ECLI:NL:RBROT:2022:4522

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/612575 / HA ZA 21-107

Vonnis van 6 april 2022

in de zaak van

[naam eiser 1],

wonende te [woonplaats eiser],

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. M.R. Dill te Dordrecht.

Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en [naam gedaagde] worden genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 januari 2021, met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;

- de brief van de rechtbank van 12 oktober 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald op 9 december 2021;

- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 9 december 2021;

- het proces-verbaal van (voortgezette) mondelinge behandeling van 19 januari 2022.

1.2.

Op de mondelinge behandeling van 19 januari 2022 hebben partijen afgesproken dat [naam eiser 1] alsnog aan [naam gedaagde] de geluidsopname van het gesprek tussen partijen van 26 april 2020 zou verstrekken, en dat [naam gedaagde], indien de geluidsopname daartoe aanleiding zou geven, bij akte een aanvulling zou mogen geven op de reeds door [naam eiser 1] overgelegde transcriptie van dat gesprek. De zaak is daartoe verwezen naar de rol woensdag 9 februari 2022. [naam gedaagde] heeft toen geen akte genomen (of uitstel daartoe verzocht).

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 29 maart 2020 heeft [naam eiser 1] aan [naam gedaagde] verkocht de appartementsrechten, recht gevend op (kort gezegd) het uitsluitend gebruik van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] (hierna: de appartementen), tegen een koopsom van in totaal € 280.000,00.

2.2.

[naam gedaagde] werd bij de aankoop van de appartementen bijgestaan door een bemiddelaar en adviseur, [naam 1] (hierna: [naam 1]). [naam 1] is een professionele (ver)koper van onroerend goed en heeft de koopovereenkomst tussen partijen opgesteld.

2.3.

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

‘Artikel 5: Bankgarantie, waarborgsom

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijkop215 aprileen schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 28.000,00(…)

In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)

Artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding

14.1

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige partij.

14.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.’

2.4.

Per 1 april 2020 heeft [naam gedaagde] een van de appartementen verhuurd aan [naam 2] (hierna: [naam 2]).

2.5.

Bij e-mailbericht van 19 april 2020 heeft [naam eiser 1], voor zover relevant, het volgende aan [naam gedaagde] meegedeeld:

‘
U geef in uw brief aan dat u de volledige koopsom op 27 mei 2020 ineens zal voldoen bij de notaris. Dit is niet conform afspraak zie artikel 5.1 koopovereenkomst, u zou namelijk op 15 april jl. de waarborgsom van €28000,- storten op de rekening van Beurs notaris te Rotterdam. Feitelijk bent u hierbij al in gebreke en middels dit schrijven wil ik dit bevestigen. (…) U dient verder de waarborgsom ter grootte van €28000,- binnen 8 dagen vanaf morgen (20-4-2020) te betalen bij de notaris. Indien u uw verplichtingen niet nakomt wil ik de koopovereenkomst ontbinden.’

2.6.

Op 26 april 2020 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van [naam gedaagde]. Van dit gesprek heeft [naam eiser 1] een geluidsopname gemaakt. In de transcriptie daarvan is onder meer het volgende opgenomen (redactionele opmerking van de rechtbank: ‘[letter 1]’ is [naam gedaagde] en [letter 2]’ is [naam eiser 1], en in het citaat is ten behoeve van de leesbaarheid de tijdsaanduiding weggelaten; het citaat begint bij tijdsaanduiding ‘48:29’):

‘
I: Weet je wat we doen, ik stuur het morgen naar de notaris, bel jij ook even naar de notaris, vindt jij het goed uhh

[letter 2]: Niet gelijk toch, je moest toch 2 dagen de tijd geven?

[letter 1]: Uhhhhh, wacht bel na één dag, dan moet je de notaris zeggen, joh we hebben toen getekend tussenpersoon had de contract al gemaakt, voor mijn gevoel uhmmuhm ben verder alles akkoord, de 27ste moet de woning gepasseerd worden, maar met de koper ben ik overeen gekomen dat de 10% op die datum want hij kon het niet eerder doen, wat ik ook in de mail ga zetten,

Is dat verder bondend, bindend? Is dat alles goed?

