Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9782537 VV EXPL 22-140
datum uitspraak: 12 mei 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Serafin Beheer B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.J. Winkel,
tegen
I.C.Z. Cura Rotterdam B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. J. Boogaers.
De partijen worden hierna ‘Serafin’ en ‘Cura’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 april 2022, met bijlagen;
- de nadere bijlagen van Serafin;
- de bijlagen van Cura;
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van Serafin;
- de pleitaantekeningen van de gemachtigde van Cura.
1.2.
Op 20 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Serafin verhuurt aan Cura een woon-zorgcomplex aan het [adres]
(hierna: ‘het gehuurde’). De huur loopt vanaf 1 augustus 2020 tot en met 31 juli 2025. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Kantoorruimte (2015) in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: ‘AB’).
2.2.
In de huurovereenkomst staat - voor zover van belang - het volgende:
“(…)
PARTIJEN NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING
(…)
• Partijen hebben het gehuurde bestemd voor huisvesting van personen, die zorg- en
dienstverlening behoeven en die voor zorg- en dienstverlening geïndiceerd zijn. (...)
• Huurder heeft cliënten die vallen onder het regime intramuraal verblijf of opvang
waarvoor huurder een huisvestingsvergoeding ontvangt.
(…)
VERKLAREN ALS VOLGT TE ZIJN OVEREENGEKOMEN
Artikel 1.1 - Het gehuurde
(…)
Het gehuurde bestaat uit:
-
acht (8) twee-kamer(zorg)appartementen bestemd voor personen met een
acht (8) twee-kamer(zorg)appartementen bestemd voor personen met een
verstandelijke beperking (Wlz);
-
zes (6) vier-kamer(zorg)appartementen bestemd voor personen met een
zes (6) vier-kamer(zorg)appartementen bestemd voor personen met een
verstandelijke beperking (Wlz)”
- algemene gemeenschappelijk verblijfsruimten;
- vergaderruimte
(…)
Artikel 2 - De bestemming van het gehuurde
2.1
Het gehuurde is uitsluitend bestemd voor cliënten van huurder met een
(verstandelijke) beperking die verpleging en/of verzorging en/of begeleiding en/of
opvang behoeven (Wlz). Het gehuurde dient door huurder conform de bestemming
te worden ingericht.
Artikel 4 - De prijs van het gehuurde
4.8
Het in artikel 24 van de Algemene Bepalingen bedoelde bedrag van de waarborgsom
is vastgesteld op € 75.000,- [ zegge: vijfenzeventigduizend euro]. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.”
2.3.
In de AB is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“(…)
Zekerheden
24.1
Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst
zal Huurder uiterlijk 2 weken voor ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de
huurovereenkomst of zoveel eerder als Verhuurder aangeeft een bankgarantie afgeven in
overeenstemming met een door Verhuurder aangegeven model ter grootte van een in de
huurovereenkomst weergegeven bedrag dan wel waarborgsom storten op een door
Verhuurder opgegeven bankrekening. Deze bankgarantie dan wel waarborgsom dient mede
te gelden voor de verlengingen van de huurovereenkomst inclusief wijzigingen daarvan en dient geldig te blijven tot tenminste zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk
is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd. Bovendien dient deze bankgarantie dan wel waarborgsom te gelden voor de (rechtsopvolgers) van Verhuurder.
24.2
Als de bankgarantie dan wel waarborgsom is aangesproken en (deels) uitbetaald, zal
Huurder op eerste verzoek van Verhuurder zorgen voor een nieuwe bankgarantie dan wel
waarborgsom, die voldoet aan het gestelde in artikelen 24.1, 24.3 en 24.4 tot het bedrag dat
direct voorafgaande aan het moment dat de bankgarantie dan wel waarborgsom werd
aangesproken, van toepassing was.
24.3
Huurder is verplicht om, na opwaartse aanpassing van de betalingsverplichting als genoemd in artikel 4.8 van de huurovereenkomst van totaal 15% of meer op eerste verzoek van Verhuurder terstond een nieuwe bankgarantie te doen afgeven dan wel als het een waarborgsom betreft bij te storten tot een bedrag aangepast aan de nieuwe betalingsverplichting.
24.4
Indien de waarborgsom niet rechtsgeldig aangesproken is door Verhuurder dient
Verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom dan wel restant van
de waarborgsom terug te storten op een door Huurder op te geven bankrekening uiterlijk zes maanden na einde huur overeenkomst. Indien de bankgarantie niet rechtsgeldig
aangesproken is door Verhuurder dient Verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de bankgarantie terug te sturen naar een door Huurder op te geven adres uiterlijk zes maanden na einde huurovereenkomst.
