ECLI:NL:RBROT:2022:2989

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/621750 / HA ZA 21-603

Vonnis van 20 april 2022

in de zaak van

1..[naam eiser 1],

wonende te [woonplaats eiser 1],

2.
[naam eiser 2],

gevestigd te [vestigingsplaats eiser 2],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. M.W. Huijzer te Papendrecht,

tegen

[naam gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. B. van der Eijk te Capelle aan den IJssel.

Partijen worden hierna [eisers] en [naam gedaagde] genoemd. Eisers worden afzonderlijk [naam eiser 1] en [naam eiser 2] genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 1 juli 2021, met producties 1 tot en met 29;
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 9;
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 30 tot en met 42;
de usb-stick met 8 audiobestanden van [eisers];
de aanvullende producties 10 tot en met 19 van [naam gedaagde];
de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 10 maart 2022, van welke behandeling geen proces-verbaal is opgemaakt;

1.2.

Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

[naam eiser 1] is middellijk bestuurder en enig aandeelhouder van [naam eiser 2], een drukkerij.

2.2.

[naam gedaagde] houdt zich bezig met het beheer van onroerend goed en projectontwikkeling. De broers [naam 1] en [naam 2] zijn bestuurders en aandeelhouders van [naam gedaagde].

2.3.

Na eerst met een andere partij te hebben onderhandeld, hebben [naam eiser 1] en zijn voormalige partner, [naam 3] (hierna: [naam 3]) – ieder voor zich en als voormalige vennoten en vereffenaars van V.O.F. Linden-Medical – op 13 december 2018 met [naam gedaagde] een mondelinge koopovereenkomst (hierna: de mondelinge overeenkomst) gesloten met betrekking tot een aantal appartementsrechten, kort gezegd verschillende ruimtes in een bedrijfsgebouw, buitenruimte en een parkeerplaats aan/bij de [adres 1] (hierna als geheel aangeduid als de onroerende zaak; de ruimtes in het bedrijfsgebouw worden hierna samen aangeduid als het pand).

2.4.

Op 19 december 2018 hebben deze partijen aanvullende afspraken schriftelijk vastgelegd in het document “
Aanvullende afspraken behorende bij koopakte [adres 1]” (hierna: de aanvullende schriftelijke overeenkomst). De door [naam eiser 1], [naam 3] en [naam broers] namens [naam gedaagde] ondertekende aanvullende schriftelijke overeenkomst vermeldt het volgende (de cursief weergegeven tekst is met de hand op deze overeenkomst geschreven):

“

1. [naam gedaagde] levert in de toekomst aan [naam eiser 1] / [naam 3], voor een bedrag van € 100.000,- exclusief BTW, een ruimte in de nieuwe ontwikkeling op [straatnaam]. Deze ruimte heeft de volgende kenmerken:

 Minimaal 115 m2, rechthoekig van vorm.
+ werkruimte ca 30 m2

 Lengte, breedte en hoogte nader te bepalen, afhankelijk van ontwikkeling.
Hoogte minimaal 3.20 m

 Casco oplevering, kale ruimte met eigen meterkast en afgedopte riolering.

2. [naam gedaagde] begeleidt voor [naam eiser 1] de gemeentelijke procedure voor de aanvraag van het plaatsen van een container in de tuin van [adres 2].

3. [naam gedaagde] begeleidt voor [naam eiser 1] de gemeentelijke procedure voor de aanvraag van het plaatsen van een vlaggenmast in de tuin van [adres 2].

4. [naam gedaagde] en [naam eiser 1] / [naam 3] hebben op donderdag 13
december2018 een mondelinge overeenkomst gesloten over de aan-/verkoop van de [adres 1]. Deze mondelinge overeenkomst is nader besproken met [naam gedaagde] en [naam eiser 1] in bijzijn van notaris [naam notaris] van [naam kantoor]. De mondelinge overeenkomst wordt nader uitgewerkt door [naam kantoor] en uiterlijk 31 december ’18 zal de overdracht van [adres 1] plaatsvinden.”

2.5.

Bij akte van levering van 3 januari 2019 (hierna: de akte van levering) is de onroerende zaak aan [naam gedaagde] geleverd. De akte van levering vermeldt, voor zover hier van belang:

“OVERIGE KOOP- EN LEVERINGSBEPALINGEN

Met betrekking tot de koop en levering gelden verder de volgende bepalingen:
(…)

4.
Directe aanvaarding

Het Verkochte wordt vandaag geleverd en aanvaard gedeeltelijk verhuurd.
Koper is genoegzaam bekend met de huurovereenkomsten. De huurinkomsten zijn tot oplevering voor verkoper. Verkoper garandeert dat de huidige huurovereenkomsten uiterlijk
per één april tweeduizend negentienzullen zijn ontbonden, zulks met uitzondering van de huurovereenkomst met Sham Autobedrijf, welke huurovereenkomst uiterlijk één oktober tweeduizend negentien moet zijn ontbonden. Zolang het Verkochte niet vrij van huur wordt opgeleverd, zulks met uitzondering van de huurovereenkomst met Sham Autobedrijf, is koper niet verplicht de Hoofdsom af te lossen. De oplevering dient plaats te vinden vrij van meubelen en chemicaliën.
Het niet verhuurde gedeelte van het Verkochte wordt vandaag geleverd en aanvaard vrij van huur of andere gebruiksrechten en vrij van aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd.

