Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9133414 CV EXPL 21-12587
uitspraak: 18 maart 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres] ,
gevestigd in [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th. C. Visser te Rotterdam,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
gevestigd in [vestigingsplaats gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
wonende in [woonplaats] ,
3. [gedaagde 3] ,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. mr. D.Y. Li te Groningen.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] ’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 31 maart 2021;
- de conclusie van antwoord, met één productie;
- het vonnis van 21 juni 2021 waarin de mondelinge behandeling is bepaald;
- de comparitieaantekeningen, met producties, aan de zijde van [eiseres] ;
- de brief van 1 september 2021 van [gedaagde 1] , inhoudende een bezwaar tegen de laat ingediende comparitieaantekeningen en producties van [eiseres] ;
- de brief van 1 september 2021 van [eiseres] , inhoudende een reactie op het bezwaar van [gedaagde 1] ;
- de aantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling, aan de zijde van [gedaagde 1] ;
- de akte indienen nadere stukken aan de zijde van [eiseres] ;
- de aanvullende productie aan de zijde van [eiseres] ;
- de akte uitlating producties en toelichting aan de zijde van [gedaagde 1] ;
- het e-mailbericht van 1 december 2021 aan de zijde van [gedaagde 1] ;
- het e-mailbericht van 15 december 2021 aan de zijde van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 3 september 2021 plaatsgevonden. Namens [eiseres] is haar gemachtigde verschenen. Namens [gedaagde 1] is mevrouw [gedaagde 3] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is de zaak verwezen naar de lopende zakenrol van 16 september 2021 voor het indienen van een nadere akte door [eiseres] . Ter rolzitting van 16 september 2021 heeft [eiseres] zich bij akte uitgelaten. Op 30 september 2021 heeft [eiseres] hier nog een aanvullende productie aan toegevoegd. Op de akte en de aanvullende productie heeft [gedaagde 1] ter rolzitting van 25 november 2021 bij akte gereageerd.
1.4.
Op het bezwaar van [gedaagde 1] van 1 september 2021 hoeft de kantonrechter niet meer te beslissen, omdat de kantonrechter ter zitting heeft bepaald dat partijen na de zitting nog aktes mochten nemen. Na de zitting hebben partijen die aktes genomen.
1.5.
Vervolgens is bepaald dat er een vonnis wordt uitgesproken.
2..De vaststaande feiten
2.1.
Tussen (de rechtsvoorganger van) [eiseres] als verhuurder en [gedaagde 1] als huurder bestaat sinds 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot de huur van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte). Op 1 april 1996 is de huurovereenkomst ingegaan voor de duur van vijf jaar, welke huurtermijn steeds is verlengd met huurperioden van vijf jaar. De huurovereenkomst liep derhalve tot 31 maart 2021.
2.2.
Op 3 juli 2014 heeft de rechtsvoorganger van [eiseres] het pand waar de bedrijfsruimte onderdeel van is, verkocht aan [eiseres] . De levering van het pand heeft op 15 oktober 2014 plaatsgevonden.
2.3.
Bij brief van 26 februari 2015 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde 1] opgezegd tegen 31 maart 2016. [gedaagde 1] heeft daar niet mee ingestemd, waarna [eiseres] bij dagvaarding van 4 april 2015 (kort gezegd) heeft gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd en [gedaagde 1] te veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen. In reconventie heeft [gedaagde 1] (kort gezegd) schadevergoeding van [eiseres] gevorderd. Bij vonnis van 13 november 2015 met zaaknummer 4042744 CV EXPL 15-15935 heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 31 maart 2016 en is [gedaagde 1] veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte. De vordering in reconventie is afgewezen.
2.4.
[gedaagde 1] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 13 november 2015. Bij arrest van 14 maart 2017 met zaaknummer 200.186.710/01 heeft het gerechtshof Den Haag het oordeel van de kantonrechter in conventie vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vordering in conventie alsnog afgewezen. Voor het overige is het vonnis van 13 november 2015 bekrachtigd.
2.5.