24.5
Voor andere zekerheden gelden artikelen 24.1 tot en met 24.4 voor zover van
toepassing.
3..Het geschil
3.1.
Serafin eist samengevat:
I. Cura te gebieden om het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming, zijnde uitsluitend voor cliënten van Cura met een Wlz-indicatie, althans zijnde voor uitsluitend cliënten van Cura met een (verstandelijke) beperking die op grond van Wlz zijn geïndiceerd, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag;
II. Cura te verbieden om onmiddellijk na betekening van het vonnis één of meerdere cliënten van een aan Cura gelieerde vennootschap, zoals [naam bedrijf 1], [naam bedrijf 2] en/of [naam bedrijf 3] of van een andere entiteit, te huisvesten in het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag;
III. Cura te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis een schriftelijke opgave te doen van (1) het totaal aantal cliënten dat woonachtig is in het gehuurde en het totaal aantal Wlz-cliënten op 1 april 2022 en (2) de bijbehorende Wlz-indicatie besluiten te doen toekomen aan Serafin en (3) Cura te veroordelen om het voorgaande halfjaarlijks in de maanden juli en januari gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te blijven doen;
IV. Cura te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag:
1. te zorgen voor een nieuwe overeenkomst van borgtocht tussen de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam bedrijf 4] te [plaatsnaam] en Serafin, met inachtneming van het gestelde in de tweede en derde zin van artikel 24.1 AB, tot een maximumbedrag van € 75.000,-; of
2. aan Serafin af te geven een bankgarantie die in overeenstemming is met het door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) op 19 maart 2018 vastgestelde
model Bankgarantie Huurovereenkomst, ter grootte van een bedrag van € 75.000,-; of
3. een bedrag van € 75.000,- als waarborgsom te storten op bankrekening met IBANnummer [bankrekeningnummer] ten name van [naam bedrijf 5], met vermelding van ‘waarborgsom’;
V. Cura te veroordelen om aan Serafin per maand te betalen, telkens uiterlijk op de eerste kalenderdag van de maand waarop de betaling betrekking heeft:
- € 25.553,33 vanaf 1 mei 2022 tot 1 augustus 2022;
- € 27.636,66 vanaf 1 augustus 2022 tot 1 mei 2023;
- € 24.936,66 vanaf 1 mei 2023 tot 1 augustus 2023;
- € 27.020,- vanaf 1 augustus 2023 totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd en het gehuurde is ontruimd;
VI. voor het geval Cura niet tijdig voldoet aan de in het vonnis uit te spreken veroordeling ten aanzien van het gevorderde sub IV. (nieuwe zekerheid), Cura te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
VII. voor het geval Cura tijdens de looptijd van de huurovereenkomst een (nieuwe) huurachterstand laat ontstaan van tenminste twee maanden, Cura te veroordelen het gehuurde te ontruimen;
VIII. Cura te veroordelen aan Serafin te betalen € 1.525,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
IX. Cura te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
X. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Serafin baseert de eis op het volgende. Cura biedt in het gehuurde zorg aan andere cliënten dan contractueel overeengekomen. Serafin heeft er belang bij dat Cura de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor wat betreft de bestemming nakomt. Voorts vordert Serafin afgifte van een nieuwe zekerheid. De bij aanvang van de huur verleende zekerheid voor € 75.000,- is geheel uitgewonnen. Lid 2 van artikel 24 AB bepaalt dat ingeval de zekerheid is aangesproken en uitbetaald, Cura op verzoek van Serafin dient te zorgen voor een nieuwe zekerheid tot € 75.000,-. Serafin heeft mede gelet op de financiële positie van Cura belang bij nieuwe zekerheid alsook bij een veroordeling van Cura tot betaling van de maandelijks huurbedragen. Als Cura zich in de toekomst niet houdt aan haar betalingsverplichtingen, komt Serafin in problemen met de betaling van haar hypotheekverstrekker en verzekeraar. Voor het geval Cura niet tijdig voor zekerheid zorgt of indien er een huurachterstand is van tenminste 2 maanden is er sprake van een toerekenbare tekortkoming welke van dien aard is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt.
3.3.
Cura concludeert tot afwijzing van de eis, met veroordeling van Serafin in de proceskosten voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat voor de beoordeling van belang is, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van Serafin bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor Cura als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
de bestemming
4.2.
De contractuele bestemming geeft het kader aan waarbinnen de huurder het gehuurde mag gebruiken.