5.
Aflevering en overgang van het risico

De aflevering van het Verkochte aan koper vindt plaats uiterlijk één april tweeduizend negentien, met inachtneming voor het bepaalde in artikel 4.
Vanaf heden is het Verkochte voor rekening en risico van koper.

6.
Verrekening van vaste lasten

De periodieke lasten die door publiekrechtelijke organen met betrekking tot het Verkochte worden geheven, zijn vanaf één januari tweeduizend negentien voor rekening van koper.

2.6.

[naam gedaagde] had en heeft de intentie om het pand te laten slopen en op het perceel nieuwbouw te ontwikkelen. Tot op heden is geen sloopvergunning ontvangen en is de sloop niet aangevangen.

2.7.

Na het notariële transport van de onroerende zaak zijn [eisers] een bedrijfsruimte in het pand blijven gebruiken zoals zij dat daarvoor ook deden. Hiervoor betalen [eisers] geen vergoeding aan [naam gedaagde].

2.8.

Ook Sham’s Autobedrijf (hierna: Sham) is na het notariële transport van de onroerende zaak in het pand blijven zitten.

2.9.

Op 2 april 2019 hebben [naam eiser 1] en Sham een huurbeëindigingsovereenkomst (hierna: de huurbeëindigingsovereenkomst) ondertekend die, voor zover hier van belang, vermeldt:

“(…)
b. Huurder en Verhuurder zijn in gezamenlijk overleg overeengekomen de voor vermelde

huurovereenkomst betreffende het object per 1-10-2019 (…) te beëindigen onder de

navolgende voorwaarden.

(…)

1..Ontruiming en OpleveringHuurder verplicht zich het gehuurde op 1-10-2019 (…) aan Verhuurder op te leveren (…)”

2.10.

Per e-mail van 14 februari 2020 om 11:07 uur heeft [naam gedaagde], voor zover hier van belang, het volgende aan [naam eiser 1] bericht:

“Op pagina 6, artikel 4 van de akte van levering van de [adres 1] staan de afspraken omtrent autobedrijf Sham omschreven. Hier staat omschreven dat alle lopende huurinkomsten van het pand na oplevering voor koper zijn. Desondanks hebben wij begrepen dat Autobedrijf Sham aan u huur heeft betaald deze periode.

Dit hebben wij tot 1 oktober 2019 door de vinders gezien. Het blijkt echter dat na 1 oktober 2019 nog 4 maanden huur is betaald door Autobedrijf Sham aan u. Het betreft volgens [naam 4] een bedrag van € 1.200,- per maand.

Hoe vindt u dat wij dit moeten oplossen?”

2.11.

Sham heeft tot en met januari 2020 € 1.200,- per maand aan [naam eiser 1] betaald. Vanaf februari 2020 is hij dit bedrag aan [naam gedaagde] gaan betalen.

2.12.

Per e-mail van 14 februari 2020 om 11:15 uur heeft [naam gedaagde] het volgende aan [naam eiser 1] bericht:

“Bij wijze van coulance heeft u na de levering van [adres 1] aan [naam gedaagde] onbezoldigd gebruik mogen maken van het pand. Bij deze deel ik u mede dat deze periode tot een einde is gekomen. Wij verzoeken u het door u gebruikte deel van dit pand per 1 april 2020 leeg op te leveren [e]n al uw sleutels in te leveren.”

2.13.

[eisers] hebben niet aan het verzoek van [naam gedaagde] voldaan en weigeren eerder dan bij de daadwerkelijke sloop uit het pand te vertrekken.

2.14.

Op 16 maart 2021 heeft [naam 3] een schriftelijke verklaring ondertekend. De verklaring vermeldt, voor zover hier relevant:

“(…) De eerste gesprekken met [naam gedaagde] rondom de verkoop zijn begonnen op 7 december 2018 en hebben plaatsgevonden in het kantoor van Linden-Medical. [naam broers] waren daarbij aanwezig en ook [naam eiser 1] en ik. Ik was ook eigenaar van het pand. [naam gedaagde] was door de gemeente naar ons gestuurd en wist van te voren al dat wij al in vergevorderde onderhandelingen met Concom Advies (…) waren. Nadat wij ons persoonlijke verhaal hadden verteld (…) hebben we ook verteld wat we precies met Concom Advies hadden afgesproken, o.a. de voorwaarde van [naam eiser 1] dat hij tot aan de sloop kosteloos in het pand mocht blijven zitten, dat hij vervolgens korte tijd gebruik wilde maken van een zeecontainer in zijn tuin en vervolgens een nieuwe plek zou krijgen in de nieuwbouw. (…) [naam broers] stemden in met de voorwaarden van [naam eiser 1] (en mij), zodat ik ook met mijn yogalessen door kon blijven gaan tot het moment van de sloop.
Juist omdat [naam gedaagde] aangaf aan deze voorwaarden te zullen voldoen, heeft [naam eiser 1] rond 14 december 2018 aan Concom Advies laten weten niet langer met deze partij te willen doorgaan, maar zaken te willen doen met [naam gedaagde].

