ECLI:NL:RBROT:2022:12299

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9753063 CV EXPL 22-8608

datum uitspraak: 23 september 2022

vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

STICHTING OUDERENHUISVESTING ROTTERDAM,

vestigingsplaats: Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen,

tegen

[persoon A],

woonplaats: [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

die procedeert zonder gemachtigde.

Partijen worden hierna ‘SOR’ respectievelijk ‘ [persoon A] ’ genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 15 maart 2022, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
het antwoord in reconventie, met bijlagen;
de brief van 15 juni 2022 van [persoon A] , met bijlagen;
de brief van 26 juni 2022 van [persoon A] , met bijlagen;
de pleitnota van de gemachtigde van SOR, met bijlagen;
de rolbeslissing van 15 juli 2022;
de akte, met bijlage, van SOR;
de antwoordakte van [persoon A] .

1.2.

Op 12 juli 2022 heeft een mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden, gelijktijdig met die in de zaken met nummers 9753099 CV EXPL 22-8609, 9753107 CV EXPL 22-8610, 9753117 CV EXPL 22-8611 en 9753131 CV EXPL 22-8612.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 3 januari 2018 huurt [persoon A] van SOR de woning te ( [postcode] ) Rotterdam, aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).

2.2.

Het gehuurde maakt deel uit van seniorencomplex ‘de Klapwiek’, dat 228 zelfstandige seniorenwoningen omvat.

2.3.

Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst bedraagt vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst de maandelijkse betalingsverplichting van [persoon A] € 722,31, welk bedrag is opgebouwd uit de (kale) huurprijs (€ 551,11), ‘het voorschot op vergoeding voor warmtelevering’ (€ 90,-) en ‘het voorschot op vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten volgens bijlage b) (artikel 4.3)’ (€ 81,20).

2.4.

Op 1 juni 2021 heeft [persoon A] naar aanleiding van de door haar ontvangen afrekening van laatstbedoelde kosten over het jaar 2019 een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW ingediend bij de Huurcommissie. Daarop is bij uitspraak van 17 januari 2022, die werd verzonden op 19 januari 2022, als volgt beslist:

“(…)

De Huurcommissie ontving op 1 juni 2021 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2019 te beoordelen.

Afrekening

De verhuurder heeft over het jaar 2019 een bedrag van € 1308,65 bij de huurder in rekening gebracht.

Onderzoek door de Huurcommissie

De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. Dit rapport wordt ter informatie, als bijlage, met deze uitspraak meegestuurd. Volgens het rapport bedragen de kosten voor de huurder € 966,69.

Beoordeling

De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen één of meerdere posten van de afrekening van de verhuurder. Uit het onderzoeksrapport volgt dat deze bezwaren kennelijk gegrond zijn. Op grond van artikel 20 lid 1 onder a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte doet de voorzitter van de Huurcommissie in een dergelijk geval uitspraak.

De voorzitter volgt het onderzoeksrapport en neemt de conclusie van de rapporteur over.

De betalingsverplichting van de huurder over het jaar 2019 wordt vastgesteld op € 966,69.

(…)

Beslissing

De aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren van de huurder zijn kennelijk gegrond.
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2019 bedraagt € 966,69.

(…)”.

2.5.

Aan het rapport van voorbereidend onderzoek waaraan in de uitspraak van de Huurcommissie wordt gerefereerd, wordt het volgende ontleend:

“(…)

Geschil

Huurder heeft in een brief van 15 mei 2021 bezwaar gemaakt tegen de volgende kostenposten:
Vergoeding algemene ruimten (baropbrengsten recreatieruimte), stroomverbruik algemene ruimten, schoonmaak algemene ruimten (inclusief glasbewassing), algemene kosten, groenvoorziening, huismeester, inventaris en personeelskostenen
personele kosten.

(…)

II AFREKENING

Verhuurder heeft de afrekening over het jaar 2019 aan huurder verstrekt. Het aandeel van huurder bedraagt € 1.308,65. Huurder heeft € 1.809,44 aan voorschotten betaald.

