ECLI:NL:RBROT:2022:2003

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9390104 CV EXPL 21-27089

uitspraak: 4 maart 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. P.A. Beekman te Rotterdam,

tegen:

[gedaagde] ,

in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 1] , wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. J.J.A. Bosch te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonstad’ en ‘de bewindvoerder’. [naam 1] wordt hierna aangeduid als ‘ [naam 1] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• de dagvaarding van 9 augustus 2021, met producties;

• de conclusie van antwoord met vordering in reconventie, met producties;

• het tussenvonnis van 25 oktober 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

• de conclusie van antwoord in reconventie;

• de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis van de zijde van Woonstad, met producties;

• aanvullende producties van de zijde van de bewindvoerder, ontvangen ter griffie op 16 januari 2022;

• een aanvullende productie van de zijde van Woonstad;

• aanvullende producties van de zijde van de bewindvoerder, ontvangen ter griffie op 26 januari 2022;

• de zittingsaantekeningen van de gemachtigde van Woonstad;

• de pleitnota van de gemachtigde van de bewindvoerder;

• een aanvullende productie van de zijde van de bewindvoerder, overhandigd tijdens de mondelinge behandeling.

1.2

De mondelinge behandeling is gehouden op 27 januari 2022. [naam 2] is ter zitting verschenen namens Woonstad, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de bewindvoerder is de gemachtigde verschenen, tezamen met [naam 1] . Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[naam 1] huurt van Woonstad de woning aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’ of ‘de woning’).

2.2

De goederen die (zullen) toebehoren aan [naam 1] zijn onder bewind gesteld bij de bewindvoerder.

2.3

In de huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
2.1Het gehuurde is uitsluitend bestemd om door huurder te worden gebruikt als woonruimte. (…)”

2.4

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van Woonstad Rotterdam, versie juni 2009 (hierna: “de algemene huurvoorwaarden”) van toepassing. In de algemene voorwaarden is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
18.4Indien huurder in verzuim is met nakoming van enige verplichting, die op grond van de wet of de huurovereenkomst op hem rust, zijn alle kosten die voor verhuurder hieruit voortvloeien, zoals onder meer wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn door huurder verschuldigd op het moment dat verhuurder zijn vordering op huurder uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, vermeerderd met het geldende BTW-percentage. (…)”

2.5

Bij vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 17 november 2017 is [naam 1] bij verstek onder meer veroordeeld tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur en ontruiming van de woning en is de huurovereenkomst ontbonden. Bij vonnis in verzet van de kantonrechter te Rotterdam van 16 november 2018 is voornoemd verstekvonnis bekrachtigd. Hierna heeft [naam 1] met instemming van Woonstad het gebruik van de woning behouden en heeft hij de huurprijs betaald, zodat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd is.

2.6

Naar aanleiding van een overlastmelding bij de politie waarin het vermoeden van illegale prostitutie werd geuit, heeft de politie op 24 februari 2021 een controle uitgevoerd in de woning. Vervolgens heeft de burgemeester van Rotterdam bij besluit van 26 februari 2021 de woning voor de duur van 1 maand gesloten op basis van artikel 3:9a lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening. In het besluit van de burgemeester is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:

“(…) Tijdens de controle op 24 februari jl. was er een persoon aanwezig tijdens de controle. Zij gaf aan geen huurcontract en geen vaste woon- of verblijfplaats te hebben. Ze verklaart sinds 1 maand in de woning te verblijven en dat de woning van een klant van haar is, die ze in natura betaald. Tevens gaf ze aan op vrijwillige basis in de prostitutie te werken. De tweede slaapkamer is in gebruik bij een tweede dame, zij was niet aanwezig. Opgemerkt wordt dat er geen sporen zijn aangetroffen van mannelijke bewoning, zoals herenkleding, schoenen en mannelijke toiletartikelen.

In de illegale seksinrichting waren twee slaapkamers ingericht als afwerkkamer ten behoeve van illegale prostitutiewerkzaamheden. Hier waren condooms, tissues en glijmiddelen aanwezig. Uit onderzoek blijkt dat de advertentie van de prostitué actief was op de site [website]. Uit recensies was op te maken dat de prostitué trio’s aanbood met haar vriendin.

