ECLI:NL:RBROT:2022:3375

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9354441 / CV EXPL 21-24897

uitspraak: 4 februari 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,

in de zaak van

[persoon A 1](hierna: [persoon A 1] ),

wonende in [woonplaats A] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

eiseres in de incidenten,

gemachtigde: mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf B] .(hierna: [bedrijf B] ),

gevestigd in [vestigingsplaats B] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gedaagde in de incidenten,

gemachtigde: mr. L.W.B. Dijkstra-Devillers te Alphen aan den Rijn.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 9 juli 2021, met producties 1 tot en met 11;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 12;
het tussenvonnis van 11 oktober 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de e-mail van 7 december 2021 aan de zijde van [persoon A 1] , met productie 12.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 17 december 2021 plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling is [persoon A 1] in persoon verschenen, vergezeld van de heer [persoon A 2] (echtgenoot) en bijgestaan door haar gemachtigde. Verder is namens [bedrijf B] mevrouw [persoon B 1] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en de heer [persoon B 2] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

2..De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.

2.1.

[bedrijf B] huurt sinds 1961 een perceel grond aan de Boezembocht in Rotterdam van de Gemeente Rotterdam (hierna: de Gemeente). Op dit perceel grond is - onder meer - [naam café] gelegen, aan het adres [adres] in Rotterdam.

2.2.

[persoon A 1] huurde [naam café] met ingang van 1 juni 2015 van [bedrijf B] .

2.3.

De tussen [persoon A 1] en [bedrijf B] gesloten onderhuurovereenkomst hield - voor zover van belang - het volgende in:

“
(…) 2. a. De huur gaat in per 1 juni 2015 en is gesloten voor de tijd vanvijf jaar, derhalve eindigend op 1 juni 2020 (einddatum). Huurder verkrijgt het recht het gehuurde per (einddatum) voor een aansluitende periode vanvijf jaarte huren, derhalve eindigende op1 juni 2025. (…)

c. Opzegging van de overeenkomst kan uitsluitend plaatsvinden middels een aangetekende brief en met inachtneming van een termijn van tenminste twee maanden voorafgaand aan het verstrijken van de lopende periode. (…)

11. Huurder is verplicht om op het eerste verzoek van verhuurder inzage te verstrekken in zijn bedrijfsadministratie. Deze inzage voor de verhuurder is bedoeld om inzicht te verkrijgen in de continuïteit van de onderneming. (…)

24..Bijzondere bepalingen (…)

Ingeval van overtreding, niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming na de eerste sommatie tot nakoming van een of meerdere verplichtingen, aan de huurder bij deze overeenkomst opgelegd, verbeurt deze aan de verhuurder een direct opeisbare boete van € 500,-- (zegge: vijfhonderd euro) voor elke dag of gedeelte daarvan, gedurende welke de overtreding plaatsvindt of voortduurt, onverminderd de rechten van de verhuurder om nakoming, ontbinding en/of schadevergoeding te vorderen. (…)”.

2.4.

Op 21 februari 2017 heeft de Gemeente een eerste gesprek met [bedrijf B] gevoerd aangaande de gebiedsontwikkeling Nieuw-Kralingen, waarvoor de Gemeente projectontwikkelaar OCNK in de arm heeft genomen. In het plangebied ligt - onder meer - het door [bedrijf B] van de Gemeente gehuurde perceel grond en derhalve ook het door [persoon A 1] van [bedrijf B] gehuurde [naam café] .

2.5.

In juli 2019 zijn nog enkele gesprekken tussen de Gemeente en [bedrijf B] gevoerd, waarin het verzoek van [bedrijf B] om de jachtwerf tijdelijk, in afwachting van de planontwikkeling, op de huidige locatie te mogen handhaven.

2.6.

Bij brief van 28 november 2019 heeft de Gemeente de met [bedrijf B] gesloten hoofdhuurovereenkomst - met inachtneming van de geldende opzegtermijn - opgezegd tegen 30 juni 2020 en [bedrijf B] tegen die datum de ontruiming aangezegd.

2.7.