In rekening gebrachte kosten over het jaar: Kosten voor Voor huurders

2019 gehele complex: woonruimte:

Vergoeding algemene ruimten € 13.702,65 -/- € 60,10 -/-

Stroomverbruik algemene ruimte € 29.844,19 € 130,89

Lampen € 2.408,04 € 10,56

Schoonmaak containers € 1.566,95 € 6,87

Schoonmaak algemene ruimte € 37.620,20 € 165,00

Glazen wassen € 14.571,84 € 63,91

Algemene kosten € 9.550,52 € 41,89

Groenvoorziening € 9.011,01 € 39,52

Glasverzekering € 1.427,50 € 6,26

Inboedelverzekering € 244,52 € 1,08

Administratiekosten € 10.590,07 € 46,45

Alarmering € 717,60 € 3,15

Stookkosten woningen € 333,24 € 333,24

Drinkwaterleiding € 527,15 € 2,31

Huismeester € 25.403,55 € 111,42

Inventaris inclusief onderhoud € 34.775,35 € 152,53

Personeelskosten € 57.835,63
€ 253,67

Totaal € 1.308,65

Verdeelsleutel

De verhuurder verdeelt de totale kosten, m.u.v.
stookkosten woningen, gelijk over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt daarom 1/228e deel van de totale kosten.

(…)

III ONDERZOEK

(…)

Algemene kosten

(…)

De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de eerdere procedure geoordeeld dat alleen de KPN- en Buma Stemrakosten, via de servicekosten, doorberekend kunnen worden aan de huurders.

Buma-Stemra (auteursrechten signaallevering in de algemene ruimten)

Deze kosten maken deel uit van de kostenpost
signaalleveringen kunnen aan de huurders worden doorberekend. (…)

(…)

1/228e deel van € 1.138,95 = € 5,00.

Signaallevering (ISDN KPN)

(…)

1/228e deel van € 408,72 = € 1,79.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 6,79(€ 5,00 + € 1,79).

Tuinvoorziening/groenvoorziening

Huurder stelt in zijn bezwaar dat de groenvoorziening openbaar is.

Een verhuurder mag alleen de onderhoudskosten voor groenvoorziening aan de huurders doorberekenen, wanneer de groenvoorziening een zogenaamd “gesloten karakter” heeft. Dit betekent niet dat deze voorziening in zijn geheel moet zijn afgesloten.

De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat de huurder 50% van de kosten voor groenvoorziening dienen te betalen. Dit, omdat de groenvoorziening deels openbaar is.

(…)

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 19,76.

Huismeester

Huurder geeft in het bezwaar aan de Huurcommissie te zullen verzoeken om te onderzoeken of verhuurder de 70%/30% verdeling hanteert voor huismeesterkosten.

Uit de gegevens van de verhuurder blijkt dat de totale kosten voor de huismeester € 33.871,39 bedragen. De huismeester heeft in het jaar 2019 1.040 uur gewerkt.

Verhuurder verdeelt de kosten als volgt: 75% van de kosten hebben betrekking op de huismeesterkosten komt en 25% op het onderhoud.

Huismeesterkosten (75%): € 25.403,55

Onderhoud (25%):
€ 8.467,85

Totaal: € 33.871,39

De huismeester voert werkzaamheden uit die voor zowel de huurder, als voor de verhuurder van belang zijn. De totale kosten mogen daarom niet volledig aan de huurders doorberekend worden. De Huurcommissie houdt een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder.

De kosten voor de huurders bedragen daarom 70% van € 25.403,55 = € 17.782,49.

Het aandeel van de huurder bedraagt 1/228e deel van € 17.782,49 = € 77,99.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 77,99.

(…)

Personeelskosten

De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de eerdere procedure de kosten op € 0,00 gesteld omdat er destijds geen facturen zijn verstrekt.

Tijdens de behandeling van het verzet van huurder ter zitting stelde verhuurder dat de Huurcommissie niet bevoegd is om uitspraak te doen. Dit, omdat personeelskosten niet kunnen worden aangemerkt als servicekosten.

De rapporteur betrekt deze post in het onderzoek omdat deze post in de eerdere procedure is behandeld. Verhuurder is destijds niet hiertegen in verzet gedaan.

Verhuurder heeft geen facturen verstrekt.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 0,00.

(…)

IV CONCLUSIE ONDERZOEK

De bevindingen uit het onderzoek leiden tot de volgende totaaltelling:

Servicekosten over het jaar: Voor huurders

2019 woonruimte:

(…)

Algemene kosten € 6,79

Groenvoorziening € 19,76

(…)

Huismeester € 77,99

(…)

Personeelskosten€ 0,00

Totaal € 966,69

(…)

De rapporteur heeft alleen de
vetgedrukteposten onderzocht. De overige posten zijn ongewijzigd overgenomen van de afrekening van verhuurder.

(…)”.

2.6.

Voorts heeft [persoon A] op 21 juni 2021 naar aanleiding van de door haar ontvangen afrekening van ‘de bijkomende leveringen en diensten (servicekosten volgens bijlage b) (artikel 4.3)’ over het jaar 2020 een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW ingediend bij de Huurcommissie. Daarop is bij uitspraak van 17 januari 2022, die werd verzonden op 19 januari 2022, als volgt beslist:

“(…)

De Huurcommissie ontving op 21 juni 2021 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2020 te beoordelen.