Op 19 december 2018 vond er nog een bespreking plaats in dezelfde setting (ook met de mensen van [naam gedaagde], [naam eiser 1] en ik). Eigenlijk zijn op die bespreking dezelfde afspraken nog eens herhaald, maar met wat extra details (zoals bijvoorbeeld (…) de specificaties van de terug te kopen ruimte, de verhuizing (voor korte tijd) naar de thuislocatie (met zeecontainer), etc.). met [naam gedaagde] is toen ook afgesproken dat zij de vergunningsaanvraag daarvoor zou begeleiden. Die zou zijn voor opslag, maar ook voor lichte werkzaamheden, zodat [naam eiser 1] in de periode tussen de sloop en nieuwbouw toch zijn werkzaamheden kon blijven uitvoeren.
In de dagen hierna hield [naam eiser 1] mij steeds op de hoogte van afspraken omtrent betaling, het moment van levering bij de notaris en andere praktische zaken. Ik weet bijvoorbeeld (…) dat met [naam gedaagde] is afgesproken dat het pand (omdat het toch gesloopt zou worden) niet bezemschoon en leeg hoefde te worden opgeleverd en dat [naam eiser 1] materialen van het pand mocht gebruiken als hij dat wilde. Ook heb ik in die periode meegekregen dat is afgesproken dat [naam eiser 1] en ik kosteloos mochten blijven zitten en dat alle lasten tot aan de sloop voor [naam gedaagde] waren. Alle opbrengsten van de enige huurder die mocht blijven zitten (Sham’s Autobedrijf) zouden ook voor [naam eiser 1] zijn. (…)

In 2019 heb ik een aantal keer telefonisch en per e-mail contact gehad met [naam gedaagde] over het pand, ontvangen post en mijn yogalessen. Er is in die periode nooit door [naam gedaagde] gezegd dat [naam eiser 1] of ik iets moesten betalen voor gebruik van de ruimte.”

2.15.

In het vonnis van 30 april 2021 in een kortgedingprocedure tussen partijen heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [naam gedaagde] veroordeeld om met onmiddellijke ingang, tot uiterlijk 1 maart 2022 dan wel, indien eerder zou worden aangevangen met de sloop van het pand, tot twee weken voor dat eerdere moment, het voortgezette gebruik van de bedrijfsruimte aan [eisers] te verschaffen. [eisers] moeten voor dat gebruik aan [naam gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand betalen.

3..Het geschil in conventie

3.1.

[eisers] vorderen - na hun eis tijdens de mondelinge behandeling te hebben verminderd - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [eisers] kosteloos in het pand mochten en mogen verblijven tot aan de datum van sloop, althans tot twee weken voorafgaand aan de daadwerkelijke sloop, en [naam gedaagde] veroordeelt om dat kosteloze gebruik tot dat moment te gehengen en te gedogen;

[naam gedaagde] veroordeelt tot (terug)betaling aan [eisers] van de in het kader van het kortgedingvonnis van 30 april 2021 onverschuldigd aan [naam gedaagde] betaalde gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand;

[naam gedaagde] veroordeelt om de vanaf februari 2020 van Sham ontvangen huurpenningen van € 1.200,- per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen (steeds vanaf de laatste dag van iedere maand) aan [eisers] te betalen;

[naam gedaagde] veroordeelt om vanaf de datum van sloop van het pand voortvarend een aanvang te nemen met de nieuwbouw en die bouw voortvarend af te wikkelen, met verklaring voor recht dat een bouwtermijn van 30 maanden (vanaf datum sloop), onvoorziene omstandigheden daargelaten, redelijk is en met oplegging van een door [naam gedaagde] aan [naam eiser 1] te betalen vergoeding of dwangsom van € 1.000,- per maand dat de nieuwbouw na de sloop binnen die redelijke termijn niet zodanig gerealiseerd is dat [naam eiser 1] zijn intrek in de casco op te leveren ruimte kan nemen;

voor recht verklaart dat [naam eiser 1] in het nieuw door [naam gedaagde] te bouwen pand tegen betaling van € 100.000,- een casco pand geleverd krijgt dat voldoet aan de volgende voorwaarden:
- minimaal 115 m², rechthoekig van vorm + een werkruimte van 30 m² (bij elkaar dus minimaal 145 m²);

- hoogte minimaal 3.20 meter, voor het overige nader te bepalen;

- casco oplevering, kale ruimte met eigen meterkast en afgedopte riolering;

- niet alleen geschikt als bedrijfsruimte, maar ook als appartement(en);

- inclusief parkeerruimte (die voldoet aan de parkeernorm van de gemeente);

6. [naam gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 1] van € 88.673,88 aan schadevergoeding (berekend tot en met 10 maart 2022), te vermeerderen met de huur en brandstof van de generator en de werkelijke advocaatkosten vanaf 11 maart 2022, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag aan schadevergoeding, althans schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en tot betaling van een voorschot daarop van € 25.000,-, althans een door de rechtbank passend geacht voorschot;

7. [naam gedaagde] veroordeelt tot afgifte van de destijds door [naam eiser 1] in het pand opgeslagen machines, die thans (voor [naam eiser 1]) spoorloos zijn, althans vergoeding van de waarde van deze machines aan [naam eiser 1];

met veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van het geding.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag nakoming van de door partijen gemaakte afspraken dat [eisers] tot de sloop kosteloos in het pand mochten blijven zitten, dat de huurpenningen van Sham tot de sloop aan [eisers] toekomen en dat [naam gedaagde] vanaf de levering alle kosten van het pand, waaronder de energiekosten, voor haar rekening zou nemen. [naam gedaagde] moet de schade vergoeden die [eisers] hebben geleden door het niet nakomen van deze afspraken. [naam eiser 1] heeft met [naam gedaagde] daarnaast afspraken gemaakt over de (ver)koop en levering van een ruimte in de door [naam gedaagde] te realiseren nieuwbouw. Nu [naam gedaagde] die afspraken ontkent, heeft [naam eiser 1] er recht op en belang bij dat voor recht wordt verklaard dat de gestelde afspraken zijn gemaakt.

