Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/637157 / KG ZA 22-324
Vonnis in kort geding van 27 mei 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BREDESTEIN VASTGOED MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. P.R.W. Richter te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ALLSAFE GROUP B.V.,
gevestigd te Weesp,
gedaagde,
advocaten mr. P.B.J. van den Oord en mr. F.A.L. Canovai te Alphen aan den Rijn,
en met als interveniërende partij
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELCOMBINATIE NIEUW KRALINGEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. C.J.M. Weebers-Vrenken te Eindhoven.
Partijen worden hierna Bredestein, Allsafe en OCNK genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 mei 2022, met 24 producties;
- de incidentele conclusie tot tussenkomst althans voeging op grond van artikel 217 Rv, met 4 producties;
- de conclusie van antwoord, met 16 producties;
- de mondelinge behandeling op 13 mei 2022;
- de pleitnota van Bredestein;
- de pleitnota van Allsafe;
- de pleitnota van OCNK.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Bredestein is een beheer- en investeringsmaatschappij die onder andere in woningen en bedrijfsmatig onroerend goed investeert. Enig aandeelhouder van Bredestein is Driestar B.V. (hierna: Driestar), eveneens een beheer- en investeringsmaatschappij.
Montagne Investments B.V. (hierna: Montagne) is een onderneming die zich bezighoudt met de plan- en projectontwikkeling van woonruimte en commercieel vastgoed.
2.2.
Allsafe is een onderneming die bergruimten verhuurt en bijbehorende diensten aan particulieren en bedrijven levert.
2.3.
OCNK is een projectontwikkelaar. Zij ontwikkelt het plan “Nieuw Kralingen” in Rotterdam. Voor de realisatie van dit project heeft OCNK diverse gronden aangekocht van NS Vastgoed N.V., waaronder gronden op de locatie “Bedrijventerrein Nieuw Kralingen” (hierna: het Bedrijventerrein).
2.4.
Montagne en Allsafe hebben op 2 juli 2014 een intentieovereenkomst gesloten. Daarin staat onder meer het volgende.
“ (…)
Door ondertekening van deze brief leggen ondergetekenden vast hoe zij wensen te komen tot de realisatie van nieuw te realiseren gebouw voor Allsafe.
Het exacte PvE en de afmeting moeten nog worden bepaald. De bebouwingsmogelijkheden zullen door de gemeente nog aangegeven moeten worden.
Het gebouw is onderdeel van een totale ontwikkeling met daarin een bouwmarkt en een tuincentrum.
Uitgangspunt is dat Montagne de ontwikkeling op zich neemt en Allsafe het gebouw in eigendom verkrijgt.
De volgende voorwaarden zijn van toepassing:
(…)
Looptijd intentie
Indien Montagne Ontwikkeling niet voor 1 januari 2017 de benodigde ontheffingen/vergunningen heeft verkregen wordt deze overeenkomst beschouwd als beëindigd zonder dat een van de partijen een schadevergoeding verschuldigd is.
(…)
Voorbehouden:
- Toestemming van de Raad van Commissarissen Montagne;
- Overeenstemming met gebruiker/eigenaar over gebruiksaspecten en financiële uitgangspunten;
- Verkrijgen van onherroepelijke omgevingsvergunning door Montagne Ontwikkeling;
- Levering van de benodigde gronden aan Montagne Ontwikkeling;
- Verkrijgen van financiering voor het totaalproject door Montagne Ontwikkeling.
(…)”
2.5.
Bij brieven van 3 november 2016, 29 november 2017 en 15 november 2018, in welke brieven steeds in de kop staat “Betreft: verlenging intentieverklaring (…)”, is de looptijd van deze intentieovereenkomst steeds verlengd door aanpassing van de datum onder het kopje “Looptijd intentie”, laatstelijk tot 1 januari 2021. In bedoelde brieven zijn daarnaast (aanvullende) voorwaarden op de punten locatie, oplevering en staat van oplevering opgenomen.
2.6.
Bij e-mail van 8 mei 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe geschreven:
“(…) stuur ik je hierbij:
- Presentatie boekje van 20 Feb 2020 (INBO) met een uitstraling van het kwaliteitsbeeld en een aantal entree modellen.