Afrekening

De verhuurder heeft over het jaar 2020 een bedrag van € 1295,38 bij de huurder in rekening gebracht.

Onderzoek door de Huurcommissie

Beoordeling

De voorzitter volgt het onderzoeksrapport en neemt de conclusie van de rapporteur over.

De betalingsverplichting van de huurder over het jaar 2020 wordt vastgesteld op € 983,98.

(…)

Beslissing

De aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren van de huurder zijn kennelijk gegrond.
De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2020 bedraagt € 983,98.

(…)”.

2.7.

Aan het rapport van voorbereidend onderzoek waaraan in deze uitspraak van de Huurcommissie wordt gerefereerd, wordt het volgende ontleend:

“(…)

Geschil

Huurder heeft in een brief van 30 mei 2021
[bedoeld zal zijn: 21 juni 2021; toevoeging kantonrechter]bezwaar gemaakt tegen de volgende kostenposten:
Vergoeding algemene ruimten (baropbrengsten recreatieruimte), stroomverbruik algemene ruimten, algemene kosten, groenvoorziening, huismeester en personeelskosten.

(…)

II AFREKENING

2020

Verhuurder heeft de afrekening over het jaar 2020 aan huurder verstrekt. Het aandeel van huurder bedraagt € 1.295,38. Huurder heeft € 1.596,12 aan voorschotten betaald.

In rekening gebrachte kosten over het jaar: Kosten voor Voor huurders

2020 gehele complex: woonruimte:

Vergoeding algemene ruimten € 9.067,08 -/- € 39,77 -/-

Stroomverbruik algemene ruimte € 29.888,85 € 131,53

Lampen € 270,09 € 1,18

Schoonmaak containers € 1.906,30 € 7,06

Schoonmaak algemene ruimte € 39.512,24 € 173,30

Glazen wassen € 14.833.33 € 65,06

Algemene kosten € 8.685,13 € 38,09

Groenvoorziening € 7.826,49 € 34,33

Glasverzekering € 1.417,59 € 6,22

Inboedelverzekering € 218,15 € 0,96

Administratiekosten € 10.133,34 € 44,45

Alarmering € 868,28 € 3,81

Stookkosten woningen € 640,60 € 362,05

Drinkwaterleiding € 562,23 € 2,46

Huismeester € 25.541,74 € 112,03

Inventaris inclusief onderhoud € 28.079,46 € 123,15

Personeelskosten € 52.320,93
€ 229,48

Totaal € 1.295,38

Verdeelsleutel

De verhuurder verdeelt de totale kosten, m.u.v.
stookkosten woningen, gelijk over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt daarom 1/228e deel van de totale kosten.

(…)

III ONDERZOEK

(…)

Algemene kosten

(…)

De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de eerdere procedure geoordeeld dat alleen de KPN- en Buma Stemrakosten, via de servicekosten, doorberekend kunnen worden aan de huurders.

Buma-Stemra (auteursrechten signaallevering in de algemene ruimten)

Deze kosten maken deel uit van de kostenpost
signaalleveringen kunnen aan de huurders worden doorberekend. (…)

(…)

1/228e deel van € 1.157,17 = € 5,08.

Signaallevering (ISDN KPN)

(…)

1/228e deel van € 423,86 = € 1,86.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 6,94(€ 5,08 + € 1,86).

Tuinvoorziening/groenvoorziening

Huurder stelt in zijn bezwaar dat de groenvoorziening openbaar is.

De Huurcommissie heeft eerder geoordeeld dat de huurder 50% van de kosten voor groenvoorziening dienen te betalen. Dit, omdat de groenvoorziening deels openbaar is.

(…)

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 17,16.

Huismeester

Huurder geeft in het bezwaar aan de Huurcommissie te zullen verzoeken om te onderzoeken of verhuurder de 70%/30% verdeling hanteert voor huismeesterkosten.

Uit de gegevens van de verhuurder blijkt dat de totale kosten voor de huismeester € 34.055,66 bedragen. (…)

Verhuurder verdeelt de kosten als volgt: 75% van de kosten hebben betrekking op de huismeesterkosten komt en 25% op het onderhoud.

Huismeesterkosten (75%): € 25.541,74

Onderhoud (25%):
€ 8.513,91

Totaal: € 34.055,66

De kosten voor de huurders bedragen daarom 70% van € 25.541,74 = € 17.879,22

Het aandeel van de huurder bedraagt 1/228e deel van € 17.879,22 = € 78,42.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 78,42.

