 juni 2022 tot beheerder benoemd en toch heeft zij al een offerte bij D. de Graaf Onderhoud B.V. opgevraagd, met betrekking tot “
het verwijderen van de kitvoegen aan de betonnen elementen aan de voorzijde van het balkon”, “
het opschuren van betonnen vlakken en rug vulling aanbrengen” en “
het afkitten in de kleur grijs van de voegen” van de woning. Die werkzaamheden zouden - zoals uit de offerte blijkt én een gemachtigde van Twinns tijdens de mondelinge behandeling heeft bevestigd - op 16 juni 2022 (één dag na de mondelinge behandeling) worden uitgevoerd. Vervolgens zou op 17 juni 2022 een regenproef worden uitgevoerd, om te controleren of al dan niet nog sprake is van lekkage(s) in de woning. Zo dat het geval zou zijn, heeft de VvE toegezegd de overige door IOB geadviseerde herstelwerkzaamheden (zie rechtsoverweging 2.8.) uit te laten voeren. Al met al is de kantonrechter dan ook van oordeel dat de VvE c.q. Twinns op dit moment al het mogelijke doen om de gestelde lekkageproblematiek zo snel mogelijk te verhelpen. [eiser] heeft onvoldoende gesteld wat in dit verband nog meer van hen zou kunnen worden verwacht.

4.4.

Dat het budget dat vooralsnog door de VvE is vrijgemaakt om de herstel-werkzaamheden te bekostigen, volgens [eiser] , onvoldoende is om de herstelwerkzaamheden aan alle woningen van het appartementencomplex te verhelpen, doet niet af aan de door de VvE gedane toezegging. Verder blijkt nergens uit dat de VvE een noodoplossing nastreeft, zoals [eiser] heeft gesteld. Integendeel, de VvE volgt het door [eiser] zelf overgelegde en aangehaalde rapport van IOB en is doende de daarin genoemde hersteladviezen uit te voeren.

4.5.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij zijn vorderingen in de onderhavige procedure. Zijn vordering wordt daarom afgewezen.

4.6.

In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten van partijen te compenseren.

4.7.

De kantonrechter geeft partijen ten overvloede nog het volgende in overweging. Tijdens de mondelinge behandeling, die enkele keren is geschorst om partijen de gelegenheid te bieden er onderling uit te komen, is gebleken dat bij [eiser] wantrouwen ten aanzien van de door IOB voorgestelde herstelwerkzaamheden en de VvE c.q. Twinns bestaat. Nu partijen naar verwachting nog enige tijd met elkaar te maken zullen hebben, acht de kantonrechter het derhalve raadzaam als zij (nogmaals) met elkaar in overleg treden om te praten over de wijze waarop de door [eiser] gestelde lekkageproblemen op een zo kort mogelijke termijn kunnen worden verholpen. Partijen dienen zich dan beide constructief op te stellen. Daarbij is ook van belang dat de VvE [eiser] actief op de hoogte houdt van de voortgang van de werkzaamheden van door haar ingeschakelde derden ten aanzien van het verhelpen van de lekkage(s). Het is tot slot in zijn eigen belang dat [eiser] zijn medewerking verleent aan alle door de Vve, Twinns en/of door hen ingeschakelde derden uit te voeren werkzaamheden ter bestrijding van de lekkage(s).

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

38671