Je bent vrij om te vragen, dan gaat de notaris je zelf antwoord geven, ja of nee

Voor jou gevoel, hoe je het wil

Als de notaris zegt uhh , dat het niet goed is dat een ander contract, maken we, vind ik ook niet erg, laat de notaris, notaris zelf maar afhandelen, dat lijkt me even beter

[letter 2]: Is cool, ik zie het morgen wel verschijnen, dan hoor ik het wel van de desbetreffende persoon’

2.7.

Bij brief en e-mailbericht van 29 april 2020 heeft [naam eiser 1] de koopovereenkomst ontbonden, omdat [naam gedaagde] zijn verplichting tot het storten van de waarborgsom niet is nagekomen.

2.8.

Bij brief van 30 april 2020 heeft [naam gedaagde] aan [naam eiser 1], voor zover relevant, het volgende bericht:

‘
Op dinsdag 28 april krijg ik een mail van de notaris dat u tóch de 10% bankgarantie gestort wil hebben, dit was niet wat wij waren overeengekomen.’

2.9.

Bij e-mailbericht van 6 mei 2020 heeft de advocaat van [naam eiser 1] aan [naam gedaagde] meegedeeld dat de ontbinding niet ongedaan kan worden gemaakt en dat [naam eiser 1] aanspraak maakt op de contractuele boete van € 28.000,00.

2.10.

Bij brief van 12 mei 2020 heeft de advocaat van [naam gedaagde] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [naam eiser 1]:

‘
Onder deze omstandigheden is de ontbinding van de koopovereenkomst dan ook in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken en levert zulks een toerekenbare tekortkoming op. Bij deze verzoek ik u, voor zover nodig sommeer ik u, althans uw cliënt, deze ontbinding binnen vijf dagen na heden ongedaan te maken, bij gebreke waarvan uw cliënt aansprakelijk wordt gesteld voor alle schade die mijn cliënt, als ook diens huurder, voornoemde heer [naam 2], hebben geleden en nog zullen lijden.

Voorts overweeg ik alsdan cliënt te adviseren een procedure tegen uw cliënt te starten waarbij levering van voornoemde onroerende zaken tegen de tussen partijen overeengekomen afspraken de inzet zal zijn, op straffe van een dwangsom ad € 5.000,- per dag dat uw cliënt hiermee in gebreke zal blijven.’

3..Het geschil

in conventie

3.1.

[naam eiser 1] vordert dat [naam gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt veroordeeld tot betaling aan [naam eiser 1] van een bedrag van € 28.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, en tot betaling aan [naam eiser 1] van de proceskosten.

3.2.

[naam eiser 1] heeft – samengevat – het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. [naam gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting die uit de koopovereenkomst voortvloeit. [naam gedaagde] was gehouden om uiterlijk 15 april 2020 een bankgarantie te doen stellen of een waarborgsom te storten. Dat heeft hij niet gedaan, ook niet nadat [naam eiser 1] [naam gedaagde] op 19 april 2020 met een nieuwe termijn (lopend tot en met 28 april 2020) alsnog de mogelijkheid hiertoe heeft geboden. [naam eiser 1] heeft daarom op 29 april 2020 de overeenkomst ontbonden. [naam eiser 1] heeft recht op de in artikel 14.2 van de koopovereenkomst neergelegde boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 28.000,00.

3.3.

[naam gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring, althans tot afwijzing van de vordering van [naam eiser 1], met veroordeling van [naam eiser 1] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de proceskosten.

in reconventie

3.4.

