Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9565958 \ CV EXPL 21-39485
datum uitspraak: 3 juni 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: Syncasso Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
zonder gemachtigde.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 30 november 2021, met bijlage;
- de akte vermindering eis van 13 december 2021;
- de aantekeningen van de rolzitting van 9 februari 2022, waar [gedaagde] mondeling verweer heeft gevoerd en aan de kantonrechter stukken heeft overgelegd;
- de e-mail van 11 februari 2022 van [gedaagde], met bijlagen;
- de e-mail van 14 februari 2022 van [gedaagde], met bijlagen;
- de repliek, met bijlagen;
- de dupliek, met bijlagen.
2..De feiten
2.1.
Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). [gedaagde] is deze huurovereenkomst per 15 november 2005 aangegaan met de rechtsvoorganger van Havensteder, te weten Stichting Com-wonen.
2.2.
De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 777,45 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald.
2.3.
Per brief van 15 oktober 2021 heeft de gemachtigde van Havensteder [gedaagde] gesommeerd tot betaling van een huurachterstand van € 2.954,30 binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder eist – na vermindering van eis – samengevat:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 4.091,77 met rente en € 777,45 per maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning na december 2021 in gebruik zal houden;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist bestaat uit € 3.576,25 aan huur berekend tot en met de maand november 2021, € 6,80 aan rente berekend tot en met november 2021 en € 508,72 incl. btw aan buitengerechtelijke kosten.
3.2.
Havensteder baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van ruim vierenhalve maand. Deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij 1/10e van de maandelijkse huur betaalt om te voorkomen dat de huurovereenkomst wordt verbroken. [gedaagde] heeft het overige deel van de huurtermijnen wel achter de hand, maar wil eerst antwoord op vragen die zij aan Havensteder heeft gesteld.
4..De beoordeling
huurachterstand
4.1.
Havensteder heeft bij conclusie van repliek een actueel overzicht van de door [gedaagde] verrichte betalingen en een specificatie van de op dat moment bestaande huurachterstand overgelegd. Aangezien [gedaagde] de juistheid van de door Havensteder gestelde huurachterstand (bij conclusie van dupliek) niet heeft betwist, leidt dat tot de conclusie dat de huurachterstand € 6.297,30 bedraagt, berekend tot en met de maand maart 2022.
4.2.
Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt, naar de kantonrechter begrijpt, dat [gedaagde] met betrekking tot de gevorderde huurachterstand diverse vragen heeft. Op deze vragen wordt hierna afzonderlijk ingegaan, voor zover de beantwoording daarvan mogelijk rechtens relevant kan zijn voor de beoordeling van dit geschil.
wat is de titel/het eigendomsrecht?
4.2.1.
In reactie op de vraag van [gedaagde] wat de titel/het eigendomsrecht van Havensteder is voor ontvangst van de huur, heeft Havensteder het volgende gesteld. [gedaagde] is met Stichting Com-wonen als rechtsvoorganger van Havensteder een huurovereenkomst aangegaan. Voor het gebruik van de woning is [gedaagde] op grond van de artikelen 7:201 en 7:212 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gehouden huur te betalen.
4.2.2.
Uit artikel 7:201 lid 1 BW Pro volgt dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De huurder is op grond van artikel 7:212 BW Pro verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.
4.2.3.
Vaststaat dat [gedaagde] met Stichting Com-wonen per 15 november 2005 een huurovereenkomst heeft gesloten. Hieruit volgt dat [gedaagde] door het sluiten van de huurovereenkomst een betalingsverplichting is aangegaan, namelijk dat [gedaagde] maandelijks bij vooruitbetaling huur verschuldigd is, te weten vóór de eerste dag van de maand. Nu Havensteder de huurovereenkomst in de plaats van Stichting Com-wonen heeft voortgezet, moet [gedaagde] de huur aan Havensteder betalen. Dit betekent dat de titel van Havensteder voor ontvangst van de huur de huurovereenkomst is.
4.2.4.
Uit het door Havensteder bij repliek overgelegde uittreksel van het Kadaster blijkt dat Havensteder eigenaar is van de woning die [gedaagde] huurt.
wie is de menselijke eigenaar van Havensteder?
4.2.5.
Havensteder heeft in reactie op de vraag van [gedaagde] wie de menselijk eigenaar van Havensteder is, een uittreksel van het handelsregister van de kamer van koophandel van 22 februari 2022 overgelegd waaruit de rechtsvorm blijkt.
4.2.6.
