Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9545252 CV EXPL 21-37872
uitspraak: 29 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1..[eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. C. Verhoef te Utrecht (voorheen mr. Th.C. Visser te Rotterdam),
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Soixante-Dix-Sept B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. S.M. van de Pest en mr. M.A.J. West te Den Haag.
Partijen worden hierna aangeduid als “verhuurders” en “huurder”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 8 november 2022;
- de akte overleggen producties aan de zijde van verhuurders;
- de conclusie van antwoord, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte wijziging van eis in reconventie;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 9 maart 2022;
- de spreekaantekeningen aan de zijde van huurder ten behoeve van de mondelinge behandeling van 9 maart 2022.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling van 9 maart 2022 is ook de zaak met zaaknummer 9397341 CV EXPL 21-27547 behandeld. Die zaak ziet eveneens op een huurgeschil tussen partijen. De zaken zijn echter niet gevoegd. Er worden dan ook afzonderlijke vonnissen gewezen.
1.3
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
Huurder huurt van verhuurders de bedrijfsruimte aan het adres [adres] (hierna “het gehuurde”). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2019 voor de duur van tien jaar. De maandelijkse huur van het pand bedraagt
€ 13.031,65 inclusief btw.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna “de algemene bepalingen”).
2.3
Huurder exploiteert in het gehuurde een hotel met horeca genaamd “[naam hotel]”. Om in het gehuurde het hotel te kunnen exploiteren heeft huurder het pand eerst verbouwd. De werkzaamheden bestonden onder meer uit de aanleg van binnenriolering, de water- en verwarmingsinstallaties, de warmwatervoorziening, het ventilatie- en luchtbehandelingssysteem en de aanleg van de elektrotechnische installatie. Ook heeft huurder woning scheidende wanden en plafondsystemen laten aanbrengen, alsmede brandwerende kozijnen, deuren en hang- en sluitwerk, het stuc- en sauswerk alsmede de badkamers voor de vijftien hotelkamers ingericht.
2.4
De opening van het hotel heeft plaatsgevonden op 25 april 2020.
2.5
Huurder heeft de huur over de maanden december 2020, januari 2021 en februari 2021 niet (volledig) voldaan.
2.6
Verhuurders hebben bij brief van 25 augustus 2021 de huurovereenkomst met huurders opgezegd tegen 31 oktober 2029 wegens (primair) dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW en subsidiair op grond van artikel 7:296 lid 3 BW.
3..Het geschil
In conventie
3.1
Verhuurders vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn
beëindigd;
II. huurder te veroordelen om het gehuurde uiterlijk per het onder I. bedoelde tijdstip
te ontruimen met al diegenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden
respectievelijk bevindt en ontruimd te houden en de ruimten leeg en onder afgifte van
de sleutels ter vrije beschikking van verhuurders te stellen;
III. huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de
wettelijke rente vanaf 14 dagen, alsmede in de nakosten.
3.2
Aan de vordering leggen verhuurders het volgende ten grondslag. Verhuurders hebben in het gebied waar het gehuurde zich bevindt meerdere panden in hun bezit en zijn voornemens in het gehuurde zelf een hotel te gaan exploiteren. Daar komt bij dat verhuurder ook eigenaar is van naastgelegen panden en plannen heeft om die bij de exploitatie te betrekken. Verhuurders hebben daarom de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2029.
3.3
Huurder voert verweer. Hierna onder de beoordeling zal op dit verweer en overige stellingen van partijen worden ingegaan.
in reconventie
3.4
Huurder vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. de huurovereenkomst na 31 oktober 2029 te verlengen met een termijn van tien jaar tot en met 31 oktober 2039, althans een door de kantonrechter te bepalen datum;
en in voorwaardelijke reconventie,
voor het geval de vordering van verhuurders in conventie wordt toegewezen,
II. het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt te bepalen op 31 oktober 2039 en de
gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen;
II. te bepalen dat huurder het gehuurde “as is, where is” mag opleveren, dat wil
zeggen inclusief de aangebrachte installaties, voorzieningen en aanpassingen en
te verklaren voor recht dat verhuurders alsdan ongerechtvaardigd worden verrijkt en
de daaruit voortvloeiende schade, te weten het bedrag van de verrijking van verhuurders aan huurder dienen te vergoeden, welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat;
Na wijziging van eis heeft huurder een tweetal voorwaardelijke reconventionele vorderingen toegevoegd die zien op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW en een schadevergoeding op grond van artikel 7:299 BW indien verhuurders niet binnen één jaar na het einde van de huurovereenkomst het gehuurde zelf duurzaam in gebruik hebben genomen.
en met veroordeling van verhuurders in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke
rente vanaf 14 dagen, alsmede hen te veroordelen in de nakosten.
4..De beoordeling
in conventie
4.1
Verhuurders hebben de huurovereenkomst met huurder opgezegd tegen het einde van de eerste huurperiode van tien jaar. Verhuurders stellen daartoe dat zij het gehuurde nodig hebben om daarin zelf (na samentrekking met naastgelegen ruimtes) een hotel te exploiteren. Huurder stemt niet in met de opzegging.
4.2
Hoewel het hier gaat om een opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode als bedoeld in artikel 7:292 lid 1 BW is in het geval van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een initiële periode van tien jaar het bepaalde in lid 3 en 4 van artikel 7:296 BW van toepassing. Artikel 7:296 lid 3 BW bepaalt dat de rechter de vordering kan toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Lid 4 geeft vier verplichte toewijzingsgronden, waaronder als sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Verhuurders beroepen zich in de eerste plaats daarop.