[naam eiser 2] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [naam verweerder] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, en gehouden is de schade te vergoeden die [naam eiser 2] dientengevolge lijdt of heeft geleden, nader op te maken bij staat indien en voor zover deze de contractuele boete van 10% van de koopsom, dus een bedrag van € 28.000,00, te boven gaat;
[naam verweerder] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 2] van een bedrag van € 28.000,00, dan wel een zodanig bedrag als door de rechtbank in goede justitie te bepalen;
[naam verweerder] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 2] van de proceskosten.

3.5.

[naam eiser 2] heeft – samengevat – het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. [naam verweerder] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichting die uit de koopovereenkomst voortvloeit. [naam verweerder] was gehouden om op 27 mei 2020 de appartementen te leveren. Hij heeft dat niet gedaan, ook niet nadat [naam eiser 2] hem op 12 mei 2020 in gebreke heeft gesteld. [naam eiser 2] heeft daarom recht op de in de artikelen 14.2 en 14.3 van de koopovereenkomst neergelegde boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 28.000,00. [naam eiser 2] heeft mogelijk aanvullende schade geleden door de toerekenbare tekortkoming van [naam verweerder]. De schade van [naam eiser 2] bestaat uit een vordering van [naam 2], aan wie [naam eiser 2] met toestemming van [naam verweerder] alvast een van de appartementen had verhuurd. [naam 2] heeft zijn vordering nog niet geconcretiseerd, maar hij heeft [naam eiser 2] wel aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden schade en die schade in ieder geval begroot op een bedrag van € 6.750,00. Daarnaast bestaat de schade van [naam eiser 2] uit de bemiddelingskosten van € 9.000,00 die hij heeft voldaan aan [naam 1].

3.6.

[naam verweerder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [naam eiser 2], met veroordeling van [naam eiser 2] in de proceskosten.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

in conventie

4.1.

De rechtbank dient als eerste te beoordelen of de wijze van procederen door [naam eiser 1] in strijd is met de substantiëringsplicht en de goede procesorde, en of [naam eiser 1] als gevolg daarvan niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Volgens [naam gedaagde] is dat het geval, omdat de dagvaarding karig is opgesteld en [naam eiser 1] de tussen partijen gevoerde correspondentie niet of nauwelijks in het geding heeft gebracht.

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat de door [naam eiser 1] uitgebrachte dagvaarding voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Uit de inhoud van de conclusie van antwoord en het debat tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat het voor [naam gedaagde] duidelijk is wat de vordering van [naam eiser 1] inhoudt, wat [naam eiser 1] daaraan ten grondslag heeft gelegd en waartegen [naam gedaagde] zich dient te verweren. Verder is in de dagvaarding (conform de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 Rv) opgenomen wat het verweer is van [naam gedaagde] en hoe [naam eiser 1] dit weerlegt. Dat [naam eiser 1] het verweer van [naam gedaagde] wellicht niet uitputtend aan de orde heeft gesteld, maakt de dagvaarding nog niet onvolledig. Dat [naam eiser 1] niet alle mogelijke stukken bij de dagvaarding heeft gevoegd, is niet in strijd met het bepaalde in artikel 85 Rv, want [naam eiser 1] heeft bij dagvaarding op die stukken geen beroep gedaan. Het stond [naam gedaagde] vrij om de gewenste stukken zelf in het geding te brengen, zoals hij ook heeft gedaan bij de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie. De rechtbank concludeert dan ook dat geen sprake is van een schending van artikel 111 lid 3 Rv, 85 Rv en/of de goede procesorde, zodat zij het verweer van [naam gedaagde] op dit punt verwerpt.