(…)

Overwegingen

Op basis van de politierapportage blijkt voor mij dat vanuit het pand aan de [adres] bedrijfsmatig seksuele handelingen zijn aangeboden zonder dat de daarvoor benodigde vergunning is verleend. Dit betreft een overtreding op grond van artikel 3:3 lid 1 van de APV.

Uit de aangetroffen situatie zoals beschreven in de politierapportage, de advertenties en de verklaringen van de aangetroffen prostitué, blijkt voor mij dat in het pand een seksinrichting wordt geëxploiteerd. Hierbij betrek ik tevens de situatie dat er overlast wordt ervaren door omwonenden en dat de AVIM een aantal weken geleden een overlastmelding heeft ontvangen. Door de wijze van gebruik van het pand is geen sprake van een woning. Dat volgens de Basisregistratie Personen één persoon op dit adres staat ingeschreven, maakt mijn conclusie niet anders. Immers, uit de rapportage leid ik af dat het pand in gebruik is als illegale seksinrichting. Kortom, ik acht het aannemelijk dat zowel de ingeschreven- als aangetroffen personen hier niet duurzaam verblijven. Gelet op de gemelde overlast en verklaringen van de prostituee lijkt het pand al zeker sinds januari 2021 in gebruik als illegale seksinrichting. Tot slot is volstrekt onduidelijk welke personen toegang hebben tot het pand.

Door het bedrijfsmatig aanbieden van seksuele handelingen in het pand wordt het woon- en leefklimaat van de omwonenden in ernstige mate aangetast. De aanwezigheid van een illegale seksinrichting heeft een aanzuigende werking op het ontstaan van illegale praktijken in de omgeving, versterkt het onveiligheidsgevoel in de omgeving en veroorzaakt maatschappelijke onrust. Er is sprake van een illegale en zeer onwenselijke en onveilige situatie, die noodzaakt tot onmiddellijk ingrijpen om de openbare orde te herstellen en herhaling te voorkomen. (…)”

2.7

[naam 1] heeft tegen het besluit van de burgemeester bezwaar gemaakt en de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van 24 maart 2021 is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(…) Dit alles brengt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat verweerder in redelijkheid van zijn bevoegdheid om de woning te sluiten gebruik kon maken. De verwachting is dan ook dat in bezwaar het bestreden besluit in stand kan blijven, zodat er geen aanleiding is voor het treffen van een voorlopige voorziening.

(…)

Beslissing

De voorzieningenrechter wijst het verzoek om voorlopige voorziening af. (…)”

2.8

Bij besluit van 24 maart 2021 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van 2 maanden, aansluitend aan de spoedsluiting van 26 februari 2021, gesloten op basis van artikel 3:9a lid 1 van de Algemene Plaatselijke Verordening.

2.9

Vervolgens heeft Woonstad de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van de artikelen 6:267 en 7:231 lid 2 BW. In de brief van de gemachtigde van Woonstad van 15 april 2021 gericht aan [naam 1] is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

“(…)
Nu de woning op last van de burgemeester is gesloten op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening 2012 van de Gemeente Rotterdam, in relatie tot artikel 174 Gemeentewet, en voor zover noodzakelijk, ontbindt cliënte met ingang van vandaag de met u gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 6:267 juncto 7:231 lid 2 BW.Gelet op deze ontbinding bent u gehouden de woning leeg en ontruimd op te leveren. Vanwege de sluiting van de woning tot 15 mei a.s. bent u hiertoe nog niet in staat. Wanneer u mij schriftelijk laat weten dat u instemt met deze buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, dan verzoek ik u bijgaande akkoordverklaring (*bijlage) uiterlijk 23 april 2021 ingevuld en voorzien van een kopie van een geldig legitimatiebewijs met hierop uw identiteitsgegevens (paspoort / NL id-kaart / rijbewijs) aan mij te retourneren. Ik zal dan op basis daarvan de burgemeester van Rotterdam verzoeken de sluiting op te heffen. Na opheffing van de sluiting heeft u kort de tijd om de woning in overleg met cliënte leeg en ontruimd aan cliënte op te leveren. (…)”

2.1

In een kortgedingprocedure tegen de bewindvoerder heeft Woonstad – samengevat – ontruiming van de woning gevorderd, alsmede betaling van een schadevergoeding van € 723,32 per maand vanaf 1 mei 2021 tot de ontruiming en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van de bewindvoerder (in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] ) in de proceskosten en de nakosten. Bij vonnis in kort geding d.d. 9 juni 2021 heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonstad afgewezen en Woonstad veroordeeld in de proceskosten.

