Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/620313 / HA ZA 21-519
Vonnis van 12 januari 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ELEPHANTUS INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaten mrs. B.P.C. Bijl en K.C. Spee te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DKVG B.V.,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DKVG KOORNSTRAAT B.V.,
beide gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. R.C. Steenhoek te Rotterdam.
Eiseres wordt hierna Elephantus genoemd. Gedaagden worden afzonderlijk DKVG en DKVG Koornstraat genoemd, of gezamenlijk DKVG c.s.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 14;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 20 augustus 2021 van de rechtbank, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de spreekaantekeningen van Elephantus;
- de spreekaantekeningen van DKVG c.s.;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 november 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Elephantus is vastgoedbemiddelaar en DKVG is projectontwikkelaar. DKVG is bestuurder en enig aandeelhouder van de projectvennootschap DKVG Koornstraat.
2.2.
Elephantus heeft voor DKVG bemiddeld bij de aankoop van de onroerende zaken gelegen te Badhoevedorp (verder “Project Badhoevedorp”). De koopovereenkomst tussen DKVG en de verkoper is op 2 september 2019 gesloten. Op 22 oktober 2019 hebben Elephantus en DKVG met betrekking tot het Project Badhoevedorp een courtageovereenkomst (verder “courtageovereenkomst Badhoevedorp”) gesloten, waarin, voor zover hier van belang, het volgende is bepaald:
“DKVG betaalt Elephantus een courtage ten bedrage van € 250.000 (zegge: tweehonderd vijftig duizend euro), te vermeerderen met BTW, zulks binnen 10 dagen na afgifte van de omgevingsvergunning (en nadat Elephantus DKVG een courtagefactuur ter hand, heeft gesteld voor voormeld bedrag).”
2.3.
Op 24 december 2020 is de in de courtageovereenkomst Badhoevedorp genoemde omgevingsvergunning verleend door de gemeente Haarlemmermeer. Elephantus heeft op 10 maart 2021 de factuur voor de courtagevergoeding aan DKVG gezonden.
2.4.
Elephantus heeft voor DKVG ook bemiddeld bij de aankoop van de onroerende zaak gelegen te Hilversum (verder “Project Hilversum”). De koopovereenkomst met DKVG als koper is op 16 oktober 2019 gesloten. Op 24 februari 2020 hebben Elephantus en DKVG met betrekking tot het Project Hilversum een courtageovereenkomst (verder “courtageovereenkomst Hilversum”) gesloten, waarin, voor zover hier van belang, het volgende is bepaald:
“Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ter zake van het registergoed tussen Hilkoorn O.G. B.V, en DKVG is DKGV aan Elephantus een courtage verschuldigd ten belope van € 350 000,-- (zegge: driehonderd en vijftig duizend euro) te vermeerderen met BTW, welke courtage verschuldigd is per datum overdracht van het registergoed.
Elephantus zal haar courtagefactuur aan de transportnotaris ter hand stellen en DKGV zal [“zal” doorgestreept en met een handgeschreven toevoeging “zou”, rechtbank] en deze via de nota van afrekening van de transactie per 1 augustus 2020 voldoen.”
Met de hand geschreven de navolgende tekst toegevoegd:
“Partijen zijn op 24/02/2020 overeengekomen dat betaling van de courtagefactuur wordt uitgesteld tot 31/12/20”
2.5.
Het registergoed in Hilversum is op 10 december 2020 aan DKVG geleverd. Elephantus heeft later ingestemd met het verzoek van DKVG om de betalingstermijn te verlengen tot 31 december 2020.
2.6.
Verder heeft Elephantus voor DKVG bemiddeld bij de aankoop van de onroerende zaken gelegen te Monnickendam (verder “Project Monnickendam”). De koopovereenkomst met DKVG als koper is op 14 februari 2020 gesloten. Op 24 februari 2020 hebben Elephantus en DKVG met betrekking tot het Project Monnickendam een courtageovereenkomst (verder “courtageovereenkomst Monnickendam”) gesloten, waarin, voor zover hier van belang, het volgende is bepaald:
“Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ter zake van het registergoed tussen Quartet Projecten B.V. en Water Trading Holding B.V. (gezamenlijk BBM Vastgoed Ontwikkeling B.V.) en DKVG is DKGV aan Elephantus een courtage verschuldigd ten belope van €150.000,-- (zegge: honderd en vijftig duizend euro) te vermeerderen met BTW, welke courtage verschuldigd is per datum overdracht van het registergoed.”
2.7.
Op 7 januari 2021 heeft DKVG in een e-mail aan Elephantus het volgende geschreven:
“Bedankt dat jullie zo positief mee kunnen denken om het project in stand te kunnen
houden.
Hierbij bevestig ik dan ook graag dat wij een verlate betaling van de courtage als volgt zullen uitvoeren: € 75.000,– ex btw op 30 maart 2021 en € 75.000,– ex btw op 30 april 2021. Ik ga ervan uit dat jullie aan de notaris deze afspraak ook bevestigen, zodat wij voor de verwerving nu voldoende liquide middelen ter beschikking zullen hebben.”
2.8.
Het registergoed te Monnickendam is op 11 januari 2021 aan DKVG geleverd.
2.9.
Op 4 maart 2021 hebben Elephantus en DKVG Koornstraat een akte van borgstelling (verder “borgakte”) ondertekend, met, voor zover hier van belang, de volgende inhoud:
“
In aanmerking nemende dat:
In aanmerking nemende dat:
DKVGK [DKVG Koornstraat, rechtbank] door de courtageovereenkomst(en) die Elephantus heeft gesloten met DKVG B.V. de ontwikkeling van projecten in de vastgoedsfeer heeft kunnen realiseren.
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
1. DKVGK (de borg) staat borg voor (i) alle reeds opeisbare, en (ii) nog opeisbaar te stellen verbintenissen die Elephantus (de schuldeiser) heeft op DKVG B.V. (de hoofdschuldenaar) uit hoofde van de courtageovereenkomst die DKVG B.V. met Elephantus is overeengekomen op 22 oktober 2019. Het bedrag waar DKVGK zich borg voor stelt is Partijen bekend en staat vermeld in de hiervoor genoemde courtageovereenkomst.
2. DKVGK (de borg) staat borg voor (i) alle reeds opeisbare, en (ii) nog opeisbaar te stellen verbintenissen die Elephantus (de schuldeiser) heeft op DKVG B.V. (de hoofdschuldenaar) uit hoofde van de courtageovereenkomst die DKVG B.V. met Elephantus is overeengekomen op 24 februari 2020. Het bedrag waar DKVGK zich borg voor stelt is Partijen bekend en staat vermeld in de hiervoor genoemde courtageovereenkomst.
3. De borgstelling onder artikel 1 en de borgstelling onder artikel 2 zijn twee aparte borgstellingen.
4. Partijen verklaren hierbij te beschikken over een kopie van de courtageovereenkomsten zoals genoemd in artikel 1 & 2.”
Op de akte is met de hand geschreven de navolgende tekst toegevoegd:
“8. Partijen zijn overeengekomen dat betaling van de courtage later zal zijn dan in de courtageafspraak is vastgelegd”
2.10.
Op 22 maart 2021 en 6 mei 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam aan Elephantus verlof verleend om ten laste van DKVG c.s. conservatoire beslagen te leggen. De beslagen zijn op 17 mei 2021 gelegd.
3..Het geschil
3.1.
Bij dagvaarding vordert Elephantus, na vermindering van eis, om DKVG c.s. bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van:
Primair: hoofdelijk, ten titel van nakoming van de courtageovereenkomsten:
- € 302.500,00, ( incl. btw) vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 3 januari 2021,
- € 383.500,00, ( incl. btw) vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 1 januari 2021,
- € 181.500,00, ( incl. btw) vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 10 maart 2021,
- € 3.165,87 aan beslagkosten,
Subsidiair: € 907.500,00, ten titel van schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex. artikel 6:119a BW, subsidiair de wettelijke rente ex. artikel 6:119 BW,
Primair en subsidiair: hoofdelijk, de kosten van deze procedure.
3.2.
Elephantus voert daartoe aan dat DKVG c.s. op grond van de courtageovereenkomsten verplicht zijn om de courtagevergoedingen te betalen.
3.3.
Ten aanzien van het project Badhoevedorp (€ 302.500,00) is immers de omgevingsvergunning verleend en de factuur op 10 maart 2021 aan DKVG verzonden, waarmee aan beide vereisten voor opeisbaarheid is voldaan. Met betrekking tot het project Hilversum (€ 383.500,00) heeft DKVG niet conform de nader gemaakte afspraak op 31 december 2020 volledig betaald, terwijl het goed wel is geleverd en de vordering dus opeisbaar is. Op deze vordering is € 40.000,00 betaald. Voor het project Monnickendam (€ 181.500,00) geldt dat het registergoed is geleverd op 11 januari 2021, zodat ook die vordering opeisbaar is. De in het kader van de betalingsregeling van 7 januari 2021 (r.o. 2.7) opgemaakte facturen van 30 maart 2021 en 30 april 2021 zijn door DKVG onbetaald gelaten.
3.4.
DKVG Koornstraat heeft zich borg gesteld voor de nakoming van de uit de courtageovereenkomsten voortvloeiende betalingsverplichtingen van DKVG, waardoor ook DKVG Koornstraat kan worden aangesproken tot betaling. De op de borgstelling handgeschreven toevoeging is bedoeld ter bevestiging van de eerdere afspraak dat voor het project Hilversum pas op 31 december 2020 betaald hoefde te worden. Dit is per e-mail van 10 maart 2021 aan DKVG is bevestigd. Met de toevoeging is niet beoogd nieuwe afspraken over uitstel te maken.
3.5.
DKVG c.s. voeren verweer en concluderen tot de afwijzing van de vorderingen. Ten aanzien van het project Badhoevedorp geldt dat de courtagevergoeding nog niet opeisbaar is, want deze vergoeding is pas verschuldigd op het moment dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is verleend. Daar is nog geen sprake van omdat er nog tenminste twee beroepsprocedures tegen de omgevingsvergunning lopen. Ten aanzien van de projecten Hilversum en Monnickendam erkent DKVG dat zij de courtagevergoeding verschuldigd is. DKVG zal deze vergoedingen betalen zodra de projectopbrengsten zijn gegenereerd, c.q. de objecten zijn doorverkocht. Daarom is in de borgakte in artikel 8 bepaald dat de betaling voor het project Hilversum later zal zijn. Met dit artikel is bedoeld de betalingsverplichting van DKVG nog verder uit te stellen, namelijk totdat projectwinsten zouden worden gerealiseerd. Daarmee is de courtagevergoeding ten aanzien van het project Hilversum nog niet opeisbaar. Voor het project Monnickendam heeft DKVG Koornstraat zich niet borg gesteld.
4..De beoordeling
Project Badhoevedorp
4.1.
Partijen verschillen van mening over de uitleg van de courtageovereenkomst inzake het project Badhoevedorp. Volgens Elephantus is voldoende dat de omgevingsvergunning verleend is. Volgens DKVG c.s. moet de omgevingsvergunning ook nog onherroepelijk zijn, wil de vordering opeisbaar worden.
4.2.
Voor de uitleg van de courtageovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van deze overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. In het onderhavige geval is relevant dat zowel Elephantus als DKVG – als respectievelijk vastgoedbemiddelaar en projectontwikkelaar – professionele partijen zijn. In dat verband heeft [persoon A] , de directeur/bestuurder van DKVG, ter zitting ook verklaard dat hij in zijn leven tientallen bemiddelingsovereenkomsten heeft ondertekend. Dat Elephantus en DKVG professionele partijen zijn, brengt mee dat met name betekenis moeten worden toegekend aan de bewoordingen van de courtageovereenkomst.
4.3.
Uit de tekst van de courtageovereenkomst Badhoevedorp (r.o. 2.2) volgt slechts dat de courtage opeisbaar is na het verlenen van de omgevingsvergunning en het versturen van een factuur door Elephantus. De tekst van de courtageovereenkomst Badhoevedorp biedt geen enkele steun aan het standpunt van DKVG c.s. dat de levering van het gekochte of de onherroepelijkheid van de omgevingsvergunning voorwaarden zijn voor de opeisbaarheid van de courtage. DKVG c.s. hebben geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat Elephantus en DKVG iets anders hebben bedoeld dan de letterlijke tekst van de overeenkomst. DKVG c.s. hebben de vordering ten aanzien van het project Badhoevedorp onvoldoende gemotiveerd betwist.
4.4.
Gelet op het voorgaande is de courtagevergoeding verschuldigd op het moment dat de omgevingsvergunning is afgegeven (24 december 2020) én Elephantus de courtagefactuur aan DKVG heeft verzonden (10 maart 2021). DKVG heeft de courtage niet betaald en verkeert daardoor in verzuim. De vordering jegens DKVG zal worden toegewezen.
4.5.
DKVG c.s. hebben erkend dat DKVG Koornstraat zich borg heeft gesteld voor de verplichtingen van DKVG uit hoofde van de courtageovereenkomst Badhoevedorp, zodat de vordering inzake het project Badhoevedorp gezien het voorgaande ook jegens DKVG Koornstraat zal worden toegewezen.
4.6.
De gevorderde wettelijke handelsrente is niet betwist en zal worden toegewezen met ingang van 11 maart 2021, zijnde de dag na verzending van de betreffende factuur.
Project Hilversum
4.7.
