Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9248524 \ CV EXPL 21-18803
uitspraak: 8 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
Spring Properties S.A.R.L.,
gevestigd te Luxemburg,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Bazuin & Partners te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A.K. Rahman te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Spring Properties” en “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 21 mei 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 2 augustus 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van Spring Properties van 6 december 2021, met één productie;
- de e-mail van [gedaagde] van 6 december 2021, met één productie;
- de brief van [gedaagde] van 9 maart 2022;
- de akte van Spring Properties van 10 maart 2022, met producties;
- de akte van [gedaagde] van 10 maart 2022, met producties.
1.2.
Op 10 december 2021 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Spring Properties is verschenen haar gemachtigde mr. A. Ekkel van Bazuin & Partners. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. M.A.K. Rahman. Van hetgeen ter zitting is besproken is aantekening gehouden door de griffier.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] en [naam bedrijf 1] hebben een huurovereenkomst gesloten, ingevolge welke overeenkomst [naam bedrijf 1] per 1 september 2009 aan [gedaagde] verhuurde de woonruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
Op 17 maart 2014 heeft de Huurcommissie naar aanleiding van een door [gedaagde] ingediend verzoek uitspraak gedaan omtrent de aanwezigheid van gebreken in het gehuurde. In de uitspraak is - voor zover van belang - het volgende opgenomen:
“(…)IV Beslissing
• De woonruimte heeft op 1 oktober 2013 het volgende ernstige gebrek:
• Er bevinden zich natte vocht -en schimmelsporen op de wand van het
trapgat en in de gang veroorzaakt door doorslaand vocht vanuit de
achtergelegen douche -en toiletruimte. Dit is een gebrek in categorie C
(nummer V1).
• Het puntenaantal van de woonruimte is 127 punten.
• De huurprijs van € 633,12 wordt vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd tot
€ 247,43 per maand. (…)”
2.3.
In 2015 is het gehuurde in eigendom overgedragen aan [naam bedrijf 2] (hierna: ‘[naam bedrijf 2]’). Per 31 maart 2020 is het gehuurde door [naam bedrijf 2] in eigendom overgedragen aan Spring Properties.
2.4.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 11 juni 2020 een e-mail gezonden aan de beheerder van het gehuurde, [naam bedrijf 3]. De inhoud van die e-mail luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…) Op grond van de uitspraak van de Huurcommissie van 15 april 2014 is cliënte in
het gelijk gesteld en is door de Huurcommissie de huurprijs vastgesteld op € 247,43 totdat de onderhoudsgebreken verholpen zijn. Deze zijn tot op heden door [naam bedrijf 2] niet verholpen en ook het overleggen van het huurcontract tussen cliënte en [naam bedrijf 2] blijft achterwege, Het is allemaal zo vaag en schimmig.
Reden waarom ik cliënte dan ook geadviseerd heb om de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 247,43 te betalen. Inmiddels heeft zij de huur van € 247,42 over de maand mei 2020 aan u voldaan. Ook is door u toegezegd de onderhoudsgebreken te zullen repareren. (…)”
2.5.
Spring Properties heeft in november 2020, februari 2021 en maart 2021 werkzaamheden laten uitvoeren aan de badkamer en de buitenwanden van de badkamer.
2.6.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Op 18 februari 2022 heeft een voorinspectie plaatsgevonden en op 2 maart 2022 een eindinspectie. Van beide inspecties is een inspectierapport opgesteld dat door zowel de beheerder als [gedaagde] voor akkoord is ondertekend.
3..De vordering
In conventie
3.1.
Spring Properties heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Spring Properties van een bedrag van € 4.595,79, waarin begrepen € 3.959,57 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand mei 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente. Voorts heeft Spring Properties gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 746,63 per maand vanaf de maand juni 2021 tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Spring Properties - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] is, ondanks aanmaning, in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de huur, waardoor een huurachterstand ten bedrage van € 3.959,57, berekend tot en met de maand mei 2021, is ontstaan. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde. Daarnaast is [gedaagde] een bedrag van € 5,86 aan tot 21 mei 2021 verschenen wettelijke rente over de huurachterstand verschuldigd geworden alsmede een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 520,96, vermeerderd met € 109,40 aan btw.
3.3.
Spring Properties heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van 10 december 2021 een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht en gesteld dat de huurachterstand, berekend tot en met de maand december 2021, in totaal nog altijd € 3.959,57 bedraagt.