3.3.

[naam gedaagde] betwist dat de overeenkomst tussen partijen meer omvat dan wat in de akte van levering en de aanvullende schriftelijke overeenkomst is vastgelegd. De afspraken waarop [eisers] zich beroepen, blijken daar niet uit en zijn nooit gemaakt.

[naam gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] in hun vorderingen althans afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [eisers] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, onder de beoordeling nader ingegaan.

4..Het geschil in reconventie

4.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

[verweerders] hoofdelijk veroordeelt om de bedrijfsruimte en alle overige ruimten in het pand binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, met al diegenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop van zijnentwege bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels van dit pand en de bedrijfsruimte aan [eiseres] ter beschikking te stellen en leeg op te leveren, alsmede dit pand verlaten en ontruimd te houden;

[verweerders] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de gebruikskosten van € 2.100,- per maand (een gedeelte van een maand daaronder begrepen), althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, vanaf 1 april 2020 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de daarover per maand verschuldigde wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente;

[verweerders] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 1.800,- aan schadevergoeding voor het door [verweerders] beschadigde hekwerk en € 2.250,- voor de schade aan de wand van het pand, althans een door de rechtbank te bepalen schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[verweerders] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 4.800,- ter zake de door [verweerders] geïnde penningen van Sham, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de dag van verschuldigdheid, althans de dag van dagvaarding;

primairde overeenkomst van 19 december 2018 ten aanzien van artikel 1 partieel ontbindt,
subsidiairartikel 1 van de overeenkomst wijzigt zodanig dat voor een door [eiseres], elders dan in de nieuwbouw, aan te bieden ruimte de koopsom ten tijde van levering door een deskundige en onafhankelijke makelaar zal worden bepaald op een bedrag in overeenstemming met de reële marktconforme waarde van de ruimte, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

[verweerders] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 1.159,-;

met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [verweerders] zonder recht of titel in het pand verblijven, door onrechtmatige gedragingen schade aan het bedrijfspand hebben toegebracht en zich ten onrechte (huur)penningen van Sham hebben toegeëigend. Wegens onvoorziene omstandigheden kan de overeenkomst ten aanzien van de koopoptie in de nieuwbouw niet ongewijzigd in stand blijven, aldus [eiseres].

4.3.

[verweerders] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen althans afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [eiseres] in de proceskosten, inclusief de nakosten. [verweerders] beroepen zich daarbij op de in conventie gestelde afspraken.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5..De beoordeling in conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de nauwe samenhang zal de rechtbank de vorderingen in conventie en in reconventie grotendeels gezamenlijk beoordelen.

De overeenkomst

5.2.

Tussen partijen staat vast dat [naam eiser 1] en [naam 3] met [naam gedaagde] een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de onroerende zaak. Partijen verschillen van mening over de vraag welke verbintenissen uit die overeenkomst voortvloeien en of die verbintenissen zijn nagekomen.

Verblijf [eisers] in het pand (vordering 1 en 2 in conventie, vordering 2 in reconventie)

5.3.

[eisers] stellen dat is overeengekomen dat [eisers] tot de sloop kosteloos in het pand mogen blijven zitten. Onder dit kosteloos gebruik valt volgens [eisers] dat [naam gedaagde] ook na de levering alle kosten van het pand, waaronder de energiekosten, voor haar rekening zou nemen. [eisers] onderbouwen deze stelling onder meer met de schriftelijke verklaring van [naam 3], waarvan [naam gedaagde] de juistheid betwist. [naam gedaagde] betwist de gestelde afspraken. Volgens haar zijn alle gemaakte afspraken in de akte van levering of de aanvullende schriftelijke overeenkomst vastgelegd.

5.4.

De beslissing op deze vorderingen staat of valt met het al dan niet bestaan van de door [eisers] gestelde en niet in de akte van levering of de aanvullende schriftelijke overeenkomst vastgelegde afspraken over voortgezet kosteloos gebruik van de bedrijfsruimte in het pand. De rechtbank kan thans niet vaststellen of deze afspraken zijn gemaakt (en zo ja, wat deze afspraken inhouden), omdat [eisers] hun stellingen op dit punt voldoende hebben onderbouwd en [naam gedaagde] deze stellingen voldoende gemotiveerd heeft betwist. Om die reden zal de rechtbank [eisers] in de gelegenheid stellen om bewijs te leveren van het bestaan van de door hen gestelde afspraken.

Huurpenningen Sham (vordering 3 in conventie en vordering 4 in reconventie)

5.5.