4.3.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of [naam gedaagde] de in de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete verschuldigd is aan [naam eiser 1]. Partijen hebben hierover onder meer het volgende aangevoerd. Zij zijn het erover eens dat de koopovereenkomst bepaalt dat [naam gedaagde] uiterlijk op 15 april 2020 een bankgarantie zal stellen of een waarborgsom zal storten, en dat [naam gedaagde] niet aan deze verplichting heeft voldaan, ook niet nadat [naam eiser 1] hem op 19 april 2020 een nieuwe termijn daartoe heeft geboden, tot en met 28 april 2020. Volgens [naam eiser 1] leidt dit ertoe dat [naam gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting uit artikel 5 van de koopovereenkomst om zekerheid te stellen. [naam gedaagde] heeft dit bestreden. Hij heeft gesteld dat partijen op 26 april 2020 een aanvullende afspraak hebben gemaakt, waarbij zij zijn overeengekomen dat [naam gedaagde] de volledige koopsom zou voldoen tijdens de levering en overdracht van de appartementen op 27 mei 2020 bij de notaris, en dat [naam gedaagde] (dus) voordien geen zekerheid hoefde te stellen in de vorm van een bankgarantie of een waarborgsom.

4.4.

Bij de beoordeling van dit geschilpunt stelt de rechtbank voorop dat op [naam gedaagde] de stelplicht en eventuele bewijslast rust van de feiten en omstandigheden waaruit het bestaan van de aanvullende afspraak volgt. [naam gedaagde] beroept zich namelijk op het rechtsgevolg van die afspraak, te weten dat zijn verplichting tot het stellen van zekerheid uit artikel 5 van de koopovereenkomst is vervallen (waarmee de door [naam eiser 1] gestelde grondslag voor de tekortkoming van [naam gedaagde] wegvalt en de vordering van [naam eiser 1] tot betaling van de contractuele boete moet worden afgewezen).

4.5.

[naam gedaagde] heeft ter onderbouwing van de aanvullende afspraak het volgende aangevoerd. Nadat de koopovereenkomst was gesloten, bleek dat [naam gedaagde] de datum voor het storten van de waarborgsom niet kon halen. Dat kwam omdat [naam gedaagde] tijdelijk niet kon beschikken over het daartoe benodigde geldbedrag. Op verzoek van [naam gedaagde] zijn partijen daarom tijdens een tussen hen gevoerd gesprek op 26 april 2020 op het kantoor van [naam gedaagde] overeengekomen dat [naam gedaagde] geen zekerheid hoefde te stellen. Partijen hebben toen ook afgesproken dat [naam eiser 1] contact zou opnemen met de notaris, om te bezien of voor de aanvullende afspraak een nieuwe overeenkomst zou moeten worden opgesteld. Dat [naam eiser 1] dat zou doen, blijkt uit de transcriptie van de geluidsopname die [naam eiser 1] heeft overgelegd, hij zegt hierover immers ‘Is cool’ (zie hiervoor onder 2.6). Bij het gesprek op 26 april 2020 was aanwezig [naam 3] (hierna: [naam 3]), een medewerkster in dienst van [naam gedaagde], en zij heeft op 8 mei 2020 schriftelijk verklaard dat zij getuige is geweest van het gesprek en dat partijen toen hebben afgesproken dat [naam gedaagde] de gehele koopsom ineens zou betalen bij de overdracht op 27 mei 2020.

4.6.

