ECLI:NL:RBROT:2022:5309

• Datum uitspraak: 1 juli 2022
• Publicatiedatum: 30 juni 2022
• Zaaknummer: 9486702
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming van huurovereenkomst wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 1 juli 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder. De eiseres, vertegenwoordigd door mr. A. Quispel, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde pand vanwege een aanzienlijke huurachterstand van de gedaagde, die werd vertegenwoordigd door mr. B.A.A. Adonai-Ohachu. De huurder had sinds oktober 2021 een huurachterstand opgebouwd van € 7.838,21, en ondanks eerdere aanmaningen en een getroffen betalingsregeling, was de huurder in gebreke gebleven met de betaling van de huur. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder niet tijdig aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt, wat in principe voldoende is voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Tijdens de mondelinge behandeling op 10 mei 2022 heeft de gedaagde verweer gevoerd, onder andere door te stellen dat hij recht had op huurkorting vanwege de coronamaatregelen en dat hij geen huurovereenkomst met de eiseres had gesloten. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de gedaagde niet voldoende bewijs heeft geleverd voor zijn verweer en dat de eiseres wel degelijk ontvankelijk is in haar vordering. De rechter heeft ook overwogen dat de persoonlijke omstandigheden van de gedaagde, waaronder zijn medische situatie, niet voldoende waren om de ontbinding van de huurovereenkomst te weerleggen.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vorderingen van de eiseres toegewezen, de huurovereenkomst ontbonden en de gedaagde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Tevens is de gedaagde veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur en de proceskosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de gedaagde onmiddellijk moet voldoen aan de uitspraak, ongeacht een eventuele hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9486702 \ CV EXPL 21-33595

datum uitspraak: 1 juli 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiseres] ,

gevestigd te [vestigingsplaats eiseres],

eiseres,

gemachtigde: mr. A. Quispel,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: mr. B.A.A. Adonai-Ohachu.

Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]”.

1.. De procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:

• het exploot van dagvaarding van 4 oktober 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek, met producties;
• de akte uitlating producties;
• het vonnis van 11 maart 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
• de vooraf toegezonden stukken van [eiseres] voor de mondelinge behandeling;
• de vooraf toegezonden akte van [gedaagde], inhoudende verbetering, dan wel wijziging van eis, voor de mondelinge behandeling;
• de nagezonden e-mailbericht van [eiseres] d.d. 10 mei 2022 inhoudende een uittreksel uit het handelsregister van [eiseres].

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 mei 2022. Namens [eiseres] is verschenen [naam 1] (bestuurder), vergezeld van de gemachtigde [naam 2]. Namens [gedaagde] is de gemachtigde verschenen.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

2.1

Vanaf 16 juli 2013 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger) van [eiseres], tegen een huurprijs van laatstelijk € 483,95 per maand. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, gedeponeerd bij de griffie van de Rechtbank ’s-Gravenhage d.d. 31 juli 2003.

2.2

Naast de woonruimte huurt [gedaagde] van [eiseres] een bedrijfspand van [eiseres]. De woning ligt direct boven de bedrijfsruimte, waar [gedaagde] een kapsalon exploiteert.

2.3

Bij brief van 18 augustus 2021 is [gedaagde] aangemaand om binnen 14 dagen, vanaf de dag nadat deze brief bij hem is bezorgd, de op dat moment openstaande huur van € 4.405,66 te voldoen. Hierbij is hij ook gewezen op het feit dat hij buitengerechtelijke incassokosten van € 565,57 verschuldigd is als hij de hoofdsom niet tijdig voldoet.

2.4

Sinds 10 oktober 2021 is [gedaagde] opgenomen geweest in het ziekenhuis vanwege besmetting van het coronavirus. Hij heeft ook een tijd in een revalidatiecentrum moeten doorbrengen.

2.5

Over de maanden juni 2020 tot en met mei 2022 heeft [gedaagde] een bedrag van € 7.838,21 aan huur onbetaald gelaten.

