Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9563406 CV EXPL 21-39243
datum uitspraak: 15 juli 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam01] ,
wonende te [woonplaats01] (Verenigd Koninkrijk),
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. L.A.A. Steehouwer,
en
[naam02],
wonende te [woonplaats02] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. L.A.A. Steehouwer,
tegen
[naam03] ,
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. J.J.A. Bosch.
De partijen worden hierna ‘ [naam01] ’, ‘ [naam02] ’ en ‘ [naam03] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van [naam01] van 22 november 2021, met bijlagen I tot en met VI;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis) van [naam03] , met bijlagen 1 tot en met 4;
- de incidentele vordering tot tussenkomst (lees: voeging) van [naam02] , met bijlage VII;
- de conclusie van antwoord in incident van [naam01] ;
- de conclusie van antwoord in incident van [naam03] ;
- het vonnis in incident van 18 maart 2022;
- de conclusie (houdende aanvulling van de grondslag) van eis en antwoord in reconventie van [naam02] , met bijlagen VIII tot en met XI;
- de aanvullende bijlagen XII tot en met XVII van [naam02] voor de mondelinge behandeling;
- de aanvullende bijlage 5 en bijlagen A tot en met C van [naam03] voor de mondelinge behandeling.
1.2.
Op 14 juni 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met [naam02] , [naam03] en de gemachtigden besproken.
2.De feiten
2.1.
Op grond van een huurovereenkomst van 7 oktober 2019 heeft [naam01] aan [naam03] verhuurd het appartement aan de [adres01] te ( [postcode01] ) Rotterdam (hierna ook wel ‘de woning’ genoemd). Aanvankelijk is deze huurovereenkomst aangegaan voor de periode van 17 oktober 2019 tot en met 31 oktober 2020. Na afloop van deze termijn is de huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt € 850,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen voor iedere eerste van de maand.
2.2.
In april 2021 heeft [naam03] slechts € 250,- aan huur betaald en van mei 2021 tot en met november 2021 heeft [naam03] geen huur betaald. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan van € 6.200,-. Tevens is het vermoeden ontstaan dat [naam03] de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven.
2.3.
Bij per e-mail verzonden brief van 29 oktober 2021 heeft de voormalige gemachtigde van [naam01] aan [naam03] meegedeeld dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 6.200,-. [naam03] is gesommeerd om het bedrag van € 6.200,- binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief te betalen. Daarbij is haar te kennen gegeven dat zij € 745,- aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is bij gebreke van tijdige betaling. Tevens is [naam03] gesommeerd om medewerking te verlenen aan inspectie van de woning.
2.4.
Op 22 november 2021 is [naam03] gedagvaard.
2.5.
Op grond van een op 11 december 2021 gesloten koopovereenkomst heeft [naam01] aan [naam02] het appartementsrecht verkocht. Daarbij is [naam02] op de hoogte gesteld van de huurovereenkomst, de huurachterstand en de lopende procedure tegen de huurder en heeft [naam01] zijn rechtspositie ten opzichte van de huurder, waaronder die in de procedure, aan [naam02] overgedragen.
2.6.
Van de zijde van [naam03] is op 22 december 2021 melding gemaakt van gebreken aan de woning en is verzocht om die te herstellen. Tevens is gevraagd de huurprijs te verlagen tot € 516,- per maand.
2.7.
Bij notariële akte van 24 december 2021 heeft de overdracht van het appartementsrecht van [naam01] aan [naam02] plaatsgevonden. In de akte is tevens vermeld de overdracht van alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder de (rechts)vordering van huurachterstand, onder verwijzing naar het exploot van dagvaarding.
2.8.
Bij e-mail van 30 december 2021 heeft [naam02] aan [naam03] geschreven dat hij eigenaar geworden is van de woning en dat zij de huur aan hem kan overmaken, onder vermelding van zijn bankrekening.
2.9.
Bij de incidentele vordering, waarvan een kopie verzonden is naar de gemachtigde van [naam03] , is voormelde notariële akte gevoegd.
2.10.