3.4.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 17 maart 2014 bepaald dat de huur vanaf 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd wordt tot € 247,43 per maand, zolang het in de uitspraak genoemde gebrek niet is hersteld. [naam bedrijf 2] heeft de gebreken, ondanks diverse verzoeken van [gedaagde], nooit volledig hersteld. De ernstige gebreken zijn door Spring Properties pas in maart 2021 verholpen. Tot dat moment is [gedaagde] het verlaagde bedrag aan huur verschuldigd. Van een huurachterstand kan dan ook geen sprake zijn. Bovendien is de huur van de maand mei 2020 op 30 april 2020 voldaan.
3.5.
[gedaagde] is niet in verzuim geraakt, doordat het haar was toegestaan de verlaagde huur, zoals door de Huurcommissie vastgesteld, aan Spring Properties te voldoen. [gedaagde] was dan ook niet in verzuim. Voor zover er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt deze niet de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft Spring Properties steeds gewezen op de uitspraak van de Huurcommissie en meermaals verzocht de gebreken met spoed te verhelpen, maar Spring Properties heeft de gebreken pas in maart 2021 verholpen.
In reconventie
3.6.
[eiseres] heeft in reconventie gevorderd Spring Properties bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 998,40, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.7.
Aan haar reconventionele vordering heeft [eiseres] ten grondslag gelegd dat zij, ondanks dat de gebreken nog niet waren hersteld, de volledige huur van € 746,63 per maand over de maanden februari en maart 2021 heeft voldaan in plaats van de verlaagde huur van
€ 247,43 per maand. [eiseres] heeft dan ook recht op teruggave van een bedrag van € 998,40 ((€ 746,63 -/- € 247,43) x 2).
3.8.
Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen het in conventie en in reconventie gevorderde zullen die vorderingen hierna gezamenlijk beoordeeld worden.
Huurachterstand
4.2.
Spring Properties heeft gesteld dat er, berekend tot en met de maand december 2021, sprake is van een huurachterstand van € 3.959,57 en heeft hiertoe een specificatie in het geding gebracht, waaruit volgt welke bedragen [gedaagde] over de periode van mei 2020 tot en met december 2021 verschuldigd is en welke bedragen zij daarop in mindering betaald heeft. [gedaagde] heeft in reactie daarop gesteld dat de huur van de maand mei 2020 wel degelijk is voldaan en heeft een betalingsbewijs overgelegd, waaruit volgt dat zij op 30 april 2020 een bedrag van € 712,60 heeft voldaan. De ontvangst van die betaling is door Spring Properties ter mondelinge behandeling niet betwist, zodat de kantonrechter er van uit zal gaan dat deze betaling door haar is ontvangen. [gedaagde] heeft voor het overige geen andere betalingsbewijzen overgelegd, waaruit volgt dat zij meer of anders heeft betaald dan in de specificatie is weergegeven.
Gebrek
4.3.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen sprake kan zijn van een huurachterstand en beroept zich daarbij op de uitspraak van de Huurcommissie van 17 maart 2014, waarin is bepaald dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 oktober 2013 tijdelijk verlaagd wordt tot € 247,43 per maand, zolang het in de uitspraak genoemde gebrek niet is hersteld.
4.4.
Allereerst moet worden vastgesteld dat gesteld noch gebleken is dat de toenmalige verhuurder binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dat betekent dat verhuurder en huurder op grond van artikel 7:262 BW worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.
4.5.
Door de Huurcommissie is geoordeeld dat sprake is van natte vocht- en schimmelsporen op de wand van het trapgat en in de gang van het gehuurde, veroorzaakt door doorslaand vocht vanuit de achtergelegen douche- en toiletruimte. Spring Properties heeft gesteld dat dit gebrek reeds in augustus 2015 door [naam bedrijf 2] is verholpen, hetgeen door [gedaagde] is betwist. Spring Properties heeft haar stelling dat het gebrek reeds in 2015 daadwerkelijk volledig is hersteld op geen enkele wijze onderbouwd.
4.6.
Naast het feit dat Spring Properties terzake geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan en bovendien onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld omtrent de wijze waarop en door wie het gebrek in augustus 2015 exact zou zijn verholpen, ziet de kantonrechter geen aanleiding Spring Properties op dit punt tot bewijslevering toe te laten, nu vast is komen te staan dat Spring Properties de badkamer in de periode november 2020 tot en met maart 2021 volledig heeft gerenoveerd en de wanden, grenzend aan de badkamer, heeft hersteld. Dat deze renovatie verband houdt met planmatig onderhoud is gesteld noch gebleken, zodat voldoende is komen vast te staan dat de renovatie is uitgevoerd naar aanleiding van de klachten van [gedaagde] - waaronder de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 11 juni 2020 -, inhoudende dat het gebrek nog altijd niet was hersteld. Ook uit de inhoud van de opdrachtbonnen van Spring Properties aan [naam bedrijf 4] volgt dat de in november 2020 tot en met maart 2021 uitgevoerde werkzaamheden het gevolg zijn van de klachten van [gedaagde].