4.3.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van hetgeen zij zijn overeengekomen met betrekking tot de bestemming. Volgens Serafin zijn partijen overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor Wlz-cliënten met een (verstandelijke) beperking en die een indicatiebesluit hebben van het Centrum indicatiestelling (CIZ). Volgens Cura zijn partijen overeengekomen dat het gehuurde is bedoeld voor verstandelijk beperkten, die weliswaar vallen onder de Wet langdurige zorg (Wlz) en die beschikken over een zorgindicatie (maar niet noodzakelijkerwijs over een Wlz-indicatie).
juridisch kader
4.4.
Bij de beoordeling van de vraag wat partijen zijn overeengekomen komt het - naast de taalkundige uitleg - aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
tekst van de overeenkomst
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In de overeenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is “
voor cliënten van huurder met een (verstandelijke) beperking die verpleging en/of verzorging en/of begeleiding en/of opvang behoeven (Wlz)”. Daaruit volgt niet dat deze cliënten moeten beschikken over een Wlz-indicatie. In de considerans is opgenomen dat het gehuurde is bestemd voor huisvesting van personen die voor zorg- en dienstverlening geïndiceerd zijn. Niet staat in de considerans dat het specifiek moet gaan om een Wlz-indicatie. De kantonrechter stelt valt dat er een indicatiebesluit nodig is om zorg vanuit de Wlz te krijgen. Het zou zo kunnen zijn dat een client voldoet aan de vereisten van de Wlz, maar dat er voor deze client geen zorgaanvraag is gedaan omdat de client al beschikt over een andere zorgindicatie. In dat geval beschikt de client niet over een Wlz-indicatie, maar voldoet dus (mogelijk) wel aan de vereisten van de Wlz. Uit de tekst van de overeenkomst volgt niet, zoals Serafin betoogt, dat deze cliënten buiten de bestemming vallen.
voor cliënten van huurder met een (verstandelijke) beperking die verpleging en/of verzorging en/of begeleiding en/of opvang behoeven (Wlz)”. Daaruit volgt niet dat deze cliënten moeten beschikken over een Wlz-indicatie. In de considerans is opgenomen dat het gehuurde is bestemd voor huisvesting van personen die voor zorg- en dienstverlening geïndiceerd zijn. Niet staat in de considerans dat het specifiek moet gaan om een Wlz-indicatie. De kantonrechter stelt valt dat er een indicatiebesluit nodig is om zorg vanuit de Wlz te krijgen. Het zou zo kunnen zijn dat een client voldoet aan de vereisten van de Wlz, maar dat er voor deze client geen zorgaanvraag is gedaan omdat de client al beschikt over een andere zorgindicatie. In dat geval beschikt de client niet over een Wlz-indicatie, maar voldoet dus (mogelijk) wel aan de vereisten van de Wlz. Uit de tekst van de overeenkomst volgt niet, zoals Serafin betoogt, dat deze cliënten buiten de bestemming vallen.
gerechtvaardigd vertrouwen?
4.6.
Serafin voert aan dat zij heeft vernomen dat het gehuurde wordt bewoond door in ieder geval één client die strafrechtelijk is vervolgd en die voor zorg is geïndiceerd op basis van een forensische-indicatie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Cura aangevoerd dat er zich in het gehuurde momenteel zes personen bevinden die zijn geïndiceerd op basis van een forensische-indicatie, maar die wel aan de vereisten van de Wlz voldoen. Serafin wil geen cliënten met een forensische-indicatie in het gehuurde. Zij wil geen onrust of problemen met de omgeving. Serafin heeft de omgeving altijd gezegd dat de (toekomstige) bewoners mensen met een verstandelijke beperking zullen zijn en dat zij zich over hun veiligheid geen zorgen hoeven te maken. Zij stelt daarom een groot belang te hebben bij cliënten met uitsluitend een Wlz-indicatie. Serafin heeft echter niet gesteld en evenmin is gebleken dat dit belang ook duidelijk was voor Cura ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Niet kan worden vastgesteld dat Serafin er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor cliënten met een Wlz-indicatie.
conclusie
4.7.
Gelet op het voorgaande kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Daarbij zijn de gevolgen voor Cura groot als de vordering wordt toegewezen en de uitspraak later wordt teruggedraaid. Dat zou betekenen dat zij ten onrechte cliënten met een verstandelijke beperking en in een kwetsbare positie uit het gehuurde heeft gezet.
overige vorderingen ten aanzien van bestemming
4.8.