3.. De vordering en de grondslag

3.1

[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te [adres], te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan [eiseres] van de door [eiseres] in de dagvaarding van 4 oktober 2021 genoemde bedragen, waarin begrepen € 3.966,61 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand september 2021, een bedrag van € 16,55 aan contractuele rente berekend tot en met 29 september 2021 en een bedrag van € 565,57 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

3.1.1

Ter onderbouwing van de eis heeft [eiseres] – verkort weergegeven – aangevoerd dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de tijdige betaling van de huur van de woonruimte. Ondanks aanmaningen is [gedaagde] niet tot betaling van de huur overgegaan, zodat [eiseres] haar vordering uit handen heeft moeten geven. Partijen hebben op 29 juni 2021 een afbetalingsregeling getroffen, maar [gedaagde] is deze niet nagekomen. [eiseres] ziet zich genoodzaakt in rechte een betaling af te dwingen. Op grond van de ernstige tekortkoming van [gedaagde] vordert [eiseres] ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.1.2

De onderhavige vordering heeft alleen betrekking op de huurachterstand van de woonruimte. Voor de huurachterstand van de bedrijfsruimte hebben partijen reeds een betalingsregeling getroffen, zodat verrekening van de huurkorting van de bedrijfsruimte hier niet aan de orde is.

4.. Het verweer

4.1

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van [eiseres]. Hij heeft zich onder meer op het standpunt gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard, omdat hij geen huurovereenkomst met [eiseres] heeft gesloten. Voor zover [eiseres] wel ontvankelijk is, heeft [gedaagde] zich op verrekening beroepen. Hij stelt zich op het standpunt dat hij recht heeft op huurkorting voor zijn bedrijfsruimte en dat hij geen brieven over de huurverhogingen heeft ontvangen en hij daarom (hooguit) de aanvangshuur van € 385,00 verschuldigd is. Ook voert [gedaagde] nog aan dat hij in een zeer schrijnende medische situatie verkeert, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is.

5.. De beoordeling van de vordering

5.1

De vragen die in deze procedure moeten worden beantwoord zijn onder meer of [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en zo ja, of hij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (woonruimte) rechtvaardigen.

de ontvankelijkheid van [eiseres]

5.2

Op de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter allereerst het niet-ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde] aan de orde gesteld. Uit de door [eiseres] overgelegde stukken is gebleken dat zij opvolgend eigenaar van het gehuurde is geworden. [gedaagde] heeft ter zitting aangegeven dat hij dit verweer laat varen, zodat dit verweer niet meer behoeft te worden behandeld.

de huurverhogingen

5.3

Ten aanzien van de huurverhogingen heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling onbetwist gesteld dat [gedaagde] deze verhogingen wel steeds heeft betaald. [gedaagde] heeft daarop desgevraagd meegedeeld verder geen juridisch rechtsgevolg te willen verbinden aan haar stelling dat zij geen brieven over huurverhogingen heeft ontvangen. De kantonrechter zal daarom uitgaan van een huurbedrag van laatstelijk € 483,95.

het beroep op verrekening

5.4

Ten aanzien van de akte wijziging van eis van [gedaagde] heeft de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling aan de gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld dat zij dit opvat als een beroep op verrekening en niet als een eis in reconventie, omdat [gedaagde] niet eerder bij conclusie van antwoord een eis in reconventie heeft ingesteld. [gedaagde] heeft bevestigd dat dit zo moet worden opgevat.

5.5

[gedaagde] heeft een beroep op verrekening gedaan. Hij stelt zich op het standpunt dat hij vanwege corona recht heeft op huurkorting van zijn bedrijfsruimte, die hij ook van [eiseres] huurt. [gedaagde] verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 en stelt dat hij recht heeft op een huurkorting van € 8.745,-. Dit bedrag dient te worden verrekend met het door [eiseres] gevorderde bedrag aan huurachterstand.

5.6

[eiseres] heeft onder overlegging van een e-mailbericht d.d. 17 januari 2022 aangegeven dat zij een apart dossier voor de bedrijfsruimte heeft en dat er voor die huurachterstand reeds een betalingsregeling tussen partijen is getroffen die door [gedaagde] wordt nagekomen. De kwestie van de bedrijfsruimte staat los van deze onderhavige procedure.

