Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/632535 / KG ZA 22-75
Vonnis in kort geding van 3 maart 2022
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
wonende te [woonplaats eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
wonende te [woonplaats eiser 2],
eisers,
advocaat: mr. Th.C. Visser,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat: mr. Z.H. van Dorth tot Medler.
Partijen zullen hierna [naam eiser 1] (eisers tezamen in mannelijk enkelvoud) en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2022 met producties;
- de bij brief van 15 februari 2022 in het geding gebrachte producties aan de zijde van [naam gedaagde];
- de bij brief van 16 februari 2022 in het geding gebrachte producties aan de zijde van [naam gedaagde];
- de bij brief van 16 februari 2022 in het geding gebrachte producties aan de zijde van [naam eiser 1];
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van [naam eiser 1];
- de pleitnota van [naam gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam eiser 1] is eigenaar geweest van het appartementsrecht aan de [adres 1] en [adres 2]. Dat appartementsrecht (hierna: het appartementsrecht) bestaat uit
twee delen, waarbij het gedeelte aan de [adres 2] (hierna: de huurwoning) met ingang van 15 maart 2014 is verhuurd aan [naam 1] (hierna: [naam 1]).
2.2.
Op 17 april 2019 heeft [naam eiser 1] als verkoper een koopovereenkomst gesloten met [naam gedaagde] als koper met betrekking tot het appartementsrecht. Daarbij is een koopsom van € 206.000 overeengekomen.
2.3.
Op 14 juni 2019 heeft [naam gedaagde] het appartementsrecht doorverkocht aan [naam 2] (hierna: [naam 2]) voor een koopprijs van € 220.000.
2.4.
In beide koopovereenkomsten staat het volgende:
“(…)
-De woning gelegen aan de [adres 2] is verhuurd voor €703,32 excl.(…)
7.3.
Indien de koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten:
(…)
b. staat verkoper er voor in dat vanaf het tot stand komen van deze koopovereenkomst bestaande huur- lease en/of huurkoopovereenkomsten niet worden gewijzigd, de onroerende zaak niet geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd, in huurkoop wordt gegeven of op enigerlei andere wijze in gebruik wordt afgestaan, tenzij met schriftelijke toestemming van koper; (…)”
2.5.
Op 1 augustus 2019 heeft [naam eiser 1] het appartementsrecht geleverd aan [naam gedaagde], waarna [naam gedaagde] het appartementsrecht op dezelfde dag heeft geleverd aan [naam 2].
2.6.
Op 22 maart 2021 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan op het verzoek van [naam 1] om verlaging van de huurprijs van de huurwoning op grond van artikel 7:254 BW Pro. De Huurcommissie heeft beslist dat de huur moet worden vastgesteld op € 414,76 per maand vanaf 1 mei 2019.
2.7.
[naam 2] heeft zowel [naam eiser 1] als [naam gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Bij dagvaarding van 8 december 2021 heeft zij gevorderd dat zij aan haar betalen € 5.112,00 voor het herstellen van gebreken, € 8.728,94 aan te veel betaalde huurpenningen en € 35.260,63 aan te veel betaalde koopprijs inclusief overdrachtsbelasting, te vermeerderen met rente en kosten (de bodemprocedure).
2.8.
[naam gedaagde] heeft in deze bodemprocedure in incident geconcludeerd tot oproeping in vrijwaring van [naam eiser 1]. [naam 2] heeft zich in het vrijwaringsincident gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. De bodemprocedure staat op dit moment voor vonnis in het incident.
2.9.
[naam gedaagde] heeft, na een daartoe verleend verlof van de voorzieningenrechter, op
5 januari 2022 conservatoir beslag op twee onroerende zaken van [naam eiser 1] laten leggen, te weten het pand aan de [adres 3] (een woning) en het pand aan de [adres 4] (een bedrijfspand). De vordering van [naam gedaagde] op [naam eiser 1] is daarbij begroot op € 63.832,04.
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser 1] vordert samengevat - de opheffing van het gelegde beslag op het object van [naam eiser 1] aan de [adres 3], kadastraal bekend als [plaatsnaam], sectie [sectie 1], nummer [nummer 1] en het object van [naam eiser 1] aan de [adres 4], kadastraal bekend als [plaatsnaam], sectie [sectie 2], nummer [nummer 2], met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, eventueel te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[naam gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Op grond van artikel 705 lid 2 Rv Pro kan opheffing van een conservatoir beslag onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld. Met betrekking tot de tweede opheffingsgrond heeft te gelden dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag.
