Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/628772 / HA ZA 21-989
Vonnis van 15 juni 2022
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
advocaat mr. R.M. van Opstal te Den Haag,
tegen
VMK MAKELAARS- & TAXATIEKANTOOR B.V.,
gevestigd te Numansdorp,
gedaagde,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en [naam eiser 2] en VMK genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met zeventien producties;
- de conclusie van antwoord, met acht producties;
- de nadere productie van [naam eiser 1] en [naam eiser 2];
- de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 31 mei 2022.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Op 22 september 2015 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] met VMK een overeenkomst van opdracht gesloten tot verkoop van de woning met grond van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op het adres [adres 1] (hierna: de woning).
2.2.
Op 16 oktober 2015 heeft VMK de door haar verzamelde en te gebruiken verkoopinformatie aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voorgelegd. Volgens deze informatie is de woonoppervlakte van de woning (hierna: de oppervlakte) 90 m². [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben foto’s uitgekozen en VMK laten weten dat het bouwjaar van de woning niet 1989 maar 1992 is. Over de oppervlakte hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geen opmerking gemaakt.
2.3.
Op 19 oktober 2015 is de woning op Funda geplaatst met een vraagprijs van € 178.500,- en een oppervlakte van 90 m². [naam] (hierna: [naam]) heeft de woning twee keer bezichtigd en vervolgens een bod van € 150.000,- uitgebracht. Na prijsonderhandelingen hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op 20 november 2015 met [naam] een koopovereenkomst gesloten, waarbij de woning voor € 170.000,- aan [naam] is verkocht.
2.4.
Bij factuur van 30 december 2015 heeft VMK € 3.496,90 inclusief btw aan courtage bij [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in rekening gebracht.
2.5.
Bij brief van 17 november 2020 aan VMK hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich op het standpunt gesteld dat de oppervlakte niet 90 maar 117 m² is, dat zij schade hebben geleden door de vermelding van een onjuiste oppervlakte in de verkoopinformatie en dat hun brief moet worden opgevat als stuiting van de verjaring.
2.6.
Bij uitspraak van 18 mei 2021 heeft de Raad van Toezicht West van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, voor zover hier van belang, de klacht van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] dat de oppervlakte ten onrechte niet is bepaald conform de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen gegrond verklaard. Dat niet kan worden vastgesteld of de woning conform NEN 2580 is gemeten, komt volgens deze uitspraak voor risico van VMK.
2.7.
Bij brief van 20 september 2021 hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] VMK opnieuw aangeschreven en de wettelijke rente over hun schade aangezegd per 1 oktober 2021. Verdere correspondentie tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid.
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] vorderen dat de rechtbank VMK bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van € 52.978,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf l oktober 2021 althans 9 november 2021 (datum dagvaarding), met veroordeling van VMK in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Aan hun vordering leggen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ten grondslag dat VMK haar verbintenis uit de overeenkomst van opdracht niet is nagekomen door de woning niet conform NEN 2580 te meten. Was dat wel gebeurd, dan was de woning te koop gezet met een oppervlakte van 117 m² en (gelet op een berekening op basis van door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aangehaalde woningtransacties) verkocht voor € 219.482,-. Dit betekent dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] door toedoen van VMK een schade van (€ 219.482,- min € 170.000,- is) € 49.482,- hebben geleden. De door VMK verrichte prestatie heeft voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een negatieve waarde, zodat zij recht hebben op terugbetaling van de courtage.
3.3.
VMK voert met verwijzing naar artikel 3:310 en Pro 6:89 BW als verweren dat de vordering is verjaard en dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun klachtplicht hebben geschonden. VMK betwist dat de oppervlakte 117 m² is en dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] schade hebben geleden. VMK concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [naam eiser 1] en [naam eiser 2], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten.
4. De beoordeling
Verjaring of schending klachtplicht?
4.1.
Aan haar beroep op verjaring en schending van de klachtplicht legt VMK ten grondslag dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de woning in 1992 als nieuwbouwwoning hebben gekocht en dat zij toen de nodige informatie over de woning moeten hebben ontvangen, waaronder informatie over de oppervlakte. Als die oppervlakte 117 m² is, zoals [naam eiser 1] en [naam eiser 2] nu stellen, moet dat bij hen op 16 oktober 2015 – toen zij de door VMK verzamelde informatie controleerden – ook al bekend zijn geweest. Dit betekent volgens VMK dat de verjaringstermijn op 16 oktober 2015 is gaan lopen en op 16 oktober 2020 is verstreken en dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daarnaast hun klachtplicht hebben geschonden.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] betwisten dat zij in 1992 informatie hebben ontvangen waaruit de oppervlakte blijkt en dat zij op 16 oktober 2015 wisten wat de oppervlakte is. Eind september 2020 zagen zij een verkoopadvertentie van een volgens hen kleinere woning aan de [straatnaam] waarin een oppervlakte van 92 m² werd vermeld. Toen rees bij [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het vermoeden dat de oppervlakte groter is dan 90 m²; eerder hoefden zij dat niet te vermoeden. Het was aan VMK als verkoopmakelaar om de oppervlakte correct te meten en het gaat niet aan dat zij [naam eiser 1] en [naam eiser 2] verwijt op dit punt niet te hebben geageerd.