2.11

In opdracht van Woonstad heeft Adviesburo Veerkracht een buurtonderzoek verricht. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte rapport van Adviesburo Veerkracht d.d. 14 juli 2021 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:

“(…) •
Getuige 1

Op woensdag 7 juli 2021 omstreeks 19.27 uur is er een getuige gesproken. Deze verklaarde het volgende:

“k woon hier sinds 2009. Op [huisnummer] zou een man moeten wonen van rond de 50 jaar. Het is een vermoedelijk Surinaamse man. Hij heet [naam 1] . Hij is hier 4 jaar geleden alleen komen wonen. Hij kwam uit een scheiding. In het begin woonde hij er ook echt. Zijn zoontje kwam wel eens langs. Ik heb hem 2 keer gezien in ieder geval. Na een jaar zag ik [naam 1] steeds minder. Hij kwam wel eens langs voor zijn post. Hij heeft verteld dat hij een vriendin had waar hij zat. Vervolgens kwam er een jonge man van rond de 25 jaar wonen. Dit zou de zoon van de hoofdbewoner zijn. Sinds een jaar zie ik deze zoon minder. Ik zie wel regelmatig andere mensen in de woning. Ik heb er 1 dame gezien. Zij spreekt Spaans. Zij is met een Spaanssprekende meneer begin 2020 er komen wonen. De zoon zag ik vanaf dat moment niet meer. Ik zie er regelmatig mensen in en uit gaan. Ik zag mensen met rolkoffertjes naar binnen gaan. Ik denk dat er sprake is van onderhuur. Er heeft een inval van de politie plaatsgevonden afgelopen februari. Deze hebben een sticker en een slot op de deur geplaatst. Een week geleden stond de deur van het balkon open. Ik zag een jonge man die aan het schoonmaken was. Van het weekend is er weer politie langs geweest. Ze waren op zoek naar de hoofdbewoner. Het raampje van de zijkamer heeft heel lang open gestaan aan het begin van de Coronatijd. Ik heb hier de politie voor gebeld”.

•
Getuige 2

Op woensdag 7 juli 2021 omstreeks 19.52 uur is er een getuige gesproken. Deze verklaarde het volgende:

“Ik woon hier 19 jaar. U vraagt mij naar de [adres] . Er zou een donkere man moeten wonen. Hij is er een aantal jaar geleden komen wonen. Het is een komen en gaan van mensen op dit adres. Dit is op alle dagen en tijdstippen. De hoofdbewoner woont er niet. Er heeft een Marokkaanse man met lang haar gezeten. Deze zat er vorig jaar. Deze heeft er lang gezeten. Er heeft een inval van de politie plaatsgevonden. Dit heb ik niet zelf gezien. Ik heb de hoofdbewoner al heel lang niet meer gezien”.

•
Getuige 3

Op dinsdag 13 juli 2021 omstreeks 18.13 uur is er een getuige gesproken. Deze verklaarde het volgende:

“Ik woon hier sinds 4 jaar ongeveer. Op [huisnummer] woont een lange Surinaamse man. Hij is ouder dan 40 jaar. Hij is na mij hier komen wonen. Ik denk ongeveer 2 jaar geleden. Hij woonde er alleen. Er kwamen wel vrienden bij hem langs. Hij werkt en rijdt in een bedrijfsbus. Volgens mij een witte bus. Ik weet dit niet zeker. In het begin zag ik hem. Ik zag hem constant de eerste maanden. Vervolgens heb ik hem lange tijd niet gezien. Ik heb andere mensen in de woning gezien. Ik weet niet of ze daar verbleven. Het leek er eigenlijk op dat ze de woning aan het opknappen waren. 's Avonds laat brandt er nooit licht in de woning. Ik heb niks meegekregen van de politie-inval. Ik heb hem maanden geleden voor het laatst gezien."