[naam eiser 1] heeft het bestaan van de aanvullende afspraak gemotiveerd betwist, en heeft daartoe het volgende aangevoerd. Er heeft inderdaad een gesprek tussen hem en [naam gedaagde] plaatsgevonden op 26 april 2020 op het kantoor van [naam gedaagde]. Bij dat gesprek was [naam 3] niet aanwezig in de ruimte waar het gesprek tussen partijen plaatsvond, en de inhoud van het gesprek is niet zoals [naam gedaagde] die nu schetst. De enige afspraak die partijen die dag hebben gemaakt, is dat [naam eiser 1] navraag zou doen bij de notaris over welk risico hij liep als [naam gedaagde] op 28 april 2020 geen waarborgsom zou storten en op 27 mei 2020 niet zou nakomen. [naam eiser 1] wilde namelijk geen juridische problemen, en dat heeft hij [naam gedaagde] tijdens het gesprek ook steeds gezegd. [naam eiser 1] was toen al wat wantrouwig geworden, omdat de waarborgsom maar niet werd gestort en [naam gedaagde] bleef draaien. [naam gedaagde] heeft tijdens het gesprek op 26 april 2020 zelf voorgesteld dat [naam eiser 1] eerst contact zou opnemen met de notaris voordat partijen een nieuwe afspraak zouden maken. Daarop heeft [naam eiser 1] geantwoord: ‘Is cool’, zoals blijkt uit het transcript van het gesprek (zie hiervoor onder 2.6). Op dat moment was dus nog geen nieuwe afspraak gemaakt. [naam eiser 1] heeft vervolgens op 28 april 2020, zoals afgesproken, contact opgenomen met de notaris. Zij waarschuwde [naam eiser 1] dat als hij zou afzien van de verplichting van [naam gedaagde] tot het stellen van zekerheid, [naam eiser 1] niet zonder tussenkomst van de rechter aanspraak zou kunnen maken op de contractuele boete. Naar aanleiding van die waarschuwing heeft [naam eiser 1] afgezien van het maken van de aanvullende afspraak. [naam eiser 1] heeft de notaris op diezelfde dag aan [naam gedaagde] laten meedelen dat [naam eiser 1] de waarborgsom gestort wilde hebben op 28 april 2020. Dat [naam gedaagde] dit e-mailbericht van de notaris heeft ontvangen, blijkt uit zijn brief aan [naam eiser 1] van 30 april 2020 (zie hiervoor onder 2.8).

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde], gelet op de gemotiveerde betwisting door [naam eiser 1], zijn stelling dat partijen op 26 april 2020 een aanvullende afspraak hebben gemaakt, onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.8.

[naam gedaagde] heeft het bestaan van de aanvullende afspraak op twee manieren onderbouwd, te weten met de verklaring van [naam 3] van 8 mei 2020 en met de verwijzing naar een passage in de door [naam eiser 1] overgelegde transcriptie van de door hem gemaakte geluidsopname van het gesprek tussen partijen op 26 april 2020 (zie voor die passage hiervoor onder 2.6). Nu [naam gedaagde] na ontvangst van de geluidsopname geen akte heeft genomen, hoewel hij daartoe in de gelegenheid was gesteld, gaat de rechtbank ervan uit dat tussen partijen niet – langer – in geschil is dat die transcriptie een correcte weergave is van het gesprek. Dat betekent dat tussen partijen vast staat wat tussen hen is gezegd tijdens het gesprek. Voor zover [naam 3] binnen gehoorafstand bij het gesprek aanwezig is geweest – [naam eiser 1] heeft dat gemotiveerd betwist – blijkt uit het betoog van [naam gedaagde] dat de verklaring van [naam 3] uitsluitend is gebaseerd op hetgeen zij van het gesprek heeft opgevangen. Dat kan, gelet op het voorgaande, niet meer of anders zijn dan wat in de overgelegde transcriptie staat. De verklaring van [naam 3] over wat tussen partijen tijdens het gesprek is overeengekomen, heeft ten opzichte van de transcriptie dan ook geen toegevoegde waarde, zodat de rechtbank geen acht zal slaan op die verklaring.