Tussen partijen staat vast dat [naam eiser 1] in de akte van levering heeft gegarandeerd dat de huurovereenkomst met Sham uiterlijk op 1 oktober 2019 zou zijn ontbonden. Sham heeft het pand op 1 oktober 2019 niet verlaten. In geschil is welke partij vanaf die datum recht heeft op de door Sham betaalde vergoeding van € 1.200,- per maand voor het gebruik van de ruimte.

5.6.

Bij de uitleg van de in de akte van levering neergelegde afspraak over de ontbinding van de huurovereenkomst met Sham komt het aan op de betekenis die de partijen bij deze akte in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen en aan de formulering van deze afspraak in de akte mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De ontbinding van de huurovereenkomst door de verkopers is immers een verbintenis die los staat van de goederenrechtelijke levering van de appartementsrechten, zodat een objectieve uitleg van de akte van levering op het punt van de ontbinding van de huurovereenkomst met Sham niet aan de orde is.

5.7.

Uit de door (voor zover hier van belang) [naam eiser 1] en [naam gedaagde] gemaakte afspraak dat [naam eiser 1] de huurovereenkomst met Sham uiterlijk per 1 oktober 2019 zou ontbinden, volgt dat [naam eiser 1] ervoor moest zorgen dat Sham het pand uiterlijk op 1 oktober 2019 zou verlaten. Een huurder wordt immers geacht het gehuurde te verlaten na beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst. [naam gedaagde] mocht er dan ook redelijkerwijs van uitgaan dat Sham op en na 1 oktober 2019 niet meer in het pand zou zitten. Uit de door [naam eiser 1] met Sham gesloten huurbeëindigingsovereenkomst volgt dat [naam eiser 1] de in de akte van levering opgenomen afspraak met [naam gedaagde] ook zo heeft begrepen.

Uit niets volgt dat [eisers] (desondanks) aanspraak kunnen maken op een vergoeding voor het gebruik van het pand door Sham vanaf 1 oktober 2019. De partijen bij de akte van levering zijn ervan uitgegaan dat Sham op 1 oktober 2019 zou zijn vertrokken uit het pand. Het pand was na de levering eigendom van [naam gedaagde], zodat [naam eiser 1] aan Sham vanaf (voor zover hier van belang) 1 oktober 2019 geen huur- of gebruiksgenot meer kon verschaffen. Het was vanaf die datum uitsluitend aan [naam gedaagde] om te bepalen of Sham (ondanks de huurbeëindigingsovereenkomst) nog in het pand mocht blijven zitten en een eventuele vergoeding daarvoor te incasseren.

5.8.

Dit betekent dat vordering 3 in conventie bij het eindvonnis zal worden afgewezen en dat vordering 4 in reconventie wat betreft de hoofdsom bij het eindvonnis jegens [naam eiser 1] zal worden toegewezen. Jegens [naam eiser 2] zal deze vordering bij het eindvonnis worden afgewezen. [naam eiser 2] is geen partij bij de verkoop en de levering van de onroerende zaak en de in dat kader gemaakte afspraken over de huurovereenkomst met Sham. Voorts is gesteld noch gebleken dat [naam eiser 2] partij is bij de door [naam eiser 1] met Sham gesloten overeenkomst(en) of dat de door Sham betaalde bedragen (mede) aan [naam eiser 2] ten goede zijn gekomen.

Wegens het ontbreken van concrete stellingen van [naam gedaagde] op dit punt neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat de ten onrechte door [naam eiser 1] bij Sham geïncasseerde vergoedingen over de maanden oktober 2019 tot en met januari 2020 telkens op de laatste dag van de maand verschuldigd zijn geworden aan [naam gedaagde]. Hiermee wordt aangesloten bij de onbetwiste stelling van [naam eiser 1] die in vordering 3 in conventie ligt besloten. De door [naam gedaagde] gevorderde wettelijke rente is daarom toewijsbaar vanaf 1 november 2019 (over de eerste € 1.200,-), 1 december 2019 (over de tweede € 1.200,-), 1 januari 2020 (over de derde € 1.200,-) en 1 februari 2020 (over de vierde € 1.200,-). De door [naam gedaagde] gevorderde wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar, nu zij onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat haar vordering jegens [naam eiser 1] rechtstreeks is (of kan worden) gebaseerd op een handelsovereenkomst.

De nieuwbouw - voortvarend bouwen (vordering 4 in conventie)

5.9.

[naam eiser 1] baseert deze vordering op een volgens hem redelijke invulling van de tussen hem en [naam gedaagde] gemaakte afspraken, waaronder de intentie om het tijdelijke gebruik van de zeecontainer als overbrugging naar de nieuwbouw zo kort mogelijk te laten duren. [naam gedaagde] betwist dat de gemaakte afspraken zo uitgelegd moeten worden.

[naam eiser 1] heeft niet gesteld dat [naam gedaagde] met zoveel woorden de verbintenis op zich heeft genomen om de nieuwbouw binnen dertig maanden na de sloop te realiseren. Evenmin heeft [naam eiser 1] voldoende gemotiveerd gesteld dat dit een redelijke invulling is van de door partijen gemaakte afspraken. [naam gedaagde] heeft overigens een financieel belang bij een voortvarende bouw en er is geen reden om te veronderstellen dat zij niet voortvarend te werk zal gaan. Er is geen grond voor toewijzing van deze vordering, zodat deze bij het eindvonnis zal worden afgewezen.