4.2.
Het beroep op verjaring en het beroep op schending van de klachtplicht zijn bevrijdende verweren. Dit betekent dat op VMK de stelplicht en (als daaraan wordt toegekomen) de bewijslast rust van de feiten die aan deze verweren ten grondslag liggen. Aan deze stelplicht heeft zij niet voldaan, alleen al omdat VMK slechts vermoedt, maar niet (onderbouwd) heeft gesteld dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op 16 oktober 2015 wisten wat de oppervlakte is. Uit de stellingen van VMK volgt evenmin dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op 16 oktober 2015 hadden moeten weten (of vermoeden) dat de oppervlakte groter is dan 90 m². De opmerking van VMK dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] weinig informatie hebben verstrekt over de aankoop van de woning in 1992 kan haar niet baten. VMK heeft niet onderbouwd waarom op [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de rechtsplicht rust om hierover meer informatie te verstrekken en VMK heeft dergelijke informatie ook niet aan hen gevraagd.
4.3.
Gelet op het voorgaande wordt het beroep van VMK op verjaring verworpen, evenals haar beroep op schending van de klachtplicht.
De oppervlakte van de woning – bewijslastverdeling
4.4.
Op grond van artikel 150 Rv Pro draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
Bij toepassing van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro is het aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] om de oppervlakte te bewijzen. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voeren aan dat VMK in afwijking van deze hoofdregel de oppervlakte moet bewijzen. Zij beroepen zich op artikel 7:403 lid 2 BW Pro, volgens hen een bijzondere regel waaruit een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Voorts ligt in hun stellingen de opvatting besloten dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.
4.5.
Op grond van artikel 7:403 lid 2 BW Pro doet de opdrachtnemer aan de opdrachtgever verantwoording van de wijze waarop hij zich van de opdracht heeft gekweten. Heeft hij bij de uitvoering van de opdracht ten laste van de opdrachtgever gelden uitgegeven of te diens behoeve gelden ontvangen, dan doet hij daarvan rekening.
Het gaat hier om de eerste volzin van het artikellid, het afleggen van verantwoording over de uitvoering van de opdracht. De rechtbank leest in deze volzin geen regel van bewijslastverdeling met de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bepleite inhoud. Weliswaar heeft VMK niet gemotiveerd betwist dat zij de woning niet heeft opgemeten conform NEN 2580 en dat dit wel van haar verwacht had mogen worden, maar [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben onvoldoende toegelicht waarom dit in het licht van artikel 7:403 lid 2 BW Pro tot gevolg heeft dat VMK de oppervlakte moet bewijzen.
Het beroep van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op artikel 7:403 lid 2 BW Pro slaagt dus niet.
4.6.
De rechtbank ziet evenmin grond voor het oordeel dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een afwijkende bewijslastverdeling voortvloeit. De door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bepleite omkering van de bewijslast is een vergaande stap, waartoe slechts onder bijzondere omstandigheden aanleiding bestaat. Het bestaan van dergelijke omstandigheden volgt niet uit de stellingen van [naam eiser 1] en [naam eiser 2]. Daarbij is van belang dat zij niet gemotiveerd hebben gesteld dat zij geen bewijs kunnen leveren. Dat [naam] met een beroep op de coronasituatie medewerking aan opmeting heeft geweigerd, is niet doorslaggevend, nu deze weigering niet aan VMK is toe te rekenen, van april 2021 dateert en [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet hebben nagevraagd of deze weigering ondanks de gewijzigde coronasituatie wordt gehandhaafd. Overigens zal [naam] wellicht meer tot medewerking geneigd zijn als [naam eiser 1] en [naam eiser 2] duidelijk maken dat zij niet van plan zijn een procedure tegen haar te starten; het ter zitting voorgelezen schriftelijke verzoek aan [naam] bevat een dergelijke mededeling niet. Bovendien stellen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de oppervlakte ook te kunnen bewijzen aan de hand van de oppervlakte van de volgens hen afgezien van een uitbouw identieke woning aan de [adres 2] (hierna: [adres 2]), waartoe medewerking van [naam] niet noodzakelijk is.
4.7.
De conclusie is dat het aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] is om gemotiveerd te stellen wat de oppervlakte is en die stelling bij voldoende gemotiveerde betwisting te bewijzen.