(…)

Personeelskosten

De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de eerdere procedure de kosten op € 0,00 gesteld omdat er destijds geen facturen zijn verstrekt.

De rapporteur betrekt deze post in het onderzoek omdat deze post in de eerdere procedure is behandeld. Verhuurder is destijds niet hiertegen in verzet gedaan.

Verhuurder heeft geen facturen verstrekt.

In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van
€ 0,00.

(…)

IV CONCLUSIE ONDERZOEK

De bevindingen uit het onderzoek lelden tot de volgende totaaltelling:

Servicekosten over het jaar: Voor huurders

2020 woonruimte:

(…)

Algemene kosten € 6,94

Groenvoorziening € 17,16

(…)

Huismeester € 78,42

(…)

Personeelskosten€ 0,00

Totaal € 983,98

(…)

De rapporteur heeft alleen de
vetgedrukteposten onderzocht. De overige posten zijn ongewijzigd overgenomen van de afrekening van verhuurder.

(…)”.

3.Het geschil

3.1.

SOR eist bij vonnis:

te verklaren voor recht dat de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de (service)kostenposten ‘algemene kosten’, ‘groenvoorziening’, ‘huismeester” en ‘personeel’ voor het gehuurde voor het servicekostentijdvak 1 januari tot en met 31 december 2019 redelijk worden geacht en worden vastgesteld op een bedrag van respectievelijk € 41,89, € 39,52, € 111,42 en € 253,67, en
te verklaren voor recht dat de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de (service)kostenposten ‘algemene kosten’, ‘groenvoorziening’, ‘huismeester’ en ‘personeel’ voor het gehuurde voor het servicekostentijdvak 1 januari tot en met 31 december 2020 redelijk worden geacht en worden vastgesteld op een bedrag van respectievelijk € 38,09, € 34,33, € 112,02 en € 229,48,
[persoon A] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, en
het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[persoon A] is het niet eens met de eis van SOR en eist zelf (na vermindering en verduidelijking van eis):

SOR te veroordelen om over het jaar 2019, 2020 en de jaren daarna met [persoon A] af te rekenen overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie,
SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, haar kasboeken, inclusief het kasboek van de recreatiezaal, over de jaren 2019, 2020, 2021 en 2022,
SOR te veroordelen tot inzage in een werkurenregistratie van de huismeester in de Klapwiek ten behoeve van SOR en ten behoeve van de bewoners om te kunnen bepalen dat de huismeester inderdaad minder dan 25% van zijn tijd heeft besteed aan taken voor SOR,
SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, de arbeidsovereenkomsten en salarisstroken van de huismeester ter zake van zijn dienstverbanden bij de Klapwiek en de Binnenhoftoren over de jaren 2019 tot en met 2022,
SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, de arbeidsovereenkomsten en salarisstroken van de gastvrouwen over de jaren 2019 tot en met 2022,
SOR te veroordelen in de proceskosten en nakosten met rente, en
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.3.

Op hetgeen partijen over en weer ter onderbouwing van de eigen vordering dan wel ter afwering van die van de ander naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Vanwege de nauwe feitelijke samenhang daartussen wordt het over en weer gevorderde hierna gezamenlijk besproken.

4.2.

Allereerst dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of SOR tijdig is opgekomen tegen de uitspraken van 17 januari 2022 van de Huurcommissie (zie 2.4 en 2.6), waarbij de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over het jaar 2019 werd vastgesteld op een bedrag van € 966,69 en haar betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2020 op een bedrag van € 983,98. Die vraag wordt bevestigend beantwoord.

4.3.

Daartoe wordt overwogen dat op grond van artikel 7:262 lid 1 BW de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie vervalt indien een van de partijen binnen acht weken na verzending daarvan een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan en dat heeft SOR, ten aanzien van beide uitspraken, gedaan. Zij is dan ook ontvankelijk. Dat betekent dat de binding van partijen aan deze uitspraken van de Huurcommissie is komen te vervallen. Dat de Huurcommissie reeds eerder, op 12 mei 2021, over de door SOR in rekening gebrachte servicekosten heeft beslist, betekent, anders dan [persoon A] heeft gesteld, niet dat SOR daarom niet-ontvankelijk zou zijn in haar vorderingen. Die uitspraak ziet immers op een ander servicekostentijdvak dan hier aan de orde.

4.4.

