ECLI:NL:RBROT:2022:1342

• Datum uitspraak: 20 januari 2022
• Publicatiedatum: 23 februari 2022
• Zaaknummer: KTN-9378711_20012022
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.G.J. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens exploitatie hennepkwekerij

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 20 januari 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonbron en GNG Bewindvoering B.V. over de ontbinding van een huurovereenkomst. De zaak betreft een huurwoning in Dordrecht waar op 19 mei 2021 door de politie een hennepkwekerij werd aangetroffen. Woonbron, als verhuurder, heeft de huurovereenkomst ontbonden op basis van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurder, [persoon A]. De kantonrechter heeft vastgesteld dat [persoon A] onvoldoende toezicht heeft gehouden op de situatie in de woning, waardoor de hennepkwekerij kon worden geëxploiteerd. Woonbron heeft de huurder en de bewindvoerder GNG verzocht om de woning binnen een maand te ontruimen, met een dwangsom van € 100,- per dag bij niet-naleving, tot een maximum van € 3.000,-. Daarnaast is GNG veroordeeld tot betaling van een boete van € 2.500,- voor de overtreding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, gezien de ernst van de tekortkoming en het belang van Woonbron bij een veilige en leefbare woonomgeving.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Zaaknummer: 9378711 \ CV EXPL 21-3341

uitspraak: 20 januari 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht

in de zaak van

de stichting

STICHTING WOONBRON ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. V.R.A.C.M. Gielen,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GNG BEWINDVOERING B.V. , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [persoon A] ,
gevestigd te Dordrecht,

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.

Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “GNG”.

1.. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit het volgende:

• het exploot van dagvaarding van 22 juli 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord, met één productie;
• het tussenvonnis van 7 oktober 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de aantekening dat op 19 november 2021 de mondelinge behandeling is gehouden.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten.

1. Tussen Woonbron enerzijds en de heer [persoon A] (hierna: [persoon A] ) en mevrouw [persoon B] anderzijds is op 20 april 2018 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) tot stand gekomen ten behoeve van de woning aan de [adres] te Dordrecht (hierna: het gehuurde). [persoon A] is thans als enige woonachtig in het gehuurde; soms komt zijn minderjarige dochter doordeweeks of in het weekend op bezoek. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2013 van Woonbron (hierna: de Huurvoorwaarden) van toepassing.

2. Bij beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 30 maart 2020 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [persoon A] met ingang van 31 maart 2020

onder bewind gesteld met benoeming van GNG tot bewindvoerder.

3. Op 19 mei 2021 heeft politie geconstateerd dat in de woning een hennepkwekerij werd geëxploiteerd.

4. Bij brief van 2 juni 2021 heeft Woonbron [persoon A] bericht dat de in de woning aangetroffen hennepkwekerij een ernstige tekortkoming in nakoming van de huurovereenkomst betreft die de ontbinding van de huur en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Ter voorkoming van een procedure is [persoon A] de kans geboden om zelf de huur met onmiddellijke ingang te beëindigen. Later is bij e-mail van 16 juli 2021 ook GNG de kans gegeven om de huurovereenkomst namens [persoon A] op te zeggen.

5. Blijkens het Hennepinformatiebericht van de politie van 3 juni 2021 is in de woning een kweekruimte met 124 hennepplanten aangetroffen. De kwekerij was voorzien van tijdklokken, assimilatielampen, een afzuiginstallatie en een watervat inclusief dompelpomp en de stroomvoorziening voor de kwekerij werd illegaal afgenomen.

3.. De vordering, de grondslag en het verweer

3.1

Woonbron heeft gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden;

GNG te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd op te leveren conform de huurovereenkomst en in een goed onderhouden en ontruimde staat aan Woonbron ter beschikking te stellen, op straffe van een door GNG te verbeuren onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat GNG dit gebod overtreedt en deze overtreding voortduurt;

GNG te veroordelen tot betaling van de onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,-;

GNG te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen althans een redelijk geachte termijn na dit vonnis.

3.2

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Woonbron aan haar eis onder meer het volgende ten grondslag gelegd. [persoon A] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het houden van een hennepkwekerij met 124 hennepplanten in het gehuurde is in strijd met het zich overeenkomstig artikel 7:213 BW als goed huurder gedragen, maar ook met artikel 6.2 van de huurovereenkomst en artikel 11 lid 3 van de Huurvoorwaarden, waarin het, kort gezegd, verboden is te handelen in strijd met de Opiumwet. Daarom heeft Woonbron op grond van artikel 11 lid 4 van de Huurvoorwaarden zonder nadere aankondiging een procedure gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Op grond van artikel 26 lid 2 van de Huurvoorwaarden verbeurt [persoon A] bij overtreding van artikel 11 lid 3 een onmiddellijk opeisbare boete van maximaal € 2.500,-.

3.3

GNG heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Op hetgeen zij in dit kader heeft aangevoerd, zal – voor zover van belang – bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.

4.. De beoordeling van het geschil

4.1

Als onweersproken staat vast dat in een ruimte in het gehuurde, de woonkamer, een hennepkwekerij is aangetroffen met 124 planten. GNG heeft terecht aangevoerd dat niet is gebleken dat [persoon A] zelf direct bemoeienis heeft gehad met de hennepkwekerij of hiervan op de hoogte was. [persoon A] heeft echter verklaard dat hij aan een voor hem onbekende dakloze persoon, die hem € 700,- zou betalen als hij in afwachting van zijn vertrek uit Nederland één of twee maanden bij [persoon A] kon overnachten, toegang heeft verschaft tot zijn woning en dat hij daarnaast heeft gedoogd deze persoon de woonkamer vanwege diens privacy door middel van een slot afsloot. Daardoor had [persoon A] geen zicht meer op hetgeen in deze kamer gebeurde en heeft hij gelegenheid gegeven het gehuurde feitelijk te (laten) gebruiken voor de teelt van hennep in plaats van voor de overeengekomen woonbestemming. Dit gebruik komt echter voor risico van [persoon A] . Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is hij jegens Woonbron, op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen, aansprakelijk voor de gedragingen van hen die het gehuurde met zijn goedvinden gebruiken of zich daarin bevinden. Daarbij kan [persoon A] worden verweten onvoldoende toezicht te hebben gehouden. Voldoende is dan ook komen vast te staan dat [persoon A] in strijd heeft gehandeld met zowel artikel 7:213 BW, als artikel 6.2 van de huurovereenkomst en artikel 11 lid 3 van de Huurvoorwaarden.

