Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9473725 \ CV EXPL 21-32555
datum uitspraak: 13 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
1..[eiseres 1] , en
2. [eiseres 2],
beiden gevestigd te [ vestigingsplaats eiseressen] ,
eiseressen,
gemachtigde: mr. F.W. Jansen,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N.P. Tinholt.
De partijen worden hierna ‘eiseressen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. Eiseressen worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘ [eiseres 1] ’ en ‘ [eiseres 2] ’.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 29 september 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 3 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het (extract) proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 28 februari 2022;
- de spreekaantekeningen van eiseressen.
1.2.
Op 28 februari 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van de gemeente Rotterdam het gebouw [naam gebouw] aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘ [naam gebouw] ’).
2.2.
Op 6 januari 2017 heeft de gemeente Rotterdam een NEN 2580-meting laten uitvoeren voor [naam gebouw] . De optelsom van de in de meting vermelde oppervlaktes van de ruimtes 0.2, 0.3, 0.5, 1.2, 1.3 en 1.4 levert in totaal 321,4 m2 op.
2.3.
Met ingang van 15 maart 2017 (onder)huurt [eiseres 1] van [gedaagde] zes ruimtes in [naam gebouw] (hierna: ‘het gehuurde’). In de (onder)huurovereenkomst is – onder meer en voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“1.1Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen
[naam gebouw] conform NEN 2580 d.d. 06-01-2017
Te weten: voorheen R43-B huidig NEN nr 1.2
Met een totaaloppervlakte van : 75,8 m2
Te weten: voorheen R43-A huidig NEN nr. 1.4
Met een totaaloppervlakte van : 75,8 m2
Te weten: voorheen R45 huidig NEN nr. 1,3
Met een totaaloppervlakte van : 18,3 m2
Te weten: voorheen R07, R12, R17 (Meetingpoint, Keuken en Spoelkeuken) huidig NEN nr. 0.2, 0.3, en 0.5
Met een totaaloppervlakte van : 129,7 m2.
[…]
4.6
De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
[…]
4.8
Per betaalperiode van1kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst:
[…]
- de vergoeding voor door of vanwege verhuurder
verzorgde bijkomende leveringen/diensten (servicekosten)€ 2.163,66
- de daarvoor verschuldigde omzetbelasting€ 454,37
- beheerkosten€ 160,20
- de daarvoor verschuldigde omzetbelasting€ 33,64
[…]
5Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen dat:
Energiekosten + opslag intensief gebruik€ 936,80
Evides (water)€ 32,34
Overig (OZB Gebruikersdeel, klein onderhoud,
schoonmaak, afval, beveiliging etc)€ 1.194,52
-------------
€ 2.163,66
Er zal na ieder jaar een afrekening plaats vinden van de servicekosten op basis van het reële verbruik.”
2.4.
In artikel 16 van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte is onder meer het volgende opgenomen:
“16.3Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.
16.4
Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.
[…]
16.7
Verhuurder heeft het recht de leveringen en diensten, na overleg met huurder, naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.
16.8
Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor leveringen en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem verwachte kosten, onder meer in een geval als bedoeld in 16.7.”
2.5.
Op 11 augustus 2020 heeft [gedaagde] per e-mail onder meer het volgende gestuurd:
“Naar aanleiding van uw onderstaande correspondentie met [naam persoon] doen wij u bijgaand de eindafrekening op Factuur 2070047 toekomen over 2017 t/m 2019. […]
Wij hebben aan de hand van alle facturen de eindafrekening gemaakt, bij jullie houdt dit in dat er per m2 en m3 wordt afgerekend conform de huurovereenkomst.”
2.6.
Met bovengenoemde factuur 2070047 heeft [gedaagde] € 3.892,22 in rekening gebracht bij “ [eiseres 2] ”. Deze factuur is op 13 november 2020 betaald. In totaal is (inclusief voorschotten) een bedrag van € 96.827,01 inclusief BTW betaald aan servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2019.
3..Het geschil
3.1.