Hierna hebben enkele gesprekken tussen de Gemeente en [bedrijf B] plaatsgevonden, aangaande een eventuele tijdelijke handhaving van de jachtwerf op de huidige locatie en verlenging van de ontruimingstermijn.

2.8.

Bij aangetekend verzonden brief van 30 januari 2020 heeft [bedrijf B] - voor zover van belang - het volgende aan [persoon A 1] bericht:

“
(…)Opzegging onderhuurovereenkomst

Hierdoor zeggen wij de tussen u en ons bestaande onderhuurovereenkomst betreffende de hiervoor genoemde locatie op tegen 1 juli 2020, althans per de eerst mogelijke datum. Zodoende eindigt de huurovereenkomst uiterlijk op 30 juni 2020. (…)

Redenen voor de opzeggingAan de opzegging van de tussen u en ons bestaande huurovereenkomst leggen wij ten grondslag dat de gemeente Rotterdam recentelijk de huurovereenkomst heeft opgezegd die wij met de gemeente hebben voor de locatie die u (deels) onderhuurt.

Grond voor de opzegging door de gemeente Rotterdam is volgens de gemeente dat de locatie die wij van de gemeente huren deel uitmaakt van de gebiedsontwikkeling Nieuw-Kralingen. (…) Volgens de gemeente moeten wij het gehuurde ontruimen.

Wij hebben de door u ondergehuurde bedrijfsruimte daarom dringend nodig omdat wij die aan de gemeente Rotterdam moeten opleveren. (…)”.

2.9.

Bij besluit van 28 mei 2020 heeft de Gemeente het bestemmingsplan Boezembocht-Veilingterrein vastgesteld. [bedrijf B] heeft tegen dit besluit beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

2.10.

Op verzoek van [bedrijf B] is de ontruimingstermijn van het door haar van de Gemeente gehuurde perceel uiteindelijk opgeschort tot 1 oktober 2020. [bedrijf B] heeft [persoon A 1] hiervan bij brief van 17 juli 2020 op de hoogte gesteld.

2.11.

Bij brief van 31 oktober 2020 heeft [bedrijf B] - voor zover van belang - het volgende aan [persoon A 1] bericht:

“
(…) De gemeente Rotterdam heeft onze huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2020, zodat op die datum de huurovereenkomst met ons is beëindigd.

Hoewel wij actief met de gemeente in gesprek zijn om het gebruik ter plaatse zo lang mogelijk voort te zetten, is de juridische realiteit dat de huurovereenkomst is beëindigd. Formeel is het dan ook zo dat wij op relatief korte termijn het door ons gehuurde moeten opleveren en voor de gegunde extra tijd ter plaatse volledig afhankelijk zijn van de welwillendheid van de gemeente. Het gebruik van het perceel door ons is dus eindig.

Juridisch gezien geldt: einde hoofdhuurovereenkomst = einde onderhuurovereenkomst. De wet regelt immers dat beide huurovereenkomsten gelijktijdig eindigen.

Wij hebben destijds een uitstel van de ontruiming kunnen bewerkstelligen tot 1 oktober 2020. Hiervan heb ik u bij brief van 17 juli 2020 op de hoogte gesteld.

Inmiddels is ook 1 oktober 2020 voorbij en hebben wij het perceel nog niet hoeven te ontruimen. Zoals gezegd, zijn wij in gesprek gebleven met de gemeente Rotterdam. Thans is duidelijk geworden dat aan ons eenallerlaatste termijnom te komen tot ontruiming is gegund. Het terrein moet uiterlijk 1 mei 2021 leeg en ontruimd worden opgeleverd. (…)

Vriendelijk, doch dringend wil ik u verzoeken mij schriftelijk te bevestigen dat u op1 april 2021het gehuurde geheel leeg en ontruimd en onder afgifte van de sleutels aan ons ter beschikking zult stellen. (…)”.

2.12.