4.2

GNG heeft voorts aangevoerd dat de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Uitgangspunt is dat op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding in een concreet geval gerechtvaardigd is, dienen niet alleen de in dit artikel genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis) te worden meegewogen, maar ook alle andere omstandigheden van het geval.

4.3

Het belang van Woonbron bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is daarin gelegen dat zij niet hoeft te dulden dat de woning wordt gebruikt voor hennepteelt. Woonbron heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar woongelegenheden ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden. Het is een feit van algemene bekendheid dat drugsgebruik en drugsgerelateerde activiteiten factoren zijn die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Woonbron heeft dan ook een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden en een zero tolerance-beleid te hanteren. Tegenover het belang van Woonbron staat het belang van [persoon A] bij behoud van zijn woning. Het is evident dat een ontbinding en ontruiming voor [persoon A] ingrijpend is en dat de aangetroffen hennepplantage in een verhuurdersverklaring vermeld zal worden, als gevolg waarvan hij niet gemakkelijk een andere sociale woning in de buurt zal kunnen krijgen. Ook zal hij zijn dochter niet langer in de woning kunnen ontvangen.

4.4

Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat het gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen, waarbij de ernst van de tekortkoming en de aangetroffen situatie uiteindelijk doorslaggevend zijn. GNG heeft voor dat geval verzocht om [persoon A] een ruime ontruimingstermijn te gunnen. Nu Woonbron tijdens de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven in te kunnen stemmen met een ontruimingstermijn van één maand, zal de ontruimingsdatum wordt gesteld op één maand na betekening van dit vonnis. Mede in aanmerking genomen dat de uitspraak van dit vonnis eenmaal moest worden aangehouden, bestaat onvoldoende grond voor een langere ontruimingstermijn, zoals zijdens GNG verzocht.

4.5

De gevorderde dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat GNG in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde zal als onweersproken worden toegewezen, met dien verstande dat deze zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 3.000,-.

4.6

Aangezien is geoordeeld dat [persoon A] in strijd heeft gehandeld met artikel 11 lid 3 van de Huurvoorwaarden is GNG in beginsel de gevorderde boete ex artikel 26 lid 2 van de Huurvoorwaarden verschuldigd. Op grond van de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie dient ambtshalve beoordeeld te worden of het beding als onredelijk bezwarend moet worden aangemerkt in de zin van artikel 6:233 sub a BW.

4.7

Het boetebeding geldt niet voor alle tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, maar is gesteld op enkele specifieke overtredingen, waaronder het kweken van hennep. Een hennepplantage en het verwerken van hennep is niet alleen een strafbaar feit, maar kan ook gevaar en nadelen opleveren zoals elektrocutie- en/of brandgevaar en verloedering van de buurt. Woonbron heeft dan ook – los van de hoogte van de daadwerkelijke schade – een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen om zo huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in het gehuurde te verrichten en te voorkomen dat de met die activiteiten samenhangende nadelige gevolgen intreden. Woonbron heeft bij de mondelinge behandeling voorts gemotiveerd gesteld dat de verwachting is dat de schade het bedrag van € 2.500,- zal overstijgen, omdat het in de praktijk vaak om € 7.000,- tot € 8.000,- blijkt te gaan. Zijdens [persoon A] is dit niet gemotiveerd betwist en is evenmin aannemelijk gemaakt dat de schade minder bedraagt dan € 2.500,-. Gelet op dit alles acht de kantonrechter de boete van € 2.500,- niet onevenredig hoog en het boetebeding niet onredelijk bezwarend. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen. Hierbij zij nog aangetekend dat op grond van artikel 6:94, eerste lid, BW geen lagere boete kan worden toegekend dan de schadevergoeding op grond van de wet, zodat matiging in de gegeven omstandigheden ook om die reden niet in de rede ligt.

4.8

GNG zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De onweersproken gebleven rente over dit bedrag zal, als op de wet gegrond, worden toegewezen op de wijze als in het dictum weergegeven.

4.9

Het verzoek van GNG de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen, zal niet worden gehonoreerd. Woonbron heeft een gerechtvaardigd belang bij het op korte termijn kunnen executeren van het vonnis. Dat er volgens GNG onvoldoende aanwijzingen zijn dat de verweren van [persoon A] (ook) in hoger beroep geen kans van slagen hebben, maakt dit niet anders.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen Woonbron en [persoon A] bestaande huurovereenkomst;

veroordeelt GNG, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] , om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis onder afgifte van alle sleutels geheel ontruimd op te leveren conform de huurovereenkomst en in een goed onderhouden en ontruimde staat aan Woonbron ter beschikking te stellen, op straffe van een door GNG te verbeuren onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat GNG dit nalaat, tot een maximum van € 3.000,-;

veroordeelt GNG, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] , tot betaling aan Woonbron van de onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,-;

veroordeelt GNG, in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] , in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 247,39 aan verschotten en € 374,- aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande vanaf de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr.dr. P.G.J. van den Berg en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

590