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de passage in de transcriptie waarnaar [naam gedaagde] heeft verwezen in ieder geval worden afgeleid dat, zoals beide partijen stellen, zij hebben afgesproken dat [naam gedaagde] de koopovereenkomst naar de notaris zou sturen en dat [naam eiser 1] kort daarna contact zou opnemen met de notaris. Voor het overige kan de tekst van de passage echter op meer dan één manier worden uitgelegd, en volgt er in ieder geval niet ondubbelzinnig uit dat [naam eiser 1] afziet van de verplichting van [naam gedaagde] om uiterlijk 28 april 2020 zekerheid te stellen, zoals [naam gedaagde] heeft gesteld en [naam eiser 1] gemotiveerd heeft betwist. De passage is daarom onvoldoende onderbouwing voor het bestaan van de door [naam gedaagde] gestelde aanvullende afspraak. Daarbij neemt de rechtbank ook het volgende in aanmerking. De verplichting tot het stellen van zekerheid in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie, zoals partijen zijn overeengekomen, is een gebruikelijke bepaling in koopovereenkomsten voor een woning (zie ook de door [naam gedaagde] ondertekende toelichting op artikel 5 van de koopovereenkomst). Het beoogt de verkoper een bepaalde zekerheid te bieden dat de koper aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst zal voldoen en een relatief eenvoudige wijze te bieden voor het verkrijgen van schadevergoeding indien de koper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt. De eveneens overeengekomen boete kan op grond van de overeenkomst immers zonder rechterlijke tussenkomst op de bankgarantie of waarborgsom worden verhaald (zie art. 14 jo. 5 van de overgelegde koopovereenkomst en de toelichting daarop). Indien [naam gedaagde], als koper, van deze gebruikelijke en voor de verkoper belangrijke bepaling had willen afwijken, had het voor de hand en op zijn weg gelegen dat hij hierover een duidelijke afspraak had gemaakt met [naam eiser 1] en deze afspraak op schrift had vastgelegd. Dat klemt temeer nu [naam eiser 1] in zijn brief van 19 april 2020 al aan [naam gedaagde] had meegedeeld – in niet mis te verstane bewoordingen – dat hij niet wilde afzien van de overeengekomen zekerheidstelling (zie hiervoor onder 2.5) en [naam gedaagde] werd bijgestaan door een professionele (ver)koper van onroerend goed, die de koopovereenkomst had opgesteld (zie hiervoor onder 2.2). [naam gedaagde] heeft desondanks nagelaten om een duidelijke, niet voor misverstand vatbare aanvullende afspraak met [naam eiser 1] te maken en die schriftelijk aan hem te bevestigen.

4.10.

De rechtbank passeert dan ook, als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd na de gemotiveerde betwisting van [naam eiser 1], de stelling van [naam gedaagde] dat partijen op 26 april 2020 een aanvullende afspraak hebben gemaakt. Nu [naam gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, komt de rechtbank niet toe aan het opdragen van bewijs. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [naam gedaagde] zijn contractuele verplichting om zekerheid te stellen niet is nagekomen en dat [naam eiser 1] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. De vordering van [naam eiser 1] tot betaling van de contractuele boete kan dan ook in beginsel worden toegewezen.

4.11.

De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [naam gedaagde] dat partijen al zo ver waren gevorderd in de onderhandelingen over de aanvullende afspraak dat het afbreken van die onderhandelingen ongerechtvaardigd is. [naam gedaagde] heeft namelijk geen concreet rechtsgevolg verbonden aan dit – kennelijk bedoelde – onrechtmatig handelen van [naam eiser 1].

4.12.

[naam gedaagde] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat de ontbinding van de koopovereenkomst en de aanspraak van [naam eiser 1] op de contractuele boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [naam eiser 1] heeft dit gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.

4.13.

Afspraken moeten in beginsel worden nagekomen. De formulering van artikel 6:248 lid 2 BW brengt daarom tot uitdrukking dat de rechter de nodige terughoudendheid moet betrachten met het maken van een inbreuk op wat partijen hebben afgesproken. Voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid is dan ook alleen plaats wanneer dat wat voortvloeit uit artikel 14.2 van de koopovereenkomst tot een onaanvaardbare uitkomst zou leiden.

4.14.