4.7.
Uit de omstandigheid dat, naar aanleiding van de klachten van [gedaagde], de badkamer in de periode november 2020 tot en met maart 2021 volledig is vervangen en de aan de badkamer grenzende wanden zijn hersteld, kan naar het oordeel van de kantonrechter onder de gegeven omstandigheden niet anders worden afgeleid dan dat op dat moment sprake was van hetzelfde gebrek als het gebrek, waarover door de Huurcommissie in 2014 is geoordeeld. Dat betekent dat het gebrek zich in elk geval in de periode juni 2020 tot en met maart 2021 wederom gemanifesteerd heeft, zodat ervan uitgegaan moet worden dat van volledig herstel in 2015 geen sprake is geweest. Het enkele feit dat [gedaagde] enkele jaren lang de volledige huur heeft betaald, maakt het hiervoor overwogene niet anders. In dat kader heeft [gedaagde] immers onweersproken gesteld dat zij de volledige huur heeft betaald omdat [naam bedrijf 2] dreigde met ontruiming van het gehuurde, indien zij aansluiting zou zoeken bij de uitspraak van de Huurcommissie.
4.8.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde] op terechte gronden een beroep heeft gedaan op de uitspraak van de Huurcommissie. Aangezien slechts de huur vanaf juni 2020 onderwerp van geschil is in deze procedure, betekent dit dat [gedaagde] in elk geval vanaf juni 2020 de verlaagde huurprijs van € 247,43 per maand aan Spring Properties verschuldigd is.
4.9.
Door [gedaagde] is in haar conclusie van antwoord meerdere malen uitdrukkelijk erkend dat het door de Huurcommissie geconstateerde gebrek in maart 2021 volledig hersteld is. Dit sluit ook aan op het feit dat [gedaagde] nadien steeds op eigen initiatief en zonder enige dwang de volledige maandelijkse huur heeft voldaan. Een en ander betekent dan ook dat [gedaagde] tot en met de maand maart 2021 de verlaagde huurprijs van € 247,43 aan Spring Properties verschuldigd is.
4.10.
Nu [gedaagde] eerst vanaf 1 april 2021 weer de volledige maandelijkse huurprijs van
€ 746,63 aan Spring Properties verschuldigd is, staat daarmee vast dat [gedaagde] over de maanden februari en maart 2021 ten onrechte de volledige huurprijs heeft betaald in plaats van de verlaagde huurprijs. Dit brengt met zich dat [gedaagde] zowel in februari 2021 als in maart 2021 een bedrag van € 499,20 (€ 746,63 -/- € 247,43) te veel heeft betaald. De in reconventie door [gedaagde] gevorderde veroordeling van Spring Properties tot betaling van het over beide maanden te veel betaalde bedrag aan huur van in totaal € 998,40 zal dan ook worden toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals hierna in het dictum vermeld.
4.11.
Vast staat dat [gedaagde] over de periode van juni 2020 tot en met januari 2021 de verlaagde maandelijkse huurprijs van € 247,43 heeft betaald. Aangezien hiervoor reeds is overwogen dat [gedaagde] over voornoemde periode ook slechts de verlaagde maandelijkse huurprijs verschuldigd was, betekent dit dat er - mede gelet op hetgeen hiervoor ten aanzien van de maanden februari en maart 2021 is overwogen - over de periode van juni 2020 tot en met maart 2021 geen sprake is van een huurachterstand. Ten aanzien van de periode vanaf
1 april 2021 is [gedaagde], zoals hiervoor reeds overwogen, in beginsel weer de volledige huurprijs verschuldigd.
4.12.
Door [gedaagde] is echter ter gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat er opnieuw sprake is van schimmelvorming, ditmaal in de badkamer en in de slaapkamer. [gedaagde] stelt dat de schimmelvorming veroorzaakt wordt door een daklekkage. Uit de door Spring Properties overgelegde factuur van [naam bedrijf 4] van 3 maart 2022 volgt dat door [naam bedrijf 4] ten aanzien van de schimmelvorming is geoordeeld dat er geen sporen aanwezig zijn die duiden op het bestaan van een daklekkage. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in haar stelling dat het onderzoek onzorgvuldig is uitgevoerd, omdat de medewerker van [naam bedrijf 4] niet op het dak is geweest om te bezien of er sprake is van een lekkage. Het enkele feit dat de medewerker niet op het dak is geweest, impliceert immers niet dat de oorzaak van de schimmelvorming niet op de juiste wijze vanaf de binnenzijde van het gehuurde kan zijn onderzocht door [naam bedrijf 4], zoals kennelijk ook door [naam bedrijf 4] is gedaan. Nu [naam bedrijf 4] op die wijze heeft geconstateerd dat er geen sporen aanwezig zijn die duiden op een daklekkage en [gedaagde] voor het overige onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die wel zouden kunnen wijzen op het bestaan van een lekkage, is daarmee niet komen vast te staan dat de schimmelvorming veroorzaakt is door een (dak)lekkage.
