Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9535511 CV EXPL 21-37151
uitspraak: 22 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[persoon A01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J.L. Verschuuren,
tegen:
[persoon B01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. P.J. de Bruin.
Partijen worden hierna [persoon A01] en [persoon B01] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 1 november 2021, met producties;
2. de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
3. het tussenvonnis van 3 januari 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
4. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 18 februari 2022.
2.De vaststaande feiten in conventie en reconventie
2.1
[persoon A01] verhuurt sinds 15 juli 2009 aan [persoon B01] de woning aan de [adres01]
te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2
[persoon A01] heeft over het jaar 2017 een bedrag van € 1.455,11 aan servicekosten bij [persoon B01] in rekening gebracht.
2.3
[persoon B01] heeft op 22 juni 2020 de huurcommissie verzocht om de afrekening servicekosten over het jaar 2017 te beoordelen. In het rapport van onderzoek van 4 november 2020 (hierna: het onderzoeksrapport) heeft de rapporteur geconcludeerd dat de betalingsverplichting van [persoon B01] voor de servicekosten over het jaar 2017 € 1.052,41 bedraagt. De huurcommissie heeft vervolgens in haar uitspraak van 28 april 2021 de bezwaren van [persoon B01] gegrond verklaard en de betalingsverplichting van [persoon B01] voor de servicekosten over het jaar 2017 vastgesteld op € 1.052,41. [persoon A01] heeft op 2 mei 2021 verzet ingesteld tegen de uitspraak van de huurcommissie. Bij uitspraak van 7 september 2021 heeft de huurcommissie het verzet ongegrond verklaard.
3.De vordering in conventie
3.1
[persoon A01] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
het bedrag van de door [persoon B01] over 2017 verschuldigde servicekosten te bepalen op € 1.455,11 dan wel op een nader in goede justitie te bepalen bedrag;
[persoon B01] te veroordelen tot betaling van € 300,-- als vergoeding voor de door [persoon A01] aan de Huurcommissie betaalde leges;
[persoon B01] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
[persoon A01] stelt daartoe – samengevat – het volgende.
Hij is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en wendt zich daarom op de voet van artikel 7:262 BW tot de rechter. [persoon A01] heeft aan servicekosten over het jaar 2017 een bedrag van € 1.455,11 aan [persoon B01] in rekening gebracht. De huurcommissie meent dat dit bedrag € 1.052,41 moet zijn. De enige geschilpunten daarbij waren de administratiekosten en de opbrengst van de zonnepanelen.
De huurcommissie heeft geoordeeld dat de opbrengst van de zonnepanelen in mindering moet worden gebracht op de aan [persoon B01] in rekening gebrachte servicekosten. Uit de stukken kan worden afgeleid dat de rapporteur deze opbrengst heeft bepaald op een bedrag van
€ 394,84. [persoon A01] is het daar niet mee eens. [persoon A01] heeft zonnepanelen gekocht en laten plaatsen. Hij is daarvan eigenaar. [persoon A01] ontvangt een vergoeding van zijn energieleverancier Green Choice voor de via zijn panelen opgewekte en aan Green Choice geleverde elektriciteit. [persoon A01] is niet gehouden die vergoeding aan [persoon B01] ten goede te laten komen. [persoon B01] dient te betalen voor de feitelijk door haar gebruikte elektriciteit.
[persoon A01] is het voorts niet eens met het oordeel van de huurcommissie dat [persoon B01] de administratiekosten van € 53,86 niet verschuldigd is omdat de jaarrekening niet of niet tijdig is verstrekt. Voor die sanctie bestaat geen wettelijke grondslag. De jaarrekening is weliswaar te laat, maar wel verstrekt.
Tenslotte geldt dat [persoon A01] door de huurcommissie is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 300,-- aan leges. Indien [persoon A01] in deze procedure in het gelijk wordt gesteld, heeft hij dat bedrag ten onrechte betaald. Hij vordert dat dan van [persoon B01] terug.
4.Het verweer in conventie
4.1
[persoon B01] voert – samengevat – als verweer het volgende aan.
Ten aanzien van de administratiekosten geldt dat [persoon A01] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om binnen de wettelijke termijn de jaarafrekening 2017 te verstrekken, zodat hij ook geen kosten heeft gemaakt.
