Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9263228 CV EXPL 21-19568
uitspraak: 11 maart 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.F. Dik te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. I. Stolting te Hoogerheide.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 31 mei 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 30 augustus 2021, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte uitlaten voortzetting procedure zijdens Havensteder, met producties;
- de antwoordakte zijdens [gedaagde].
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 11 november 2021. Namens Havensteder is verschenen [naam] (bouwkundige), bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Tussen Havensteder als verhuurster en [gedaagde] als huurster bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woonruimte). De huurprijs, laatstelijk bedragend € 537,01 dient op grond van deze overeenkomst maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.2
Door [gedaagde] is op 17 augustus 2019 aan Havensteder melding gemaakt van gebreken aan de woning. De gemelde gebreken betreffen een gedateerde en kapotte badkamer en slecht sluitende deuren.
2.3
Op 23 oktober 2019 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde.
2.4
De Huurcommissie heeft op 10 november 2020 een voorbereidend onderzoek in de woning van [gedaagde] laten uitvoeren. Van dit onderzoek is rapport opgemaakt. In het rapport staat, voor zover relevant:
“Klacht (1)
Gedateerde (boven 30 jaar oud) en kapotte badkamer
Sinds het begin van de huurovereenkomst (25 jaar geleden) zijn er geen onderhoudswerkzaamheden in de badkamer uitgevoerd. De huurder geeft aan dat de badkamer sterk gedateerd is en onderdelen kapot zouden zijn. Er zou met enige regelmaat overlast van schimmelvorming en stank worden ervaren.
In opdracht van de verhuurder zijn ongeveer 3 á 4 maanden geleden de kapotte vloertegels in de douchehoek vervangen en opnieuw gekit. Omdat er geen tegels waren die qua kleur overeenkwamen met de bestaande vloertegels, is een lichtere kleur toegepast.
Er zijn door de rapporteur geen kapotte tegels geconstateerd. Er is wel schimmelvorming geconstateerd maar dit is niet in de gebrekenmelding aangegeven. Daarom is de klacht over de schimmel door rapporteur onderaan dit rapport verder aangegeven.
De rapporteur is van mening dat de genoemde klachtmelding over een gedateerde badkamer niet gelijk gesteld kan worden aan een ernstiqe gebrek situatie conform het gebrekenboek van de Dienst van de Huurcommissie.
Klacht (2)
Slecht sluitende deuren
De huurder geeft aan dat de deuren van het toilet en de douche erg lastig sluiten.
Door de rapporteur is geconstateerd dat het scharnier van de badkamerdeur kapot is waardoor het lastig is deze op juiste wijze te openen/ sluiten. De scharnieren zijn bevestigd d.m.v. popnagels en kunnen dus niet aangedraaid worden. Bij deze scharnier zijn de popnagels waarschijnlijk kapotgegaan door het veelvuldig gebruik van deur in al die jaren.
De deur van het toilet is kromgetrokken en staat bol ter plaatse van de deurklink.
De bolling zorgt voor een kier van ca. 5mm waardoor de dagschoot onvoldoende in de slotplaat sluit.
De rapporteur is van mening dat de genoemde klachtmelding (2) van huurder gelijkgesteld kan worden aan eenernstigegebrek situatie conform het gebrekenboek van de Dienst van de Huurcommissie.
Tekst uit gebrekenboek
(CA1)De binnendeur kan niet meer geopend/gesloten worden ten gevolge van een bouwkundig gebrek.”
2.5
De Huurcommissie heeft op 7 april 2021 uitspraak gedaan in de onderhavige kwestie. In deze uitspraak staat, voor zover relevant:
“Kern van de uitspraak
• Het verzoek van huurder is redelijk.
• Vanwege een ernstig gebrek in de woonruimte wordt de huurprijs van €
537,01 per maand vanaf 1 september 2019 tijdelijk verlaagd tot € 214,80
per maand.
(…)
Beslissing
• Het verzoek van huurder is redelijk.
• De woonruimte heeft op 1 september 2019 het volgende ernstige gebrek:
het scharnier van de badkamerdeur is kapot waardoor het lastig is deze op
juiste wijze te openen/sluiten. De scharnieren zijn bevestigd d.m.v.
popnagels en kunnen dus niet aangedraaid worden. Bij deze scharnier zijn
de popnagels waarschijnlijk kapotgegaan door het veelvuldig gebruik van
deur in al die jaren. De deur van het toilet is kromgetrokken en staat bol ter
plaatse van de deurklink. De bolling zorgt voor een kier van ca. 5 mm
waardoor de dagschoot onvoldoende in de slotplaat sluit. Dit is een gebrek in
de categorie C (nummer A1).
• De geldende huurprijs van € 537,01 per maand wordt vanaf 1 september
2019 tijdelijk verlaagd tot € 214,80 per maand.”
2.6
Op 17 mei 2021 heeft Havensteder de wc-deur (laten) vervangen.
2.7
Op 24 november 2021 heeft Havensteder de woonruimte opnieuw onderzocht.