- Een aantal studiemodellen met verschillende varianten
- Google maps afbeelding van de locatie
(…)
Door de gemeente Rotterdam worden er nogal een aantal extra architectonische eisen gesteld aan de uitstraling gezien vanaf de verlegde Bosdreef. Dit is een belangrijk punt. Daarnaast zijn er concrete afspraken met de volgende partijen: bouwmarkt, benzinepomp, fitness centrum en bedrijfsverzamelgebouw en met jullie worden de gesprekken omnieuw opgestart, daarnaast moeten we nog minimale invulling vinden voor 1000-2500 m2 kantoor achtige functies. Zoals het er nu naar uit ziet wordt het bestemmingsplan eind Mei in de raad behandeld. (…)”
2.7.
Op 1 en 3 juli 2020 heeft de volgende e-mailwisseling tussen Allsafe en Montagne plaatsgevonden:
Op 1 juli 2020 van Montagne aan Allsafe
“Zoals in ons laatste Teams overleg tussen Montagne en Allsafe aangegeven is de indicatie van de grondprijs circa € 400/m2 excl BTW
Enkele hoofdcondities zijn:
- Grondperceel circa 3000 m2 (plangebied 4)
- Grondafname as is where is
- Grondafname na vaststelling bestemmingsplan en goedkeuring beoogde functie (opslag)
- Architectonische uitstraling aan Verlegde Bosdreef moet passend zijn aan de gestelde eisen van Q team;
- Realisatieplicht met opleverdata
- Hoogte minimaal 15 m1 vanaf maaiveld inclusief geluidswerende voorziening
- Afstemming met overige gebruikers
Indien jullie in hoofdlijnen hiermee akkoord zijn zullen wij een intentieovereenkomst in opstellen om dit te formaliseren.”
Op 3 juli 2020 van Allsafe aan Montagne
“(…) Dank voor bericht. Wij stellen hiertoe graag een LOI op, onder de volgende aanvullende voorwaarden:
- Bebouwingspercentage perceel 90%;
- Verklaring schone grond;
- Voorbehoud verkrijgen onherroepelijke omgevingsvergunning voor ALLSAFE vestiging.
Kun je aangeven hoe de planning er verder uitziet?
Zodra wij een LOI hebben, kunnen wij met architect aan de slag.”
Op 3 juli 2020 van Montagne aan Allsafe
“Bedankt voor jullie bericht. Wij gaan ermee aan de slag en je hoort binnenkort van ons.”
2.8.
Bij e-mail 27 oktober 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe bericht:
“(…)
Inmiddels hebben we overeenstemming met Ontwikkel Combinatie Nieuw Kralingen met betrekking tot de grondaankoop onder voorwaarden. (…)”
2.9.
Bij e-mail van 17 november 2020 heeft Montagne het volgende aan Allsafe bericht:
“Hierbij zoals afgesproken ontvang je de DWG onderlegger van Nw Kralingen en de daarbij behorende deelgebied 4 voor All Safe. In de andere bijlage ontvang je eventueel alternatieve invullingen voor de bedrijfsruimte.
Bij de bedrijfsruimte is 8 m1 hoogte nodig. Daarboven op moet nog aan de kant van de metaalbedrijven een extra laag aangebracht worden van circa 4 m1 (totale verplichte hoogte 12 m1 voor geluidswering)
Zoals in ons gesprek aangeven is kavel 4 voor Allsafe gereserveerd. Minimale hoogte 15 m1 ivm geluidswering, daarnaast zal door INBO het totale straatbeeld gezien vanaf de verlegde bosdreef ontworpen worden en ook zijn ze coordinerend architect. Door welzijn worden zeer strenge eisen gesteld aan de uitstraling van de wand aan de verlegde bosdreef zie welstandparagraaf van het bestemmingsplan.
Hoor graag je reactie en zien je studies tegemoet”
2.10.
In de periode januari-april 2021 heeft Allsafe haar schetsontwerp van december 2020 een aantal keren aangepast.
Op 16 april 2021 heeft een vergadering plaatsgevonden tussen Allsafe en Montagne. Naar aanleiding van die vergadering heeft Montagne bij e-mail van 20 april 2021 het volgende bericht aan Allsafe:
“Jullie laatste presentaie is ook de revu gepasseerd bij het Q team. De eerste reactie daarop was niet geruststellend en zoals aangegeven moet er meer verfijning aangebracht worden, zodat de gevel niet op een doos blijft lijken.
(…)
Deze week zullen jullie komen met een aantal voorstellen met een verbeterde uitstraling. Deze zal ik met [naam 1] bespreken, en komen met een reactie. Wij willen er graag met elkaar uitkomen, maar dan moeten [naam 2] en jullie echt een paar wezenlijke aanpassingen doen.