•
Getuige 4

Op dinsdag 13 juli 2021 omstreeks 18.38 uur is er een getuige gesproken. Deze verklaarde het volgende:

“Ik woon hier al meer dan 10 jaar. Ik weet niet wie de hoofdbewoner is van [huisnummer] Ik heb daar een transseksuele vrouw gezien. Dat was in de zomer van 2020. Het was van origine een man. Dat zag ik aan haar adamsappel. Zij verbleef op [huisnummer] Er was veel aanloop van mannen op [huisnummer] Ik kreeg daardoor het idee dat er sprake was van prostitutie. Ik heb daar veel mannen gezien met mooie auto's. Het leek alsof deze mannen veel geld hadden. Ze gingen naar binnen op [huisnummer] Ik heb het zelf gezien. Vanaf het moment dat er een plakkaat op de deur hing, heb ik haar daar niet meer gezien. Ik heb niemand in de woning meer gezien. U zegt mij dat de hoofdbewoner een Surinaamse man moet zijn. Deze man heb ik al jaren niet meer gezien.”

•
Getuige 5

Op dinsdag 13 juli 2021 omstreeks 19.00 uur is er een getuige gesproken. Deze verklaarde het volgende:

“Ik woon hier sinds 2000. Op [huisnummer] woont een lange Surinaamse man. Ik zie hem af en toe. Ik weet niet wanneer hij daar is komen wonen. Ik weet niet wanneer ik hem voor het laatst heb gezien. Ik heb vernomen dat er sprake was van prostitutie op [huisnummer] Ik heb verschillende jonge vrouwen op [huisnummer] gezien.”

2.12

[naam 1] heeft tegen het besluit van de burgemeester tot spoedsluiting beroep ingesteld. De bestuursrechter heeft dit beroep bij uitspraak van 19 januari 2022 ongegrond verklaard.

3..Het geschil in conventie

3.1

Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

a. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Woonstad betreffende de woning aan de [adres] is ontbonden op 15 april 2021, uitsluitend voor zover de huurovereenkomst niet reeds per 17 november 2017, dan wel per 15 april 2021 is geëindigd.

Subsidiair

de huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres] tussen [naam 1] en Woonstad Rotterdam te ontbinden, uitsluitend voor zover de huurovereenkomst niet reeds per 17 november 2017 dan wel per 15 april 2021 is geëindigd.

Primair en subsidiair

de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , te veroordelen om de woning aan de [adres] binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;

de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , te veroordelen tot betaling aan Woonstad van een schadevergoeding die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs en servicekosten van € 724,52 per maand vanaf 1 september 2021 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de datum van algehele voldoening;

de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 462,50 en € 719,95 aan buitengerechtelijke kosten, althans zodanige bedragen als de rechtbank redelijk acht, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

met veroordeling van de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , in de proceskosten en de nakosten.

3.2

Woonstad legt - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vordering ten grondslag.

Primairgeldt het volgende. Aangezien de burgemeester de woning heeft gesloten voor de duur van 3 maanden, was Woonstad bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Van deze mogelijkheid heeft Woonstad op 15 april 2021 gebruik gemaakt, als gevolg waarvan [naam 1] de woning gebruikt zonder recht of titel.

Subsidiairhandelt [naam 1] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door het gehuurde niet (uitsluitend) als woonruimte te gebruiken en door het gehuurde (bedrijfsmatig) te (laten) gebruiken als (illegale) seksinrichting, alsmede door de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of tegen betaling in gebruik te geven aan derden of hierin niet zijn hoofdverblijf te houden en door vanuit de woning overlast te (doen) veroorzaken. Ook heeft [naam 1] een huurachterstand waarop sinds 1 augustus 2020 niet meer wordt afgelost. [naam 1] is dus op meerdere punten tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ieder op zich en in onderlinge samenhang ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Aangezien geen gehoor is gegeven aan de verzoeken en sommaties van Woonstad om geen overlast meer te veroorzaken, is tevens een bedrag van € 1.182,45 aan buitengerechtelijke verschuldigd geworden (inclusief € 719,95 aan onderzoekskosten van Adviesburo Veerkracht).

3.3

De bewindvoerder is het niet eens met de vordering van Woonstad en heeft daartegen - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang – het volgende aangevoerd.

Sinds de start van de bewindvoering zijn aanzienlijke bedragen afbetaald op de huurachterstand. Toen [naam 1] gedetineerd was is de huurachterstand weliswaar opgelopen, maar daarna zijn er extra betalingen gedaan, waardoor de huurachterstand nog maar gering is en geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De verwachting is dat met het vakantiegeld dat [naam 1] in mei 2022 zal ontvangen de huurachterstand verder teruggebracht kan worden.