Ten aanzien van de elektriciteitskosten geldt dat [persoon B01] betwist dat [persoon A01] de opbrengst van de zonnepanelen niet hoefde te verrekenen met [persoon B01] . Hij heeft ongetwijfeld subsidie ontvangen en jaarlijks afgeschreven op de kosten. Hij heeft zichzelf onredelijk bevoordeeld door de opbrengst van de zonnepanelen voor zichzelf te willen houden. Het is niet redelijk [persoon B01] een hoger bedrag te laten betalen dan het bedrag dat [persoon A01] aan de energieleverancier heeft betaald.
Voor wat betreft de leges geldt dat er geen wettelijke grondslag is voor een vordering tot terugbetaling van dat bedrag. De kantonrechter is ook niet bevoegd hierover te oordelen, nu de leges geen onderdeel zijn van de servicekosten waarover een oordeel aan de huurcommissie was gevraagd.
5.De vordering en het verweer in reconventie
5.1
[persoon B01] vordert in reconventie veroordeling van [persoon A01] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 121,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2020 en tevens te vermeerderen met de nakosten van € 100,00 zonder en
€ 120,00 met betekening. Daartoe voert [persoon B01] aan dat [persoon A01] door de gemachtigde van [persoon B01] moest worden aangemaand voor het verzenden van de jaarafrekening 2017. Zij heeft daarvoor kosten moeten maken, waarvan zij thans betaling vordert.
5.2
[persoon A01] heeft ter zitting aangevoerd dat bij eindvonnis van 6 augustus 2021 de door [persoon B01] gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen en dat er dan ook geen plaats is voor toewijzing van de thans gevorderde kosten.
6.De beoordeling van het geschil in conventie en reconventie
6.1
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden die hierna gezamenlijk besproken.
6.2
Uit de stukken volgen de volgende bedragen aan servicekostenposten:
[persoon A01]
Huurcommissie
Elektriciteit
€ 498,30
€ 166,40
Gas
€ 539,99
€ 530,41
Water
€ 103,92
€ 104,57
Trappenhuis
€ 31,46
€ 31,46
Glasbewassing
€ 16,13
€ 16,13
Roerende zaken
€ 211,44
€ 203,44
Administratiekosten
€ 53,86
€ 0,00
Totaal
€ 1.455,10
€ 1.052,41
Daarbij geldt dat voor [persoon A01] is uitgegaan van de posten zoals vermeld op pagina 3 van het onderzoeksrapport, waarbij de post roerende zaken (pagina 6 van het onderzoeksrapport) is afgesplitst van de post elektriciteit (€ 762,97 -/- € 53,23 -/- € 211,44 = € 498,30). Op pagina 7 van het onderzoeksrapport zijn de bevindingen van de rapporteur vermeld, die blijkens de stukken door de huurcommissie zijn overgenomen.
6.3
[persoon A01] heeft in de onderhavige procedure geen bezwaar gemaakt tegen de vaststelling door de huurcommissie van de posten gas, water, trappenhuis, glasbewassing en roerende zaken, zodat deze posten worden vastgesteld conform de beslissing van de huurcommissie. [persoon A01] is in deze procedure wel opgekomen tegen de posten elektriciteit en administratiekosten. Deze worden hierna besproken.
6.4
Elektriciteit
Over de feitelijk door [persoon B01] afgenomen elektriciteit bestaat geen discussie, zodat dat vast staat. [persoon A01] meent dat [persoon B01] moet betalen voor de afgenomen elektriciteit en dat de opbrengst van de zonnepanelen daarop niet in mindering dient te strekken. [persoon B01] meent dat zij moet betalen wat [persoon A01] ook aan de energieleverancier betaalt en dus de afgenomen elektriciteit onder aftrek van de opbrengst van de zonnepanelen.
De kantonrechter is van oordeel dat [persoon B01] dient te betalen voor de energie die zij heeft verbruikt. Niet is gebleken dat de opbrengst van de zonnepanelen van [persoon A01] aan [persoon B01] ten goede zou moeten komen. De opbrengst van de zonnepanelen is immers een kwestie tussen [persoon A01] en zijn energieleverancier. Dat heeft niets van doen met de relatie tussen [persoon A01] en [persoon B01] . Dat de zonnepanelen zijn bevestigd op het pand waarin [persoon B01] een woning huurt doet daaraan niet af. Het kan niet zo zijn dat [persoon B01] de vruchten plukt van de zonnepanelen die in eigendom toebehoren aan en zijn bekostigd door [persoon A01] .