(…)
We gaan ervan uit dat we na ons constructieve overleg van afgelopen vrijdag weer een stap in de oplossingsrichting hebben gemaakt. Wel moet duidelijk zijn dat een ieder vrij is zonder enige verplichting. De inspanningen die we tot nu toe verricht hebben zijn voor risico en rekening van een ieder.”
Bij e-mail van 28 april 2021 heeft Allsafe daarop het volgende geantwoord:
“Ben toch wel teleurgesteld in jouw verslag en het dreigende dat je erin stopt. Hierin geef je niet weer de constructieve wijze waarop wij aan tafel zaten en afspraken hebben gemaakt om het gezamenlijk op te lossen. Het is een gezamenlijke uitdaging om de vergunning te krijgen voor een ALLSAFE vestiging aldaar. Wij zitten er oplossingsgericht in en niet vrijblijvend. Dit lijkt mij voor beiden te gelden. André zal met voorstellen bij jullie terugkomen.”
2.11.
Op 19 juli 2021 hebben OCNK als verkoper en Driestar als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van percelen die deel uitmaken van het Bedrijventerrein. Tot dat terrein behoren onder meer de percelen met (nieuwe) kadastrale aanduiding gemeente Kralingen, sectie [sectie], nummers [nummer 1], [nummer 2] en [nummers] (hierna: de Percelen). Bij Allonge van 28 december 2021 heeft Driestar haar rechten en plichten uit voormelde koopovereenkomst overgedragen aan Bredestein.
2.12.
Bij e-mail van 12 oktober 2021 heeft [naam 3] namens Driestar een concept koopovereenkomst verzonden aan Allsafe. In die e-mail heeft hij het volgende geschreven aan Allsafe:
“Op verzoek van cliënte – Driestar B.V. – stuur ik u bijgaand de concept koopovereenkomst met betrekking tot het perceel grond op het terrein “Nieuw Kralingen”.
(…)
Daarbij wijs ik expliciet op het feit dat dit concept louter voor discussiedoeleinden bedoeld is en dat aan het toezenden hiervan door Allsafe geen rechten kunnen worden ontleend.
Eerst wanneer beide partijen een – nog nader op te stellen – definitieve koopovereenkomst hebben ondertekend, kan er sprake zijn van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst..
Voorts wijs ik – namens cliënte – op het feit dat zij inmiddels ook door een andere partij uit de markt benaderd is, welke partij heeft aangegeven eventueel bereid te zijn om het perceel te kopen en te bebouwen binnen het Bestemmingsplan.
De eindbelegger heeft cliënte opgedragen om beide opties te onderzoeken. Het leek cliënte goed om u daarvan op de hoogte te stellen.”
2.13.
Bij e-mail van 1 november 2021 heeft Allsafe het volgende geantwoord:
“Wij zijn druk bezig met de stukken aan het doornemen.
Deze mail zat ook in verkeerde map. Ben erg verbaasd over de laatste zin, over andere partij, daar deze niet conform onze afspraken zijn. Hoor graag jullie zienswijze.”
2.14.
Bij e-mail van 3 november 2021 heeft Allsafe de concept-koopovereenkomst retour gezonden aan Montagne met opmerkingen, wijzigingen en vragen.
2.15.
Bij e-mail van 11 november 2021 heeft [naam 3] aan Allsafe de concept-koopovereenkomst gezonden, waarin hij een reactie heeft gegeven op alle opmerkingen en vragen van Allsafe.
2.16.
Bij e-mail van 15 november 2021 heeft [naam 3] als volgt bericht aan Allsafe:
“Allereerst dank voor het overleg van afgelopen donderdag. Fijn dat we toen – ondanks de wat stroeve start – toch wat opmerkingen (en ook pijnpunten) met betrekking tot het concept hebben kunnen bespreken.
Helaas hebben cliënte en ik wel moeten constateren dat partijen feitelijk nog helemaal niet toe zijn aan de fase van de concept contractvorming en er kan door cliënte ook nog geen enkel concreet aanbod worden gedaan, aangezien er door uw cliënte eerst nog een aantal elementaire zaken uitgezocht dienen te worden.
(…)
Zojuist ontving ik ook uw uitnodiging voor een vervolgoverleg morgenmiddag (teams).
Dat lijkt mij op dit moment dus nog niet zinvol. Het lijkt mij beter dat wij een termijn afspreken waarbinnen uw cliënte de bovenstaande punten nader zal onderzoeken en daar uitsluitsel over kan geven. (…)”
2.17.