Inhoudelijk worden partijen verdeeld gehouden door (het antwoord op) de vraag -kort gezegd- tot welk bedrag SOR jegens [persoon A] recht heeft op vergoeding van ‘servicekosten’ over de jaren 2019 en 2020. Partijen zijn het erover eens dat van zulke kosten sprake is als het gaat om ‘zaken of diensten die in verband met de bewoning van de woonruimte’ door SOR aan [persoon A] worden geleverd. Daarom geldt hier als uitgangspunt dat SOR jegens [persoon A] slechts aanspraak kan maken op de (kosten)posten die onder deze definitie vallen, ook voor zover deze zijn vermeld op de aan de huurovereenkomst gehechte huurspecificatie.

4.5.

Het staat partijen uiteraard vrij aanvullende afspraken te maken, in die zin dat zij -expliciet- overeenkomen dat [persoon A] ook gehouden is om bij te dragen aan (kosten)posten die niet aan de door SOR gehanteerde definitie van servicekosten voldoen.

4.6.

Uit de toelichting van SOR blijkt dat zij zich niet kan verenigen met de uitspraken van de Huurcommissie van 17 januari 2022 ten aanzien van de posten
‘algemene kosten’, ‘personeel’, ‘groenvoorziening’ en ‘huismeester’. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, overweegt de kantonrechter ter zake als volgt.

algemene kosten

4.7.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn -zonder nadere (en afdoende) toelichting, die ontbreekt- de door SOR opgevoerde kostenposten krantabonnement, biljartsport, pianostemmen, ontspanning bewoners, inrichting logeerkamers en stortingskosten niet aan te merken als ‘zaken of diensten in verband met de bewoning van de woonruimte’ oftewel ‘woonservicekosten’. Gesteld noch gebleken is voorts dat over de vergoeding van deze kostenposten specifieke afspraken met [persoon A] werden gemaakt. Integendeel, deze zijn door SOR ondergebracht onder de noemer ‘Algemene kosten’. Dat betekent dat SOR jegens [persoon A] over de onderhavige periodes geen aanspraak kan maken op vergoeding van deze kosten.

4.8.

[persoon A] heeft niet betwist dat zij dient bij te dragen aan de in de ‘algemene kosten’ begrepen kosten van Buma-Stemra en KPN en evenmin dat dit, zoals de rapporteur van de Huurcommissie heeft vastgesteld, over het jaar 2019 tezamen een bedrag van € 6,79 beloopt en over het jaar 2020 tezamen een bedrag van € 6,94. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding daarover anders te oordelen.

personeelskosten

4.9. (

Ook) Volgens SOR (punt 18 bij dagvaarding) houdt de post ‘personeelskosten’ geen verband met de bewoning van de woonruimte door [persoon A] . Deze kostenpost voldoet daarom evenmin aan de door SOR gehanteerde definitie van ‘servicekosten’. Nu voorts ook niet is gesteld of gebleken dat partijen ter zake (expliciet) zijn overeengekomen dat [persoon A] over de onderhavige periodes aan deze kostenpost zou bijdragen, komt de kantonrechter op dit onderdeel tot de conclusie dat SOR jegens [persoon A] over deze periodes geen aanspraak kan maken op vergoeding van deze kosten.

groenvoorziening

4.10.

SOR heeft aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de conclusie van de rapporteur van de Huurcommissie (zie 2.5 en 2.7) dat slechts 50% van de onderhoudskosten groenvoorziening aan [persoon A] in rekening mag worden gebracht. Onjuist is (namelijk) dat de groenvoorziening aan de voorzijde van het complex een open karakter zou hebben. De groenvoorzieningen van het complex zijn afgescheiden van de openbare weg door middel van diverse hagen en hekwerk met een substantiële hoogte. In elk geval is geen sprake van een openbaar karakter of een voor publiek toegankelijke groenvoorziening. Bovendien zijn de groenvoorzieningen dermate verknocht met het complex dat derden zich daar nooit vertonen. De (zes) jeu de boules-banen maken onderdeel uit van de groenvoorziening van het complex en de onderhoudskosten daaraan maken dan ook deel uit van de totale onderhoudskosten van de groenvoorzieningen van het complex. De door haar ter zake aan [persoon A] doorberekende kosten van € 39,52 (2019) en € 34,33 (2020) dienen dan ook gehandhaafd te blijven, aldus SOR.

4.11.