Eiseressen eisen samengevat, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
- voor recht te verklaren dat primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] een betaling van € 66.163,14 zonder rechtsgrond heeft verricht en [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling hiervan, te vermeerderen met wettelijke rente;
- voor recht te verklaren dat het aandeel van primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] in de servicekosten voortaan dient te worden berekend op basis van het in de huurovereenkomst vermelde aantal vierkante meters, zijnde 299,6 m2, gedeeld door het totaal aantal vierkante meters van [naam gebouw] , zijnde 1.505,10 m2;
subsidiair
- voor recht te verklaren dat primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] een betaling van € 63.931,93 zonder rechtsgrond heeft verricht en [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling hiervan, te vermeerderen met wettelijke rente;
- voor recht te verklaren dat het aandeel van primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] in de servicekosten voortaan dient te worden berekend op basis van het in de NEN 2580-meting d.d. 6 januari 2017 vermelde aantal gehuurde vierkante meters, zijnde 321,40 m2, gedeeld door het totaal aantal vierkante meters van [naam gebouw] , zijnde 1.505,10 m2;
- met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten met rente en nakosten.
3.2.
Eiseressen baseren hun eis op het volgende. Voor de vaststelling van het aandeel van primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] in de door [gedaagde] in rekening te brengen servicekosten dient de oppervlakte van het gehuurde (primair 299,6 m2, subsidiair 321,40 m2) te worden gedeeld door de totale oppervlakte van [naam gebouw] (1.505,10 m2). Dit betekent dat over de periode 2017 tot en met 2019 een bedrag van (primair) € 30.663,87 dan wel (subsidiair) € 32.895,08 in rekening gebracht had mogen worden, terwijl [gedaagde] op basis van een onjuiste maatstaf een bedrag van € 96.827,01 in rekening heeft gebracht. Het bedrag dat te veel is betaald, dient op grond van artikel 6:203 BW als onverschuldigd betaald te worden terugbetaald.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] is bij de afrekening niet gehouden aan de oppervlaktes die worden genoemd in de huurovereenkomst, maar dient uit te gaan van de daadwerkelijke aantallen vierkante en kubieke meters. Daarnaast heeft primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] een intensief gebruik in vergelijking met andere (onder)huurders, waardoor de in de huurovereenkomst opgenomen opslag hiervoor gerechtvaardigd is. Ten slotte maken de schoonmaakkosten deel uit van de post Overig (artikel 5 huurovereenkomst) waardoor deze in rekening kunnen worden gebracht bij primair [eiseres 1] , subsidiair [eiseres 2] .
4..De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres 1] de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten, en niet [eiseres 2] . Zodoende heeft louter [eiseres 1] als eisende partij te gelden, die in het vervolg ‘ [eiseres 1] ’ wordt genoemd. [eiseres 2] zal niet-ontvankelijk worden verklaard.
Reëel verbruik
4.2.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag hoe “het reële verbruik” moet worden berekend teneinde vast te kunnen stellen welk bedrag [eiseres 1] op grond van artikel 5 (zie 2.3) van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aan servicekosten over de periode 2017 tot en met 2019 aan [gedaagde] is verschuldigd. Voorop wordt gesteld dat partijen met deze bepaling hebben beoogd de daadwerkelijk gemaakte kosten door te belasten aan de individuele afnemer. Kort gezegd: ‘de verbruiker betaalt’. Wegens het ontbreken van (tussen)meters per ruimte in [naam gebouw] kan het verbruik echter niet exact worden toegerekend aan afzonderlijke (onder)huurders en dient dit achteraf – zo nauwkeurig mogelijk – te worden berekend.
4.3.
Bij de berekening van de in rekening gebrachte bedragen heeft [gedaagde] een aantal uitgangspunten gehanteerd waarover tussen partijen discussie bestaat. De in dit kader te onderscheiden onderwerpen zijn:
- het aantal vierkante/kubieke meters van het gehuurde ten opzichte van het totaal aantal vierkante/kubieke meters van [naam gebouw] ,
- de in rekening gebrachte opslag intensief gebruik en
- de doorbelasting van de schoonmaakkosten.
De opslag van 8% in verband met te verwachten leegstand vormt geen discussiepunt nu dit geen onderdeel is van de uiteindelijke berekening van [gedaagde] .
Aantal vierkante/kubieke meters
4.4.