3..De vordering
3.1
Havensteder vordert bij dagvaarding, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat de woonruimte geen ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW Pro categorie C nummer A1 vertoont,
- te verklaren voor recht dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs voor de woonruimte per 1 september 2019 € 537,01 bedraagt, dan wel een bedrag dat de kantonrechter billijk acht (in dat laatste geval tot de dag waarop de door de kantonrechter vastgestelde gebreken zijn verholpen),
met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1
De uitspraak van de Huurcommissie is nietig vanwege strijd met de openbare orde in de zin van artikel 3:40 lid 1 BW Pro. Havensteder is op geen enkele manier bij het onderzoek van de Huurcommissie betrokken. Er is derhalve geen sprake geweest van een eerlijke procedure. Bovendien mocht Havensteder niet aanwezig zijn bij het onderzoek door de Huurcommissie, terwijl [gedaagde] wel aanwezig was. Deze werkwijze is volgens Havensteder bovendien in strijd met haar recht op een fair trial ex artikel 6 EVRM Pro.
3.2.2
Vóór het verzoek van [gedaagde] aan de Huurcommissie heeft Havensteder de klacht over de slecht sluitende deuren laten onderzoeken. [gedaagde] heeft toen aan de monteur die het onderzoek deed, aangegeven dat zij nergens last van had. De melding is vervolgens gesloten.
3.2.3
Na de uitspraak van de Huurcommissie heeft Havensteder opnieuw een monteur bij [gedaagde] langs gestuurd. De monteur heeft toen geconstateerd dat de deuren prima sloten en dat er van een gebrek geen sprake was. Ook heeft de monteur geconstateerd dat [gedaagde] een snoer onder de badkamerdeur liet lopen, waardoor deze deur mogelijk moeilijker sloot dan nodig.
3.2.4
De Huurcommissie stelt dat de badkamerdeur lastig open gaat en dat de dagschoot van de wc-deur onvoldoende in de slotplaat valt. De deuren sluiten daardoor misschien lastig, maar ze sluiten wel. Voor een gebrek in de categorie C A1 moet sprake zijn van een deur die in het geheel niet meer gesloten of geopend kan worden. Hiervan is in dit geval geen sprake. Als er al sprake zou zijn van een gebrek, dan is dit beslist geen (zeer) ernstig gebrek. De door de Huurcommissie toegekende huurprijsvermindering tot 40% van de oorspronkelijke huurprijs is daarmee disproportioneel.
4..Het verweer
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
4.1
Havensteder heeft zelf nagelaten om info te verstrekken aan de Huurcommissie of om de onderzoeker van de Huurcommissie te vragen om contact op te nemen. Er is dan ook geen sprake van strijd met de openbare orde. Pas na de uitspraak van de Huurcommissie geeft Havensteder aan dat de uitspraak niet zou deugen.
4.2
[gedaagde] heeft bij het eerste bezoek van de monteur van Havensteder nooit gezegd dat zij nergens last van zou hebben. Dit staat immers haaks op het gegeven dat [gedaagde] een gebrekenformulier heeft ingevuld en ingediend en zich vervolgens bij de Huurcommissie heeft gemeld.
4.3
Zoals blijkt uit het onderzoek van de Huurcommissie heeft het slecht sluiten van de badkamerdeur, in tegenstelling tot wat Havensteder beweert, niets te maken met een snoer, maar wel met het kapotte scharnier van de betreffende deur.
4.4
Ondanks dat door Havensteder op 17 mei 2021 de wc-deur is vervangen, is de badkamerdeur nog altijd gebrekkig en sluit niet goed.
5..De beoordeling
5.1
Het meest verstrekkende verweer van Havensteder is een beroep op nietigheid van de uitspraak van de huurcommissie wegens strijd met de openbare orde. Op grond van artikel 7:262 BW Pro worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Dat brengt met zich dat, wanneer partijen zich binnen de hiervoor genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter wenden, de uitspraak van de Huurcommissie iedere rechtskracht verliest en het vervolgens aan de kantonrechter is om te beslissen over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
5.2
Vast staat dat Havensteder de onderhavige vordering tijdig heeft ingesteld, zodat de uitspraak van de Huurcommissie haar rechtskracht heeft verloren. Van nietigheid van de uitspraak van de Huurcommissie kan derhalve geen sprake zijn. Dit verweer slaagt dan ook niet en wordt afgewezen.
5.3
Beoordeeld dient te worden of er aanleiding is tot tijdelijke vermindering van de huurprijs wegens een (zeer) ernstig gebrek in de woonruimte.
Op grond van artikel 7:257 lid 2 BW Pro in combinatie met artikel 7:241 BW Pro moet het gaan om een gebrek als bedoeld in bijlage II bij het Besluit Huurprijzen Woonruimte. [gedaagde] heeft de Huurcommissie om een tijdelijke vermindering van de huurprijs verzocht vanwege de volgende twee gebreken: (i) gedateerde en kapotte badkamer en (ii) slecht sluitende deuren. Nu de bevindingen van de rapporteur van de Huurcommissie over de gedateerde en kapotte badkamer geen onderwerp van geschil zijn tussen partijen, zal de kantonrechter haar oordeel beperken tot de klacht met betrekking tot de slecht sluitende deuren.
