ECLI:NL:RBROT:2022:5085

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9526270 CV EXPL 21-36447

datum uitspraak: 24 juni 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Modena Beheer B.V.,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. M. de Boorder,

tegen

1..[gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

woonplaats: [woonplaats gedaagden],

gedaagden,

gemachtigde: mr. A. Heida.

De partijen worden hierna ‘Modena’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaardingen van 29 oktober 2021, met bijlagen;
het antwoord;
het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

1.2.

Op 30 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.

2..De feiten

2.1.

Gedaagden huren sinds 1 januari 2016 van Modena de zelfstandige woonruimte op het adres [adres] (hierna: de woning), op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen een huurprijs van € 200,- per maand. De woning bevindt zich in een pand waarin verder diverse bedrijfsruimtes zijn gevestigd. Al deze bedrijfsruimtes worden gehuurd door de eenmanszaak van [gedaagde 2], [naam eenmanszaak].

2.2.

In de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, is onder ander het volgende bepaald:

“
6.4. Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien.

6.5.

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.

6.6.

Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Verhuurder is bevoegd aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden.

Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Daarnaast is huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt.

6.7.

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”

2.3.

Op 16 juni 2021 heeft de politie een controle uitgevoerd in de woning, naar aanleiding van een anonieme melding die zij ontving op 12 juni 2021. Tijdens de controle waren gedaagden niet aanwezig in de woning, maar trof de politie daar een andere man en vrouw aan. De vrouw voerde vanuit de woning illegale prostitutiewerkzaamheden uit, die zij online aanbood. Zij heeft onder meer aan de politie verklaard dat zij samen met de man sinds een week in het pand verblijft en twee à drie klanten heeft ontvangen. Daarnaast heeft zij verklaard dat zij de woning huurt voor € 1.200,- per maand. De politie heeft verder geconstateerd dat het pand was ingericht ten behoeve van illegale prostitutiewerkzaamheden en dat geen sprake was van sporen van permanente bewoning.

2.4.

Op grond van het voorgaande heeft de burgemeester van Rotterdam de woning bij besluit van 21 juni 2021 voor de duur van een maand gesloten.

2.5.

Bij besluit van 15 juli 2021 is de sluiting van de woning verlengd met twee maanden, dus tot en met 20 september 2021. In dit besluit overweegt de burgemeester onder andere:

“Uit de politierapportage d.d. 17 juni 2021 blijkt dat de Afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel van de Politie Eenheid Rotterdam (AVIM) op 16 juni 2021 een controle heeft uitgevoerd in het kader van illegale prostitutie.

Voorafgaand aan deze controle ontving de AVIM op 12 juni 2021 een anonieme melding. De melder gaf aan dat in het pand aan de [adres] een prostituee illegale prostitutiewerkzaamheden uitvoert. De prostituee verblijft hier volgens de melder met een man, die vermoedelijk een pooier is en agressief optreedt richting klanten. (…)

Samengevat heeft [naam] het volgende aangevoerd. Hij huurde het pand en was al van plan te verhuizen omdat de huur steeds werd verhoogd en hij was binnen gesloten als gevolg van corona. Begin juni moest hij verhuizen. Toen heeft hij een stel daklozen binnengelaten die zochten naar tijdelijk verblijf. Zodoende kon de man van het stel helpen met verhuizen en had het stel onderkomen. Dat was naïef en ondoordacht. Hij wist niet dat het om een pooier en sekswerker ging. Na drie weken hoorde hij over een zogenoemde seksinrichting. Hij zal voorzichtiger omgaan met zulk menselijk gedrag.

(…)

Met betrekking tot het pand aan de [adres] acht ik het aannemelijk dat vanuit dit pand bedrijfsmatig prostitutie is aangeboden, hetgeen blijkt uit de volgende feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien. Uit de aangetroffen situatie zoals beschreven in de politierapportage in combinatie met de foto's, de advertentie en de verklaring van de aangetroffen prostituee, blijkt voor mij dat in het pand een seksinrichting wordt geëxploiteerd. Hierbij betrek ik eveneens de ontvangen anonieme melding en het feit dat de prostituee eerder in verband is gebracht met illegale prostitutie. De verklaringen van de prostituee en man waarin zij aangeven in het pand woonachtig te zijn, acht ik ongeloofwaardig gelet op het ontbreken van een huurcontract, het feit dat geen huurpenningen zijn betaald, de opmerking dat zij daar pas sinds een week verblijven, alsmede het feit dat beide personen volgens de BRP niet op het adres staan ingeschreven. Door de wijze van gebruik van het pand is geen sprake van een woning. Ook het feit dat volgens de BRP de heer [gedaagde 1] staat ingeschreven, maakt mijn conclusie niet anders. Uit de rapportage leid ik af dat het pand in gebruik is als illegale seksinrichting. Immers, deze was ook als zodanig ingericht. Tijdens de controle is niet gebleken dat het pand wordt bewoond. Ik acht het dan ook aannemelijk dat zowel de ingeschreven- als aangetroffen personen hier niet duurzaam verblijven. De aangetroffen personen hebben geenszins inzage kunnen geven in de huurconstructie, het is volstrekt onduidelijk welke personen toegang hebben tot het pand.”