Bij brief van 25 maart 2017 heeft [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wederom opgezegd, dit keer tegen 31 maart 2021.
2.6.
[gedaagde 1] heeft (opnieuw) niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
3..De vordering
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd;
2. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen om de bedrijfsruimte uiterlijk per het onder 1. bedoelde tijdstip te ontruimen met al diegenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt en ontruimd te houden en de ruimten leeg en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
3. [gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door de kantonrechter redelijke geachte termijn, na het in deze te wijzen vonnis, alsmede in de nakosten van € 131,00 dan wel € 199,00 indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.
3.2.
Aan haar vordering legt [eiseres] - kort gezegd - ten grondslag dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik, meer in het bijzonder op grond van de renovatie en op grond van de belangenafweging.
3.2.1.
Primair bestaat er volgens [eiseres] een dringende noodzaak tot renovatie van de bedrijfsruimte (artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro). De renovatie kan niet worden uitgevoerd met behoud/voortzetting van de huurovereenkomst. Met de beoogde renovatie kan [eiseres] het negatieve rendement ombuigen naar een positief rendement. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat met de renovatie wordt ingespeeld op de vragende markt naar goed ingedeelde bedrijfsruimtes, die voorzien zijn van alle gemakken en voldoen aan de eisen van deze tijd. Bovendien is de huidige indeling meer dan incourant; circa 67 m2 wordt als kapsalon gebruikt, maar het achterste (onzichtbare) deel ligt verlaagd en de entresol wordt niet gebruikt als onderdeel van de bedrijfsruimte. Met de beoogde renovatie wordt dit omgezet naar bruikbare meters en wordt het aantal m2 vergroot zodat het rendement op de belegging wordt behouden en vergroot. Naast de toename in huurinkomsten wordt door de herontwikkeling ook de beleggingswaarde van het pand hoger. De renovatie komt verder de verhuurbaarheid van de bedrijfsruimte in de toekomst ten goede.
3.2.2.
Subsidiair heeft [eiseres] aan haar vordering ten grondslag gelegd dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde 1] bij voortzetting daarvan (artikel 7:296 lid 3 BW Pro). Tegenover de bedrijfseconomische belangen van [eiseres] wegen die van [gedaagde 1] niet op; [gedaagde 1] kan elders in een alternatief pand haar kapperszaak exploiteren en zeker met haar vaste klantenkring die in de loop der jaren is opgebouwd, zal zij ook na een verhuizing voldoende aanloop van klanten hebben.
4..Het verweer
4.1.
Het verweer van [gedaagde 1] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Daartoe heeft zij - kort gezegd - het volgende aangevoerd.
4.1.1.
Door [eiseres] is niet gemotiveerd wat er nu verschilt met de situatie en het arrest van een aantal jaren terug. Er is geen sprake van enige gewijzigde omstandigheden, althans die zijn niet gesteld en [gedaagde 1] ziet dan ook geen wijzing in het gevorderde. Niet valt in te zien waarom er ditmaal anders over geoordeeld dient te worden. [eiseres] heeft niet één stelling in haar dagvaarding onderbouwd en niet één stelling is nader gemotiveerd. Geconcludeerd dient dan ook te worden dat er geen dringende noodzaak is tot renovatie.
4.1.2.
Nu [eiseres] onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd wordt volgens [gedaagde 1] toegekomen aan de belangenafweging. [gedaagde 1] motiveert dat de ligging van de bedrijfsruimte voor haar erg belangrijk is. De bedrijfsruimte ligt in het hart van de Chinese buurt en de mensen uit de Chinese gemeenschap weten de kapsalon daarom goed te vinden. Buiten deze buurt gaat de toeloop veel minder groot zijn. [gedaagde 1] betwist dan ook dat er een geschikt pand in de nabije omgeving beschikbaar is. Tot slot is [gedaagde 1] er nooit van uitgegaan dat de huurovereenkomst zou eindigen. Er was immers een koopoptie in de huurovereenkomst opgenomen, met welke koopoptie [eiseres] overigens bekend moet worden geacht onder voortzetting van die huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft er dus geen rekening mee gehouden en hoeven houden dat zij niet voor onbepaalde tijd van dit pand gebruik zouden kunnen maken. Bovendien is meneer [gedaagde 2] inmiddels 57 jaar en de kapsalon nu nog verplaatsen, terwijl hij nog ongeveer tien jaar moet werken, is ook redelijkerwijs niet te verlangen.
4.1.3.
Bij een eventueel toewijzend vonnis voert [gedaagde 1] verweer tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad. Dit mede vanwege de in ogenschouw te nemen aanhangige procedure tussen [gedaagde 1] en de rechtsvoorganger van [eiseres] , die mede ziet op de hiervoor al benoemde eerste koopoptie die [gedaagde 1] stelt te hebben en waar voorbij is gegaan door de verkoop aan [eiseres] . [gedaagde 1] voert tot slot aan dat een vonnis in een procedure als deze in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, aangezien de huurovereenkomst pas formeel eindigt als het toewijzend vonnis onherroepelijk is.
5..De beoordeling
5.1.
In deze procedure staat de vraag centraal of de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd mag worden wegens dringend eigen gebruik door [eiseres] - bestaande uit renovatie en herontwikkeling van de bedrijfsruimte - dan wel op grond van de afweging van de belangen van beide partijen.
5.2.
Vooropgesteld wordt dat in het onderhavige geval sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, nu in de bedrijfsruimte een kapsalon wordt geëxploiteerd. Op grond van artikel 7:296 BW Pro kan de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte als deze door de verhuurder worden opgezegd. [eiseres] heeft in dit geval een beroep gedaan op de opzegginsgronden van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro en de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro.
Dringend eigen gebruik
5.3.
De vraag of een verhuurder de bedrijfsruimte dringend voor eigen gebruik nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro zich voordoet. De verschillende bestanddelen van deze omschrijving die aannemelijk gemaakt moeten worden zijn:
- de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, waarbij onder duurzaam gebruik begrepen wordt de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is; en
- het hebben van het gehuurde daartoe dringend nodig is.
5.4.
[eiseres] heeft voor wat betreft de dringende noodzaak gesteld dat zij op dit moment een negatief rendement behaalt op de bedrijfsruimte en dat zij reeds daarom, los van of de renovatie noodzakelijk is de bedrijfsruimte wil invullen met een huurder die een marktconforme huurprijs gaat betalen. Beoordeeld moet worden of [eiseres] zodanige bedrijfseconomische redenen heeft dat is voldaan aan het vereiste van een dringende noodzaak van eigen gebruik.
5.4.1.
Bij beëindiging van de huur van bedrijfsruimte kan de omstandigheid dat de exploitatie van de bedrijfsruimte in ongewijzigde staat onrendabel is, voldoende zijn voor het aannemen van dringend eigen gebruik. [eiseres] heeft in dit geval echter onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een negatief rendement. Dit kan in ieder geval niet worden opgemaakt uit de door [eiseres] overgelegde producties, waaronder de rendementswaardeberekening van ABC. [eiseres] heeft deze cijfers zonder een duidelijke toelichting overgelegd, waar dat wel op haar weg had gelegen. Zonder die nadere toelichting acht de kantonrechter het standpunt met betrekking tot het gestelde negatief rendement onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.4.2.
[eiseres] heeft verder nog gesteld dat door de renovatie het rendement van de bedrijfsruimte uit hoofde van verhuur hoger zal worden dan het huidige rendement en dat de beleggingswaarde van het pand gaat stijgen. Dat na het einde van de huur en het opnieuw verhuren een hogere huurprijs kan worden gerealiseerd vindt echter niet zo zeer zijn oorzaak in de voorgenomen renovatie van de bedrijfsruimte, maar veeleer in de hantering van de nieuwe markthuurprijs alsdan op basis van vergelijkbare huren in de omgeving.
5.5.
Gelet op voormelde feiten en omstandigheden is de financiële onderbouwing door [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om dringend eigen gebruik op grond van die financiële positie aannemelijk te achten.
5.6.
Evenmin heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden.
5.6.1.
De plannen van [eiseres] zijn op dit moment nog onvoldoende concreet om van een wijziging van de functie van de bedrijfsruimte te kunnen spreken. Onduidelijk is welke bestemming de bedrijfsruimte na verbouwing gaat krijgen. Eventueel benodigde vergunningen bij de gemeente nog niet zijn aangevraagd, laat staan afgegeven. De e-mail van 29 september 2021 en de daaraan voorafgaande mailwisseling met de gemeente kan in ieder geval niet als een zodanige aanvraag/toezegging van de gemeente worden beschouwd.
5.6.2.
Ten aanzien van de gestelde wijziging in oppervlakte van de bedrijfsruimte in de zin dat die door de renovatie zal worden verdubbeld wordt het volgende overwogen. De huidige bedrijfsruimte bestaat volgens [eiseres] uit ongeveer 67 m2 winkelruimte en ongeveer 67 m2 opslag/kantoor, waarvan volgens [eiseres] alleen de winkelruimte door [gedaagde 1] wordt benut. [gedaagde 1] heeft echter gemotiveerd gesteld dat zij zowel de winkelruimte als de 67 m2 aan opslagruimte volledig benut. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [eiseres] gelegen om nader te onderbouwen waaruit die verdubbeling van de ruimte dan ziet, anders dan 67m2 opslagruimte ook winkelruimte zou worden. [eiseres] heeft dit niet gedaan zodat ook aan dit standpunt voorbij wordt gegaan.
5.7.
Op grond van al het voorgaande concludeert de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat de renovatie dringend noodzakelijk is en dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, zodat geen sprake is van duurzaam in eigen gebruik. De vordering op de primaire grond wordt dan ook afgewezen.
Belangenafweging
5.8.
Daarmee komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire grondslag: de algehele belangenafweging op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Hierover wordt als volgt overwogen.
5.9.
Hoewel iedere huurovereenkomst in beginsel eindig is, dient de kantonrechter te beoordelen of de belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde 1] bij verlenging van deze overeenkomst. Daarbij is de kantonrechter gehouden de vordering tot beëindiging af te wijzen als bij een redelijke belangenafweging van [gedaagde 1] niet kan worden gevergd dat zij de bedrijfsruimte ontruimt. Bij de belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken.
5.10.
De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] er belang bij heeft een renovatie te kunnen uitvoeren waarbij aan de bedrijfsruimte een andere, betere invulling gegeven wordt, zodat vervolgens ook een ander soort huurder aangetrokken kan worden. Dit belang is weliswaar een te respecteren belang, maar weegt niet zwaarder dan het belang van [gedaagde 1] bij de locatiebekendheid en bij het belang om haar verdiencapaciteit niet te verliezen. [gedaagde 1] exploiteert haar zaak al sinds 1996 op dezelfde plek in Chinatown in Rotterdam. [gedaagde 1] heeft daardoor een bijzondere en specifieke doelgroep. Gelet op die doelgroep is [gedaagde 1] beperkt in haar mogelijkheden om de kapsalon elders te continueren. De door [eiseres] overgelegde alternatieve bedrijfsruimte liggen geen van alle in Chinatown en kunnen dan ook niet als alternatief worden vergeleken. Daarbij komt dat [gedaagde 1] , gezien haar leeftijd, nog maar relatief kort werkzaam zal moeten blijven, zodat eventuele investeringen in een nieuw te betrekken pand in die tijd lastig terug te verdienen zullen zijn. Tegen deze achtergrond en alle overige aangedragen omstandigheden in aanmerking genomen, moet de belangenafweging naar het oordeel van de kantonrechter in het voordeel van [gedaagde 1] uitvallen.
5.11.
De conclusie is dat de vordering van [eiseres] evenmin op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro kan worden toegewezen. De kantonrechter zal dan ook geen datum bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt.
5.12.
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde 1] veroordeeld, die tot aan dit vonnis worden begroot op € 561,00 (drie punten à € 187,00) aan salaris voor de gemachtigde.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 561,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling in proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken op een openbare terechtzitting.
44485