Bij dagvaarding van 7 februari 2022 heeft Allsafe bij deze rechtbank een kort geding aanhangig gemaakt jegens Driestar, Montagne en OCNK, waarbij zij (samengevat weergegeven) heeft gevorderd:
- primair Montagne en Driestar te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst zoals die tussen Allsafe en Montagne, althans Allsafe en Driestar is gesloten op 12 oktober 2021 dan wel 2 november 2021 althans 11 november 2021, inhoudende de verkoop en levering van de Percelen aan Allsafe en subsidiair Montagne en Driestar te gebieden de onderhandelingen voort te zetten en de koopovereenkomst nader uit te werken en af te ronden, met dien verstande dat er reeds overeenstemming is over de totale koop en ontwikkelsom van € 1.200.000,00 exclusief btw, het Perceel als object van de koop en de leveringsdatum;
- OCNK te gebieden om medewerking te verlenen aan alles wat nodig is om ervoor te zorgen dat Montage en/of Driestar aan hun verplichtingen jegens Allsafe kunnen voldoen.
Bij vonnis van 8 maart 2022 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van Allsafe afgewezen.
Bij dagvaarding van 4 april 2022 heeft Allsafe bij het gerechtshof Den Haag hoger beroep tegen dit vonnis ingesteld. Daarbij heeft zij tevens Bredestein in rechte betrokken. De vorderingen jegens Montagne en Driestar zijn daarbij eveneens gericht tot Bredestein. Het hof heeft het verzoek om spoedappel afgewezen en een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald op 14 juli 2022.
2.18.
Met verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft Allsafe op 4 maart 2022 ten laste van Montagne en Driestar conservatoir derdenbeslag gelegd op de vordering die Montagne en Driestar mochten hebben op OCNK tot levering
van de Percelen.
2.19.
Bij dagvaarding van 1 april 2022 hebben Montagne, Driestar en Bredestein bij deze rechtbank een kort geding aanhangig gemaakt en gevorderd de door Allsafe ten laste van hen gelegde beslagen op te heffen. OCNK is als tussenkomende partij toegelaten. Zij heeft opheffing van alle namens Allsafe onder OCNK gelegde beslagen gevorderd.
2.20.
Bij verklaring gedeeltelijke opheffing beslag van 6 april 2022 is het door Allsafe
op 4 maart 2022 gelegde beslag beperkt tot het perceel met kadastrale aanduiding gemeente
Kralingen, sectie [sectie], nummer [nummer 3] (hierna: het Perceel).
2.21.
Op 8 april 2022 heeft Allsafe de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht
haar verlof te verlenen om ten laste van Bredestein (aanvullend) conservatoir beslag te laten leggen op de vordering van Bredestein op OCNK tot levering van het Perceel. De voorzieningenrechter heeft op 8 april 2022 verlof verleend zoals verzocht. Op 11 april 2022 is het beslag gelegd.
2.22.
Bij vonnis van 28 april 2022 heeft de voorzieningenrechter de door Allsafe op
4 maart 2022 ten laste van Montagne en Driestar onder OCNK gelegde conservatoire beslagen opgeheven. Ten aanzien van het op 11 april 2022 gelegde beslag heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat dat beslag ten tijde van de dagvaarding van 1 april 2022 er nog niet lag, zodat de in die zaak gevorderde en toe te wijzen opheffing van beslagen niet kan zien op dat beslag.
3..Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
Bredestein vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de door Allsafe ten laste van Bredestein gelegde beslagen op te heffen (waaronder ook begrepen eventuele nieuwe beslagen die Allsafe op grond van de door haar in het Rekest gepretendeerde vorderingen tot aan de mondelinge behandeling van deze zaak ten laste van Bredestein zal leggen);
2. Bredestein te machtigen al hetgeen nuttig en noodzakelijk is te doen om tot opheffing van de beslagen onder 1. te komen, zoals doorhaling namens Allsafe van de beslagen in de openbare registers en mededeling namens Allsafe van de opheffing aan derden;
3. Allsafe te verbieden om voor de door haar in het beslagrekest gepretendeerde vorderingen ten laste van Bredestein (na de levering van het Perceel door OCNK aan Bredestein) een nieuw conservatoir beslag op het Perceel te doen leggen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,00 in het geval wordt gehandeld in strijd met dit verbod;
4. Allsafe te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Allsafe concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bredestein, met veroordeling van Bredestein in de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in het incident (en in de hoofdzaak)
3.4.
