Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9739768 \ VV EXPL 22-113
uitspraak bij vervroeging: 14 april 2022
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
Stichting Wooncompas,
gevestigd te Ridderkerk,
eiseres,
gemachtigde: mr. H. el Marzguioui te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
die niet in het geding is verschenen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Stichting Wooncompas’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
de dagvaarding van 28 maart 2022, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 april 2022. Namens Stichting Wooncompas zijn verschenen [naam 1] , huismeester, en [naam 2] , woonconsulente, bijgestaan door hun gemachtigde mr. el Marzguioui. [gedaagde] is, hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen, niet verschenen, terwijl van hem (of zijn gemachtigde) ook geen bericht van verhindering werd ontvangen. Stichting Wooncompas is in de gelegenheid gesteld haar stellingen nader toe te lichten. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen Stichting Wooncompas en [gedaagde] is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning staande en gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van thans € 712,95. De huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Artikel 2 De bestemming van het gehuurde
2.1
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
(…)”
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte, versie 03-07-2012’ van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In deze voorwaarden is onder meer bepaald:
“Artikel 6 De algemene verplichtingen van huurder
6.1
Huurder voldoet de te betalen prijs voor de woning in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door de verhuurster aangegeven wijze. (…)
6.2
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Hieronder wordt ondermeer verstaan dat huurder:
- (…)
- niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in (delen van) het gehuurde te ontplooien;
Een en ander behoudens voorafgaande toestemming van verhuurster. (…)
6.3
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige huurders gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen.
(…)
6.7
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder huisgenoten, of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden. Hieronder wordt ondermeer verstaan:
- iedere vorm van overlast, zoals geluidsoverlast, overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, in of nabij het gehuurde;
- het kweken van hennep;
(…)
6.11
Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurster niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Het ‘in gebruik geven aan derden’ wordt in de ruimste zin des woords gelijk gesteld aan onderverhuur. (…)
(…)
Artikel 7 De aansprakelijkheid van verhuurster en huurder
(…)
7.2 (…)
Huurder is jegens de verhuurster op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die vanwege huurder het gehuurde gebruiken of zich vanwege huurder daarop bevinden.
(…)”
2.3.
Op 8 februari 2022 zijn medewerkers van de politie het gehuurde binnengetreden en is een hennepkwekerij aangetroffen. In het op 16 februari 2022 door de Politie Eenheid Rotterdam opgemaakte Hennepinformatiebericht staat vermeld dat in het gehuurde 27 hennepplanten, 38 hennepstekken, een tas met henneptakken waar de toppen nog aan vastzaten, een growtent, een ventilator, ledlampen, een thermometer, koolstoffilters en een transformator zijn aangetroffen.
2.4.
Per e-mail van 8 februari 2022 heeft Stichting Wooncompas [gedaagde] verzocht om ter voorkoming van een procedure de huurovereenkomst op te zeggen en de huurachterstand van € 7.646,05 aan Stichting Wooncompas over te maken.
2.5.
Per e-mail van 15 februari 2022 heeft mr. A. Rhijnsburger namens [gedaagde] aan Stichting Wooncompas bericht dat [gedaagde] met medeweten van de huismeester [naam 1] een goede kennis gebruik heeft laten maken van de woning en dat die kennis kennelijk de sleutel aan derden ter beschikking heeft gegeven, waarna buiten medeweten van [gedaagde] in kennelijk zeer korte tijd een beperkte wietkwekerij in de woning aanwezig is geweest. Voorts is te kennen gegeven dat [gedaagde] een groot belang bij behoud van het gehuurde heeft, nu hij op leeftijd is, kampt met gezondheidsproblemen en een minimaal inkomen heeft. Met betrekking tot de huurachterstand is bericht dat KBR deze schuld op zich heeft genomen en dat een betalingsregeling is getroffen.
3..De vordering en de grondslag daarvan
3.1.
Stichting Wooncompas heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om de woning aan [adres] te ontruimen en haar te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.646,72 aan achterstallige huur, buitengerechtelijke incassokosten en rente, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van de toekomstige huur vanaf 1 mei 2022 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Stichting Wooncompas – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. Bij een politie-inval op 8 februari 2022 is een hennepkwekerij aangetroffen. [gedaagde] heeft zich aldus niet als een goed huurder gedragen en in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de algemene voorwaarden. Daar komt bij dat door de aanwezigheid van de (hoeveelheid) drugs en de in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde de leefbaarheid en de veiligheid van het gehuurde en de omgeving daarvan ernstig in het geding zijn geweest. Stichting Wooncompas voert een strikt (‘zero tolerance’) beleid als in door haar verhuurde woningen een hennepkwekerij wordt aangetroffen. De politie heeft sterke aanwijzingen te veronderstellen dat er al eerder geoogst is, wat betekent dat [gedaagde] de tekortkomingen over een lange periode heeft gehandhaafd. Stichting Wooncompas betwist dat de hennepkwekerij buiten medeweten van [gedaagde] om is geëxploiteerd, nu dit standpunt niet is onderbouwd. Door de exploitatie van de hennepkwekerij is de bestemming van het gehuurde in strijd met artikel 7:214 BW, artikel 2 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.2 en 6.3 gewijzigd van woonruimte in bedrijfsruimte. Een en ander rechtvaardigt ontruiming van de woning. Daar komt bij dat sprake is van een huurachterstand van ruim negen maanden, te weten € 6.589,90. Een dergelijke huurachterstand rechtvaardigt eveneens een ontruiming. Voorts is [gedaagde] € 906,27 aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd en € 150,55 aan rente. Ten slotte dient [gedaagde] de proceskosten te betalen.