4.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan de oorzaak van de huidige schimmelvorming evenmin gevonden worden in het door de Huurcommissie in 2014 geconstateerde gebrek. Door [gedaagde] is immers in haar conclusie van antwoord meerdere malen expliciet gesteld dat dat gebrek in maart 2021 definitief is hersteld. Dat zij het gebrek als hersteld beschouwde, volgt ook uit het feit dat [gedaagde] na maart 2021 - ditmaal volledig op eigen initiatief - weer de volledige maandelijkse huur aan Spring Properties heeft betaald. Gelet op het feit dat de badkamer in de periode november 2020 tot en met maart 2021 volledig gerenoveerd is, ligt het bovendien niet voor de hand dat de schimmelvorming nog veroorzaakt kan zijn door hetzelfde, door de Huurcommissie in 2014 geconstateerde gebrek. In dat verband had het op de weg van [gedaagde] gelegen voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat de schimmelvorming het gevolg is van het door de Huurcommissie geconstateerde gebrek. Dat heeft zij echter nagelaten.
4.14.
Nu niet vast is komen te staan dat de schimmelvorming het gevolg is van een (dak)lekkage of van het door de Huurcommissie in 2014 geconstateerde gebrek, is bepaald niet uitgesloten dat de schimmelvorming zijn oorzaak vindt in het onvoldoende ventileren van de badkamer en om die reden aan [gedaagde] toe te rekenen is. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] ten aanzien van de hernieuwde schimmelvorming dan ook onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een niet aan haar toe te rekenen gebrek en
- voor zover er al sprake zou zijn van een gebrek - dat deze dermate ernstig is dat het een huurprijsvermindering zou rechtvaardigen. Daarbij is tevens in aanmerking genomen dat uit het rapport van de voorinspectie noch uit het rapport van de eindinspectie - die beiden door [gedaagde] voor akkoord zijn ondertekend - volgt dat er bij het einde van de huur sprake was van een gebrek, bestaande uit ernstige schimmelvorming in de badkamer.
4.15.
Een en ander leidt er toe dat [gedaagde] voor wat betreft de periode na 1 april 2021 de volledige maandelijkse huurprijs aan Spring Properties verschuldigd blijft. Uit de door Spring Properties overgelegde specificatie van de huurachterstand volgt dat [gedaagde] vanaf
1 april 2021 tot en met de maand december 2021 ook steeds de volledige maandelijkse huurprijs heeft voldaan. Nu gesteld noch gebleken is dat na december 2021 de huur niet of niet tijdig is voldaan, leidt een en ander er toe dat er tot en met de maand maart 2022 geen sprake is van een huurachterstand.
4.16.
Het bovenstaande betekent dat de in conventie door Spring Properties gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 3.959,57 aan achterstallige huur zal worden afgewezen. De daarmee samenhangende gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten delen hetzelfde lot.
Ontbinding van de huurovereenkomst
4.17.
Nu tussen partijen vast staat dat [gedaagde], hangende de procedure, de huur heeft opgezegd en het gehuurde inmiddels heeft verlaten, heeft Spring Properties geen belang meer bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ook dat deel van de vordering in conventie zal dan ook worden afgewezen. Datzelfde geldt ook voor de vordering ten aanzien van de toekomstige huurtermijnen tot aan de ontruiming van het gehuurde.
Proceskosten
4.18.
Spring Properties zal, als de zowel in conventie als in reconventie in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kantonrechter stelt de proceskosten in conventie aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 622,50 aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 249,00). Aangezien er ten aanzien van de reconventionele vordering geen afzonderlijke conclusiewisseling heeft plaatsgevonden, zullen de proceskosten in reconventie worden vastgesteld op nihil.
5..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Spring Properties in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 622,50 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
veroordeelt Spring Properties om aan [eiseres] te betalen € 998,40 aan te veel betaalde huur over de maanden februari en maart 2021, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt Spring Properties in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487