OCNK vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. OCNK toe te staan tussen te komen in het onderhavige geding tussen Bredestein en Allsafe;
II. en om in het geding ten principale:
a. alle namens Allsafe onder OCNK gelegde en nog te leggen beslagen op alle vorderingen op levering op grond van de tussen OCNK en Bredestein geldende koopovereenkomst d.d. 19 juli 2021 en de Allonge d.d. 28 december 2021 op te heffen;
b. OCNK te machtigen al hetgeen nuttig en noodzakelijk is te doen om tot opheffing van de beslagen te komen, zoals doorhaling namens Allsafe van de beslagen in de openbare registers en mededeling namens Allsafe jegens derden;
c. met veroordeling van Allsafe in de kosten van het incident;
subsidiair:
III. OCNK toe te staan zich te voegen aan de zijde van Bredestein in het onderhavige geding tussen Bredestein en Allsafe;
III. Allsafe te veroordelen in de kosten van het incident.
3.5.
Bredestein heeft geen bezwaar tegen het verzoek om tussenkomst dan wel voeging van OCNK.
3.6.
Allsafe heeft geen bezwaar tegen het verzoek om tussenkomst dan wel voeging van OCNK en refereert zich op dat punt aan het oordeel van de voorzieningenrechter. Zij concludeert, in geval van tussenkomst, tot afwijzing van de vorderingen van OCNK, met veroordeling van OCNK in de kosten van de procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
In het incident
4.1.
Artikel 217 Rv bepaalt dat een ieder die een belang heeft bij een tussen andere partijen aanhangig geding, kan vorderen zich daarin te mogen voegen of tussenkomen. Evident is dat OCNK nadelige gevolgen kan ondervinden van de uitspraak in dit geding en dat zij daarom belang heeft bij het instellen van een zelfstandige vordering om benadeling te voorkomen. Ter zitting hebben Bredestein en Allsafe verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst van OCNK. Daarop heeft de voorzieningenrechter ter zitting beslist dat OCNK als tussenkomende partij wordt toegelaten.
4.2.
De proceskosten in het incident worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In de hoofdzaak
De vorderingen van Bredestein
4.3.
Er is niet gebleken van nieuwe beslagen die Allsafe ten laste van Bredestein heeft gelegd in de aanloop naar de mondelinge behandeling. Aldus ziet de gevorderde opheffing van beslagen enkel op het op 11 april 2022 door Allsafe ten laste van Bredestein gelegde beslag op de vordering van Bredestein op OCNK tot levering van het Perceel.
4.4.
Opheffing van een beslag kan onder meer, maar niet uitsluitend, plaatsvinden als een van de in artikel 705 lid 2 Rv genoemde gronden aanwezig is en een belangenafweging niet tot een ander oordeel leidt, en op grond van een, zelfstandige, belangenafweging.
4.5.
Allsafe – dat haar niet-ontvankelijkheidsverweer tijdens de mondelinge behandeling heeft ingetrokken – stelt dat zij met Montagne, Driestar en/of Bredestein (in ieder geval op hoofdlijnen) overeenstemming heeft bereikt met betrekking tot de koop van het Perceel. Er is een intentieovereenkomst gesloten die meerdere malen is verlengd. Medio 2020 is afgesproken de samenwerking voort te zetten en zijn er aanvullende afspraken gemaakt over de grondprijs, de grootte van het te leveren perceel, het bebouwingspercentage van het perceel, de architectonische uitstraling en de hoogte van de geluidswerende voorziening. In november 2020 is het Perceel daadwerkelijk gereserveerd voor Allsafe en nadien hebben architecten van beide partijen conceptontwerpen van het te bouwen complex samengesteld en aangepast. Er zijn drie versies van de koopovereenkomst uitgewisseld en de partijen waren het over alle essentialia eens, te weten de koopsom en ontwikkelkosten, het object van de koop en de leveringsdatum. Partijen waren alleen nog in gesprek over ondergeschikte punten, daarbij was van breekpunten geen sprake. In die situatie is het Montagne, Driestar en/of Bredestein niet toegestaan om af te zien van de overeenkomst c.q. de onderhandelingen af te breken, aldus Allsafe.
4.6.