De oppervlakte van de woning – inhoudelijk
4.8.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat de oppervlakte 117 m² is. Zij onderbouwen deze stelling met een taxatierapport van [adres 2], die conform NEN 2580 is gemeten en afgezien van een uitbouw identiek is aan de woning. Verder wijzen zij erop dat de oppervlakte volgens de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) 117 m² is. Daarnaast hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] tijdens de mondelinge behandeling een berekening van de oppervlakte gepresenteerd aan de hand van bouwtekeningen, waaruit volgens hen volgt dat de oppervlakte in elk geval meer dan 110 m² is en waarbij enkele gedeelten van de oppervlakte niet zijn meegerekend.
VMK betwist dat [adres 2] en de woning afgezien van de uitbouw even groot zijn. Evenmin is duidelijk wat de oppervlakte van de uitbouw van [adres 2] is. De BAG is een onbetrouwbare maatstaf; als VMK de BAG raadpleegt, ziet zij een oppervlakte van 103 m². De tijdens de mondelinge behandeling gepresenteerde berekening is een schatting die niet afkomstig is van een deskundige en geen betrouwbaar bewijs oplevert. VMK wijst er verder op dat een door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] verstrekte bouwtekening de afkorting BKO en de aanduidingen 82 en 89 m² bevat, wat evenmin wijst in de richting dat de oppervlakte 117 m² is.
4.9.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben hun stelling dat de oppervlakte 117 m² is voldoende onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft VMK desgevraagd verklaard dat ook zij van mening is dat op dit punt aan de stelplicht is voldaan. Dat zij dit in haar conclusie van antwoord nog leek te betwisten, behoeft dus geen bespreking.
VMK heeft de juistheid van de stelling dat de oppervlakte 117 m² is voldoende gemotiveerd betwist. Gelet op de overgelegde stukken, waaronder een bouwtekening van het project in het kader waarvan zowel de woning als [adres 2] is gebouwd, is het weliswaar goed mogelijk dat [adres 2] en de woning afgezien van de uitbouw even groot zijn, maar dat staat vooralsnog niet vast. Het door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] overgelegde taxatierapport uit 2017 van [adres 2] gebruikt de woning als referentieobject en vermeldt over de woning onder meer: “Object goed vergelijkbaar qua leeftijd, ligging, type, perceel. Geen uitbouw zorgt voor waardeverschil in voordeel taxatieobject”. Hieruit volgt niet dat de woning en [adres 2] afgezien van de uitbouw even groot zijn. Het taxatierapport vermeldt ook niet waarop de daarin vermelde oppervlakte van de woning (117 m²) is gebaseerd. Verder heeft VMK voldoende gemotiveerd betwist dat uitgegaan moet worden van de juistheid van de door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aangehaalde vermelding van de oppervlakte in de BAG. VMK merkt terecht op dat de ter zitting door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] gepresenteerde berekening een niet noodzakelijkerwijs nauwkeurige schatting is. De verwijzing van VMK naar aanduidingen op een bouwtekening acht de rechtbank niet overtuigend. Daargelaten dat VMK desgevraagd ter zitting niet kon verklaren waar de afkorting BKO voor staat, kan op basis van deze door VMK niet nader geduide gegevens geen eenduidige conclusie worden getrokken over de oppervlakte.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] merken nog op dat de door hen overgelegde stukken en berekening in elk geval duidelijk maken dat de oppervlakte niet veel kleiner kan zijn dan 117 m². Ook als de onderbouwing door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voldoende elementen bevat die het waarschijnlijk maken dat de oppervlakte 117 m² benadert of in elk geval duidelijk groter is dan 90 m², wat de rechtbank in het midden laat, betekent dat nog niet dat de oppervlakte vaststaat.
4.10.
Gelet op het voorgaande wordt op het punt van de oppervlakte aan bewijslevering toegekomen. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen bewijs te kunnen leveren als [naam] alsnog instemt met meting van de woning. Voorts stellen zij te kunnen bewijzen dat [adres 2] afgezien van de uitbouw even groot is als de woning, wat zou betekenen dat de oppervlakte gelijk is aan die van [adres 2] min de oppervlakte van de uitbouw. De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rol voor het nemen van een akte waarin [naam eiser 1] en [naam eiser 2] nader uiteenzetten hoe zij het bewijs van de oppervlakte willen leveren.
Het door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] vermelde alternatief, meting van de oppervlakte door een door de rechtbank te benoemen deskundige, acht de rechtbank in deze zaak minder voor de hand liggend. VMK merkt niet ten onrechte op dat van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in het licht van artikel 150 Rv Pro in beginsel een meetrapport mag worden verlangd ter onderbouwing van hun vordering. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op andere wijze aan hun stelplicht hebben voldaan, betekent niet dat benoeming van een deskundige door de rechtbank meer in de rede ligt dan het in het kader van bewijslevering alsnog doen opstellen van een meetrapport in opdracht van eisers.