[naam02] , die woonachtig is in de woning gelegen onder die van [naam03] , heeft [naam03] meermaals gevraagd om geen overlast te veroorzaken, in het bijzonder geen geluidsoverlast in de avonduren. [naam02] heeft werkzaamheden laten verrichten in de woning van [naam03] en haar herhaaldelijk verzocht hieraan medewerking te verlenen. Voorts heeft [naam02] vanaf januari 2021 [naam03] meermaals aangeschreven om tot (volledige) betaling van de huur over te gaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[naam01] heeft samengevat geëist:
de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) Rotterdam te ontbinden op grond van het toerekenbaar tekortschieten van [naam03] in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;
[naam03] te veroordelen om de woning met verdere aanhorigheden aan de [adres01] te ( [postcode01] ) Rotterdam met al het haren en de haren binnen acht dagen na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, te ontruimen, de woning leeg en ontruimd op te leveren, de woning te verlaten met afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van [naam01] te stellen;
[naam03] te veroordelen om aan [naam01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 6.200,- aan huurachterstand tot en met de maand november 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente per maand over de huurachterstand vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
[naam03] te veroordelen om aan [naam01] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 745,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
[naam03] te veroordelen om vóór de eerste dag van iedere maand, ingaande per
1 december 2021, het bedrag van € 850,00 (behoudens huurverhoging) tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [naam01] te betalen tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van betaling van de huurpenningen en vanaf dit tijdstip tot aan de datum van de feitelijke ontruiming ten titel van schadevergoeding/gebruiksvergoeding waarbij een gedeelte van een maand wordt gerekend als volledige maand;
6. [naam03] te veroordelen in de proceskosten;
7. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[naam01] heeft aan de eis ten grondslag gelegd dat [naam03] tekort is geschoten in diverse verbintenissen uit de met haar gesloten huurovereenkomst, waaronder die tot betaling van de maandelijkse huur, waardoor tot en met de maand november 2021 een huurachterstand van € 6.200,- is ontstaan. Gesteld is dat de hoogte van die huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt met veroordeling van [naam03] tot ontruiming van de woning. Geprobeerd is om de achterstallige huur buiten rechte te incasseren, maar dat is niet gelukt. Daarom wordt het openstaande bedrag gevorderd alsmede een vergoeding aan buitengerechtelijke incassokosten. Tevens dient [naam03] te betalen de huur van € 850,- per maand vanaf de maand december 2021 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag gelijk aan de lopende huur vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming van de woning plaatsvindt als schadevergoeding.
3.3.
[naam02] , aan wie de vordering is overgedragen, eist hetzelfde als [naam01] heeft gedaan, met dien verstande dat hij te kennen heeft gegeven dat thans ook sprake is van overlast en dat de vordering aan achterstallige huur, sinds de overdracht aan hem na de aankoop van de woning, verder opgelopen is, omdat ook de huur over de periode van december 2021 tot en met juni 2022 niet (volledig) betaald is, waardoor inmiddels een huurachterstand is ontstaan van € 9.488,-.
3.4.
[naam03] is het niet eens met de eis.
in reconventie
3.5.
[naam03] eist - zo de kantonrechter begrijpt - samengevat:
[naam01] , althans [naam02] te veroordelen om een maximale huurprijs van € 516,22 met terugwerkende kracht tot oktober 2019 of zoveel eerder als mogelijk te accepteren;
[naam01] , althans [naam02] te veroordelen om op de voormalige huurprijs en de nieuwe huurprijs een korting van 40% toe te passen vanaf juli 2021 wegens gebreken;
te verklaren voor recht dat zij de betaling van de huurprijs mag opschorten met ingang van de datum van melding van de gebreken in juni 2021;
[naam01] , althans [naam02] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.6.
[naam03] legt aan de eis ten grondslag dat het huurteam heeft vastgesteld dat voor de woning een maximale huurprijs van € 516,22 kan worden gevraagd. Daarom vordert zij dat de huurprijs met ingang van oktober 2019 wordt bepaald op dat bedrag. Daarnaast stelt [naam03] dat sprake is van gebreken in de woning die een huurprijsvermindering met 40% rechtvaardigen vanaf juli 2021. De gebreken zijn ondanks herhaald verzoek niet verholpen waardoor [naam03] meent dat zij de betaling van uur heeft mogen opschorten.
3.7.
[naam01] , althans [naam02] is het niet eens met de eis.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Door de verkoop en de levering van de woning aan [naam02] zijn de rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tussen [naam01] en [naam03] op [naam02] overgegaan. [naam02] is sindsdien de verhuurder van [naam03] . Met de notariële akte (zie onder 2.7.) is niet alleen de woning overgedragen, maar is tevens beoogd om door middel van cessie de reeds bestaande rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tussen [naam01] en [naam03] , waaronder de huurvordering en de in verband daarmee lopende procedure aan [naam02] over te dragen. Hiervan is [naam03] mededeling gedaan. Voor zover met de cessie is bedoeld de overdracht te bewerkstelligen van de vordering van [naam01] op [naam03] tot betaling van achterstallige huur, heeft de cessie dat rechtsgevolg gehad. [naam02] is in de procedure verschenen en vordert thans onder meer de eerder door [naam01] gevorderde achterstallig huur plus de nadien vervallen en onbetaald gebleven huurtermijnen, waarover hieronder meer.