Ten aanzien van het project Hilversum heeft DKVG de verschuldigdheid van de courtagevergoeding erkend. Niet in geschil is dat partijen later nader zijn overeengekomen dat de courtagevergoeding uiterlijk op 31 december 2020 moest worden betaald en dat tot op heden nog een gedeelte van € 383.500,00 van het oorspronkleijke bedrag onbetaald is gelaten. DKVG c.s. hebben gesteld dat in de borgakte (artikel 8) is overeengekomen dat de betaling nog verder is uitgesteld. Dat is een bevrijdend verweer waarvan stelplicht en, indien daaraan toegekomen wordt, bewijslast, op DKVG c.s. rusten.
4.8.
Elephantus heeft dit verweer gemotiveerd betwist en aangevoerd dat artikel 8 in de borgakte niet meer of minder was dan een bevestiging dat de betalingstermijn eerder was verlengd tot 31 december 2020, maar niet is bedoeld om nieuwe afspraken over uitstel te maken. Ter onderbouwing heeft Elephantus verwezen naar een e-mail van 10 maart 2021 van [persoon B] van Elephantus aan [persoon A] van DKVG waaruit dat blijkt. Bij gebreke aan enige weerlegging van deze lezing van Elephantus hebben DKVG c.s. hun bevrijdende verweer onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd. Daarmee staat vast dat DKVG in verzuim is komen te verkeren, doordat zij geen uitvoering heeft gegeven aan de afspraak dat uiterlijk 31 december 2020 geheel moest worden betaald. De vordering ten aanzien van het project Hilversum zal jegens DKVG worden toegewezen.
4.9.
DKVG c.s. hebben erkend dat DKVG Koornstraat zich borg heeft gesteld voor de verplichtingen van DKVG uit hoofde van de courtageovereenkomst Hilversum, zodat de vordering inzake het project Hilversum gezien het voorgaande ook jegens DKVG Koornstraat zal worden toegewezen.
4.10.
De gevorderde wettelijke handelsrente is niet betwist en zal worden toegewezen als gevorderd, met ingang van 1 januari 2021.
Project Monnickendam
4.11.
Ook ten aanzien van het project Monnickendam heeft DKVG de verschuldigdheid van de courtagevergoeding erkend. Daarnaast heeft DKVG erkend de nader gemaakte betalingsafspraak (€ 75.000,00 (excl. btw) op 30 maart 2021 en € 75.000,00 (excl. btw) op 30 april 2021) niet te zijn nagekomen. Ook ten aanzien van deze vordering is DKVG daarmee in verzuim. De vordering zal jegens DKVG worden toegewezen.
4.12.
De gevorderde wettelijke handelsrente is niet betwist. Aangezien de nadere betalingsregeling nog voordat het verzuim was ingetreden is overeengekomen, is verzuim eerst ingetreden met het verstrijken van de nader overeengekomen betalingstermijnen. De wettelijke handelsrente zal daarom als volgt worden toegewezen; vanaf 30 maart 2021 over het eerste gedeelte van € 90.750,00 en vanaf 30 april 2021 over het tweede gedeelte van € 90.750,00.
4.13.
Tussen partijen is niet in geschil dat het project Monnickendam niet binnen de reikwijdte van de borgakte viel. De vordering ten aanzien van het project Monnickendam zal daarom ten aanzien van DKVG Koornstraat worden afgewezen.
Proces- en beslagkosten
4.14.
Elephantus vordert DKVG c.s. te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. DKVG c.s. hebben de vordering niet betwist. Elephantus heeft het in dat kader gevorderde bedrag van € 3.165,87 onderbouwd met stukken. Dit bedrag aan beslagkosten zal daarom worden toegewezen.
4.15.
DKVG c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van Elephantus begroot op:
- dagvaarding € 85,81
- betaald griffierecht € 3.533,00
- salaris advocaat
€ 6.428,00(2 punten × tarief € 3.214,00)
€ 6.428,00(2 punten × tarief € 3.214,00)
Totaal € 10.046,81
4.16.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard nu de daartoe strekkende vordering op de wet is gegrond en door DKVG c.s. niet is bestreden.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt DKVG c.s. hoofdelijk om aan Elephantus te betalen een bedrag van € 302.500,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 11 maart 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt DKVG c.s. hoofdelijk om aan Elephantus te betalen een bedrag van € 383.500,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 1 januari 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt DKVG om aan Elephantus te betalen een bedrag van € 181.500,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over een bedrag van € 90.750,00 vanaf 30 maart 2021, alsmede over een bedrag van € 90.750,00 vanaf 30 april 2021, beide tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt DKVG c.s. hoofdelijk om aan Elephantus te betalen een bedrag van € 3.165,87 aan beslagkosten,
5.5.
veroordeelt DKVG c.s. hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Elephantus tot op heden begroot op € 10.046,81,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.
3304/2438/3195