Bredestein voert daartegen aan dat Allsafe geen vordering op haar heeft. Zij betwist de door Allsafe gestelde totstandkoming van de koopovereenkomst met betrekking tot het Perceel. Bredestein is een aparte entiteit en heeft nimmer met Allsafe onderhandeld. Allsafe heeft wel met Montagne en/of Driestar onderhandelingen gevoerd, maar dat heeft niet geleid tot een overeenstemming over de verkoop van het Perceel, aldus Bredestein.
4.7.
Het verweer van Bredestein dat zij een zelfstandige entiteit is die geen onderhandelingen heeft gevoerd met Allsafe, slaagt niet.
Blijkens de intentieovereenkomst van juli 2014 was het aanvankelijk de bedoeling dat OCNK de Percelen zou verkopen en leveren aan Montagne, waarna Montagne als verkopende partij van het Perceel jegens Allsafe zou optreden. Op 19 juli 2021 heeft OCNK de Percelen echter verkocht aan Driestar, vervolgens is Driestar bij allonge van 28 december 2021 als koper vervangen door Bredestein. Op 12 oktober 2021 heeft [naam 3] een concept-koopovereenkomst verzonden aan Allsafe. Daarin is Driestar voor het eerst genoemd als verkopende partij jegens Allsafe, als gevolg waarvan Allsafe daarover vragen stelde. Op 11 november 2021 heeft [naam 3] als opmerking bij de concept-overeenkomst aan Allsafe gemeld dat niet Driestar maar Bredestein als verkopende partij zal optreden. Gezien deze gang van zaken kan Bredestein, als 100% dochter van Driestar, zich er in redelijkheid niet op beroepen dat zij een zelfstandige entiteit is die niet is betrokken bij de onderhandelingen met Allsafe.
4.8.
De kern van het geschil spitst zich toe op de vraag of er een koopovereenkomst met betrekking tot het Perceel tot stand is gekomen tussen Allsafe enerzijds en Montagne, Driestar en/of Bredestein (hierna: Driestar c.s.) anderzijds.
4.9.
Allsafe meent dat die koopovereenkomst op 12 oktober, 2 november [noot vzr: bedoeld zal zijn 3 november] dan wel op 11 november 2021 tot stand is gekomen. Daarbij doelt zij op de concept-koopovereenkomsten die tussen Allsafe en Driestar c.s. zijn uitgewisseld met opmerkingen, vragen en reacties van beide kanten. Uit het laatste concept van 11 november 2021, waarin de opmerkingen van ieder van partijen over en weer zijn vermeld, wordt afgeleid dat er nog geen overeenstemming was over de door Allsafe te realiseren permanente geluid afschermende voorziening (zie de opmerkingen bij artikel 7.3b), de verantwoordelijkheden ten aanzien van het vergunningstraject (zie de opmerkingen bij artikel 8.4), de gesteldheid van de bodem per de leveringsdatum (zie de opmerkingen bij artikel 7.3a, 8.1 en 13) en de bouwtijd (zie de opmerkingen bij artikel 14.7 en 14.8). Daarnaast was voor Driestar c.s. kennelijk onduidelijk of Allsafe bereid was om binnen de bestemming te bouwen (zie hun vraag bij artikel 8.4), had Allsafe nog vragen over enkele ontbindende voorwaarden (zie haar vragen bij artikel 16.1 en 16.2) en blijkt uit de opmerkingen niet of Allsafe instemde met Bredestein als verkopende partij.
Allsafe heeft aangevoerd dat de bovenstaande punten voor haar geen discussiepunten waren en zij enkel wat vragen heeft gesteld om het een en ander op te helderen, maar dat blijkt niet uit de inhoud van de opmerkingen.
De stelling van Allsafe dat de genoemde punten van ondergeschikt belang zijn, houdt evenmin stand. Zo speelde de discussie over de gesteldheid van de bodem al in juli 2020 (zie 2.7.), toen Montagne de voorwaarde stelde dat de grondafname zou geschieden op basis van ‘as is where is’, terwijl Allsafe een ‘verklaring schone grond’ eiste. In november 2021 was dat kennelijk nog steeds een discussiepunt. Andere punten als de verantwoordelijkheid voor vergunningen en de bouwtijd dragen van zichzelf in beginsel een essentieel karakter. Er is dus sprake van wezenlijke punten waarover geen overeenstemming is bereikt. Het standpunt van Allsafe dat met overeenstemming over de prijs, het object en de leveringsdatum alle essentialia van de koopovereenkomst zijn gedekt, wordt derhalve niet gevolgd. Niet aannemelijk is geworden dat tussen Allsafe en Driestar c.s. een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.10.
