Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9572406 CV EXPL 21-39987
datum uitspraak: 10 juni 2022
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: mr. Ella A. Kazzas-de Hoog,
tegen
1..[gedaagde 1],
woonplaats: [woonplaats gedaagde 1],
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.O. Ligeon-Merton,
en
2..[gedaagde 2],
woonplaats: [woonplaats gedaagde 2],
gedaagde,
die niet is verschenen.
De partijen worden hierna ‘[eiser]’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden samen aangemerkt als ‘ huurders’.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 november 2021, met bijlagen;
- de conclusie van antwoord;
- het vonnis van 24 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende bijlagen van [eiser] van 14 maart 2022;
- de aanvullende bijlagen van [gedaagde 1] van 16 maart 2022;
- de aanvullende bijlagen van [gedaagde 1] van 10 mei 2022;
- de aanvullende bijlagen (een getekende huurovereenkomst en opleverlijst van de huurwoning) die ter zitting zijn overgelegd door [gedaagde 1];
- de akte en aanvullende bijlagen van [eiser] van 13 april 2022.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 25 maart 2022 plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook [gedaagde 1] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. [gedaagde 2] is niet verschenen, maar wordt vertegenwoordigd door [gedaagde 1]. De gemachtigde van [gedaagde 1] staat [gedaagde 2] niet bij. 1.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] een getekende huurovereenkomst overgelegd en een opleverlijst met foto’s. Van deze bijlagen is aan [eiser] een kopie verstrekt. De kantonrechter heeft deze bijlagen toegevoegd aan het dossier.
1.4.
Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter beide partijen de gelegenheid geboden nadere bijlagen in het geding te brengen. [eiser] is in de gelegenheid gesteld om de volgens hem juiste (originele) huurovereenkomst over te leggen en ook heeft hij de gelegenheid gekregen om de door hem gedane aanzegging in het geding te brengen. Verder zijn beide partijen in de gelegenheid gesteld om een overzicht te geven van de actuele huurachterstand en de daarbij behorende betalingen. Ter uitvoering daarvan heeft [eiser] op de rol van 14 april 2022 een akte genomen, waarbij verdere bijlagen in het geding zijn gebracht. [gedaagde 1] heeft op deze rol verzocht om uitstel voor het indienen van nadere bijlagen. De kantonrechter heeft [gedaagde 1] een laatste uitstel gegeven. Op de rol van 12 mei 2022 heeft [gedaagde 1], ondanks het gegeven uitstel, geen nadere bijlagen of een reactie op de bijlagen van [eiser] in het geding gebracht.
1.5.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis vervolgens bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
Huurders maken vanaf omstreeks 1 mei 2016 gebruik van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Van het gebruik is de in de tuin staande blokhut uitgesloten. Voor de woning zijn huurders vanaf aanvang een vergoeding van € 1.000,00 per maand verschuldigd en ook waren zij een borgsom van € 1.000,00 verschuldigd.
3..De vordering
3.1.
[eiser] vordert samengevat:
- de huurovereenkomst met huurders te ontbinden en huurders te veroordelen om de woning te ontruimen;
- huurders te veroordelen aan hem te betalen € 1.000,00 aan borgsom;
- huurders te veroordelen aan hem te betalen € 23.981,21 aan huurachterstand berekend tot en met augustus 2021, te vermeerderen met de lopende huur ter hoogte van € 1.276,19 per maand vanaf 1 september 2021;
- huurders te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat zij in gebreke blijven met het opleveren van de woning vanaf de door de kantonrechter bepaalde dag dat zij de woning leeg moeten hebben opgeleverd;
- huurders te veroordelen tot betaling van de vergoeding aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover tot aan de dag van volledige betaling;
- huurders te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op het volgende. Op 15 april 2016 heeft hij met huurders op grond van de leegstandswet een huurovereenkomst gesloten voor de woning. De bij aanvang van de huurovereenkomst verschuldigde borgsom hebben huurders nooit betaald. Ook zijn huurders vanaf het begin nalatig geweest met het betalen van de verschuldigde huur zodat er tot en met augustus 2021 een huurachterstand is ontstaan van € 23.981,21. Ondanks de door huurders gedane toezeggingen is de huurachterstand nooit ingelopen. In tegendeel de huurachterstand is alleen maar verder opgelopen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.3.
Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 1.000,00 per maand. [eiser] heeft ieder jaar de huur verhoogd zodat de huur als volgt is opgebouwd:
- vanaf 15 april 2017 - € 1.050,00 per maand;
- vanaf 15 april 2018 - € 1.102,50 per maand;
- vanaf 15 april 2019 - € 1.157,63 per maand;
- vanaf 15 april 2020 - € 1.215,51 per maand;
- vanaf 15 april 2021 - € 1.276,29 per maand.
3.4.
Door de wanbetaling van huurders zag [eiser] zich genoodzaakt zijn vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke incassokosten te maken. Op 10 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiser] huurders aangemaand. De gemaakte kosten komen voor rekening van huurders.
4..Het verweer van [gedaagde 1]
4.1.
is het niet eens met de vordering en voert het volgende aan. Hij heeft de woning per 1 mei 2016 gehuurd voor een bedrag van € 1.000,00 per maand. Een eventuele huurverhoging is in de huurovereenkomst uitdrukkelijk uitgesloten c.q. niet overeengekomen.
4.2.
Doordat [gedaagde 1] onder bewind is komen te staan heeft hij een periode niet volledig zicht gehad op zijn financiële situatie en vertrouwde hij er op dat de huur door tussenkomst van de bewindvoerder werd betaald, dan wel dat er een betalingsregeling was getroffen. In de eerste helft van 2021 is het [gedaagde 1] gebleken dat de bewindvoerder geen/te weinig huur heeft betaald waardoor er een achterstand van € 5.000,00 is ontstaan. Hiervoor heeft [gedaagde 1] de bewindvoerder aansprakelijk gesteld. Voor zover [gedaagde 1] weet is/wordt de huurachterstand van € 5.000,00 ingelopen. Verder heeft [gedaagde 1] soms bedragen op de huur ingehouden omdat hij kosten heeft gemaakt voor reparatie- en herstelwerkzaamheden. Elke keer wanneer er kosten zijn gemaakt heeft [gedaagde 1] dit gemeld aan [eiser]. [gedaagde 1] betwist dan ook dat er sprake is van een huurachterstand zoals door [eiser] gevorderd.
4.3.
[gedaagde 1] is arbeidsongeschikt geraakt, is minder valide en gaat doordeweeks naar de revalidatie. Het is op dit moment voor hem niet mogelijk om een vergelijkbare woning in de omgeving te vinden. [gedaagde 1] heeft dan ook een groot belang bij het behouden van de woning voor hem en zijn gezin.
5..Het verweer van [gedaagde 2]
5.1.
heeft geen (zelfstandig) verweer gevoerd.
6..De beoordeling
Bewind
6.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] desgevraagd bevestigd dat zijn bewind en het bewind van [gedaagde 2] zijn opgeheven.
6.2.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter constateert dat in deze procedure de juiste partijen door [eiser] zijn gedagvaard en hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vorderingen.
Huurovereenkomst
6.3.
Allereerst twisten partijen over de vraag welke huurovereenkomst tussen hen tot stand is gekomen. [eiser] heeft een niet door hem ondertekende versie van een huurovereenkomst in het geding gebracht en de huurders hebben een wel ondertekende huurovereenkomst in het geding gebracht maar evident is dat daarin allemaal verschillende parafen onderaan de pagina’s op staan. [eiser] betwist ook de echtheid van deze huurovereenkomst. Conclusie is dan ook dat niet vast staat wat partijen precies zijn overeengekomen. Op zijn verzoek is [eiser] na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om een door beide partijen ondertekende (originele) huurovereenkomst over te leggen. Dat heeft hij niet gedaan.