Verder heeft [naam 1] de woning steeds als zijn hoofdverblijfplaats gehad, ook in december 2020 en de eerste maanden van 2021. [naam 1] is monteur bij Ziggo en maakt lange werkdagen. Hij werkt ook vaak in de avonden en gedurende de nacht. Uit de meterstanden van de woning blijkt dat [naam 1] er woonde in voornoemde periode.

Begin 2021 verbleef een Portugese kennis bij [naam 1] in de woning. Zij had geen werk en kon vanwege de coronacrisis niet terug naar Portugal. Van onderverhuren was geen sprake. Ook wordt betwist dat er sprake is geweest van prostitutie in de woning en met online advertenties was [naam 1] niet bekend. De verklaring van één getuige dat er sprake zou zijn geweest van prostitutie vanuit de woning is niet voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen. De verklaringen van de overige getuigen zijn onduidelijk en niet consequent en kunnen ook niet tot dit oordeel leiden. De beschrijving van de woning door de Justitiële Diensten is onjuist, omdat de woning twee slaapkamers heeft en er wel degelijk spullen van [naam 1] in de woning stonden.

Gelet op het voorgaande zouden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning disproportionele maatregelen zijn. Aangezien [naam 1] niet gebrekkig heeft gehandeld is hij niet in verzuim en dus geen buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten verschuldigd. [naam 1] wil graag in de woning blijven. Hij heeft diabetes en heeft een zware coronabesmetting doorgemaakt. Tot slot kan er zonder woning geen WSNP-traject gestart worden.

4..Het geschil in reconventie

4.1

De bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , en [naam 1] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om Woonstad te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van de bewindvoerder, begroot op € 348,-, te vermeerderen met 21% btw, alsmede tot terugbetaling van een maand huur, met veroordeling van Woonstad in proceskosten.

4.2

De bewindvoerder en [naam 1] leggen - zakelijk weergegeven – aan hun vordering ten grondslag dat [naam 1] ten onrechte een maand lang niet in de woning heeft kunnen verblijven en daarom onterecht proceskosten heeft moeten maken.

4.3

Woonstad is het niet eens met de vordering en heeft daartegen - zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.

De eis in reconventie is (mede) namens [naam 1] ingesteld, terwijl [naam 1] geen procespartij is. [naam 1] dient daarom niet-ontvankelijk te worden verklaard. Verder heeft de bewindvoerder niet nader gespecificeerd welke buitengerechtelijke kosten zouden zijn gemaakt en waarom dit bedrag met 21% btw moet worden verhoogd. Tot slot komt de omstandigheid dat [naam 1] een maand lang niet in het gehuurde heeft gewoond voor zijn rekening en risico.

5..De beoordeling in conventie

5.1

In deze zaak vordert Woonstad ontruiming van het gehuurde, primair omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden (artikel 7:231 lid 2 BW) en [naam 1] dus zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en subsidiair omdat [naam 1] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen (artikel 6:265 lid 1 BW).

5.2

De kantonrechter zal eerst de primaire vordering beoordelen. Vaststaat dat de woning bij besluit van de burgemeester gesloten is geweest vanwege gedragingen in het gehuurde waardoor de openbare orde is verstoord (zoals bedoeld in artikel 174a Gemeentewet). Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder in dat geval de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden met een schriftelijke verklaring, zonder dat rechterlijke tussenkomst noodzakelijk is. Voor deze buitengerechtelijke ontbinding is het niet nodig dat [naam 1] een tekortkoming kan worden verweten. Voldoende is dat de openbare orde is verstoord en de burgemeester de woning daarom heeft gesloten.

5.3

Gelet op het voorgaande mocht Woonstad de huurovereenkomst met [naam 1] buitengerechtelijk ontbinden, zoals zij bij brief van 15 april 2021 heeft gedaan. Dit betekent echter niet automatisch dat de gevorderde ontruiming op deze grond moet worden toegewezen. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen immers een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. De kantonrechter dient in deze zaak daarom te toetsen of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar was dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding (artikel 6:248 lid 2 BW). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en dient er een belangenafweging plaats te vinden.

5.4

De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [naam 1] niet op de hoogte was van prostitutie in de woning en dat [naam 1] niet bekend was met de advertentie van de vrouw die in de woning logeerde. Hij betwist dan ook dat sprake is geweest van een seksinrichting. Zelfs als daarvan wel sprake zou zijn geweest, dan had de woning slechts voor één maand gesloten mogen worden en niet voor drie maanden. Ook is [naam 1] nooit uitgenodigd om zijn zienswijze kenbaar te kunnen maken. Verder heeft [naam 1] diabetes en heeft hij net een zware coronabesmetting doorgemaakt. Tot slot is het voor het starten van een schuldhulpverleningstraject vereist dat [naam 1] een woning heeft.