Op 13 april 2021 heeft de Gemeente [bedrijf B] in kort geding gedagvaard, waarin de Gemeente - kort gezegd - ontruiming van het gehuurde perceel heeft gevorderd. [persoon A 1] is na voeging in deze procedure betrokken geraakt. Op 22 april 2021 heeft een eerste mondelinge behandeling in het kort geding plaatsgevonden. De procedure is vervolgens aangehouden, waarna op 6 mei 2021 een voortzetting van de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. Voorafgaand aan die mondelinge behandeling heeft de Gemeente - onder andere - een “voorstel ter zitting” overgelegd, dat - voor zover van belang - het volgende inhoudt:

“
Voorstel ter zitting:

Oplevering leeg, ontruimd en bezemschoon uiterlijk op 1 juli 2021;
Betaling van 150.000,- (schadevergoeding zonder BTW) op 1 juli 2021 onder aftrek van saneringskosten boven 50.000,- incl BTW voor asbest en bodem; te onderbouwen door OCNK obv offerte;
(…)
In de afkoop is nadeelcompensatie/planschade en alle overige schades inbegrepen;
Het beroep tegen het bestemmingsplan wordt uiterlijk de dag na overeenstemming over de minnelijke schikking door [bedrijf B] ingetrokken.
De [naam café] is onderdeel van de schikking, verleent medewerking aan volledige ontruiming van het gehuurde en kan de betaling van een met [bedrijf B] overeen te komen schadevergoeding aan haar zeker stellen. (…)”.

De Gemeente, OCNK, [bedrijf B] én de gemachtigde van [persoon A 1] hebben vervolgens tijdens de mondelinge behandeling van 6 mei 2021 een proces-verbaal van schikking getekend, dat - voor zover van belang - het volgende inhoudt:

“
(…) Na bespreking van de zaak komen partijen ter beëindiging van het onderhavige kort geding het volgende overeen:

1.
Allereerst stemmen zij in met het door de gemeente overgelegde “voorstel ter zitting” (…) voor zover daarvan hieronder niet wordt afgeweken. (…)

2.
Van het genoemde bedrag van € 150.000,- wordt door OCNK € 75.000,- betaald aan DNW (…)

3.
De overige € 75.000,- wordt door OCNK met toepassing van het Rotterdams garantieformulier met als begunstigde van de garantie DNW betaald aan [bedrijf B] (…)

4.
Het op de onder 3. bedoelde (…) bedrag mag worden doorbetaald aan [bedrijf B] indien niet binnen veertien dagen na de storting een juridische procedure door DNW jegens [bedrijf B] is aangevangen.

5.
De in het “voorstel ter zitting” onder het tweede gedachtestreepje bedoelde saneringskosten zullen niet verschuldigd zijn door DNW.

6.
(…)

7.
(…)

8.
Na voldoening van het vorenstaande hebben partijen over en weer niets meer van elkaar te vorderen en verlenen zij elkaar over en weer finale kwijting. De vorige zin ziet niet op de verhouding tussen [bedrijf B] en DNW.

9.
(…)

10.
(…)

11.
De gemeente trekt bij deze het kort geding in. (…)”.

2.13.

Na afloop van de kort geding-procedure heeft de gemachtigde van [persoon A 1] met de gemachtigde van [bedrijf B] gecorrespondeerd. De gemachtigde van [persoon A 1] maakte daarbij aanspraak op schadevergoeding vanwege de omstandigheid dat [bedrijf B] het gehuurde niet langer aan [persoon A 1] ter beschikking kon stellen. Bij e-mail van 11 juni 2021 heeft de gemachtigde van [bedrijf B] hier - voor zover van belang - als volgt op gereageerd:

“
(…) Cliënte stelt zich op het standpunt dat uw cliënte met de door haar ontvangen vergoeding van € 75.000,-- meer dan ruimschoots wordt gecompenseerd in de door haar te lijden schade. De bedrijfsvoering van uw cliënte hing al gedurende lange tijd aan een zijden draadje, waarbij uw cliënte haar verplichtingen uit de huurovereenkomst structureel niet, althans niet tijdig en volledig is nagekomen. (…)

Er was alle reden om al in een eerder stadium de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen.