6.4.
Nu ook de door [gedaagde 1] overgelegde huurovereenkomst, gelet op de betwisting van de echtheid daarvan door [eiser], niet als zodanig kan gelden, stelt de kantonrechter vast dat er op dit moment geen overeenstemming is over de (precieze inhoud van de) tussen partijen gesloten huurovereenkomst en dat het enige waar partijen het wel over eens zijn is dat de woning wordt verhuurd vanaf 1 mei 2016 tegen (destijds) een bedrag van (in ieder geval) € 1.000,00 per maand. Voor het vervolg van de procedure wordt hier dan ook vanuit gegaan.
Jaarlijkse verhoging vergoeding
6.5.
[gedaagde 1] heeft gesteld dat [eiser] onterecht, vanaf de start van het gebruik van de woning jaarlijks een verhoogde huur van inmiddels € 1.276,29 per maand in rekening heeft gebracht zoals blijkt uit de in de bijlagen overgelegde specificatie van de huurachterstand. Volgens hem zijn zij nimmer een jaarlijkse verhoging overeengekomen en is de huur daarom nog steeds € 1.000,00 per maand. De achterstand is onder andere hierdoor dan ook niet het door [eiser] gevorderde bedrag.
6.6.
Over de vraag of de huurverhoging correct is doorgevoerd wordt als volgt overwogen. Op grond van artikel 7:248 lid 1 BW Pro kan een huurverhoging langs twee wegen worden bewerkstelligd: (i) door middel van een beding in de huurovereenkomst of (ii) door toepassing van artikel 7:252, 7:252a en 7:253 BW, via een wettelijke huurprijsverhoging na een daartoe strekkend voorstel van de verhuurder. Daarbij heeft te gelden dat de weg van artikel 7:252, 7:252a en 7:253 BW niet open staat wanneer sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.
6.7.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er sprake is van een geliberaliseerde huur voor de woning. Dat betekent dat de huurverhoging in dit geval slechts kan plaatsvinden indien sprake is van een daarop gericht beding in de huurovereenkomst. Zoals onder 6.4 is overwogen is niet vast kunnen komen te staan dat partijen een huurovereenkomst zijn overeengekomen waarin een beding is opgenomen, zodat ook via die weg geen verhoging kan worden bewerkstelligd. Daaruit volgt dat de huurprijs steeds € 1.000,00 per maand is gebleven.
Hoogte achterstand
6.8.
Nu uitgegaan moet worden van een huur van € 1.000,00 per maand vanaf 1 mei 2016 wordt over de opgebouwde achterstand als volgt overwogen. Voor de periode 1 mei 2016 tot en met 1 april 2022 zijn huurders een bedrag van in totaal € 73.000,00 (73 maanden x € 1.000,00) aan vergoeding verschuldigd. Uit de door [eiser] overgelegde specificatie is gebleken dat huurders voor deze periode een bedrag van in totaal € 52.220,75 hebben betaald. Dit totaalbedrag is als volgt opgebouwd:
- 2016: € 5.900,00 betaald;
- 2017: € 9.610,82 betaald;
- 2018: € 10.560,00 betaald;
- 2019: € 6.600,00 betaald;
- 2020: € 7.300,00 betaald;
- 2021: € 9.799,93 betaald;
- 2022: € 2.450,00 betaald.
Na de mondelinge behandeling is [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld om alle betalingen anders dan de al door hem overgelegde betalingsbewijzen in het geding te brengen. [gedaagde 1] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Daarom wordt uitgegaan van de specificatie die door [eiser] in het geding is gebracht. In deze specificatie is rekening gehouden met de reeds door huurders overgelegde betalingen, die niet zijn gestorneerd, zodat van de juistheid van de achterstand gecorrigeerd met de maximale hoogte van de vergoeding, zoals door [eiser] gesteld wordt uitgegaan.
6.9.
