Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9846713 VV EXPL 22-180
datum uitspraak: 10 juni 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[persoon A] ,
woonplaats: [woonplaats A] ,
oorspronkelijk eiseres, gedaagde in verzet,
gemachtigde: mr. Q.F.B.W. Kendall,
tegen
1..[persoon B] ,
woonplaats: [woonplaats B] ,
oorspronkelijk gedaagde, eiser in verzet,
gemachtigde: mr. Ö. Arslan,
2. [persoon C] ,
woonplaats: [woonplaats C] ,
oorspronkelijk gedaagde,
die niet in deze procedure is verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’, ‘ [persoon B] ’ en ‘ [persoon C] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de aan [persoon C] betekende dagvaarding van 21 maart 2021;
- de ongedateerde aan [persoon B] betekende dagvaarding;
- de mail van [persoon A] van 29 maart 2022 met bijlagen;
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 15 april 2022 met zaaknummer 9716513 VV-EXPL 22-93;
- de verzetdagvaarding van 10 mei 2022, met bijlagen;
- de mail van [persoon A] van 25 mei 2022, met bijlagen;
- de pleitaantekeningen van [persoon A] .
1.2.
Op 27 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken.
2..De feiten
2.1.
[persoon B] en [persoon C] huren met ingang van 30 juli 2021 van [persoon A] de woning gelegen op het adres [adres] in Rotterdam (hierna: de woning), op basis van een huurovereenkomst voor de duur van een jaar, dus tot 30 juli 2022, tegen een huurprijs van € 1.200,- per maand.
2.2.
[persoon B] en [persoon C] hebben de huur van de maanden augustus tot en met oktober 2021 betaald.
3..Het geschil
3.1.
[persoon A] eist samengevat:
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen om de woning binnen veertien dagen te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder met hulp van de sterke arm bewerkstelligd kan worden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,-;
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen om aan [persoon A] te betalen € 4.800,- met rente en € 1.200,- per maand vanaf 1 maart 2022 tot aan de ontruiming;
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[persoon A] baseert de eis op het volgende. Gedaagden hebben vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur niet tijdig betaald en vanaf november 2021 ondanks aanmaningen in het geheel niets meer betaald. Daardoor is berekend tot en met februari 2022 sprake van een huurachterstand van € 4.800,-. Daarnaast laten gedaagden zonder toestemming een derde in de woning wonen. Deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zullen in een bodemprocedure leiden tot ontbinding van deze overeenkomst. Met het oog hierop moeten de eisen van [persoon A] worden toegewezen.
3.3.
In het genoemde verstekvonnis is de eis toegewezen, met uitzondering van de bepaling met betrekking tot de ontruiming door de deurwaarder met hulp van de sterke arm en met uitzondering van de gevorderde dwangsom.
3.4.
[persoon B] is het niet eens met de eis en het verstekvonnis en voert het volgende aan. De gestelde huurachterstand is niet correct, omdat [persoon B] nog een contante betaling van € 2.400,- heeft verricht. Daarnaast heeft hij de huurcommissie verzocht om de huurprijs voor het gehuurde te berekenen. Op basis van de uitkomsten van de berekening is door de huurcommissie een totaal aantal van 116 punten toegekend wat neerkomt op een huurprijs van € 605,13 per maand. Bovendien was sprake van betalingsonmacht door een onterecht en inmiddels opgeheven bankbeslag.
4..De beoordeling
Gebrek dagvaarding
4.1.
De kantonrechter constateert dat ten onrechte verstek is verleend tegen [persoon B] . In de oorspronkelijk dagvaarding is namelijk geen datum van betekening opgenomen. Dit leidt in beginsel tot nietigheid van de dagvaarding (art. 45 lid 3 sub Pro a, 66 lid 1, 111 lid 2 aanhef en 120 lid 1 Rv). [persoon B] is echter tijdig in verzet gekomen en niet gesteld of gebleken is dat hij door het gebrek in de dagvaarding onredelijk in zijn belangen is geschaad. Daarom wordt het beroep van [persoon B] op de nietigheid van de dagvaarding verworpen (artikel 122 lid 1 Rv Pro). Er zullen aan de gebrekkige dagvaarding wel gevolgen worden verbonden in het kader van de proceskostenveroordeling.
Hoedanigheid [persoon C]
4.2.
Tegen [persoon C] is (terecht) verstek verleend. Aangezien [persoon B] in verzet is gekomen, wordt dit vonnis echter wel als een vonnis op tegenspraak beschouwd (artikel 140 lid 3 Rv Pro).
Toetsingskader
4.3.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [persoon A] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor gedaagden als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
Spoedeisend belang
4.4.
De vorderingen van [persoon A] zijn naar hun aard spoedeisend. Als zij wordt gevolgd in haar standpunt dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, heeft [persoon A] er namelijk belang bij dat zo snel mogelijk tot ontruiming wordt overgegaan. Dan kan zij de woning verhuren aan een derde en zo haar schade beperken.
4.5.