4..De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de in de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat tegen [gedaagde] verstek wordt verleend.
4.2.
Uit de aard van de vordering en hetgeen Stichting Wooncompas naar voren heeft gebracht, is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.
4.3.
In dit kort geding moet – op basis van de stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht – worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van Stichting Wooncompas in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. Het hierna volgende betreft dan ook slechts een voorlopig oordeel over het voorgelegde geschil.
de ontruiming
4.4.
Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen, moet dan ook nagenoeg buiten twijfel staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4.5.
Stichting Wooncompas heeft gesteld dat op 8 februari 2022 in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. De juistheid van deze stelling blijkt uit de – onweersproken gelaten – inhoud van de door Stichting Wooncompas overgelegde stukken, in het bijzonder het Hennepinformatiebericht van 16 februari 2022 van de Politie Eenheid Rotterdam (zie r.o. 2.3). Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter staat dan ook vast dat in het gehuurde een hennepkwekerij is geweest. Dat levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden) op, die naar voorlopig oordeel van de kantonrechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Het is dan ook gerechtvaardigd om – daarop vooruitlopend – in de onderhavige procedure de ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. In dit oordeel is meegewogen dat het belang van Stichting Wooncompas bij het waarborgen van de leefbaarheid en de veiligheid van het gehuurde en de omgeving daarvan zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning. Voorts is meegewogen dat [naam 1], huismeester, tijdens de zitting heeft betwist dat met zijn medeweten een kennis van [gedaagde] in het gehuurde heeft verbleven.
4.6.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
de huurachterstand en bijkomende kosten
4.7.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.8.
Stichting Wooncompas vordert een bedrag van € 6.589,90 aan huurachterstand, € 906,27 aan buitengerechtelijke kosten en € 150,55 aan rente, te weten een totaalbedrag van € 7.646,72, te vermeerderen met wettelijke rente. Weliswaar heeft deze vordering op zichzelf geen spoedeisend belang, maar de kantonrechter acht het gelet op het feit dat de gevorderde ontruiming wel een spoedeisend belang heeft, praktisch en kosten-efficiënt om ook direct te oordelen over de vordering ter zake de huurachterstand en bijkomende kosten.
4.9.
[gedaagde] heeft, nu hij niet in het geding is verschenen, de huurachterstand van € 6.589,90 niet betwist, zodat de vordering ter zake dit bedrag wordt toegewezen. De mede gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand is gevorderd vanaf de dag van dagvaarding. Stichting Wooncompas heeft niet onderbouwd waarom de wettelijke rente vanaf dan zou moeten lopen. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom toegewezen vanaf de datum van deze uitspraak.
4.10.
Stichting Wooncompas maakt voorts aanspraak op een bedrag van € 906,27 aan buitengerechtelijke incassokosten. Artikel 6:96 lid 6 BW vereist voor toewijzing van de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten dat [gedaagde] door (of namens) Stichting Wooncompas vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen aanvangende de dag na aanmaning, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (hierna: de veertiendagenbrief). Nu [gedaagde] namens Stichting Wooncompas per e-mail van 8 februari 2022 is gesommeerd tot betaling binnen één week, is sprake van een onjuiste, te korte termijn. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
4.11.
Stichting Wooncompas vordert voorts een bedrag van € 150,55 aan rente. Nu zij deze kosten niet nader heeft onderbouwd, wordt de vordering ter zake afgewezen.
toekomstige termijnen
4.12.
De gevorderde toekomstige, nog te vervallen termijnen vanaf mei 2022 tot het tijdstip van de ontruiming zijn in het kader van deze procedure niet toewijsbaar. Dit kort geding, waarin terughoudend moet worden omgegaan met een veroordeling tot betaling van (een voorschot op) schadevergoeding, is daarvoor niet geschikt.
de proceskosten
4.13.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van Stichting Wooncompas, die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 619,31 aan verschotten (€ 514,- aan griffierecht en € 105,31 aan dagvaardingskosten)
en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde van Stichting Wooncompas.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
verleent verstek tegen de niet verschenen [gedaagde] ;
veroordeelt [gedaagde] om aan Stichting Wooncompas te betalen € 6.589,90 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand april 2022, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf de datum van deze uitspraak tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en de woning onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Stichting Wooncompas te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stichting Wooncompas begroot op € 619,31 aan verschotten en € 498,- aan salaris voor haar gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
[46009]