Dringend eigen gebruik
4.3
Als verhuurders aannemelijk maken dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik willen nemen en dat zij het daartoe dringend nodig heeft, is er geen plaats voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder en dient de beëindigingsvordering van verhuurders te worden toegewezen. De vraag of verhuurders het verhuurde dringend nodig hebben moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Door verhuurders is slechts aangevoerd dat er plannen zijn in het gehuurde een hotel te gaan exploiteren. Er blijkt niet dat al sprake is van concrete plannen. Het lijkt in deze fase meer te gaan om ideeën voor de toekomst die zich nog in een verkennende fase bevinden. Dat wordt onderstreept door de omstandigheid dat het einde van de huurovereenkomst nog ver in de toekomst ligt. Een ondernemersplan of uitgewerkte bouwplannen zijn niet in het geding gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling is van de zijde van verhuurders aangeboden plannen van een architect in het geding te brengen. De kantonrechter ziet echter onvoldoende aanleiding verhuurders daartoe nog in de gelegenheid te stellen. Dergelijke plannen hadden reeds bij dagvaarding of in elk geval voorafgaande aan de mondelinge behandeling in het geding gebracht moeten worden.
Verder geldt in het kader van de dringendheid dat slechts in algemene zin is aangevoerd dat, door het zelf exploiteren van een hotel in het gehuurde, het rendement kan worden geoptimaliseerd. Ook deze stelling mist enige onderbouwing.
4.4
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat verhuurders het gehuurde dringend zelf in gebruik dienen te nemen. De vordering voor zover gegrond op dringend eigen gebruik wordt daarom afgewezen.
4.5
Subsidiair gronden verhuurders hun vordering op de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. Verhuurders stellen in dit verband dat zij door het gehuurde te renoveren, de naastgelegen panden erbij te betrekken en er daarna zelf een hotel in te gaan exploiteren een beter rendement kunnen behalen. Daarnaast betogen zij dat zij daarmee de staat van het gehuurde aanpassen aan de hoge standaard van het huidige winkel- en horeca aanbod in de [straatnaam]. Verhuurders voeren ook aan dat een huurder rekening moet houden dat een huurovereenkomst op enig moment eindigt en dat een huurder in een periode van tien jaar geacht wordt de investeringen te hebben terugverdiend.
4.6
Huurder stelt daar tegenover dat zij gelet op de coronacrisis niet verwacht binnen tien jaar haar investeringen te hebben terugverdiend en verder heeft zij het gehuurde casco gehuurd en forste investeringen gedaan. De bedoeling van partijen was een langdurige huurrelatie aan te gaan.
4.7
Zoals hiervoor al overwogen hebben verhuurders niet aannemelijk gemaakt dat zij op dit moment een serieus en concreet plan hebben om zelf een hotel te exploiteren in het gehuurde waarin ook de naastgelegen panden worden betrokken. Een uitgewerkt ondernemingsplan of uitgewerkte bouwtekeningen ontbreken. Verhuurders hebben niet inzichtelijk gemaakt welk rendement zij zouden kunnen behalen met de exploitatie van het gehuurde als hotel, laat staan dat aannemelijk is dat zij een rendementsverbetering zullen realiseren ten opzichte van de huidige verhuur aan huurder. Huurder heeft daarentegen voldoende aannemelijk gemaakt dat zij aanzienlijk heeft geïnvesteerd in de verbouwing van het gehuurde. Onweersproken is immers aangevoerd dat in het gehuurde voorheen een winkel was gevestigd en in de ruimte erboven studenten woonden (antikraak). Het pand moest dus volledig worden verbouwd tot een hotel met 15 kamers. Dat het hotel niet aan de hoge standaard van het winkel- en horeca aanbod van de [straatnaam] zou voldoen, zoals verhuurders kennelijk wensen te betogen, blijkt niet.
4.8
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat in de gegeven omstandigheden bij een redelijke afweging van de belangen niet van huurder kan worden gevergd dat zij het gehuurde zal moeten ontruimen. Ook op de tweede grond is de vordering niet toewijsbaar.
in reconventie
4
In reconventie vordert huurder de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW te wijzigen in die zin dat na ommekomst van de eerste huurperiode van tien jaar de overeenkomst wordt verlengd met opnieuw tien jaar in plaats van de overeengekomen vijf jaar. Zij stelt daartoe dat als gevolg van de coronacrisis, althans de overheidsmaatregelen die in dat verband zijn getroffen, zij de gedane investeringen niet binnen de eerste periode kan terugverdienen. Verhuurders stellen zich op het standpunt dat de vordering moet worden afgewezen.
4.11
De kantonrechter overweegt dat niet reeds nu kan worden geoordeeld dat de overeenkomst voor wat betreft de tweede huurperiode niet ongewijzigd in stand kan blijven. Vooralsnog is onvoldoende duidelijk of huurder in staat zal zijn haar investeringen terug te verdienen binnen de eerste huurperiode en of daarvoor nog eens tien jaar nodig zal zijn. Dat is op dit moment ook onmogelijk vast te stellen. Het gaat immers om een relatief verre toekomstige situatie. De vordering van huurder wordt daarom, als prematuur, afgewezen. Overigens wordt in het midden gelaten of de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis kunnen leiden tot een wijziging van de huurovereenkomst, in die zin dat de overeengekomen huurperiode (al dan niet naast een huurkorting) wordt verlengd.
4.12
De vordering in voorwaardelijke reconventie behoeft geen beoordeling omdat de vordering in conventie is afgewezen.
In conventie en in reconventie
4.13
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren. Dit betekent dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt van de procedures.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering van verhuurders af;
in reconventie
wijst de vordering van huurder af;
in conventie en in reconventie,
compenseert de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
540