[persoon B] heeft nog aangevoerd dat geen sprake zou zijn van spoedeisendheid omdat de huurovereenkomst op 30 juli 2022 afloopt. Die omstandigheid maakt de zaak echter niet minder spoedeisend. [persoon A] heeft met het einde van de huurovereenkomst namelijk nog geen executoriale titel voor ontruiming van de woning.
Ontruiming
4.6.
[persoon A] vordert ontruiming van de woning. Zij baseert dit met name op haar stelling dat sprake is van een huurachterstand. [persoon B] betwist deze huurachterstand, omdat volgens hem sprake is van te hoge huurprijs en van een niet meegerekende contante betaling. Over die verweren zal eerst worden geoordeeld.
4.7.
Er is geen discussie over dat partijen een huurprijs van € 1.200,- per maand zijn overeengekomen en dat die huurprijs nog steeds geldt. [persoon B] heeft in zijn verzetdagvaarding gesteld dat volgens de huurcommissie een huurprijs moet gelden van € 605,13 per maand. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zijn gemachtigde echter verklaard dat dit ‘slechts’ de berekening van een ingeschakelde externe derde aan de hand van gegevens van de huurcommissie is. Niet gesteld of gebleken is dat de huurcommissie is verzocht om uitspraak te doen (artikel 7:249 lid 2 BW Pro), of dat [persoon B] op een andere manier heeft geprobeerd om te komen tot aanpassing van de huurprijs. In de enkele omstandigheid dat [persoon B] een andere berekening van de huurprijs heeft laten maken, ziet de kantonrechter geen aanleiding om van die lagere huurprijs uit te gaan.
4.8.
[persoon B] stelt dat hij contant nog een bedrag van € 2.400,- heeft betaald. [persoon A] heeft deze betaling uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist. Afgezien van een ongedateerde verklaring van een derde, van wie geen identiteitsgegevens zijn verstrekt, is hiervoor geen onderbouwing gegeven. Daarnaast heeft [persoon B] niet onderbouwd waarom hij, in tegenstelling tot de eerdere betalingen, contant zou hebben betaald en wanneer deze betaling zou hebben plaatsgevonden. De kantonrechter acht daarom op dit moment onvoldoende aannemelijk dat een dergelijke betaling is gedaan. Met die betaling wordt daarom geen rekening gehouden in dit vonnis.
4.9.
Zoals in 4.7 is geoordeeld wordt uitgegaan van een huurprijs van € 1.200,- per maand. Het staat vast dat er afgezien van de vermeende contante betaling die hiervoor is behandeld, vanaf november 2021 geen huur meer is betaald. Dat betekent dat het aannemelijk is dat er nu sprake is van een huurachterstand van zeven maanden (€ 8.400,-).
4.10.
De kantonrechter acht het zeer aannemelijk dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure onder deze omstandigheden zal worden ontbonden. Een huurachterstand van zeven maanden is namelijk een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zelfs als zou komen vast te staan dat een huurprijs van € 605,13 heeft te gelden, dan is inmiddels al sprake van een huurachterstand van € 2.451,13, dat wil zeggen vier maanden, hetgeen eveneens voldoende reden is om tot ontbinding over te gaan.
4.11.
[persoon B] heeft nog aangevoerd dat hij niet kon betalen, door een onterecht bankbeslag. Dat hiervan sprake was is door hem echter niet onderbouwd. Bovendien heeft hij aangevoerd dat het bankbeslag inmiddels is opgeheven, maar dit heeft niet geleid tot een hervatting van de betalingen. Daarnaast valt betalingsonmacht in zijn risicosfeer en kan dit niet aan [persoon A] worden tegengeworpen.
Overige vorderingen
4.12.
Voor wat betreft de overige vorderingen, met uitzondering van de vordering die ziet op de proceskosten, sluit de kantonrechter aan bij de overwegingen en de beslissingen uit het verstekvonnis.
Proceskosten
4.13.
Mede gezien hetgeen is overwogen in 4.1 wordt de proceskostenveroordeling uit het verstekvonnis vernietigd en wordt op dat punt opnieuw geoordeeld. [persoon C] wordt veroordeeld tot betaling € 127,43 aan dagvaardingskosten. Zij is namelijk correct gedagvaard, op een ander adres dan [persoon B] . In zoverre wordt afgeweken van de proceskostenveroordeling en r.o. 3.7 van het verstekvonnis. [persoon B] en [persoon C] worden daarnaast hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 566,- aan proceskosten, namelijk € 86,- aan griffierecht en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde.
4.14.
De kosten van de oorspronkelijke dagvaarding blijven voor rekening van [persoon A] zelf, omdat deze dagvaarding een gebrek kende. De kosten van de verzetdagvaarding blijven voor rekening van [persoon B] , nu hij in het ongelijk is gesteld en [persoon A] haar vorderingen terecht heeft ingesteld.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.15.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
vernietigt de proceskostenveroordeling van het tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 9716513 VV EXPL 22-93 (vierde alinea onder “rechtdoende in kort geding”) en bekrachtigt dit verstekvonnis voor het overige;
5.2.
veroordeelt [persoon C] tot betaling aan [persoon A] van € 127,43 aan dagvaardingskosten en voordeelt gedaagden verder hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op € 566,-;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en in het openbaar uitgesproken.
33394