[persoon B01] heeft ter zitting nog aangevoerd dat uit de huurovereenkomst volgt dat de opbrengst van de zonnepanelen moet worden verrekend. Dat standpunt wordt niet gevolgd. In artikel 6.1 van de huurovereenkomst wordt in het kader van de servicekosten gesproken over ‘kosten en lasten voor gas, water en elektriciteit’. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet vanzelfsprekend dat het gaat om de kosten na aftrek van de opbrengst van de zonnepanelen. Voorts geldt dat in de huurovereenkomst niets is opgenomen over zonnepanelen, laat staan over de verrekening van de opbrengst daarvan.
Er wordt dan ook geen aanleiding gezien de opbrengst van de zonnepanelen in mindering te brengen op de energie die [persoon B01] heeft verbruikt. De post elektriciteit wordt dan ook vastgesteld op het door [persoon A01] aangevoerde bedrag van € 498,30.
6.5
Administratiekosten
Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW dient de verhuurder elk jaar uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een jaarafrekening te verstrekken. [persoon A01] heeft dat voor wat betreft de servicekosten over het jaar 2017 niet binnen de wettelijke termijn gedaan. Hij heeft de jaarrekening desgevraagd alsnog verstrekt op 13 juli 2020. Hoewel [persoon A01] gelet op deze wettelijke verplichting de jaarafrekening (tijdig) had moeten verstrekken, geldt dat artikel 7:259 BW geen sanctie kent op het niet of te laat verstrekken daarvan.
De stelling van [persoon B01] dat [persoon A01] geen kosten heeft gemaakt wordt niet gevolgd. [persoon A01] heeft de jaarafrekening immers wél verstrekt, zij het te laat. Er wordt dan ook geen aanleiding gezien de administratiekosten – die hierop zien – in mindering te brengen op de door [persoon A01] in rekening gebrachte servicekosten over 2017.
6.6
Gelet op het voorgaande wordt het bedrag van de door [persoon B01] over 2017 verschuldigde servicekosten bepaald op:
Elektriciteit
€ 498,30
Gas
€ 530,41
Water
€ 104,57
Trappenhuis
€ 31,46
Glasbewassing
€ 16,13
Roerende zaken
€ 203,44
Administratiekosten
€ 53,86
Totaal
€ 1.438,17
6.7
[persoon A01] heeft in de procedure bij de huurcommissie een bedrag van € 300,-- aan leges moeten betalen, omdat [persoon B01] gelijk heeft gekregen. Thans geldt dat [persoon B01] alsnog (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld. Dit betekent niet dat hij de, achteraf gezien ten onrechte betaalde leges van [persoon B01] kan vorderen. Leges zijn geen proceskosten en [persoon A01] kan de verschuldigdheid ervan (aan de huurcommissie) aan de orde stellen bij de bestuursrechter maar niet bij de civiele rechter. Dit betekent dat de vordering op dat punt zal worden afgewezen.
6.8
Ten aanzien van de reconventionele vordering geldt dat [persoon B01] niet heeft toegelicht op welke grond zij deze vordering instelt, zodat de vordering reeds daarom moet worden afgewezen. Ten overvloede en in het algemeen gesproken wordt opgemerkt dat het [persoon B01] vrij staat de communicatie met [persoon A01] via haar advocaat te laten verlopen. Zij kan echter geen aanspraak maken op vergoeding door [persoon A01] van de extra (advocaat)kosten die zij daarvoor maakt, zonder hem eerst te hebben aangemaand aan zijn verplichtingen te voldoen.
6.9
[persoon B01] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie.
7.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
bepaalt het bedrag van de door [persoon B01] over 2017 verschuldigde servicekosten op
€ 1.438,17;
In reconventie:
wijst de vordering af;
In conventie en reconventie:
veroordeelt [persoon B01] in de proceskosten, aan de zijde van [persoon A01] begroot op € 363,60 aan verschotten (explootkosten € 119,21, informatiekosten € 4,39 en griffierecht € 240,--) en op € 374,-- aan salaris gemachtigde (twee punten van € 187,-- per punt);
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
773