Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1581
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling,verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 612.000,-.
Bij besluit van 27 maart 2020 heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak ambtshalve verlaagd naar € 602.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd op € 602.000,-.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 23 maart 2022 op zitting behandeld. Eiser is verschenen in persoon, samen met [naam 1], eigenaar van [adres 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2], taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 537.000,-. Verweerder is van mening dat hij de uiteindelijke WOZ-waarde van € 602.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
2. In zijn verweerschrift heeft verweerder verzocht het beroep gegrond te verklaren met instandlating van de rechtsgevolgen omdat onvoldoende inzicht is gegeven in de totstand-koming van de WOZ-waarde. De door verweerders taxateur toegezegde matrix was klein en dus onleesbaar in de uitspraak op bezwaar opgenomen in plaats van als losse bijlage, zoals verweerder heeft erkend.
3. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Nu het beroep al om die reden gegrond verklaard zal worden, zal de rechtbank zich verder niet meer uitlaten over de beroepsgronden van eiser dat verweerder onbetrouwbaar is en onzorgvuldig en onrechtmatig heeft gehandeld.
4. De onroerende zaak is een penthouse met een wooninhoud van 595 m³ met twee dakterrassen/balkons en twee parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2009.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem overgelegde matrix en nadere stukken, waaronder diverse foto’s en de daarop gegeven toelichting (ter zitting), slaagt hij daarin.
7. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] zijn goed vergelijkbaar (zelfde penthouses in twee naast elkaar gelegen gebouwen). [adres 4] (kleiner penthouse met andere ligging) is minder vergelijkbaar. Verweerder heeft dat ook erkend tijdens de zitting, maar heeft daarbij ook gezegd dat er geen beter vergelijkingsobject beschikbaar is. De rechtbank stelt vast dat eiser ook niet met een ander/beter vergelijkings-object komt.
Dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 2] niet marktconform is omdat de koper er door persoonlijke omstandigheden meer dan de marktprijs voor heeft betaald, maakt eiser niet aannemelijk. Verweerder heeft dit verkoopcijfer daarom in de onderbouwing mogen betrekken.
Dat volgens eiser de inhoudsmaten van de objecten niet kloppen, kan de rechtbank niet volgen. Met name de vergelijkingsobjecten aan de [straatnaam] zijn dezelfde objecten waarbij verweerder dezelfde inhoudsmaten heeft aangehouden. Ook voor de [adres 4] ziet de rechtbank geen aanleiding te veronderstellen dat verweerder van een onjuiste inhoud is uitgegaan. Verweerder hanteert een vaste manier van meten voor alle objecten zodat zij in dat opzicht vergelijkbaar zijn.
Voor zover eiser meent dat de [adres 4] niet bij de vergelijking zou moeten worden betrokken, overweegt de rechtbank dat dit alleen maar in zijn nadeel zou zijn omdat dat vergelijkingsobject nu juist een lagere m³-prijs heeft dan de andere twee vergelijkingsobjecten.
8. Met de matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Zo heeft verweerder voor het object [adres 3] rekening gehouden met een betere staat van onderhoud en kwaliteit. Dit object is ook voor veel meer verkocht. Verweerder heeft dit teruggerekend naar een gemiddelde m³-prijs om de vergelijkingsobjecten onderling vergelijkbaar te maken.
In zijn taxatierapport komt verweerder tot een waarde van € 615.000,-. Het verschil ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde van € 602.000,- bedraagt dus € 13.000,-. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Hier komt bij dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing staat, waarbij de taxatieopbouw/ matrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. Ook wanneer puur gekeken wordt naar de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de twee meest geschikte vergelijkings-objecten – [adres 2] en [adres 3] (€ 621.000,- en € 700.000,-) – kan niet worden gezegd dat de waarde van de onroerende zaak (€ 602.000,-) te hoog is. Het gaat om gelijke appartementen en de vergelijkingsobjecten zijn voor (veel) meer verkocht.
9. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en staat daarom los van WOZ-waarden van andere jaren. Daar heeft verweerder aan voldaan.
10. Voor zover eiser met zijn stelling dat er een onverklaarbaar verschil zit tussen de WOZ-waardes van de onroerende zaak en van [adres 3], een beroep bedoelt te doen op het gelijkheidsbeginsel, gaat dat niet op.
In belastingzaken heeft het gelijkheidsbeginsel een specifieke betekenis. Ten aanzien van gelijke gevallen kan onder meer sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel indien de zogenaamde meerderheidsregel wordt geschonden. Die houdt in dat in de meerderheid van de gevallen (één meer dan de helft) een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Voor de toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn.
Het is allereerst de vraag of de onroerende zaak en [adres 3] identiek zijn omdat [adres 3] beter is qua kwaliteit en onderhoud. Als zij al identiek zijn, kan in ieder geval niet worden gezegd dat in de meerderheid van de gevallen een woning te hoog is gewaardeerd omdat het gaat om twee woningen waarvan er één (volgens eiser) te hoog is gewaardeerd.
11. Het beroep is gelet op overweging 2 en 3 gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. Dit betekent dat eiser op formele gronden krijgt omdat verweerder de bezwaarprocedure niet zorgvuldig heeft gevoerd (zie overweging 2 en 3), maar dat hij niet op inhoudelijke gronden gelijk krijgt: de WOZ-waarde blijft hetzelfde. Zoals de rechtbank hiervoor heeft uitgelegd, is die niet te hoog vastgesteld. Omdat eiser op formele gronden gelijk krijgt, heeft hij recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht en op een proceskostenvergoeding.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte reiskosten van € 8,- en verletkosten van € 267,-.
Beslissing
De rechtbank|:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de reiskosten van € 8,- en de verletkosten van € 267,-, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2022.
de griffier is verhinderd rechter
mede te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).