[gedaagde] heeft de toerekening van de servicekosten voor zover het de kosten voor stadsverwarming betreft, gebaseerd op het aandeel van het aantal kubieke meters van het gehuurde (1.580,36 m3) ten opzichte van het aantal kubieke meters van [naam gebouw] (8.077,04 m3). De toerekening van de overige servicekosten heeft [gedaagde] gebaseerd op het aandeel van het aantal vierkante meters van het gehuurde zoals door haarzelf gemeten in maart 2021 (358,87 m2) ten opzichte van het aantal vierkante meters van [naam gebouw] (1.505,43 m2). Volgens [eiseres 1] dient primair het in de huurovereenkomst opgenomen aantal vierkante meters (299,6 m2) te worden gehanteerd en subsidiair het in de NEN 2580-meting van 6 januari 2017 opgenomen aantal (321,4 m2).
4.5.
De kantonrechter stelt voorop dat niet is gebleken dat het in de huurovereenkomst opgenomen aantal vierkante meters is gebaseerd op een (recente) meting of anderszins op overgelegde tekeningen en/of documentatie is gegrond. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de meting die [gedaagde] aan haar berekening ten grondslag legt, is uitgevoerd door een professioneel metingsinstituut. Om het reële verbruik zo waarheidsgetrouw mogelijk toe te rekenen, ligt het naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand om het in de NEN 2580-meting van 6 januari 2017 opgenomen aantal vierkante meters te hanteren, nu aan een dergelijke meting over het algemeen een hoge mate van betrouwbaarheid kan worden toegekend en [eiseres 1] , anders dan te verwijzen naar de in de huurovereenkomst opgenomen aantallen, de meting uit de NEN-rapportage niet inhoudelijk heeft betwist. Daarnaast komt ook de toerekening van de servicekosten, voor zover het de stadsverwarming betreft, op basis van de kubieke meters de kantonrechter voor als zijnde een toerekening die meer aansluit op het reële verbruik dan een toerekening op basis van vierkante meters. Bovendien blijkt uit de berekening van [gedaagde] dat het aandeel dat gebaseerd is op kubieke meters juist lager is dan het aandeel dat gebaseerd is op vierkante meters, ook als wordt uitgegaan van het in de huurovereenkomst opgenomen aantal vierkante meters, het geen dus in het voordeel van [eiseres 1] uitvalt. Hieruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde] niet, zoals door [eiseres 1] beweerd, de intentie heeft om aan de afrekening servicekosten te verdienen, maar dat zij juist poogt de afrekening zo waarheidsgetrouw mogelijk uit te voeren. Reeds op grond van het bovenstaande (meer in het bijzonder de juistheid van de berekening op basis van kubieke meters) zullen de gevorderde verklaringen voor recht, voor zover deze de wijze van berekening van het aandeel in de (toekomstige) servicekosten betreffen, worden afgewezen.
Opslag intensief gebruik
4.6.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat een opslag voor intensief gebruik verschuldigd is. [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze opslag bewust is opgenomen in de huurovereenkomst, omdat [eiseres 1] in vergelijking met andere (onder)huurders een hoog verbruik heeft gezien de door haar verleende dienstverlening als “huiskamer” van de buurt en daarom de deur vaak open staat waardoor veel stookkosten gemaakt worden en een professionele keuken aanwezig is met apparaten die veel stroom verbruiken. [gedaagde] hanteert een factor 2,8 als opslag. [eiseres 1] heeft betwist dat sprake is van intensief gebruik van de verwarming en elektriciteit en dat daarom haar aandeel in die kosten met factor 2,8 moet worden verhoogd.
4.7.
Aangezien [gedaagde] zich beroept op het rechtsgevolg (te weten het hanteren van de factor 2,8 in de berekening van de verschuldigde servicekosten) van haar stelling dat de factor 2,8 een reële maatstaf is om de opslag intensief gebruik in rekening te brengen, draagt zij op grond van artikel 150 Rv de bewijslast van die stelling. Op basis van hetgeen partijen hebben aangevoerd kan de kantonrechter in zoverre niet vaststellen of de factor 2,8 al dan niet de juiste maatstaf is. De kantonrechter acht de juistheid van die stelling echter wel voorshands voldoende aannemelijk. In dit kader is van belang dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling onbetwist heeft gesteld dat reeds voorafgaand aan 2017 deze opslagfactor werd gehanteerd. Kennelijk is de factor 2,8 niet uit de lucht gegrepen en vindt deze een basis in de werkelijke verbruiksgegevens van [eiseres 1] . Bovendien sluit dit aan bij de stelling van [gedaagde] dat het gehuurde, in tegenstelling tot de ruimtes van andere (onder)huurders, niet als kantoorruimte maar als ontmoetingscentrum fungeert, met logischerwijs een hoger energieverbruik tot gevolg. Tegenbewijs tegen voornoemde voorshands voldoende aannemelijk geachte stelling van [gedaagde] staat vrij. [eiseres 1] zal hiertoe, conform haar aanbod, daarom worden toegelaten.