Die situatie doet zich naar het oordeel van de rechtbank hier niet voor. Ook artikel 14.2 van de koopovereenkomst is een gebruikelijke bepaling voor transacties zoals de onderhavige. De bepaling dient, in combinatie met artikel 5 van de koopovereenkomst, als prikkel tot nakoming door [naam gedaagde] van zijn verplichtingen, waaronder de hoofdverplichting tot medewerking aan de levering en overdracht van de appartementen op 27 mei 2020 bij de notaris. Om de bepaling als onaanvaardbaar terzijde te kunnen stellen, is dan ook meer nodig dan de omstandigheid dat [naam gedaagde] van plan was om de hoofdverplichting na te komen en dat [naam eiser 1] dit wist of had moeten weten. [naam gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [naam eiser 1] niet duidelijk heeft gecommuniceerd dat de waarborgsom zo belangrijk voor hem was dat als hij die niet zou ontvangen, hij de koopovereenkomst zou ontbinden. Deze stelling kan de rechtbank niet plaatsen, gelet op de inhoud van voormelde bepalingen, de ingebrekestelling van [naam eiser 1] van 19 april 2020 en het e-mailbericht van de notaris aan [naam gedaagde] van 28 april 2020. Ook hierbij acht de rechtbank relevant dat [naam gedaagde] werd bijgestaan door een professioneel (ver)koper. Voor zover [naam gedaagde] heeft bedoeld dat [naam eiser 1] die boodschap op 26 april 2020 niet heeft herhaald – wat [naam eiser 1] gemotiveerd heeft betwist – geldt ook hier dat het op dat moment op de weg van [naam gedaagde] lag om duidelijk te communiceren, nu hij degene was die wenste af te wijken van de overeengekomen (en gebruikelijke) verplichting tot zekerheidstelling. Tot slot kan ook de stelling van [naam gedaagde] dat hij op 30 april 2020 alsnog heeft aangeboden om zekerheid te stellen, hem niet baten. Dit was eenvoudigweg te laat, op grond van de in de overeenkomst opgenomen termijn en de op 19 april 2020 door [naam eiser 1] geboden verlenging daarvan. Het stond [naam eiser 1] daarom vrij om de koopovereenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete. Naar het oordeel van de rechtbank bood de – verlengde – termijn voor het stellen van zekerheid ook voldoende ruimte voor [naam gedaagde] om boetevrij de appartementen te kunnen hebben afnemen, en [naam gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom de zekerheidstelling op 30 april 2020 ineens wel mogelijk was, laat staan dat hij dat, direct na ontvangst van het bericht van de notaris, op 28 april 2020 aan [naam eiser 1] of de notaris heeft bericht.

4.15.

Tot slot heeft [naam gedaagde] een beroep gedaan op rechterlijke matiging van de contractuele boete. Ook de bevoegdheid tot matiging dient de rechter terughoudend te hanteren, de rechter kan alleen daartoe overgaan indien onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Voor zover het beroep is gegrond op de hiervoor besproken omstandigheden, faalt het om dezelfde redenen als hiervoor besproken, en [naam gedaagde] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat in dit geval sprake is van een buitensporig resultaat.

4.16.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering tot betaling van de contractuele boete van € 28.000,00 wordt toegewezen. Daarover is de gevorderde wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW toewijsbaar, als niet weersproken en op de wet gegrond.

4.17.

[naam gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam eiser 1] worden begroot op:

- dagvaarding € 108,26

- griffierecht € 952,00

- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punten × tarief III ad € 721,00)

Totaal € 2.502,26

in reconventie

4.18.

In het voorgaande ligt besloten dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.

4.19.

[naam eiser 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam verweerder] worden begroot op:

- salaris advocaat €
721,00(2,0 punten × factor 0,5 × tarief III ad € 721,00)

Totaal € 721,00

5..De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiser 1] te betalen een bedrag van € 28.000,00 (achtentwintig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW hierover met ingang van 25 januari 2021 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [naam eiser 1] tot op heden begroot op € 2.502,26,

5.3.

verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

wijst de vorderingen af,

5.5.

veroordeelt [naam eiser 2] in de proceskosten, aan de zijde van [naam verweerder] tot op heden begroot op € 721,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. I. Tillema en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.

[625/1582]

Contractuele boete bij niet-nakoming van waarborgsom in koopovereenkomst van appartementen

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

3..Het geschil

in conventie

4..De beoordeling

in conventie

5..De beslissing