Omdat de vordering onder sub I. wordt afgewezen, heeft Serafin onvoldoende belang bij haar vordering onder sub III. Deze vordering wordt eveneens afgewezen.
4.9.
In de overeenkomst is bepaald dat het gehuurde bestemd is voor cliënten van Cura. De cliënten van Cura hebben geen overeenkomst met Cura, maar zijn ondergebracht bij een aan Cura gelieerde entiteit, zijnde [naam bedrijf 2] Serafin vordert een verbod op het huisvesten van aan Cura gelieerde entiteiten. Het is de kantonrechter niet duidelijk welk rechtens te respecteren belang Serafin daarbij heeft. De vordering wordt reeds daarom afgewezen.
zekerheid
4.10.
Cura had bij aanvang van de huurovereenkomst een zekerheid gesteld met een maximum van € 75.000,- in de vorm van een borgtochtovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat de zekerheid is uitgewonnen. Serafin stelt dat Cura volgens de overeenkomst een nieuwe zekerheid dient te stellen en dat dit niet is gebeurd. Serafin heeft het voorgaande tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken. De kantonrechter wijst de vordering onder sub IV. toe. De dwangsom wordt gemaximeerd tot een bedrag van € 5.000,-.
huurbetalingen
4.11.
Een vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen bij wijze van nakoming wordt in beginsel niet toegewezen, omdat ervan wordt uitgegaan dat partijen hun contractuele verplichtingen nakomen. Een dergelijke vordering wordt wel toegewezen, wanneer niet dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist is dat nakoming zonder tekortkoming onmogelijk is, of dat de schuldeiser uit mededelingen van de schuldenaar heeft mogen afleiden dat deze in de nakoming tekort zal schieten, of dat de schuldeiser goede gronden heeft te vrezen dat de schuldenaar in de nakoming tekort zal schieten.
4.12.
Serafin stelt weliswaar dat zij vreest dat Cura in haar toekomstige huurverplichtingen tekort zal schieten, maar Cura heeft dit tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd betwist. Zij heeft aangevoerd dat zij begrijpt dat zij de huur niet mag opschorten en zij zal dit ook niet meer doen. Verder heeft Cura aangevoerd dat zij tijdig de huur zal overmaken. Er was op het moment van de mondelinge behandeling geen sprake van een huurachterstand. De vordering wordt gelet op de gemotiveerde betwisting afgewezen.
geen ontruiming
4.13.
Voor het geval Cura niet tijdig voor zekerheid zorgt, vordert Serafin ontruiming van het gehuurde. Cura heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld te zullen meewerken aan het verstrekken van zekerheid en daartoe zo snel mogelijk over te gaan. De kantonrechter heeft op voorhand geen reden om daaraan te twijfelen. De vordering tot ontruiming zal daarom worden afgewezen. De kantonrechter stelt vast dat er op dit moment geen sprake is van een huurachterstand. De gevorderde ontruiming wegens een (mogelijk toekomstige) huurachterstand van tenminste twee maanden zal worden afgewezen. Een dergelijke tekortkoming rechtvaardigt in beginsel geen ontbinding (en ontruiming) van de huurovereenkomst.
buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
De buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. Het gevorderde bedrag van € 1.525,- is door Cura niet betwist. Dit bedrag wordt toegewezen.
proceskosten
4.15.
Partijen zijn beide over en weer in het (on)gelijk gesteld. De kantonrechter zal de proceskosten compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.16.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeeld Cura om binnen 7 dagen na heden:
1. te zorgen voor een nieuwe overeenkomst van borgtocht tussen de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam bedrijf 4] te [plaatsnaam] en Serafin, met inachtneming van het gestelde in de tweede en derde zin van artikel 24.1 AB, tot een maximumbedrag van € 75.000,-; of
2. aan Serafin af te geven een bankgarantie die in overeenstemming is met het door de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) op 19 maart 2018 vastgestelde model Bankgarantie Huurovereenkomst, ter grootte van een bedrag van € 75.000,-; of
3. een bedrag van € 75.000,- als waarborgsom te storten op bankrekening met IBANnummer [bankrekeningnummer] ten name van [naam bedrijf 5], met vermelding van "waarborgsom".
5.2.
bepaalt dat Cura aan Serafin een dwangsom verbeurt van € 250,- per dag, voor iedere dag dat Cura in gebreke blijft aan het onder 5.1 bepaalde te voldoen, tot een maximum van € 5.000,-.
5.3.
veroordeelt Cura aan Serafin te betalen een bedrag van € 1.525,-;
5.4.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
47636