5.7

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] weliswaar in onderhavige procedure slechts de huur van de woonruimte heeft gevorderd, maar dat de huur van de bedrijfsruimte ook in deze procedure zou kunnen worden betrokken aangezien het een geschil is tussen partijen en mogelijk partijen weer in een nieuw geschil kunnen geraken. [gedaagde] heeft echter geen enkele onderbouwing gegeven van haar omzetverlies noch financieel inzicht van zijn bedrijf gegeven, zodat het in de onderhavige procedure niet mogelijk is om te beoordelen of [gedaagde] recht heeft op huurkorting. Dit betekent dat er geen rekening zal worden gehouden met een eventuele huurkorting en het beroep op verrekening dient te worden verworpen.

de huurachterstand

5.8

In deze onderhavige procedure zal dan ook alleen de huurachterstand met betrekking tot de woonruimte worden beoordeeld. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat er thans sprake is van een huurachterstand van € 7.838,21 berekend tot en met mei 2022. De door [gedaagde] overgelegde betalingsbewijzen zijn reeds verwerkt in de door [eiseres] overgelegde huurspecificatie. [gedaagde] heeft niet meer betalingsbewijzen overgelegd waaruit zou blijken dat hij meer heeft betaald. De gevorderde huurachterstand van € 7.838,21 berekend tot en met mei 2022 zal derhalve als niet (voldoende) betwist, worden toegewezen.

de buitengerechtelijke kosten

5.9

[eiseres] heeft recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten als zij [gedaagde] heeft aangemaand om het verschuldigde bedrag binnen 15 dagen na de dag van ontvangst van de aanmaning alsnog te betalen. Aan deze eis is voldaan en de hoogte van de gevorderde vergoeding komt overeen met de daarvoor vastgestelde tarieven. Ook dit bedrag zal daarom worden toegewezen.

de rente

5.1

De wettelijke rente zal ook worden toegewezen, omdat vaststaat dat [gedaagde] met betaling van de huur in verzuim is gekomen.

de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

5.11

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen.

5.12

Op het moment van de mondelinge behandeling was de huurachterstand ruim
16 maanden. Gelet hierop is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

5.13

Per 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: het Besluit). Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang. Het Besluit is gebaseerd op de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: Wgs). In die wet is de mogelijkheid opgenomen om signalen van schuldeisers over het bestaan van betalingsachterstanden aan te wijzen op basis waarvan schuldhulpverleners zelf het initiatief moeten nemen voor een intakegesprek met inwoners met schulden (de zogenoemde ‘vroegsignalering’ van schulden). Daarvoor is het nodig dat de schuldhulpverleners meldingen ontvangen over die schulden. Het Besluit noemt een aantal gevallen waarin een verhuurder verplicht is om betalingsachterstanden te melden aan de gemeenten. Er is geen sanctie op niet melden en de verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. Wel zal de rechter de vroegsignalering van schulden kunnen betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is (zie C.L.J.M. de Waal, ‘Huurincassoprocedures en het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening’,
WR 2022/2, waarin wordt verwezen naar de Nota van Toelichting).

5.14

Uit de overgelegde stukken is niet gebleken van een ‘vroegsignalering’. Ter zitting heeft [eiseres] aangegeven dat zij bij haar beheerder moet navragen of er aan het besluit is voldaan, maar dat het al dan niet melden van de huurschuld bij de gemeente geen gevolgen heeft voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

5.15

Het spreekt voor zich dat het voor [gedaagde] onwenselijk is om de woning te moeten ontruimen, gelet op zijn medische situatie, maar daarvan is geen enkele onderbouwing door hem overgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat deze persoonlijke omstandigheid en de omstandigheid dat [eiseres] de huurschulden niet aan de gemeente heeft gemeld niet maken dat een belangenafweging ten gunste van [gedaagde] kan uitvallen. Gebleken is dat [gedaagde] wel een betalingsregeling heeft getroffen voor de huurachterstand van de bedrijfsruimte, maar niet voor de woonruimte. Dat is een keuze die [gedaagde] heeft gemaakt, waarvan de reden niet door hem kenbaar is gemaakt zodat er ook geen rekening mee kan worden gehouden. [gedaagde] heeft verder geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat zijn belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van [eiseres] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. In dit geval is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming daarom gerechtvaardigd.

5.16

De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

5.17

Ook een vergoeding ter hoogte van de huur tot het moment dat [gedaagde] de woning met al zijn spullen heeft verlaten zal worden toegewezen.

5.18

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

6.. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 8.420,33 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand mei 2022 en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens na elke credit- en debetmutatie heeft uitgestaan, vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 483,95 per maand met ingang van de maand juni 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 628,39 aan verschotten en € 933,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

821