Schade
4.11.
VMK betwist dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] schade hebben geleden. Ook als komt vast te staan dat de oppervlakte 117 m² is, althans groter dan 90 m², had dat volgens VMK gelet op de woningmarkt in de Hoeksche Waard in 2015 en de prijzen die voor andere woningen in de [straatnaam] zijn betaald niet tot een hogere verkoopprijs geleid.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] weerspreken dit en menen dat voor een woning die te koop staat met de mededeling dat de oppervlakte 117 m² is meer zal worden betaald dan voor een woning die de koop staat met de mededeling dat oppervlakte 90 m² is.
4.12.
Beantwoording van de vraag of en zo ja hoeveel schade [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben geleden, vergt een vergelijking van de feitelijke situatie met de hypothetische situatie die was ontstaan als de woning met een gemeten oppervlakte van 117 m2 (althans meer dan 90 m²) te koop was gezet. Die vergelijking kan nu niet worden gemaakt, omdat de oppervlakte vooralsnog niet vaststaat. De beslissing over de schade zal daarom worden aangehouden.
De rechtbank volgt niet de stelling van VMK dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geen schade kunnen hebben geleden als de oppervlakte 117 m² (althans groter dan 90 m²) blijkt te zijn. Bij de beslissing over de aankoop van een woning en de prijs die een redelijk handelend koper daarvoor wil betalen, spelen allerlei factoren een rol. De rechtbank ziet in de uiteenzetting van VMK onvoldoende objectieve grond voor het oordeel dat de in het verkoopmateriaal vermelde oppervlakte geen invloed kan hebben op de verkoopprijs. Zoals [naam eiser 1] en [naam eiser 2] terecht opmerken, is het niet ongebruikelijk om de eventuele schade in een situatie als de onderhavige vast te stellen door de feitelijke verkoopprijs te vergelijken met de marktwaarde van de woning op de verkoopdatum. Bij het bepalen van die waarde behoort de oppervlakte tot de factoren die in aanmerking worden genomen.
Slotopmerkingen
4.13.
Het voorgaande maakt duidelijk dat nog geen eindvonnis kan worden gewezen. Eerst moet de oppervlakte komen vast te staan en vervolgens moet mede op basis daarvan de eventuele schade worden vastgesteld. Het alsnog treffen van een minnelijke regeling kan partijen tijd, geld en negatieve energie besparen en geeft zekerheid over de afwikkeling van het geschil. De rechtbank geeft partijen daarom in overweging om nog eens na te denken over een regeling en daarover met elkaar in overleg te treden. Als partijen daarvoor meer tijd nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de hieronder vermelde termijn(en) te verlengen.
4.14.
Als [naam eiser 1] en [naam eiser 2] bewijs willen leveren van de oppervlakte door (a) meting van de woning conform NEN 2580 of (b) bewijs van (i) de oppervlakte van de uitbouw van [adres 2] en (ii) hun stelling dat de woning en [adres 2] afgezien van deze uitbouw even groot zijn, verdient het overweging om een meting conform NEN 2580 te laten doen door iemand die mede op basis van het meetresultaat ook een beredeneerd oordeel kan geven over de marktwaarde van de woning op 20 november 2015. De rechtbank geeft partijen in overweging om met elkaar te bespreken of zij het erover eens kunnen worden wie dit op deskundige wijze zou kunnen doen, met als inzet dat aanvullend (tegen)onderzoek achterwege kan blijven.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
laat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toe de oppervlakte van de woning aan de [adres 1] te bewijzen;
5.2.
verwijst de zaak naar de rol van 13 juli 2022 voor akte uitlating door [naam eiser 1] en [naam eiser 2], waarin zij kunnen vermelden of zij het onder 5.1 bedoelde bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
5.3.
bepaalt dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2], indien zij bewijsstukken over willen leggen, die stukken op de onder 5.2 vermelde roldatum in het geding moeten brengen;
5.4.
bepaalt dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2], indien zij getuigen willen laten horen, de verhinderdata van deze getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2022 moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;
5.5.
bepaalt dat VMK, indien zij nu al weet dat zij in het kader van het door [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te leveren bewijs getuigen wil laten horen, de verhinderdata van deze getuigen in de maanden september tot en met december 2022 kenbaar dient te maken op de rol van 13 juli 2022;
5.6.
bepaalt dat een eventueel getuigenverhoor zal plaatsvinden op een zitting van mr. B. van Velzen in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100-125;
5.7.
bepaalt dat partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle nadere stukken waarop zij zich willen beroepen aan de rechtbank en de wederpartij(en) moeten sturen;
5.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.
3194/3195