Vervolgens ligt de vraag voor of Driestar c.s. zodanige verwachtingen jegens Allsafe hebben gewekt, dat zij niet zonder meer de onderhandelingen hebben mogen afbreken. In dat kader ligt tevens de vraag voor of deze partijen exclusiviteit zijn overeengekomen.
De voorzieningenrechter merkt op dat, hoewel Allsafe en Montagne al in juli 2014 een intentieovereenkomst met betrekking tot de realisatie van een nieuw gebouw voor Allsafe op het Bedrijventerrein hebben gesloten, zich in de eerste jaren nadien geen wezenlijke ontwikkelingen hebben voorgedaan. In 2020 zijn de gesprekken tussen Allsafe en Montagne opnieuw opgestart (zie 2.6.). In juli 2020 hebben Montagne en Allsafe over en weer nadere voorwaarden gesteld in het kader van het opstellen van een LOI (zie 2.7.), maar tot een nieuwe LOI is het niet gekomen en de (steeds weer verlengde) intentieovereenkomst van 2014 is per 1 januari 2021 geëindigd. Hoewel Allsafe en Montagne in 2021 verder hebben gepraat over de realisatie van het project, heeft Montagne aan Allsafe duidelijk gemaakt dat de besprekingen tussen partijen daarover in haar ogen vrijblijvend waren. Verwezen wordt naar haar e-mailbericht van 20 april 2021 (zie 2.10.). Ook bij het toezenden van de concept-koopovereenkomst op 12 oktober 2021 heeft Montagne aan Allsafe medegedeeld dat het concept louter voor discussiedoeleinden was bedoeld. Met dat mailbericht (zie 2.12.) was duidelijk dat Allsafe het concept niet mocht beschouwen als een aanbod dat door de enkele aanvaarding leidt tot een overeenkomst. Bovendien is het concept, zoals al overwogen, niet onder dezelfde voorwaarden aanvaard door Allsafe.
De stelling van Allsafe dat zij met Driestar c.s. exclusiviteit is overeengekomen, is door Bredestein betwist en door Allsafe niet onderbouwd en daarom, vooralsnog, niet aannemelijk.
Gelet op deze gang van zaken, is voorshands aannemelijk dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat Driestar c.s. de onderhandelingen met Allsafe mochten afbreken en dat het gevorderde gebod aan Driestar c.s. om de onderhandelingen met Allsafe voort te zetten wordt afgewezen. Ook indien Allsafe significante (ontwerp)kosten heeft moeten maken in het kader van het onderhandelingstraject, zoals zij stelt maar Bredestein betwist, maakt dat niet anders. Het gaat erom of Allsafe uit verklaringen en gedragingen van Driestar c.s. er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij met Driestar c.s. uiteindelijk een koopovereenkomst zou sluiten. En dat is vooralsnog dus niet gebleken.
4.11.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering van Allsafe op Driestar c.s. summierlijk ondeugdelijk is. Dit geeft grond om het op 11 april 2022 gelegde beslag op te heffen. Een belangenafweging noopt niet tot een ander oordeel. Allsafe stelt dat zij groot belang heeft bij instandhouding van het beslag, aangezien met de opheffing van dat beslag het hoger beroep feitelijk geen zin meer heeft en zij dan aanzienlijke schade zal lijden. Daartegenover staat het belang van Bredestein bij opheffing van het beslag, opdat zij verder kan met de herontwikkeling van de Percelen. Bredestein heeft gesteld dat het Perceel daar een onlosmakelijk onderdeel van uitmaakt en dat zij een hoge boete riskeert indien bepaalde termijnen in de herontwikkeling niet worden gehaald. Beide belangen zijn reëel. Tegen de achtergrond van de voorshands summierlijk ondeugdelijke vordering van Allsafe is haar belang onvoldoende om de instandhouding van het beslag te rechtvaardigen. Het door Allsafe ten laste van Bredestein op 11 april 2022 gelegde beslag wordt daarom opgeheven.
4.12.