De nieuwbouw – levering casco ruimte aan [naam eiser 1] (vordering 5 in conventie en vordering 5 in reconventie)

5.10.

Gelet op de in reconventie gevorderde (partiële) ontbinding althans wijziging van artikel 1 van de aanvullende schriftelijke overeenkomst zal de rechtbank eerst beoordelen of de overeenkomst op dit punt ongewijzigd in stand kan blijven.

5.11.

[naam gedaagde] beroept zich op onvoorziene omstandigheden. Volgens [naam gedaagde] is [naam eiser 1] niet in staat om de ruimte in de nieuwbouw tegen betaling van de overeengekomen koopprijs af te nemen. Daarbij komt volgens [naam gedaagde] dat de marktomstandigheden sinds het sluiten van de aanvullende schriftelijke overeenkomst dusdanig zijn gewijzigd dat de overeengekomen prijs niet meer in verhouding staat tot wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden, te weten een optie tot koop van een ruimte in de nieuwbouw tegen een redelijke prijs, en kan aan de ruimte in de nieuwbouw bouwkundig en technisch niet de door [naam eiser 1] gewenste invulling worden gegeven. Dit laatste is volgens [naam gedaagde] niet aan haar maar aan de onbereikbaarheid van en de verslechterde relatie met [naam eiser 1] te wijten.

5.12.

[naam eiser 1] betwist dat hij zijn toekomstige betalingsverbintenis niet kan nakomen, dat hij onbereikbaar was en dat de intenties van partijen bij het aangaan van de overeenkomst in de weg staan aan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst. Volgens [naam eiser 1] realiseerde [naam gedaagde] zich bij het aangaan van de overeenkomst al dat [naam eiser 1] een ruimte in het pand zou kunnen kopen tegen een lagere prijs dan de werkelijke waarde.

5.13.

Artikel 6:258 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Uit het tweede lid volgt dat voor wijziging of ontbinding geen plaats is als die onvoorziene omstandigheden op basis van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

5.14.

De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] haar stelling dat [naam eiser 1] zijn betalingsverplichting niet zal kunnen nakomen onvoldoende heeft onderbouwd. [naam gedaagde] heeft slechts aangevoerd dat [naam 3] heeft gezegd dat [naam eiser 1] niet kan betalen. Die door [naam eiser 1] betwiste mededeling wordt verder niet onderbouwd. Ook heeft [naam gedaagde] niet toegelicht welke pogingen zij heeft ondernomen om [naam eiser 1] te bereiken om tot invulling van de te realiseren ruimte te komen, terwijl er volgens [naam eiser 1] wel over dit onderwerp is gesproken. Dat tussen [naam eiser 1] en [naam gedaagde] een verschil van mening is ontstaan over de reikwijdte van de tussen hen bestaande overeenkomst, rechtvaardigt op zichzelf nog niet dat die overeenkomst op de door [naam gedaagde] gewenste manier wordt gewijzigd.

5.15.

Ongeacht of [naam eiser 1] en [naam gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst de prijsstijging op de vastgoedmarkt hebben voorzien, ligt die prijsstijging gelet op de hiervoor aangehaalde maatstaf in de risicosfeer van [naam gedaagde]. Daarbij is van belang dat [naam gedaagde] als projectontwikkelaar bedrijfsmatig en niet als consument handelt en heeft verklaard dat de koopprijs van € 100.000,- bij het aangaan van de overeenkomst redelijk was. Dat dat inmiddels mogelijk niet meer zo is, is het gevolg van het verstrijken van de tijd waarbinnen [naam gedaagde] er kennelijk niet in is geslaagd om de nieuwbouw te realiseren. In geen geval is dit te wijten aan [naam eiser 1], die op de voortgang van de ontwikkeling van de nieuwbouw immers geen invloed heeft. Dat [naam gedaagde] nog niet in staat is gebleken de nieuwbouw – en de verkoop van de overeengekomen ruimte in de nieuwbouw aan [naam eiser 1] – te realiseren, komt dan ook voor haar risico. De vraag of de overeengekomen koopprijs nog in verhouding is met de intenties van [naam eiser 1] en [naam gedaagde] bij het aangaan van de overeenkomst kan onder deze omstandigheid onbeantwoord blijven.

5.16.

De conclusie is dat voor gedeeltelijke ontbinding of wijziging van de overeenkomst geen plaats is. Dit betekent dat vordering 5 in reconventie bij het eindvonnis zal worden afgewezen.

5.17.

Het voorgaande betekent dat artikel 1 van de aanvullende schriftelijke overeenkomst ongewijzigd van kracht blijft, zodat [naam gedaagde] haar verbintenis tot levering aan [naam eiser 1] van een ruimte in de nieuwbouw die ten minste voldoet aan de in die overeenkomst genoemde vereisten tegen betaling van € 100.000,- exclusief btw moet nakomen. [naam eiser 1] en [naam gedaagde] verschillen erover van mening of de ruimte ook aan niet in de aanvullende schriftelijke overeenkomst vermelde vereisten moet voldoen en zo ja, welke. [naam eiser 1] beroept zich op van de aanvullende schriftelijke overeenkomst afwijkende mondelinge afspraken over hoe die ruimte eruit zou moeten zien en beroept zich ook in dit verband op de verklaring van [naam 3], terwijl [naam gedaagde] van mening is dat over dit onderwerp niet meer is overeengekomen dan in de aanvullende schriftelijke overeenkomst is vastgelegd. Gelet op deze stand van zaken zal [naam eiser 1] worden toegelaten te bewijzen dat hij met [naam gedaagde] mondelinge afspraken heeft gemaakt over de vereisten waaraan de door [naam gedaagde] aan hem te leveren ruimte in de nieuwbouw moet voldoen en welke afspraken dat zijn.