Schoonmaakkosten
4.8.
Op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst zijn schoonmaakkosten als zodanig onderdeel van de servicekosten en kunnen deze in beginsel aan [eiseres 1] doorbelast worden. [eiseres 1] stelt zich op het standpunt dat de schoonmaakkosten reeds zijn verdisconteerd in de eindafrekening van de servicekosten over de periode 2017 tot en met 2019 (onder ‘algemene kosten’) en dus niet separaat in rekening gebracht dienen te worden. Een en ander zou volgens [eiseres 1] blijken uit de door de betreffende leveranciers verstrekte facturen en de onderliggende controleerbare bescheiden. De facturen en bescheiden waar [eiseres 1] naar verwijst heeft zij echter niet overgelegd in de onderhavige procedure. Gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] van de stelling van [eiseres 1] dat de schoonmaakkosten reeds in rekening zijn gebracht in de berekeningen van [gedaagde] van vóór 18 juni 2021, stelt de kantonrechter vast dat niet is komen vast te staan dat schoonmaakkosten deel uitmaken van ‘algemene kosten’ zoals opgenomen in die berekeningen.
4.9.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de nog niet in rekening gebrachte schoonmaakkosten voor [eiseres 1] over de periode 2017 tot en met 2020 in totaal € 19.854,81 bedragen. [gedaagde] heeft in haar berekening van 18 juni 2021 deze kosten wel opgenomen in de post ‘algemene kosten’. Als gevolg van het bovenstaande en bij gebrek aan een gemotiveerde betwisting zijdens [eiseres 1] , dient er bij de afrekening van de servicekosten naar het oordeel van de kantonrechter uit te worden gegaan van de totaalbedragen aan ‘algemene kosten’ zoals opgenomen in de berekening van 18 juni 2021 van [gedaagde] .
Voorlopige conclusie
4.10.
[gedaagde] heeft over de periode 2017 tot en met 2019 in totaal € 96.827,01 bij [eiseres 1] in rekening gebracht aan servicekosten. Om te kunnen vaststellen of en in hoeverre deze kosten niet in rekening gebracht hadden mogen worden en dus als onverschuldigd betaald dienen te worden terugbetaald, dient te worden beoordeeld of de berekening en de uitgangspunten die [gedaagde] daarbij heeft gehanteerd, juist zijn. Het uiteindelijke oordeel hierover is afhankelijk van het op grond van overweging 4.7 te leveren tegenbewijs. Met het oog hierop zal iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding worden aangehouden.
5..De beslissing
De kantonrechter:
laat [eiseres 1] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands voldoende aannemelijk geachte stelling van [gedaagde] dat een factor van 2,8 als opslag intensief gebruik gehanteerd dient te worden in de berekening van de verschuldigde servicekosten;
bepaalt dat [eiseres 1] zich op de rolzitting van
donderdag 2 juni 2022bij akte uit moet laten over de vraag of, en zo ja hoe, zij tegenbewijs wil leveren, waarbij wordt opgemerkt dat de akte uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;
donderdag 2 juni 2022bij akte uit moet laten over de vraag of, en zo ja hoe, zij tegenbewijs wil leveren, waarbij wordt opgemerkt dat de akte uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;
bepaalt dat als [eiseres 1] tegenbewijs wil leveren door schriftelijke bewijsstukken, zij deze stukken meteen met haar akte in het geding moet brengen;
bepaalt dat als [eiseres 1] getuigen wil laten horen, zij in haar akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de te horen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de komende vier maanden, waarbij wordt opgemerkt dat [eiseres 1] zelf moet zorgen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
bepaalt dat het getuigenverhoor wordt gehouden in het gerechtsgebouw op Wilhelminaplein 100 te Rotterdam, ten overstaan van de kantonrechter die dit vonnis wijst;
houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
48637