5.5

De kantonrechter overweegt het volgende. Naar aanleiding van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, is vast komen te staan dat de woning is gebruikt voor de exploitatie van een illegale seksinrichting. In verschillende getuigenverklaringen komt naar voren dat omwonenden veel aanloop van verschillende personen naar de woning hebben geconstateerd. De bewindvoerder heeft weliswaar aangevoerd dat [naam 1] niet van de situatie op de hoogte was, maar hij heeft niet betwist dat de vrouw die in de woning verbleef seksuele diensten heeft aangeboden vanuit de woning. Of [naam 1] van de activiteiten van zijn kennis op de hoogte was is ook niet relevant, omdat hij op grond van artikel 7:219 BW jegens de verhuurder verantwoordelijk is voor de gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Met betrekking tot de politierapportage heeft de bewindvoerder enkel gesteld dat de beschrijving van de woning niet klopt, omdat er wel degelijk persoonlijke spullen van [naam 1] in de woning aanwezig zouden zijn geweest. De door de bewindvoerder overgelegde foto’s zijn echter niet voorzien van een datum en daarom is onduidelijk op welk moment deze spullen zich in de woning zouden hebben bevonden. Tot slot geldt dat de bewindvoerder niet heeft betwist dat de kennis van [naam 1] met prostitutieactiviteiten heeft geadverteerd en dat de advertentie aan de woning gekoppeld kon worden.

5.6

Woonstad heeft een gerechtvaardigd belang bij gebruik van haar bevoegdheid tot ontbinding, omdat zij niet hoeft te tolereren dat de woning wordt gebruikt voor de exploitatie van een illegale seksinrichting. Zelfs als [naam 1] de woning alleen maar aan een kennis beschikbaar stelde en niet op de hoogte was van haar prostitutiewerkzaamheden, blijft staan dat hij er op grond van artikel 7:219 BW voor verantwoordelijk kan worden gehouden dat zijn woning voor illegale prostitutie is gebruikt. Dat [naam 1] aan diabetes lijdt en net een zware coronabesmetting heeft doorgemaakt, betekent niet dat hij voor onderdak is aangewezen op de woning van Woonstad. Dit geldt temeer nu Woonstad heeft aangevoerd dat [naam 1] een deel van de tijd bij zijn vriendin verblijft en de bewindvoerder dit niet heeft betwist.

5.7

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar of disproportioneel is dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dat betekent dat de huurovereenkomst op 15 april 2021 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [naam 1] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. Niet gebleken is dat de huurovereenkomst al op een eerdere datum is ontbonden. Niet in geschil is immers dat aan de veroordeling tot ontbinding en ontruiming bij voornoemd vonnis van 17 november 2017 door Woonstad geen uitvoering is gegeven en dat de huurovereenkomst daarna voor onbepaalde tijd is voortgezet. De primair gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen, in die zin dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 15 april 2021. Ook de vordering tot ontruiming van de woning wordt toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. De bewindvoerder zal verder worden veroordeeld tot betaling van de gevorderde schadevergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurprijs en servicekosten op de wijze als onder de beslissing van dit vonnis vermeld. De gevorderde wettelijke rente hierover is niet betwist en zal dan ook eveneens worden toegewezen.

5.8

Verder vordert Woonstad een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 1.182,45 in totaal. Dit bedrag bestaat uit € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten conform het rapport BGK-Integraal 2013 en € 719,95 aan kosten in verband met het onderzoek van Adviesburo Veerkracht.

Woonstad heeft onbetwist gesteld dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW. De redelijke kosten die hier voor Woonstad mee gemoeid zijn gegaan, komen op grond van dit wetsartikel en artikel 18.4 van de algemene huurvoorwaarden voor rekening van de bewindvoerder. Het gevorderde bedrag van € 462,50 is berekend conform de rapporten Voorwerk II en BGK-Integraal 2013 en wordt daarom toegewezen.