3..Het geschil

3.1.

Modena eist samengevat:

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
gedaagden te veroordelen om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen;
gedaagden te veroordelen tot doorbetaling van de huur tot aan de dag dat aan de ontbinding en ontruiming is voldaan;
gedaagden te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 2.850,-, te vermeerderen met de wettelijke rente;
gedaagden te veroordelen in de proceskosten en nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Modena baseert de eis op het volgende. [gedaagde 1] heeft de woning onderverhuurd en vervolgens heeft daarin illegale prostitutie plaatsgevonden. Dit is in strijd met de wet (7:213 en 214 BW) en met de algemene voorwaarden (artikel 6.4 tot en met 6.7). Deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, ieder afzonderlijk, maar zeker samen, rechtvaardigen de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarnaast maakt Modena aanspraak op een boete € 2.850,- op grond van artikel 6.6 van de algemene voorwaarden. Gedaagden zijn zowel de direct verschuldigde boete van € 2.500,- en een aanvullend bedrag van € 350,- verschuldigd, omdat de illegale onderhuur minstens een week heeft geduurd (7 x € 50,-).

3.3.

Gedaagden zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan. Er is geen sprake van tekortkomingen van voldoende gewicht om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Gedaagden wisten niets van de prostitutie want zij waren zelf op vakantie. De prostitutie was daarnaast van korte duur en heeft geen overlast veroorzaakt. Er is ook geen sprake van illegale onderhuur, omdat [naam] (hierna: [naam]) daar al langere tijd verbleef met toestemming van Modena. Bovendien heeft met name [gedaagde 1] belang bij behoud van de woning, want hij staat daar ingeschreven en heeft geen ander inschrijfadres. Hij zou dakloos raken bij toewijzing van de vorderingen. De gevorderde boete moet worden afgewezen omdat (primair) geen sprake is van illegale onderhuur dan wel (subsidiair) omdat dit gebaseerd is op een oneerlijk beding. Meer subsidiair wordt een beroep op matiging gedaan.

4..De beoordeling

Ontbinding en ontruiming

4.1.

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. De rechter wijst een vordering die daarop is gericht alleen toe als de tekortkoming van voldoende gewicht is, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.2.

Het staat vast dat er illegale prostitutie heeft plaatsgevonden in de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Modena met (de motivering van) het verlengingsbesluit van de burgemeester van Rotterdam (zie 2.5) voldoende onderbouwd dat de woning als illegale seksinrichting is geëxploiteerd. Daarbij is met name van belang dat de verbalisanten hebben geconstateerd dat de woning was ingericht als seksinrichting en dat er geen sporen van permanente bewoning zijn aangetroffen. Verder volgt uit de in dat besluit opgenomen verklaring van de prostituee dat zij de intentie had om daar langere tijd te werken, aangezien zij heeft gesproken over een huurprijs per maand. Door gedaagden zijn geen concrete feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden; de enkele (niet onderbouwde) stelling van [gedaagde 1] dat hij zelf ook woonachtig was in het gehuurde is daartoe onvoldoende.

4.3.

Van Modena kan niet worden verwacht dat zij accepteert dat de woning bedrijfsmatig wordt gebruikt voor illegale prostitutie. Daardoor wordt de veiligheid en de leefbaarheid van het pand alsmede die van de directe omgeving immers aangetast. Bovendien worden door illegale prostitutie uitbuiting, mensenhandel en andere criminele activiteiten in de hand gewerkt. Modena heeft er dan ook alle belang bij om daartegen op te treden. Doordat dit in het gehuurde heeft plaatsgevonden, heeft [gedaagde 1] zich niet als goed huurder gedragen. De stelling van [gedaagde 1] dat hij niet wist van de prostitutie, doet daar niet aan af. [gedaagde 1] heeft [naam] in het gehuurde laten verblijven en [naam] heeft verklaard dat hij op zijn beurt ‘een stel daklozen’ heeft toegelaten die hem konden helpen verhuizen (zie 2.5). Dat [naam] dit heeft gedaan komt voor rekening en risico van [gedaagde 1]. Op grond van artikel 7:219 BW is hij namelijk ook verantwoordelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. De omstandigheid dat de prostitutie relatief kort heeft geduurd vindt de kantonrechter niet van belang. Dat is namelijk slechts te danken aan het snelle optreden van een anonieme melder en de politie. Nergens is uit gebleken dat de prostitutie bij het uitblijven daarvan spoedig zouden zijn geëindigd.

4.4.