[persoon A] heeft met betrekking tot deze kostenpost gesteld dat de voortuin algemeen toegankelijk is, aangezien er geen bord ‘verboden voor onbevoegden’ is geplaatst. Wel zijn er ter plaatse in 2017, ten onrechte op kosten van de bewoners, parkeerborden geplaatst, maar bewoners mogen daar niet parkeren, wel werknemers van SOR, de technische dienst en hulpdiensten, terwijl in het weekend de parkeerplaatsen grotendeels door bezoekers bezet zijn. Onterecht is dan ook dat bewoners volledig moeten betalen voor het onderhoud van de voortuin. De achtertuin betreft, voorts, een ‘kijktuin’, waartoe de bewoners geen toegang hebben terwijl zij wel voor de hekken moeten betalen. Volgens SOR is de achtertuin van het complex algemeen toegankelijk omdat er een jeu de boules-baan ligt en ook een terras maar daarmee gaat zij eraan voorbij dat de jeu de boules-baan slechts door circa 20 mensen wordt benut en dat niet elke bewoner zich welkom voelt op het terras. Verder is het zo dat niemand op het gras gaat zitten, te minder omdat men dan in de achtertuin van de benedenbewoners zou zitten. Ook is niet terecht dat alle bewoners moeten betalen voor het snoeien van de heggen van de benedenbewoners. Aldus [persoon A] .

4.12.

De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat het door [persoon A] gehuurde niet alleen haar (eigen) woonruimte omvat maar ook het medegebruik van (onder meer) de groenvoorziening van het complex. Indien een dergelijke voorziening een open karakter heeft en voor iedereen toegankelijk is, is de voorziening geen ‘onroerende aanhorigheid’ (als bedoeld in artikel 7:233 BW) die deel uitmaakt van de gehuurde woonruimte. In dat geval mag de verhuurder de onderhoudskosten die aan die voorziening verbonden zijn, niet als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Aan de kwalificatie als onroerende aanhorigheid staat op zich niet in de weg dat de groenvoorziening voor eenieder feitelijk toegankelijk is. Beslissend is of de groenvoorziening voldoende ‘van de openbaarheid is afgescheiden’ en dus, hoewel toegankelijk, geen open karakter heeft, zodat een huurder het genot ervan ontleent aan de huurovereenkomst. In dat geval mag de verhuurder de kosten van het onderhoud wel als servicekosten aan de huurder in rekening brengen.

4.13.

Gegeven dat toetsingskader overweegt de kantonrechter dat de door SOR overgelegde foto’s er bepaaldelijk op duiden dat hier sprake is van een groenvoorziening zonder openbaar karakter. Met name blijkt dat uit de daarop zichtbare heggen van substantiële hoogte die de groenvoorziening van de openbare weg afscheiden. Hiertegenover heeft [persoon A] geen beeldmateriaal ingebracht dat erop wijst dat een deel van de groenvoorziening (wel) een openbaar karakter heeft. Dat betekent dat de kantonrechter in zoverre op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, geen aanleiding ziet een deel van de onderhavige kostenpost voor rekening van SOR te laten.

4.14.

[persoon A] heeft ook op dit onderdeel het standpunt betrokken dat moet worden afgerekend overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie. Deze heeft haar betalingsverplichting ter zake van de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening vastgesteld op 50% van het door SOR doorberekende bedrag (zie 2.5 en 2.7). Daaruit begrijpt de kantonrechter dat partijen het er kennelijk over eens dat in ieder geval 50% van die kostenpost mag worden doorberekend.

4.15.

Met betrekking tot de overige 50% is van belang dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom de kosten van onderhoud van de zes jeu de boule-banen over alle huurders van het complex zouden mogen worden omgeslagen. Tegen die achtergrond bezien heeft de kantonrechter SOR bij gemelde rolbeslissing de gelegenheid geboden haar te informeren over de hoogte van de in de onderhoudskosten aan de groenvoorziening begrepen kosten van onderhoud aan de zes jeu de boule-banen, meer bepaald de kosten (materiaal en arbeid) van vervanging van de toplaag daarvan door speciaal fijn grind, eens per twee jaar. Daarbij heeft de kantonrechter opgemerkt dat van SOR wordt verlangd dat zij bij de door haar te nemen akte gespecificeerd opgaaf doet van die kosten over de jaren 2017 tot en met 2020 en die opgaaf voorziet van een deugdelijke onderbouwing, bijvoorbeeld met een verklaring van het door haar ter zake ingeschakelde hoveniersbedrijf.

4.16.

Bij haar daarop genomen akte heeft SOR medegedeeld dat zij navraag heeft gedaan bij de heer [persoon B] van het betrokken hoveniersbedrijf en dat deze verklaard heeft dat bedoelde kosten voor de jaren 2018 tot en met 2020 € 120,- per jaar hebben gedragen. Zij heeft die verklaring (een e-mail van 25 juli 2022) ook aan die akte gehecht.

4.17.