De onderzoekskosten worden gevorderd op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW en artikel 18.4 van de algemene huurvoorwaarden. Volgens Woonstad betreft het kosten die zij heeft moeten maken in verband met het onderzoek door Adviesburo Veerkracht. Woonstad heeft haar vordering op dit punt onderbouwd met een factuur en urenverantwoording van het door haar ingeschakelde adviesbureau. De bewindvoerder heeft tegen de verschuldigdheid van dit bedrag geen afzonderlijk verweer gevoerd. Woonstad heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat de gemaakte kosten noodzakelijk waren. De hoogte van het gevorderde bedrag komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Ook dit deel van de vordering wordt daarom toegewezen.

5.9

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet gesteld of gebleken is dat Woonstad deze kosten reeds aan haar incassogemachtigde betaald heeft.

5.1

Omdat de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Woonstad buitengerechtelijk is ontbonden en de ontruiming van de woning op deze grondslag wordt toegewezen, kan de subsidiaire vordering onbesproken blijven. De kantonrechter hoeft dus niet te beoordelen of [naam 1] zodanig tekort is gekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat dat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.11

De bewindvoerder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De verschotten zijn vastgesteld op € 507,- aan griffierecht en € 125,09 aan dagvaardingskosten. Het salaris voor de gemachtigde van Woonstad wordt begroot op (2,5 punten à € 187,-) € 467,50.

5.12

De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6..De beoordeling in reconventie

6.1

De vordering in reconventie is zowel door de bewindvoerder als door [naam 1] ingesteld, terwijl [naam 1] geen procespartij is. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen immers niet toe aan de rechthebbende, maar aan de bewindvoerder, met inachtneming van de in de wet vermelde voorwaarden (art. 1:438 leden 1 en 2 BW). Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW vertegenwoordigt tijdens het bewind de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte. Uit deze artikelen vloeit voort dat de rechthebbende gelet op het ingestelde beschermingsbewind niet de bevoegdheid heeft om zelfstandig te procederen, maar dat de bewindvoerder ter zake de onder bewind staande goederen optreedt als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende.

De onderhavige vordering diende daarom te worden ingesteld door de bewindvoerder en niet tevens door [naam 1] . [naam 1] is dus niet-ontvankelijk in zijn vordering.

6.2

Voor zover de vordering is ingesteld door de bewindvoerder dient deze wel inhoudelijk beoordeeld te worden. Hiervoor is geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Woonstad op 15 april 2021 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [naam 1] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. De woning is bij besluit van de burgemeester gesloten vanwege gedragingen in het gehuurde waardoor de openbare orde is verstoord. Woonstad mocht de huurovereenkomst met [naam 1] dan ook buitengerechtelijk ontbinden. Ook is hiervoor geoordeeld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar of disproportioneel is dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Indien het gehuurde wordt gesloten op grond van een bestuursrechtelijk besluit, dan ontslaat dat de huurder niet van zijn verplichting tot huurbetaling. Dat de huurder (tijdelijk) geen gebruik kan maken van het gehuurde komt voor zijn rekening en risico. Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat [naam 1] ten onrechte een maand lang niet in de woning heeft kunnen verblijven. Overigens is ook niet nader gespecificeerd om welke periode het precies gaat. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

6.3

Niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Dit deel van de vordering wordt daarom eveneens afgewezen.

6.4

De bewindvoerder zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Bij de vaststelling van de hoogte van het toe te kennen bedrag aan salaris wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie. Daarom wordt in reconventie een half punt aan salaris toegekend, namelijk (0,5 punten à € 187,-) € 93,50.

7..De beslissing

De kantonrechter
:

In conventie

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [naam 1] en Woonstad betreffende de woning aan de [adres] is ontbonden op 15 april 2021;

veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , om de woning aan de [adres] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen;

veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , tot betaling aan Woonstad van een schadevergoeding die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs en servicekosten van € 724,52 per maand vanaf 1 september 2021 tot aan de maand waarin de woning is ontruimd, een ingegane maand voor een hele gerekend, een en ander voor zover deze bedragen niet reeds aan Woonstad zijn voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de datum van algehele voldoening;

veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , tot betaling aan Woonstad van € 1.182,45 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 632,09 aan verschotten en € 467,50 aan salaris voor de gemachtigde;

en indien de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 93,50 aan salaris, en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie

verklaart [naam 1] niet-ontvankelijk in zijn vordering;

wijst de vordering van de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , af;

veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 1] , in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 93,50 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

43416