Verder weegt mee dat niet gebleken is van een (groot) belang van gedaagden bij het behoud van de woning. [gedaagde 2] heeft naar eigen zeggen nooit in de woning gewoond. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat hij niet zelf in de woning hoeft te wonen maar dat het voor hem van belang is dat de woning wordt bewoond door een ‘wachter’ die toezicht kan houden op de bedrijfspanden die worden verhuurd door de eenmanszaak van [gedaagde 2]. Dat (zakelijke) belang kan echter ook op een andere manier worden gewaarborgd, zoals bijvoorbeeld door het plaatsen van camera’s of andere veiligheidsvoorzieningen zoals (extra) sloten. Die maatregelen lijken ook aangewezen nu [gedaagde 1] naar eigen zeggen regelmatig in Turkije verblijft. Dat naast dit zakelijke belang ook sprake is van een persoonlijk woonbelang is door hem, in tegenstelling tot hetgeen is aangevoerd in het antwoord, niet (nader) onderbouwd. [gedaagde 1] heeft ter zitting namelijk gesteld dat hij op dit moment staat ingeschreven op het adres van zijn dochter in Ridderkerk en hij heeft niet betwist dat hij ook kan verblijven op het adres waar zijn vrouw woonachtig is. Van een dreigende dakloosheid is dus niets gebleken.

4.5.

Kortom, de omstandigheid dat de woning bedrijfsmatig is gebruikt voor illegale prostitutie is in dit geval, gezien de ernst van de tekortkoming en de beperkte belangen aan de zijde van gedaagden, een tekortkoming van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De vordering die daarop ziet wordt daarom toegewezen, evenals de daarmee samenhangende vordering tot ontruiming van de woning. De ontruimingstermijn wordt daarbij gesteld op veertien dagen.

4.6.

De overige gestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst behoeven gezien het voorgaande geen behandeling.

Huurpenningen

4.7.

Modena vordert verder doorbetaling van de huurpenningen tot de dag dat voldaan is aan de ontbinding en ontruiming. Aan de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen gedaagden niet voldoen, aangezien hiervoor hun medewerking niet vereist is. In zoverre kan de vordering niet worden toegewezen. Wel zullen gedaagden worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 200,- per maand, tot aan de dag waarop de woning is ontruimd. Dit volgt namelijk voor de periode tot aan de ontbinding uit de huurovereenkomst (artikel 3) en voor de periode daarna uit de wet (artikel 7:225 BW). De vordering wordt toegewezen met ingang van 1 juli 2022, omdat niet gesteld of gebleken is dat op dit moment sprake is van een huurachterstand.

Boete onderhuur

4.8.

Modena maakt daarnaast aanspraak op een boete, omdat [gedaagde 1] de woning illegaal heeft onderverhuurd. Modena baseert deze vordering op de onderverhuur aan de prostituee en de man. Niet gesteld of gebleken is dat Modena daar toestemming voor heeft gegeven, zodat in ieder geval om die reden sprake is van overtreding van artikel 6.6 van de algemene voorwaarden en daarmee in beginsel van verschuldigdheid van de boete.

4.9.

Beoordeeld moet worden of de boetebepaling als een oneerlijk beding kan worden aangemerkt, zoals gedaagden hebben gesteld. Artikel 3 lid 1 van de Richtlijn 93/13/EG (hierna: de Richtlijn) bepaalt in dit verband dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd wordt als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. De bijlage bij de Richtlijn bevat een lijst met indicatieve bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt, waaronder een beding dat de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt (sub e).

4.10.

De kantonrechter oordeelt dat artikel 6.6 van de algemene voorwaarden een dergelijk oneerlijk beding is. Bij eenmalige overtreding van het verbod op onderverhuur, al is dat slechts een dag, is de huurder namelijk direct een boete ter grootte van meer dan een jaar huur verschuldigd. Vervolgens kan de boete ongelimiteerd oplopen met € 50,- per dag. De door Modena aangevoerde omstandigheid dat de boete slechts oploopt zolang de onderhuur voortduurt, is daarbij niet aan te merken als een limitering. Bovendien kan de verhuurder op grond van de boetebepaling ook nog aanspraak maken op de verdiensten uit onderhuur. Deze cumulatie van de hoge, ongelimiteerde boete, in samenhang met de aanspraak van de verhuurder op inkomsten uit onderhuur, maken dit een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn. Het beding is daarmee onredelijk bezwarend als bedoeld in artikel 6:233 BW en wordt daarom vernietigd. De gevorderde boete wordt om die reden afgewezen.

Proceskosten

4.11.

Gedaagden krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Modena tot vandaag vast op € 200,64 aan dagvaardingskosten, € 126,- aan griffierecht en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Dit is totaal € 700,64. De kantonrechter merkt daarbij op dat de aan eind van de dagvaarding genoemde btw niet is inbegrepen, aangezien Modena tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat zij die kan verrekenen.

4.12.

De gevorderde nakosten worden toegewezen, op de manier zoals onder de beslissing is vermeld.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.13.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ter zake van de woning aan de [adres];

5.2.

veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Modena zijn, en onder afgifte van de alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Modena te stellen;

5.3.

veroordeelt gedaagden tot betaling van € 200,- per maand, vanaf 1 juli 2022 tot en met de dag waarop aan de veroordeling onder 5.2 is voldaan;

5.4.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de kant van Modena tot vandaag vastgesteld op € 700,64;

5.5.

veroordeelt gedaagden in de na vandaag te maken proceskosten, begroot op € 93,50 aan salaris voor de gemachtigde en, als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis is voldaan en het vonnis is betekend, de explootkosten van deze betekening;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

33394