5.18.

De rechtbank merkt op dat het door [naam eiser 1] in het kader van deze vordering gehanteerde begrip ‘bedrijfsruimte’ betrekkelijk vaag is; er zijn immers veel soorten bedrijfsruimtes. Dit geldt (in mindere mate) ook voor het begrip ‘appartement’. Naar de rechtbank begrijpt, stelt [naam eiser 1] dat het in beginsel aan hem is om de invulling van de casco aan hem te leveren ruimte in de nieuwbouw te bepalen. [naam gedaagde] betwist dat is gesproken over vestiging van [naam eiser 2] in de nieuwbouw en meent dat het gebouw daarvoor ook niet geschikt is. De rechtbank ziet hierin aanleiding [naam eiser 1] (ook) toe te laten te bewijzen dat hij met [naam gedaagde] is overeengekomen dat hij de invulling van de ruimte in de nieuwbouw mag bepalen.

[naam eiser 1] heeft niet nader toegelicht wat hij onder ‘de parkeernorm van de gemeente’ verstaat. De rechtbank ziet hierin aanleiding om het te leveren bewijs op dit punt enigszins anders te omschrijven.

Schadevergoeding

Vordering 6 in conventie

5.19.

[naam eiser 1] stelt als gevolg van de tekortkomingen dan wel onrechtmatige gedragingen van [naam gedaagde] schade te hebben geleden doordat hij kosten heeft moeten maken voor (i) huur van een generator en brandstof, (ii) persoonlijke beveiliging, (iii) inschakeling van een hulpstation en (iv) bijstand door een advocaat.

i.
Huur generator en brandstof

5.20.

Het antwoord op de vraag of en zo ja voor welke kosten in verband met de energievoorziening in de door [eisers] gebruikte bedrijfsruimte [naam gedaagde] aansprakelijk is, hangt mede af van de vraag of het onder 5.4 bedoelde kosteloos gebruik, inclusief energiekosten, is overeengekomen. Als [eisers] erin slagen te bewijzen dat zij tot de sloop kosteloos in het pand mogen blijven zitten en dat alle kosten, waaronder de energiekosten, voor rekening van [naam gedaagde] komen, betekent dit in beginsel dat [naam gedaagde] die afspraak dient na te komen. Voor beoordeling van de gevorderde kosten is vervolgens onder meer van belang of die kosten in redelijkheid zijn gemaakt.

ii.
Beveiliging

5.21.

Ongeacht wat wordt beslist over de rechtmatigheid van het verblijf van [eisers] in het pand komen de gevorderde beveiligingskosten als vermogensschade slechts voor vergoeding in aanmerking als die kosten in redelijkheid zijn gemaakt en ook de omvang van de kosten redelijk is. [naam eiser 1] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het door hem ervaren gevoel van onveiligheid is ingegeven door aan [naam gedaagde] toe te rekenen feiten die het inschakelen van beveiliging objectief gezien rechtvaardigen. Ook als de door [naam eiser 1] gestelde en door [naam gedaagde] betwiste incidenten zich hebben voorgedaan, volgt daaruit nog geen zodanige dreiging dat [naam gedaagde] de beveiligingskosten moet dragen. [naam eiser 1] stelling dat [naam gedaagde] deze kosten moet dragen omdat (de advocaat van) [naam gedaagde] de veiligheid van [naam eiser 1] niet (meteen) heeft willen garanderen, leidt niet tot een andere conclusie. Wat daarvan ook zij, het inschakelen van beveiliging met de daarmee gemoeide aanzienlijke kosten blijft een persoonlijke keuze van [naam eiser 1]. Gelet hierop en omdat [naam eiser 1] ook verder onvoldoende heeft onderbouwd dat de kosten in redelijkheid en in deze omvang zijn gemaakt, zal deze vordering bij het eindvonnis worden afgewezen.

iii.
Hulpstation

5.22.

[naam eiser 1] stelt kosten te hebben gemaakt voor de inschakeling van hulp bij het herstel van het wifi-netwerk, automatische updates, configuratie aan huis en verplaatsing van de server naar zijn huisadres. De stelling dat deze werkzaamheden verband houden met het onaangekondigd afsluiten van de stroomvoorziening door [naam gedaagde] heeft [naam eiser 1] niet onderbouwd. Deze vordering zal bij het eindvonnis dan ook worden afgewezen.

iv.
Advocaatkosten

5.23.

[naam eiser 1] vordert de werkelijk gemaakte advocaatkosten naast een proceskostenveroordeling op grond van het liquidatietarief. Deze vorderingen kunnen niet naast elkaar worden toegewezen. Daarbij komt dat voor toewijzing van de volledige advocaatkosten bijzondere omstandigheden zijn vereist. Daarvan kan sprake zijn bij misbruik van procesrecht of wanneer het instellen van een vordering of het voeren van verweer, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, onrechtmatig is. In het licht van deze maatstaf heeft [naam eiser 1] zijn vordering onvoldoende onderbouwd. Deze vordering zal bij het eindvonnis worden afgewezen.