Uit het hiervoor genoemde uittreksel blijkt dat Havensteder een stichting is. Een stichting is een rechtspersoon en heeft geen menselijke eigenaar, maar bestuurders (zie artikel 2:285 BW Pro e.v.). Dit blijkt ook uit het uittreksel waarin diverse bestuurders van Havensteder vermeld staan. Een rechtspersoon kan ook overeenkomsten aangaan. Dit betekent dat de rechtsvoorganger van Havensteder (Stichting Com-wonen) de huurovereenkomst met [gedaagde] kon sluiten.
waar is de akte van cessie?
4.2.7.
Voor zover [gedaagde] zich afvraagt waar de akte van cessie is waaruit blijkt dat de gemachtigde van Havensteder de onderhavige procedure heeft kunnen starten, wordt overwogen dat dit ziet op de verhouding tussen Havensteder en haar gemachtigde en niet op de verhouding tussen Havensteder en [gedaagde]. Naar het oordeel van de kantonrechter is een eventuele akte van cessie van Havensteder aan haar gemachtigde daarom niet van belang in de onderhavige procedure.
wenst de rechtbank de strafrechtelijke zaak over te nemen?
4.2.8.
In reactie op de vraag van [gedaagde] of de rechtbank de strafrechtelijke zaak wenst over te nemen, heeft Havensteder gesteld dat het aan de kantonrechter is hierover een beslissing te nemen. Havensteder heeft betwist dat sprake is of zou zijn geweest van onoorbare feiten en omstandigheden die strafrechtelijk laakbaar zijn.
4.2.9.
Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat bij (de totstandkoming van) de huurovereenkomst sprake is (geweest) van valsheid in geschrifte, dwaling, bedrog en misleiding, heeft [gedaagde] haar standpunt gelet op de gemotiveerde betwisting van Havensteder onvoldoende nader onderbouwd, zodat haar standpunt niet is komen vast te staan. Daar komt bij dat onbekend is of door of namens [gedaagde] een strafrechtelijke procedure ingesteld is, zodat van een eventuele samenvoeging van de civiele en strafrechtelijke procedure geen sprake kan zijn.
4.3.
Uit de hiervoor vermelde beantwoording van de vragen van [gedaagde] volgt dat [gedaagde] uit hoofde van de met (de rechtsvoorganger van) Havensteder gesloten huurovereenkomst gehouden is aan haar betalingsverplichtingen tegenover Havensteder te voldoen. Nu niet gebleken is dat [gedaagde] een groot deel van de maandelijkse huurtermijnen (9/10e deel) gerechtvaardigd heeft opgeschort, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] de huurachterstand van € 6.297,30 berekend tot en met de maand maart 2022 aan Havensteder moet betalen. Dat bedrag wordt toegewezen.
ontbinding huurovereenkomst
4.4.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen [1] .
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de omvang van de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning rechtvaardigt. Er is namelijk sprake van (ruimschoots) meer dan drie maanden huurachterstand. [gedaagde] is door het aangaan van de huurovereenkomst met (de rechtsvoorganger van) Havensteder betalingsverplichtingen aangegaan en zij kan deze verplichtingen niet eenzijdig en zonder overleg wijzigen. Betaling van 1/10e deel van de maandelijkse huurtermijnen is onvoldoende om de huurovereenkomst in stand te houden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning worden dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na datum van dit vonnis.
4.6.
[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding van € 777,45 blijven betalen tot en met de maand waarin zij de woning met al haar spullen heeft verlaten [2] . Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
buitengerechtelijke kosten
4.7.
Havensteder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Havensteder, althans haar gemachtigde heeft op 15 oktober 2021 aan [gedaagde] een aanmaning verzonden, die voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. Aangezien [gedaagde] hieromtrent geen verweer heeft gevoerd, zal van de ontvangst van deze aanmaning door haar worden uitgegaan. Daarnaast staat vast dat [gedaagde] niet binnen de in de aanmaning gestelde termijn tot volledige betaling van de gevorderde hoofdsom is overgegaan. Het gevorderde bedrag van € 508,72 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook toegewezen.
rente
4.8.
De wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over de huurachterstand van € 3.576,25 berekend tot en met de maand november 2021 wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van Havensteder volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] deze stellingen niet heeft betwist. De rente bedraagt € 6,80, berekend tot en met 30 november 2021.
4.9.
De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, omdat niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door Havensteder zijn betaald aan de gemachtigde.
4.10.
De gevorderde rente op rente is in strijd met de desbetreffende wettelijke bepaling en wordt daarom afgewezen.
proceskosten
4.11.
[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 121,39 aan dagvaardingskosten, € 507,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde (twee punten × € 249,- tarief). Dit is totaal € 1.126,39.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder te betalen € 6.812,82 aan huurachterstand, buitengerechtelijke kosten en rente, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 3.576,25 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om, met ingang van de maand april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, aan Havensteder te betalen € 777,45 per maand, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en nadien ten titel van schadevergoeding;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 1.126,39;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
[46009]