Ten aanzien van de gevorderde machtiging om al hetgeen te doen dat noodzakelijk is om tot opheffing van het beslag te komen, heeft Bredestein ter zitting desgevraagd toegelicht dat een vonnis tot opheffing van het beslag niet zonder meer leidt tot een doorhaling van het beslag in het kadaster. Daarbij heeft zij verklaard dat het op 4 maart 2022 ten laste van Montagne en Driestar gelegde beslag onder OCNK, hoewel dat beslag bij vonnis van 28 april 2022 is opgeheven, nog steeds staat geregistreerd in het kadaster. Allsafe heeft dat niet althans onvoldoende bestreden. Gelet daarop wordt de gevorderde machtiging toegewezen, in die zin dat Bredestein wordt gemachtigd al wat nuttig en noodzakelijk is te doen om doorhaling namens Allsafe van het op 11 april 2022 gelegde beslag in de openbare registers te bewerkstelligen. De gevorderde machtiging tot mededeling, namens Allsafe, aan derden wordt, gelet op de uitlatingen van Bredestein tijdens de mondelinge behandeling, beperkt tot mededeling aan het Kadaster en aan de deurwaarder die het beslag gelegd heeft.
4.13.
De vordering tot het opleggen aan Allsafe van een verbod om voor de door haar in het beslagrekest gepretendeerde vorderingen ten laste van Bredestein (na de levering van het Perceel door OCNK aan Bredestein) een nieuw conservatoir beslag te leggen op het Perceel, wordt afgewezen. Allsafe stelt terecht dat een dergelijk vergaand verbod in strijd komt met het bepaalde in artikel 6 EVRM.
Bredestein heeft er wel belang bij dat een voorzieningenrechter aan wie een verlof tot het leggen van conservatoir beslag op het Perceel ten laste van Bredestein wordt verzocht, kennis draagt van dit vonnis in kort geding. De vordering wordt daarom toegewezen in die zin dat Allsafe wordt bevolen bij een verzoek tot het leggen van conservatoir beslag op het Perceel ten laste van Bredestein, dit vonnis bij te voegen. Dat is geen nieuw verzoek tot het leggen van conservatoir beslag op het Perceel, het beslag dat nu wordt opgeheven is immers een conservatoir beslag op een vordering tot levering.
4.14.
Allsafe wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Bredestein veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- betekening oproeping € 103,33
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.795,33
De vorderingen van OCNK
4.15.
Zoals al is overwogen in 4.11., is de vordering van Allsafe op Driestar c.s.
summierlijk ondeugdelijk en is er reeds op die grond aanleiding om het op 11 april 2022
gelegde beslag op te heffen. Het beroep van OCNK op het non peius-beginsel kan daarom
onbesproken worden gelaten. OCNK heeft als verkopende partij van de Percelen (waaronder
het Perceel) een zelfstandig belang bij opheffing van het beslag, zodat de door haar
gevorderde opheffing in zoverre toewijsbaar is.
4.16.
Net als Bredestein heeft OCNK een zelfstandig belang bij het verkrijgen van een rechterlijke machtiging om al wat nuttig en noodzakelijk is te doen om doorhaling namens Allsafe van het op 11 april 2022 gelegde beslag in de openbare registers te bewerkstelligen. De gevorderde machtiging tot mededeling, namens Allsafe, aan derden wordt, in navolging van de beperkte toewijzing van de vordering van Bredestein en het ontbreken van stellingen van OCNK die tot een ruimere kring van derden moeten leiden, beperkt tot mededeling aan het Kadaster en aan de deurwaarder die het beslag gelegd heeft.
4.17.
Allsafe wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van OCNK veroordeeld. Deze kosten worden begroot op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.692,00
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
in het incident
5.1.
laat OCNK in het geding toe als tussenkomende partij;
5.2.
compenseert de proceskosten in het incident in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in de hoofdzaak
5.4.
heft op het op 11 april 2022 ten laste van Bredestein onder OCNK gelegde beslag;
5.5.
machtigt Bredestein en OCNK om al wat nuttig en noodzakelijk is te doen om doorhaling namens Allsafe van het op 11 april 2022 gelegde beslag in de openbare registers te bewerkstelligen, waaronder mededeling van de opheffing namens Allsafe aan het Kadaster en aan de deurwaarder die het beslag gelegd heeft;
5.6.
gebiedt Allsafe om bij een verzoek tot het leggen van conservatoir beslag op het Perceel ten laste van Bredestein dit vonnis bij het verzoekschrift te voegen;
5.7.
veroordeelt Allsafe in de proceskosten, aan de zijde van Bredestein tot op heden begroot op € 1.795,33 en aan de zijde van OCNK tot op heden begroot op € 1.692,00;
5.8.
verklaart dit vonnis in de hoofdzaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2022.
2091 / 2009