Voorschot

5.24.

Nu drie van de posten waarop de vordering tot schadevergoeding ziet niet voor vergoeding in aanmerking komen en nog niet duidelijk is of de vierde post toewijsbaar is, bestaat (thans) geen grond voor toekenning van een voorschot.

Schadevergoeding hek en muur (vordering 3 in reconventie)

5.25.

[naam gedaagde] stelt dat [naam eiser 1] het hekwerk van [naam gedaagde] heeft opengemaakt om [eisers] toegang tot het pand te verschaffen, met als gevolg dat het hek is beschadigd en het terrein niet meer kan worden afgesloten. [eisers] betwisten niet dat [naam eiser 1] deze feitelijke handelingen heeft verricht, maar [naam eiser 1] meent hiertoe gedwongen te zijn doordat [naam gedaagde] [eisers] de toegang tot het pand ten onrechte heeft ontzegd. [eisers] betwisten voorts dat het hek is beschadigd, door [naam gedaagde] is vernieuwd en dat zij de gevorderde kosten heeft gemaakt.

5.26.

Daargelaten of [naam gedaagde] gerechtigd was om het hek te plaatsen en of de reactie van [eisers] daarop geoorloofd was, heeft [naam gedaagde] geen enkele onderbouwing gegeven van het gevorderde bedrag. Gelet op de betwisting door [eisers] had dat wel op haar weg gelegen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

5.27.

[naam gedaagde] stelt voorts schade te hebben geleden en/of te lijden doordat [naam eiser 1] een gat in de muur heeft gemaakt ten behoeve van een aan de dieselgenerator verbonden pijp, wat vocht kan veroorzaken. [eisers] hebben hiertegen ingebracht dat het pand een slooppand is en dat van een noodzaak tot herstel of schade om die reden geen sprake kan zijn. De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] haar stelling dat zij schade heeft geleden en/of zal lijden in het licht van deze betwisting onvoldoende gemotiveerd heeft gehandhaafd. Daarbij komt dat het gevorderde bedrag op geen enkele wijze is onderbouwd.

5.28.

Het voorgaande leidt ertoe dat vordering 3 in reconventie bij het eindvonnis zal worden afgewezen.

Machines (vordering 7 in conventie)

5.29.

[naam eiser 1] stelt dat in het pand machines van [naam eiser 2] aanwezig waren die zich daar nu niet meer bevinden, althans dat onduidelijk is waar die machines nu zijn. Die stellingen zijn onvoldoende om de conclusie te kunnen dragen dat [naam gedaagde] iets met de verdwijning van deze machines te maken heeft en kunnen derhalve niet tot aansprakelijkheid leiden. Dit betekent dat vordering 7 bij het eindvonnis zal worden afgewezen.

Vervolg van de procedure

5.30.

De zaak wordt verwezen naar de rol voor het nemen van een akte met betrekking tot de bewijslevering op de wijze als onder de beslissing vermeld. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6..De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

laat [eisers] toe te bewijzen dat met [naam gedaagde] is overeengekomen dat [eisers] kosteloos in het pand mogen verblijven tot de datum van de sloop, althans tot twee weken voorafgaand aan de sloop, waarbij de energiekosten voor rekening van [naam gedaagde] komen;

6.2.

laat [naam eiser 1] toe te bewijzen dat hij met [naam gedaagde] is overeengekomen

dat hij in de door [naam gedaagde] te realiseren nieuwbouw een ruimte geleverd krijgt die niet alleen geschikt is als bedrijfsruimte, maar ook als appartement(en), waarbij [naam eiser 1] aan deze bedrijfsruimte of dit/deze appartement(en) de door hem gewenste invulling mag geven en

dat aan hem bij de nieuwbouw een parkeerplaats wordt geleverd die niet in strijd is met gemeentelijke voorschriften over parkeren;

6.3.

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
18 mei 2022voor akte uitlating door [eisers], waarin zij kunnen vermelden of zij het onder 6.1 en 6.2 bedoelde bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

6.4.

bepaalt dat [eisers], indien zij bewijsstukken willen overleggen, die stukken op de onder 6.3 genoemde roldatum in het geding moeten brengen;

6.5.

bepaalt dat [eisers], indien zij getuigen willen laten horen, de verhinderdata van deze getuigen, partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met september 2022 moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

6.6.

bepaalt dat [naam gedaagde], indien zij in het kader van het door [eisers] of [naam eiser 1] te leveren bewijs getuigen wil laten horen, de verhinderdata van deze getuigen, partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met september 2022 eveneens kenbaar dient te maken op de rol van 18 mei 2022;

6.7.

bepaalt dat een eventueel getuigenverhoor zal plaatsvinden op een zitting van mr. B. van Velzen in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100-125;

6.8.

bepaalt dat partijen uiterlijk tien dagen voor het eerste getuigenverhoor alle nadere stukken waarop zij zich willen beroepen aan de rechtbank en de wederpartij(en) moeten sturen;

6.9.

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

6.10.

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. WelterDekkers, griffier. Het is op 20 april 2022 uitgesproken in het openbaar.

3268/3194