4.2.
Volgens [naam gedaagde] is [naam eiser 1] - kort gezegd - schadeplichtig jegens hem op grond van wanprestatie, omdat [naam eiser 1] hem vóór het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht niet heeft geïnformeerd over de toen al lopende Huurcommissieprocedure, hoewel hij daarvan wist en ook heeft moeten begrijpen dat dit voor [naam gedaagde] relevante informatie was. Volgens [naam eiser 1] is de ondeugdelijkheid van de vordering van [naam gedaagde] op hem daarin gelegen dat [naam eiser 1] niet gehouden was [naam gedaagde] te informeren over de Huurcommissieprocedure, omdat de mogelijkheid tot het starten van de Huurcommissieprocedure door de huurder voortvloeit uit de wet (artikel 7:254 BW Pro) en een koper van een pand dat (gedeeltelijk) wordt verhuurd op de hoogte hoort te zijn van die mogelijkheid. [naam eiser 1] heeft verder gesteld dat hij pas in september 2021 op de hoogte is geraakt van de Huurcommissieprocedure, dat wil zeggen na de totstandkoming van de huurovereenkomst.
4.3.
[naam gedaagde] heeft gesteld dat uit een brief van [naam eiser 1] van 19 maart 2019, die door [naam eiser 1] is overgelegd als productie bij de dagvaarding van [naam 2], blijkt dat [naam eiser 1] op laatstgenoemde datum op de hoogte was van de Huurcommissieprocedure. Het gaat om een brief op naam van [naam eiser 1] en zijn vastgoedbeheerder aan [naam 1] in reactie op een brief van 21 februari 2019 van Huurteam. In die brief van Huurteam wordt aan de beheerder en aan [naam eiser 1] gemeld dat [naam 1] een machtiging heeft verleend om namens hem een huurverlagingsprocedure bij de Huurcommissie aan te spannen. Onder de hiervoor genoemde brief van 19 maart 2019 staan, behalve de namen van [naam eiser 1] en de vastgoedbeheerder, ook twee handtekeningen. Tijdens de zitting heeft [naam eiser 1] verklaard dat een van die handtekeningen overeenkomt met de zijne. [naam eiser 1] heeft echter betwist dat hij die brief heeft verstuurd. Volgens hem is zijn handtekening vervalst. Hij heeft ook betwist de voorafgaande brief van Huurteam van 21 februari 2019 te hebben ontvangen.
4.4.
De echtheid van de handtekening zal in een bodemprocedure eventueel na bewijslevering vastgesteld moeten worden. Daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Bij de huidige stand van zaken – met name de brief met de handtekening, die in elk geval overeenkomt met die van [naam eiser 1] – heeft [naam gedaagde] voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam eiser 1] al in maart 2019, dat wil zeggen voor het tot stand komen van de overeenkomst met [naam gedaagde], op de hoogte was van de discussie met de huurder over de huurprijs en de aankondiging van een procedure bij de Huurcommissie.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat bij deze stand van zaken van [naam eiser 1] verwacht had mogen worden hiervan voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst mededeling te doen aan [naam gedaagde]. [naam gedaagde] heeft concreet onderbouwd dat de verwachte huurinkomsten uit de huurwoning voor hem van groot belang waren voor het bepalen van de koopprijs en, met verwijzing naar een andere recente vastgoedtransactie tussen partijen, ook dat [naam eiser 1] dat wist. Het kan in redelijkheid niet worden betwijfeld dat de concrete dreiging van een procedure bij de Huurcommissie in dit verband van belang is. Dat een huurder op grond van de wet altijd de mogelijkheid heeft de huurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen doet hier niet aan af. Een wettelijke bevoegdheid is niet te vergelijken met een situatie waarin al een concreet debat wordt gevoerd en een procedure bij de Huurcommissie is aangekondigd. Door [naam gedaagde] niet te informeren heeft [naam eiser 1] dus, naar voorlopig oordeel, wanprestatie gepleegd.
4.6.
Op grond van het vorenstaande komt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat niet summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering als zodanig.
4.7.
De vordering is wel deels summierlijk ondeugdelijk. Zoals blijkt uit 2.8 bestaat de vordering zoals ingesteld door [naam 2] tegen [naam gedaagde] (en [naam eiser 1]) uit de kosten van herstel van gebreken, teveel betaalde huur en teveel betaalde koopprijs. Bij het beslagverlof is de vordering (in vrijwaring) van [naam gedaagde] op [naam eiser 1] op basis van deze vordering van [naam 2] begroot. Ter zitting heeft [naam gedaagde] onderkend dat in die vordering van [naam 2] enige dubbeltelling zit, in elk geval voor wat betreft de teveel betaalde huur en de teveel betaalde koopprijs. De vordering van [naam gedaagde] op [naam eiser 1] moet met die dubbeltelling worden gecorrigeerd. De stellingen van [naam gedaagde] in zijn beslagrekest en in de onderhavige procedure hebben overigens uitsluitend betrekking op de invloed van de lopende procedure bij de Huurcommissie: het verzwijgen daarvan levert volgens [naam gedaagde] de tekortkoming van [naam eiser 1] op. Uit de stellingen van [naam gedaagde] kan niet worden afgeleid om welke reden [naam eiser 1] jegens [naam gedaagde] ook aansprakelijk zou zijn voor de kosten van herstel van gebreken. Deze schadepost, zoals door [naam 2] gepresenteerd in de procedure tegen [naam gedaagde] en [naam eiser 1], moet daarom buiten beschouwing blijven in het kader van de begroting van de vordering van [naam gedaagde] op [naam eiser 1]. De voorzieningenrechter is al met al van oordeel dat de vordering van [naam gedaagde] op [naam eiser 1] behoort te worden begroot op € 45.838 (€ 35.260 vermeerderd met 30% conform de beslagsyllabus). Voor het meerdere is de vordering summierlijk ondeugdelijk.
4.8.
In het kader van een belangenafweging heeft [naam eiser 1] gesteld dat hij de woning aan de [adres 3], waarop beslag is gelegd, heeft verkocht aan een derde en in april 2022 zal moeten leveren. Het belang van [naam eiser 1] bij opheffing van het beslag op die woning is daarmee gegeven. Daartegenover staat het belang van [naam gedaagde] gemoeid met het zekerstellen van verhaalsmogelijkheden. In dat verband heeft hij onbetwist gesteld dat het beslag op het bedrijfspand van [naam eiser 1] onvoldoende zekerheid biedt, omdat niet duidelijk is of er een hypotheek rust op dat pand en de markt voor dergelijke panden onvergelijkbaar veel minder goed is dan die voor woningen. [naam eiser 1] heeft ter zitting aangeboden zekerheid te stellen voor de vermeende vordering van [naam gedaagde] op [naam eiser 1], door overmaking van een bedrag op een derdengeldenrekening van één van de advocaten ter opheffing van het beslag op de woning. Met deze vorm van zekerheidsstelling kan [naam gedaagde] leven, zo heeft hij verklaard. Partijen zijn het uiteindelijk niet met elkaar eens geworden over de hoogte van het als zekerheidsstelling over te maken bedrag. Tegen deze achtergrond zal de voorzieningenrechter de beslagen opheffen onder de voorwaarde dat [naam eiser 1] zekerheid stelt door overmaking van € 45.838 op de derdengeldrekening van de advocaat van [naam gedaagde], met dien verstande dat dit bedrag niet eerder wordt uitgekeerd dan indien en voor zover dit voortvloeit uit een voor tenuitvoerlegging vatbare rechterlijke uitspraak. Blijft deze zekerheidsstelling achterwege, dan dienen de beslagen te blijven liggen. Zonder deze zekerheidsstelling weegt zijn belang naar het oordeel van de voorzieningenrechter bij opheffing niet op tegen het belang van [naam gedaagde] bij behoud van het beslag. Partijen kunnen vanzelfsprekend ook een andere vorm van zekerheidsstelling overeenkomen.
4.9.
Aangezien elk van partijen als deels in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft de beslagen op, op voorwaarde dat [naam eiser 1] zekerheid stelt voor een bedrag van € 45.838 door overmaking van dit bedrag op de derdengeldrekening van de advocaat van [naam gedaagde], met dien verstande dat dit bedrag niet eerder wordt uitgekeerd dan indien en voor zover dit voortvloeit uit een voor tenuitvoerlegging vatbare rechterlijke uitspraak;
5.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst af het meer of anders gevorderde;
5.4.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2022.
2247/1980