De kantonrechter stelt vast dat de door haar verlangde gespecificeerde opgaaf van de kosten (materiaal en arbeid) van vervanging van de toplaag van de jeu de boule-banen door speciaal fijn grind, eens per twee jaar, door SOR niet is verstrekt. De enkele verklaring van het hoveniersbedrijf is in dit verband ontoereikend.

4.18.

Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter nu onvoldoende concrete handvatten heeft om te bepalen welk bedrag ter zake van de kosten van onderhoud aan de jeu de boule-banen op de overige 50% van de door de SOR ter zake doorberekende kosten in mindering moet worden gebracht. Derhalve kan, omdat SOR het hier van haar verlangde inzicht niet heeft gegeven, niet worden beslist dat, en in hoeverre, [persoon A] ter zake van de onderhoudskosten groenvoorziening meer dan de door haar erkende 50% aan SOR is verschuldigd. Concreet gaat het hier om een bedrag van (zie 2.5) 1/2 x 1/228 x € 9.011,01, derhalve € 19,76, voor 2019 en om een bedrag van (zie 2.7) 1/2 x 1/228 x € 7.826,49, derhalve € 17,16, voor 2020, zoals ook door de Huurcommissie, zij het op andere gronden, is beslist.

huismeester

4.19.

Volgens SOR dient hier te worden afgeweken van de door de Huurcommissie ten aanzien van huismeesterkosten gehanteerde verdeelsleutel 70/30 (huurder/verhuurder). Als stichting verhuurt zij overeenkomstig haar doelstelling woonruimte aan ouderen, met een gemiddelde leeftijd van 75,07 jaar terwijl dat gemiddelde in de Klapwiek nog hoger ligt. Die hogere gemiddelde leeftijd brengt met zich dat deze huurdersgroep meer hulpbehoevend is dan bewoners van wooncomplexen met een gemiddelde leeftijd die (aanzienlijk) lager ligt. Een verdeelsleutel 75/25 (huurder/verhuurder) is daarom op zijn plaats, in verband waarmee SOR nog heeft gewezen op een door haar overgelegde uitspraak van 16 mei 2014 van de kantonrechter te Rotterdam (zaaknummer 1379115 CV EXPL 12-45015), die betrekking had op een ander wooncomplex van SOR.

4.20.

[persoon A] heeft gemotiveerd betwist dat ten aanzien van dit wooncomplex een andere verdeelsleutel dan 70/30 (huurder/verhuurder) zou moeten worden toegepast.

4.21.

De kantonrechter stelt voorop dat volgens bijlage 1 (punt 6) bij artikel 1 van het Besluit servicekosten als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW in ieder geval worden aangemerkt de kosten van de huismeester voor zover het gaat om de volgende werkzaamheden die hij in het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning verricht: (a) het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden, (b) het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten, (c) het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde, (d) het verspreiden van post en (e) andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.

4.22.

Omdat in zijn algemeenheid moeilijk is vast te stellen welk deel van de door de huismeester verrichte werkzaamheden valt te scharen onder de hiervoor opgesomde werkzaamheden ten behoeve van de huurders en welk deel hij verricht ten behoeve van de verhuurder, heeft de Huurcommissie een beleid ontwikkeld dat tot uitgangspunt neemt dat deze kosten voor 70% voor rekening van de huurders komen en voor de overige 30% voor rekening van de verhuurder. Afhankelijk van het takenpakket en de lokale situatie kan van deze verdeelsleutel worden afgeweken.

4.23.

Nu dit beleid de kantonrechter voorkomt als een juiste benadering, is aan de orde of hier sprake is van dusdanige omstandigheden dat afwijking van de 70/30-verdeelsleutel is geïndiceerd. De enkele omstandigheid dat dit wooncomplex huurders kent met een (hoge) gemiddelde leeftijd van 77,7 jaar, is daarvoor naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende. In dat verband kan ook worden opgemerkt dat uit de uitspraak waarnaar SOR heeft verwezen, blijkt dat daarin veel gewicht is toegekend aan tijdregistraties waaruit de conclusie kon worden getrokken dat de huismeesters in die kwestie 24,5% van hun tijd besteedden aan werkzaamheden voor de verhuurder en het restant (dus) aan werkzaamheden ten behoeve van de huurders. Dergelijke tijdregistraties zijn in deze zaak echter niet naar voren gebracht. Nu SOR ook overigens geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd en onderbouwd die nopen tot afwijking van de 70/30-verdeelsleutel, zal de kantonrechter die verdeelsleutel volgen. Daarbij dient, anders dan de Huurcommissie heeft gedaan, echter wel, zoals ter zitting aan de orde is gesteld, 70% genomen te worden van de
totalekosten (€ 33.871,39 voor 2019 en € 34.055,66 voor 2020) zodat de betalingsverplichting van [persoon A] ter zake wordt vastgesteld op 1/228e deel van 70% van die bedragen, derhalve € 103,99 voor 2019 en € 104,56 voor 2020.

ten aanzien van het over en weer gevorderde

4.24.