5.4
Volgens de rapporteur van de Huurcommissie leveren de slecht sluitende deuren in de woning van [gedaagde] een ernstig gebrek op in de categorie C A1, omdat het scharnier van de badkamerdeur kapot is, waardoor deze deur lastig te sluiten/openen is en omdat de deur van de toiletdeur is kromgetrokken, waardoor de dagschoot onvoldoende in de slotplaat past.
5.5.
De bij categorie C A1 behorende tekst in het gebrekenboek luidt: “De binnendeur kan niet meer geopend/gesloten worden ten gevolge van een bouwkundig gebrek.”
[gedaagde] heeft gesteld, en dit is ook door de rapporteur van de Huurcommissie bevestigd, dat de beide deuren lastig te sluiten zijn. Hieruit volgt dat niet is komen vast te staan dat de deur van de badkamer of de wc-deur in het geheel niet zouden kunnen worden geopend of gesloten. Naar het oordeel van de kantonrechter levert het niet goed kunnen sluiten van een deur, hoe vervelend ook, geen ernstig gebrek op in de zin van artikel 7:241 BW Pro categorie C A1. De door Havensteder gevorderde verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar.
Huurprijsvermindering
5.6
Eerst moet echter worden vastgesteld of het gehuurde een gebrek vertoont in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Volgens lid 2 van dit artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Gelet op de constateringen van de rapporteur van de Huurcommissie en op grond van de door deze rapporteur gemaakte foto’s van de slecht sluitende deuren acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat sprake is van een gebrek. De kantonrechter vindt hiervoor ook steun in de omstandigheid dat Havensteder aanvoert dat de deuren inmiddels zijn vervangen.
5.7
De huurder heeft op grond van artikel 7:207 lid 2 BW Pro geen aanspraak op huurvermindering voor gebreken waarvoor hij zelf aansprakelijk is.
Havensteder heeft in dit verband aangevoerd dat de badkamerdeur lastig sluit, omdat [gedaagde] via deze deur een wasmachinesnoer naar buiten leidt. De kantonrechter zal deze stelling, die door [gedaagde] gemotiveerd is weersproken, als onvoldoende onderbouwd passeren nu Havensteder hiervoor geen nadere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd.
5.8
Niet ieder gebrek aan het gehuurde geeft zonder meer recht op een vermindering van de huurprijs zoals bedoeld in artikel 7:207 BW Pro. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Daarbij komt dat een eventuele huurkorting in verhouding zal moeten staan tot de ernst van het gebrek.
De kantonrechter is van oordeel dat van een substantiële aantasting van het huurgenot in dit geval sprake is. Tot een ongestoord gebruik van de woonruimte behoort immers dat, met het oog op bijvoorbeeld privacy en warmtebehoud, de deuren van toilet en badkamer zonder beperkingen te sluiten zijn.
5.9
Bij de bepaling van de hoogte van de huurprijsvermindering weegt de kantonrechter mee dat de beide deuren altijd wel konden worden geopend als ook gesloten, zij het misschien met enige moeite. Daarom acht de kantonrechter, gelet op de omstandigheden van dit geval, een huurprijsvermindering van 5% per maand redelijk.
5.1
Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW Pro).
5.11
Vast staat dat [gedaagde] over de slecht sluitende deuren haar beklag heeft gedaan bij Havensteder op 17 augustus 2019. [gedaagde] heeft derhalve aanspraak op huurprijsvermindering vanaf 1 september 2019.
Vast staat voorts dat Havensteder op 17 mei 2021 de toiletdeur heeft vervangen. Tussen partijen is nog in geschil of op diezelfde datum ook de badkamerdeur is vervangen. Gelet op de door Havensteder bij akte in het geding gebrachte verklaring van de aannemer en de overgelegde foto’s van de toilet- en badkamerdeur, waarop geen kapot scharnier meer te zien is, gaat de kantonrechter er vanuit dat op 17 mei 2021 de gebreken aan beide deuren zijn verholpen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 BW Pro kan [gedaagde] daarom huurprijsvermindering vorderen vanaf 1 september 2019 tot 17 mei 2021.
5.12
Uit het voorgaande volgt dat de door Havensteder gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de verschuldigde huurprijs toewijsbaar is, met dien verstande dat de verschuldigde huurprijs vanaf 1 september 2019 tot 17 mei 2021 (95% van € 537,01 =)
€ 510,16 per maand bedraagt.
5.13
Omdat partijen beiden gedeeltelijk in het gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
6..De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de woonruimte geen ernstig gebrek in de zin van artikel 7:241 BW Pro categorie C nummer A1 vertoont;
verklaart voor recht dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs in de periode van 1 september 2019 tot 17 mei 2021 in verband met vermindering van het huurgenot € 510,16 per maand bedraagt;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
50725