Cliënte heeft uw cliënte ook aldoor actief geïnformeerd over het op termijn moeten staken van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Zodra cliënte bekend werd met de door de gemeente Rotterdam voorgestane ontwikkelingen ten aanzien van het gehuurde heeft zij niet alleen de onderhuurovereenkomst opgezegd, maar ook uw cliënte aldoor actief op de hoogte (…) gehouden zonder ook maar enige respons terug te ontvangen. Ik wijs u op haar brieven van 30 januari 2020, 17 juli 2020 en 31 oktober 2020, alsmede de correspondentie van mijn kantoor van 27 november 2020 en 4 januari 2021. (…)

Cliënte heeft altijd gepoogd op een correcte manier uw cliënte te informeren en mee te nemen in het proces, waarbij zij heeft gestreden voor de belangen van zowel haar eigen bedrijfsvoering als voor die van uw cliënte. (…)”.

3..Het geschil in de incidenten

3.1.

[persoon A 1] heeft bij dagvaarding gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in incident:

I. te bevelen dat [bedrijf B] op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding en per dag dat de overtreding voortduurt, binnen twee weken na het wijzen van dit vonnis afschrift of uittreksel moet verstrekken van het van haar advocaat ontvangen bankafschrift/ontvangstbevestiging met daarop de vermelding van hetgeen OCNK op of omstreeks 2 juli 2021 aan [bedrijf B] op de derdengeldrekening van [naam advocatenkantoor] heeft betaald uit hoofde van de in rechte als productie 6 door [persoon A 1] overgelegde schikkingsovereenkomst;

II. [bedrijf B] bij wijze van voorschot op de definitieve afdracht aan schadevergoeding te veroordelen tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van een bedrag van € 75.000,00 aan [persoon A 1] , althans het uit de exhibitie blijkende bedrag dat door [naam advocatenkantoor] is ontvangen van OCNK op of omstreeks 2 juli 2021, althans een zodanig voorschotbedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

met veroordeling van [bedrijf B] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente

3.2.

[bedrijf B] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [persoon A 1] , met veroordeling van [persoon A 1] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover dat voor de beoordeling van belang is - ingegaan.

4..Het geschil in de conventie in de hoofdzaak

4.1.

[persoon A 1] heeft bij dagvaarding gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in conventie in de hoofdzaak:

I. voor zover het gevorderde onder I. en II. gevorderde in het incident niet toewijsbaar zou zijn, het gevorderde onder I. en II. in de hoofdzaak alsnog toe te wijzen;

II.
primairvoor recht te verklaren dat [bedrijf B] tegenover [persoon A 1] toerekenbaar tekort is geschoten doordat zij met [persoon A 1] heeft gecontracteerd conform artikel 7:290 BW e.v. en het gehuurde zonder voor [bedrijf B] geldige reden niet langer ter beschikking kan stellen en gehouden is de door een deskundige horecamakelaar nader te bepalen schade met rente te vergoeden onder aftrek van hetgeen al bij wijze van voorschot aan [persoon A 1] tussentijds is voldaan;

III.
subsidiairvoor recht te verklaren dat [bedrijf B] tegenover [persoon A 1] toerekenbaar tekort is geschoten doordat zij met [persoon A 1] heeft gecontracteerd conform artikel 7:290 BW e.v. en het gehuurde zonder voor [bedrijf B] geldige reden niet langer ter beschikking kan stellen en gehouden is de nader te bepalen schade te vergoeden onder aftrek van hetgeen al bij wijze van voorschot aan [persoon A 1] is voldaan en [bedrijf B] daartoe veroordeelt tot vergoeding van de geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen moment;

IV. [bedrijf B] te veroordelen om aan [persoon A 1] te betalen € 2.975,00 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van de dagvaarding;

met veroordeling van [bedrijf B] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

4.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna - voor zover dat voor de beoordeling van belang is - ingegaan.

5..De vordering in reconventie in de hoofdzaak

5.1.

[bedrijf B] heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A 1] te veroordelen om aan haar te betalen € 10.638,85 aan huurachterstand berekend tot en met de maand april 2021 en € 75.500,00 aan contractuele boete, een en ander met veroordeling van [persoon A 1] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

5.2.

Aan haar vordering heeft [bedrijf B] naast de vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [persoon A 1] heeft structureel en stelselmatig nagelaten om de huur tijdig en/of volledig te voldoen. Er is sprake van een huurachterstand ten bedrage van € 10.638,85 berekend tot en met de maand april 2021. Daarnaast heeft [persoon A 1] in strijd met artikel 11 van de huurovereenkomst nagelaten om op eerste verzoek van [bedrijf B] , welk verzoek zij bij e-mail van 29 april 2021 tegen 3 mei 2021 heeft gedaan, inzage te verstrekken in haar bedrijfsadministratie. Tot op heden heeft [persoon A 1] niet aan dit verzoek voldaan. Gelet op het bepaalde in artikel 24 van de huurovereenkomst is [persoon A 1] hierdoor een direct opeisbare boete van in totaal € 75.500,00 aan [bedrijf B] verschuldigd.

6..Het verweer in reconventie

6.1.

Het verweer van [persoon A 1] strekt tot gedeeltelijk tot verrekening van de vordering van [bedrijf B] met de schade van [persoon A 1] en gedeeltelijk tot afwijzing van de vordering van [bedrijf B] .

6.2.

Daartoe heeft [persoon A 1] - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende aangevoerd. [bedrijf B] heeft [persoon A 1] nooit aangemaand voor wat betreft de indexering van de huurprijs van het gehuurde. [bedrijf B] kan de indexering dan ook niet vorderen. De over de maanden januari, maart en april 2021 verschuldigde huur heeft [persoon A 1] niet betaald, omdat de schade van [persoon A 1] veel hoger is. In dit verband beroept [persoon A 1] zich op verrekening.

7..De beoordeling

in de incidenten

7.1.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon A 1] haar incidentele vorderingen ingetrokken. De kantonrechter verstaat dan ook dat deze vorderingen geen beoordeling meer behoeven.

7.2.

In de omstandigheid dat de intrekking van de incidentele vorderingen mede is ingegeven doordat [bedrijf B] voorafgaand aan deze procedure aan [persoon A 1] geen inzicht heeft gegeven in de omvang van het al dan niet van OCNK ontvangen bedrag en nu [bedrijf B] bovendien niet tegen de intrekking van de incidentele vorderingen heeft geprotesteerd, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in de incidenten te compenseren.

in conventie in de hoofdzaak

De vordering onder I.

7.3.

Uit het intrekken van de vorderingen in de incidenten en de reden die [persoon A 1] aan die intrekking ten grondslag heeft gelegd, begrijpt de kantonrechter dat [persoon A 1] ook de vordering onder I. in conventie in de hoofdzaak heeft bedoeld in te trekken. De kantonrechter verstaat dat deze vordering derhalve geen beoordeling meer behoeft.

De vorderingen onder II. en III.

7.4.

[persoon A 1] heeft onder II. en III. in conventie in de hoofdzaak - kort gezegd - gevorderd om voor recht te verklaren dat [bedrijf B] tegenover [persoon A 1] toerekenbaar tekort is geschoten doordat zij met [persoon A 1] heeft gecontracteerd conform artikel 7:290 BW e.v. en het gehuurde zonder voor [bedrijf B] geldige reden niet langer ter beschikking kan stellen en dat [bedrijf B] gehouden is om de nader te bepalen schade van [persoon A 1] te vergoeden.

7.5.

De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling de grondslag van de vorderingen van [persoon A 1] aan de orde gesteld, aangezien uit het lichaam van de dagvaarding geen duidelijke grondslag voor die vorderingen kan worden herleid. De gemachtigde van [persoon A 1] heeft desgevraagd te kennen gegeven dat de vordering primair zou zijn gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van de onderhuurovereenkomst en subsidiair op onrechtmatige ontbinding van de onderhuurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter enkel ter beoordeling voor liggen het antwoord op de vraag of [bedrijf B] al dan niet tekort is geschoten in de nakoming van de onderhuurovereenkomst. Het petitum van de dagvaarding is namelijk zo geformuleerd, dat enkel die grondslag tot toewijzing van de door [persoon A 1] primair, dan wel subsidiair gevorderde verklaring voor recht kan leiden. Toewijzing op de grondslag dat sprake zou zijn van onrechtmatige ontbinding van de onderhuurovereenkomst zou leiden tot toewijzing van een andere vordering dan is gevorderd en dat is niet mogelijk.

7.6.

Ter beoordeling ligt dan ook voor het antwoord op de vraag of [bedrijf B] tekort is geschoten in de nakoming van de met [persoon A 1] gesloten onderhuurovereenkomst.

7.7.

De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar (hier: [bedrijf B] ) verplicht om de schade die de schuldeiser (hier: [persoon A 1] ) daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend (artikel 6:74 lid 1 BW).

7.8.

[bedrijf B] heeft aangevoerd dat als al sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de onderhuurovereenkomst aan haar zijde, haar die tekortkoming dan in ieder geval niet kan worden toegerekend. Dat verweer slaagt. De omstandigheid dat [bedrijf B] het gehuurde niet langer aan [persoon A 1] ter beschikking kan stellen, vindt haar grondslag in de omstandigheid dat de Gemeente de hoofdhuurovereenkomst heeft opgezegd, ten gevolge van de gebiedsontwikkeling Nieuw-Kralingen. [bedrijf B] heeft verder aangevoerd dat zij - vanaf het moment dat zij van de plannen voor wat betreft de gebiedsontwikkeling op de hoogte was - met de Gemeente in gesprek is getreden om te bezien of de hoofdhuurovereenkomst (en daarmee ook de onderhuurovereenkomst) langer kon voortduren, dat zij beroep heeft ingesteld tegen het besluit van de Gemeente om het bestemmingsplan Boezembocht-Veilingterrein vast te stellen en dat zij tijdens de kort geding-procedure (uitvoerig) verweer heeft gevoerd tegen de ontruimingsvordering van de Gemeente. Deze stellingen van [bedrijf B] vinden ook steun in de door partijen overgelegde producties. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [bedrijf B] al hetgeen heeft gedaan dat van haar kon worden verlangd, om te voorkomen dat het door haar van de Gemeente gehuurde perceel moest worden ontruimd. [persoon A 1] heeft - in het licht van hetgeen [bedrijf B] heeft aangevoerd - onvoldoende gesteld om tot een ander oordeel te kunnen komen.

7.9.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het antwoord op de vraag of [bedrijf B] tekort is geschoten in de nakoming van de met [persoon A 1] gesloten onderhuurovereenkomst in het midden kan blijven. Zelfs als het antwoord op deze vraag bevestigend zou zijn, dan komt aan [bedrijf B] immers een beroep toe op de tenzij-bepaling van artikel 6:74 lid 1 BW en derhalve hoeft zij de eventuele schade ten gevolge van haar eventuele tekortkoming in de nakoming van de met [persoon A 1] gesloten onderhuurovereenkomst in ieder geval niet te vergoeden.

7.10.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [persoon A 1] onder II. en III. in conventie in de hoofdzaak gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen. De gevorderde verklaringen voor recht komen ook niet voor gedeeltelijke toewijzing (in die zin dat de kantonrechter eerst alsnog zou beoordelen of [bedrijf B] al dan niet tekort is geschoten in de nakoming van de met [persoon A 1] gesloten onderhuurovereenkomst en vervolgens - in het geval van een bevestigend antwoord op deze vraag - de gevorderde verklaringen voor recht zou toewijzen voor zover het ziet op de enkele vaststelling dat [bedrijf B] tekort is geschoten) in aanmerking, nu niet is gesteld of gebleken wat het belang van [persoon A 1] bij deze gedeeltelijke toewijzing zou zijn als dit niet tot vergoeding van de door haar gestelde schade kan leiden.

De vordering onder IV.

7.11.

Nu alle overige vorderingen van [persoon A 1] worden afgewezen, wordt ook de onder IV. in conventie in de hoofdzaak gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.

De proceskosten

7.12.

[persoon A 1] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [bedrijf B] , die tot aan deze uitspraak worden begroot op € 622,00 aan salaris voor haar gemachtigde (bestaande uit twee punten à € 311,00). De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, aangezien de proceskostenveroordeling hiervoor al een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich vooraf laten begroten. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten is ook toewijsbaar.

7.13.

De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat het verzoek daartoe op de wet is gegrond en er geen redenen zijn het niet in te willigen.

in reconventie in de hoofdzaak

De huurachterstand

7.14.

[persoon A 1] heeft erkend dat de huur over de maanden januari, maart en april 2021 niet is betaald, zodat het over die maanden aan huur aan [bedrijf B] verschuldigde bedrag à € 5.082,00 toewijsbaar is. [persoon A 1] is met de betaling van dit bedrag in verzuim, nu de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd en derhalve sprake is van een fatale termijn als bedoeld in artikel 6:83 sub a BW.

7.15.

De gevorderde huurachterstand ten gevolge van het niet indexeren van de huurprijs sinds 2016 à € 5.556,85 is niet toewijsbaar. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat [persoon A 1] de huurprijs zelf moest indexeren; de huurovereenkomst vermeldt enkel dat en op welke wijze de huurprijs wordt geïndexeerd. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [bedrijf B] gelegen om [persoon A 1] steeds (tijdig) te informeren over de hoogte van de geïndexeerde huurprijs. Dat heeft [bedrijf B] niet gedaan en daarom kan zij in deze procedure - zonder enige daaraan voorafgegane aanmaning voor wat betreft de achterstallige indexering van de huurprijs - geen aanspraak maken op dit gedeelte van haar vordering.

De boete

7.16.

De gevorderde boete komt niet voor toewijzing in aanmerking. Daartoe is het volgende van belang.

7.17.

Op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a BW is een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is. Bij toetsing aan dit artikel moet het beding conform richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) worden geïnterpreteerd. Het Hof van Justitie heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 (Woonrecht 2013, 80) geoordeeld dat de Richtlijn ook van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen, nu in de considerans deze overeenkomsten niet zijn uitgesloten en dit recht doet aan de door de Richtlijn beoogde bescherming van de consument. [persoon A 1] is een dergelijke huurder.

7.18.

Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn juncto artikel 1 aanhef en onder e van de bijlage bij deze Richtlijn worden als oneerlijke bedingen aangemerkt bedingen die tot doel of tot gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Het onderhavige boetebeding, over de inhoud waarvan partijen niet hebben onderhandeld, heeft betrekking op iedere overtreding en er is geen onderscheid gemaakt naar de aard en de ernst van de overtreding. In het beding is geen limiet gesteld aan de te verbeuren boete, waardoor de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Ook staat er geen compenserend voordeel tegenover. Het beding biedt [bedrijf B] immers de mogelijkheid om naast de boete van [persoon A 1] alsnog nakoming van de verbintenis waarop de boete is gesteld of schadevergoeding te eisen.

7.19.

Op grond van het voorgaande is het boetebeding van artikel 24 van de huurovereenkomst een oneerlijk beding. De kantonrechter zal dit beding derhalve op grond van artikel 6:233 aanhef en sub a BW buiten toepassing laten en dit beding vernietigen. Dat betekent dat de door [bedrijf B] gevorderde boete niet toewijsbaar is.

De proceskosten

7.20.

In de omstandigheid dat partijen in reconventie in de hoofdzaak beiden gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

8..De beslissing

De kantonrechter:

in de incidenten

8.1.

verstaat dat de vorderingen geen beoordeling meer behoeven;

8.2.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in conventie in de hoofdzaak

8.3.

verstaat dat de vordering onder I. geen beoordeling meer behoeft;

8.4.

wijst de overige vorderingen af;

8.5.

veroordeelt [persoon A 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [bedrijf B] begroot op:

- € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde;

- voornoemd bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van de algehele betaling;

en in het geval dat [persoon A 1] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 124,00 aan nasalaris. In het geval dat daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, moet het bedrag aan nasalaris nog worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [persoon A 1] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele betaling;

8.6.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie in de hoofdzaak

8.7.

veroordeelt [persoon A 1] om aan [bedrijf B] tegen behoorlijk bewijs van betaling te betalen € 5.082,00 aan huurachterstand over de maanden januari, maart en april 2021;

8.8.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

8.9.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken op een openbare terechtzitting.

38671