Het voorgaande betekent dat op dit moment tot en met april 2022 een achterstand bestaat van in totaal € 20.779,25 (€ 73.000,00 - € 52.220,75). Dit bedrag is in beginsel toewijsbaar.
Verrekeningen
6.10.
Voor zover [gedaagde 1] heeft gesteld dat de toewijsbare hoofdsom niet klopt omdat hij vergoedingen mocht verrekenen die hij verschuldigd zou zijn met kosten die hij voor reparatie- en herstelwerkzaamheden heeft gemaakt, wordt dat verweer verworpen. De enkele stelling dat de hoogte van de toewijsbare hoofdsom niet klopt omdat hij bedragen daarmee mocht verrekenen, is in dit verband onvoldoende. Het had op de weg van huurders gelegen om, naast de al overgelegde bankafschriften met omschrijvingen over gedane verrekeningen, communicatie over te leggen, waarin wordt gespecifieerd onder vermelding van de reden, welke verrekeningen en ter hoogte van welk bedrag hebben plaatsgevonden. Nu huurders dit hebben nagelaten wordt het eerder onder 6.9 genoemde bedrag aan hoofdsom toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
6.11.
Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Uit 6.10 volgt dat de huurders tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun betalingsverplichtingen jegens [eiser]. Gelet op de hoogte van deze huurachterstand is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning worden derhalve gerechtvaardigd geacht. [eiser] heeft recht op een huurder die maandelijks de huur betaald. [eiser] heeft huurders meermaals en voor een lange periode de gelegenheid gegeven om de opgebouwde achterstand af te lossen om zo ontruiming van de woning te voorkomen. Nu huurders van de geboden mogelijkheid geen gebruik hebben gemaakt komen, hoe vervelend ook, de persoonlijke omstandigheden voor rekening en risico van hun zelf.
Ontruimingstermijn
6.12.
De ontruimingstermijn wordt in regel bepaald op veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en wordt in overeenstemming daarvan dan ook toegewezen.
Dwangsom
6.13.
Een dwangsom is als prikkel voor de ontruiming niet nodig, gelet op het - in de beslissing op te nemen – recht om zo nodig de sterke arm in te schakelen om de ontruiming te bewerkstelligen. Niet beslist wordt dat de kantonrechter een machtiging verleent om de sterke arm in te roepen. Dit is overbodig, nu dit recht van rechtswege is gegeven.
Borgsom
6.14.
[eiser] heeft niet nader gemotiveerd welk belang hij heeft bij veroordeling tot betaling van de borgsom bij toewijzing van de ontruiming van de woning. Nu, zoals onder 6.11 is overwogen, de ontruiming van de woning wordt toegewezen ontbreekt dan ook enig belang bij toewijzing van dit gedeelte van de vordering. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de borgsom dan ook af.
Buitengerechtelijke incassokosten
6.15.
[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96, zesde lid BW is verzonden.
Proceskosten
6.16.
Huurders krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiser] tot vandaag vast op € 123,57 aan dagvaardingskosten, € 507,00 aan griffierecht en € 996,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 498,00 tarief). Dit is totaal € 1.626,57.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
6.17.
De veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verzoek daartoe op de wet is gegrond en er geen redenen zijn het niet in te willigen.
7..De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
veroordeelt huurders om aan [eiser] te betalen € 20.779,25 aan huurachterstand berekend tot en met april 2022;
7.2.
ontbindt te tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst;
7.3.
veroordeelt huurders om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege huurders bevinden en de woning met alle sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;
7.4.
stelt vast dat [eiser] het recht heeft om de ontruiming zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van huurders, indien huurders niet vrijwillig en volledig voldoen aan hun veroordelingen;
7.5.
veroordeelt huurders aan [eiser] een vergoeding te betalen van € 1.000,00 per maand met ingang van de maand 1 mei 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
7.6.
veroordeelt huurders in de proceskosten, aan de kant van [eiser] tot vandaag vastgesteld op € 1.626,57;
7.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
44485