Nu uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter, behoudens ten aanzien van de post huismeester -namelijk € 103,99 voor 2019 en € 104,56 voor 2020- geen termen aanwezig acht om ten aanzien van de servicekosten over de onderhavige periodes anders te beslissen dan door de Huurcommissie gedaan, worden hierna (in conventie) de door [persoon A] verschuldigde servicekosten voor het jaar 2019 respectievelijk 2020 vastgesteld op die bedragen. Het overigens door SOR gevorderde wordt afgewezen.

4.25.

Het voorgaande brengt ook met zich dat de door [persoon A] gevorderde veroordeling van SOR om over het jaar 2019 en 2020 af te rekenen overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie toewijsbaar is in die zin dat SOR haar het verschil dient te vergoeden tussen de door [persoon A] ingevolge deze uitspraak over 2019 en 2020 verschuldigde bedragen en de door haar reeds betaalde voorschotten (van € 1.809,44 over 2019 en € 1.596,12 over 2020, zo blijkt uit de rapportages van de Huurcommissie). Ingevolge deze uitspraak was [persoon A] over 2019 een bedrag van (€ 966,69 + (€ 103,99 - € 77,99 = € 26,00), derhalve) € 992,69 verschuldigd en over 2020 een bedrag van (€ 983,98 + (€ 104,56 - € 78,42 = € 26,14), derhalve) € 1.010,12, zodat SOR hierna wordt veroordeeld [persoon A] over 2019 een bedrag van € 816,75 (€ 1.809,44 - € 992,69) te betalen en over 2020 een bedrag van € 586,00 (€ 1.596,12 - € 1.010,12).

4.26.

De vordering van [persoon A] om SOR te veroordelen haar over de jaren na 2020 te compenseren overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie wordt afgewezen, nu ter zitting is vastgesteld dat de Huurcommissie ter zake geen uitspraak heeft gedaan.

4.27.

Ook haar overige tegenvorderingen worden, bij gebrek aan belang, afgewezen, nu die betrekking hebben op kosten(posten) waarvan hiervoor werd vastgesteld dat die niet zijn overeengekomen of verschuldigd.

4.28.

Voor de goede orde merkt de kantonrechter nog op dat voor zover [persoon A] met het overleggen van productie 13 bij de brief van 15 juni 2022 beoogd heeft haar tegenvordering te vermeerderen, de kantonrechter deze eiswijziging wegens strijd met een goede procesorde buiten beschouwing laat, dit nu deze in het geheel niet is aangekondigd in die begeleidende brief terwijl uit de reactie van SOR ook niet blijkt dat zij deze eiswijziging heeft opgemerkt.

4.29.

SOR wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [persoon A] , die de procedure in eigen hand heeft gehouden, begroot op nihil.

4.30.

In reconventie acht de kantonrechter termen aanwezig de kosten van de procedure te compenseren, nu de tegenvorderingen zijn voortgevloeid uit het verweer in conventie en het debat in reconventie beperkt is gebleven.

4.31.

Dit vonnis wordt, zoals verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

- stelt de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de servicekostenpost huismeester voor het servicekostentijdvak 1 januari tot en met 31 december 2019 vast op een bedrag van € 103,99 en de overige servicekostenposten op de bedragen zoals vastgesteld door de Huurcommissie in (het onderliggende rapport behorend bij) haar beslissing van 17 januari 2022;

- stelt de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de servicekostenpost huismeester voor het servicekostentijdvak 1 januari tot en met 31 december 2020 vast op een bedrag van € 104,56 en de overige servicekostenposten op de bedragen zoals vastgesteld door de Huurcommissie in (het onderliggende rapport behorend bij) haar beslissing van 17 januari 2022;

- veroordeelt SOR in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op nihil;

in reconventie

- veroordeelt SOR tot betaling aan [persoon A] van een bedrag van € 816,75 ter zake van de servicekostenafrekening over het jaar 2019 en van een bedrag van € 586,00 ter zake van de servicekostenafrekening over het jaar 2020;

- compenseert de proceskosten zodat beide partijen de eigen kosten blijven dragen;

in conventie en in reconventie

- verklaart dit vonnis voor zover het veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.

654

Vordering tot betaling van servicekosten door Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing