Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9547744 CV EXPL 21-38183
uitspraak: 8 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: drs. M.D. Brouwer MSc,
tegen
[persoon A] ,
wonende te [woonplaats A] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.O. Bohr.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [persoon A] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 17 november 2021;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie;
het tussenvonnis van 17 januari 2022 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 7 maart 2022 overeenkomstig artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven;
de overgelegde producties.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[persoon A] huurt de woning aan het adres [adres] te Rotterdam van Havensteder. De huurprijs bedraagt op dit moment € 628,34 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
2.2
In de betaling van de huur is een achterstand ontstaan.
3..De vordering en het verweer in conventie
3.1
Havensteder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst te ontbinden en [persoon A] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagde bevinden onder afgifte van de sleutels aan Havensteder;
II. [persoon A] te veroordelen tot betaling van € 7.826,56 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.972,97 vanaf 17 november 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
III. [persoon A] te veroordelen om vanaf december 2021 tot aan het moment van de ontruiming € 628,34 per maand, of gedeelte daarvan dat [persoon A] het gehuurde in gebruik zou houden, te betalen;
IV. [persoon A] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Havensteder legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [persoon A] is haar verplichting om tijdig de huur te betalen niet nagekomen. Het bedrag van € 7.826,56 is gebaseerd op € 6.972,97 aan achterstallige huurpenningen tot en met november 2021, € 837,60 aan buitengerechtelijke kosten en € 15,99 aan vervallen rente. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3
[persoon A] heeft verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang – hierna worden ingegaan.
4..De vordering en het verweer in reconventie
4.1
[persoon A] vordert in reconventie – zo begrijpt de kantonrechter uit haar meer subsidiaire conclusie –Havensteder bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van de door [persoon A] gedane onverschuldigde betalingen aan Havensteder, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.
4.2
Havensteder betwist de vordering van [persoon A] , waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.
5..De beoordeling
in conventie:
5.1
Ter mondelinge behandeling is door Havensteder aangevoerd dat [persoon A] op 6 maart 2022 een betaling voor een bedrag van € 300,- heeft verricht en dat de huurachterstand tot en met maart 2022 € 7.987,99 bedraagt. [persoon A] erkent dat er sprake is van een achterstand, maar handhaaft haar standpunt dat lastig is te bepalen wat de werkelijke huurachterstand is. [persoon A] heeft bij antwoord de vordering gedeeltelijk betwist en gesteld dat de werkelijke huurachterstand niet strookt met het door Havensteder gestelde. [persoon A] heeft haar stelling onderbouwd met een betalingsoverzicht (productie 3 van de conclusie van antwoord in conventie). Havensteder betwist dit overzicht van [persoon A] , mede aan de hand van een door haar zelf opgesteld overzicht van de huurachterstand per februari 2022, op welk moment de huurachterstand € 7.659,65 betrof (productie 2 conclusie van antwoord in reconventie). In haar dagvaarding spreekt Havensteder over een huurachterstand die is ontstaan in de periode van 30 juni 2020 tot en met 17 november 2021. Havensteder heeft aangegeven dat [persoon A] in die periode een bedrag van € 3.664,- aan Havensteder heeft betaald. Uit [persoon A] haar overzicht blijkt dat zij over die periode slechts € 3.056,75 zou hebben betaald. De bedragen die [persoon A] stelt te hebben betaald vóór 30 juni 2020 hebben geen betrekking op de huurachterstand zoals door Havensteder gesteld – deze betalingen worden overigens door Havensteder erkend en zijn meegenomen in haar betalingsoverzicht (productie 2 conclusie van antwoord in reconventie) –. Het bedrag van € 628,34 dat [persoon A] stelt te hebben betaald op 28 november 2021 wordt evenmin betwist door Havensteder, maar omdat de dagvaarding dateert van 17 november 2021, kon Havensteder onmogelijk met deze betaling rekening houden ten tijde van dagvaarding. [persoon A] heeft daarnaast nagelaten stukken in het geding te brengen waaruit blijkt dat zij meer aan Havensteder heeft betaald dan dat blijkt uit haar overzicht, laat staan meer dan dat uit het overzicht van Havensteder blijkt. Dit nalaten komt voor rekening en risico van [persoon A] . Het bovenstaande laat ertoe dat de kantonrechter uit zal gaan van de juistheid van Havensteder haar betalingsoverzicht. Het verweer van [persoon A] zal dan ook als voldoende gemotiveerd betwist worden afgewezen, zodat zij zal worden veroordeeld om het gevorderde bedrag aan Havensteder te betalen, zoals in 5.3 vermeld. De wettelijke rente zal ook worden toegewezen, omdat vaststaat dat [persoon A] met betaling van de huur in verzuim is gekomen.
5.2
Havensteder heeft recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten als zij [persoon A] heeft aangemaand om het verschuldigde bedrag binnen 15 dagen na de dag van ontvangst van de aanmaning alsnog te betalen. Aan deze eis is voldaan en de hoogte van de gevorderde vergoeding komt overeen met de daarvoor vastgestelde tarieven. Ook dit bedrag zal daarom worden toegewezen.
5.3
Omdat [persoon A] na dagvaarding betalingen aan Havensteder heeft verricht voor een bedrag van € 1.498,34, strekken deze betalingen op grond van artikel 6:44 eerste lid BW als eerste in mindering van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 837,60), daarna van de reeds vervallen rente (€ 15,99) en tot slot van de huurachterstand zelf (€ 7.987,99). Hierdoor resteert een vordering ter hoogte van € 7.343,24 aan hoofdsom, berekend op de huurachterstand tot en met maart 2022.
5.4
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
5.5
Op het moment van de mondelinge behandeling was de huurachterstand ruim 11 maanden. Gelet hierop is in ieder geval geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. De hoogte van de betalingsachterstand rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. [persoon A] heeft als omstandigheden onder meer aangevoerd dat zij al bijna 15 jaar in het gehuurde woont. Op het moment dat [persoon A] haar twee inwonende kinderen volwassen zijn geworden, heeft de Gemeente Rotterdam haar aangemerkt als fraudeur, hiervoor is reeds een procedure aanhangig gemaakt. Inmiddels ontvangt [persoon A] namelijk een bijstandsvergoeding, welke ver onder de beslagvrije voet ligt. Er heeft een inhoudelijke zitting plaatsgevonden, maar het is [persoon A] niet bekend wanneer in deze procedure uitspraak volgt. [persoon A] haar uitkering is verminderd omdat haar kind vroegtijdig school heeft verlaten. [persoon A] heeft meerdere betalingsregelingen met andere schuldeisers, waardoor zij niet in staat is de lopende huur te betalen. Hoewel voor zich spreekt dat het in de situatie van [persoon A] voor haar en haar kinderen onwenselijk is om de woning te moeten ontruimen, maken bovenstaande omstandigheden niet dat een belangenafweging ten gunste van haar kan komen. Het gaat immers om omstandigheden die niet aan Havensteder kunnen worden toegerekend en waarvan niet is vast te stellen of en op welke termijn daarin verandering komt. [persoon A] heeft verder geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat haar belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van Havensteder bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. In dit geval is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming daarom gerechtvaardigd.
5.6
De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.7
[persoon A] moet een vergoeding ter hoogte van de huur blijven betalen tot het moment dat [persoon A] de woning met al haar spullen heeft verlaten. Dit deel van de vordering wordt daarom ook toegewezen.
5.8
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [persoon A] aan dit vonnis moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
in reconventie:
5.9
[persoon A] vordert in reconventie Havensteder te veroordelen tot betaling van de door [persoon A] gedane onverschuldigde betalingen aan Havensteder. [persoon A] heeft echter nagelaten aan te voeren op grond waarvan moet worden vastgesteld dat sprake is geweest van onverschuldigde betaling. Daarnaast heeft [persoon A] nagelaten haar vordering zodanig te specificeren dat voor Havensteder en de kantonrechter duidelijk is van welk bedrag [persoon A] concreet vergoeding vordert. Gelet de gemotiveerde betwisting van Havensteder zal de vordering daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.1
Omdat gedaagde zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk is gesteld, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
in conventie:
veroordeelt [persoon A] aan Havensteder te betalen € 7.343,24 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over € 6.972,97 vanaf 17 november 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [persoon A] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [persoon A] bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [persoon A] aan Havensteder te betalen € 628,34 met ingang van de maand april 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 126,- aan griffierecht, € 121,39 aan dagvaardingskosten en € 622,- (2 punten maal € 311,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 311,- (1 punt maal € 311,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236