4.2.
De situatie van [naam01] is thans dat hij niet langer de verhuurder is en dat hij te kennen heeft gegeven zijn vorderingen op [naam03] uit hoofde van de huurovereenkomst te hebben overgedragen aan [naam02] . Gesteld noch gebleken is welk belang [naam01] nu nog heeft bij de door hem gestarte procedure. Daarom worden zijn vorderingen afgewezen. Anders wordt geoordeeld ten aanzien van de vorderingen van [naam02] , die de (rechts)vorderingen overgedragen heeft gekregen en zich gevoegd heeft in de procedure.
4.3
Wat de achterstallige huur betreft, wordt vooropgesteld dat [naam03] een huurovereenkomst is aangegaan, waarin de huurprijs van de woning bepaald is op € 850,- per maand. Dit betreft vrije huur. De aanvangshuurprijs heeft zij destijds niet binnen zes maanden na aanvang van de huur laten toetsen aan de hand van het puntensysteem. Anders dan [naam03] meent, wordt geen grond gezien om deze toetsing alsnog te verrichten en om met terugwerkende kracht vanaf oktober 2019 de huurprijs naar beneden bij te stellen. Uitgangspunt in deze procedure blijft dus de overeengekomen huurprijs van € 850,- per maand.
4.4.
De gevorderde huurprijsvermindering hangt samen met gestelde dak lekkage en gestelde ondeugdelijk functionerende afvoeren van het bad, de douche en de wasmachine, met lekkages en schade in de hal, aan het plafond van de woonkamer en het plafond van de kinderkamer tot gevolg. Erkend is dat lekkage van het dak in juli 2021 is gemeld aan [naam01] , maar toen verkeerde [naam03] al in verzuim met de betaling van de huurpenningen. Zij heeft nimmer een beroep gedaan op opschorting van de betaling van huur in verband met gebreken en terzake van herstel van gebreken is geen verzuim ingetreden. Problemen met de afvoeren zijn in oktober 2021 gemeld. Onderbouwd is aangevoerd dat herstelwerkzaam-heden pas in november 2021 konden worden uitgevoerd, omdat [naam03] voordien niet bereikbaar was, althans geen gelegenheid bood voor het laten verrichten van werkzaamheden door ingeschakelde aannemers, wat niet weersproken is. Dat na november 2021 nog steeds sprake is van dezelfde dak lekkage blijkt nergens uit en wordt betwist. Gelet hierop had het op de weg van [naam03] gelegen om dit te onderbouwen. Dat is niet gebeurd.
4.5.
Dat in de woning sprake is van niet of niet naar behoren functionerende afvoeren wordt eveneens betwist alsmede dat dit uit de door [naam03] in het geding gebrachte foto’s zou blijken. Gelet hierop had het op de weg van [naam03] gelegen om dit nader te onderbouwen. Dat is niet gebeurd.
4.6.
Van de zijde van [naam03] is nog in het geding gebracht een brief van haar gemachtigde aan [naam02] van 28 maart 2021 waarin ook melding is gedaan van schimmel op muren, van benodigde reparatie van een plafond en elektriciteitsdozen, en van niet althans niet goed werkende kranen van radiatoren van de verwarming. Nog daargelaten dat dit nieuwe gebreken betreffen, kan uit de door [naam02] overgelegde e-mail van 13 april 2022 en de reactie daarop van [naam03] worden opgemaakt dat [naam02] de gebreken serieus neemt en voldoende voortvarend te werk gaat om ze te verhelpen.
4.7.
Erkend is dat [naam01] en, vanaf december 2021, [naam02] werkzaamheden heeft laten verrichten in de woning. Onweersproken is dat dit niet alleen gebeurd is naar aanleiding van melding van gebreken, maar ook in het kader van woningverbetering. Dit is gerealiseerd ondanks dat [naam03] niet altijd de gelegenheid hiertoe geboden heeft die je mag verwachten van een huurder, waardoor ingeschakelde aannemers soms voor een dichte deur stonden. Kennelijk waren de gebreken dus niet van dien aard dat herstel geen uitstel kon dulden, wat erop duidt dat geen sprake is geweest van substantiële derving van huurgenot. Dat het bij gebrek aan medewerking van [naam03] langer kan hebben geduurd om gebreken te verhelpen, kan bezwaarlijk worden tegengeworpen aan [naam02] .
4.8.
Gelet op voorgaande wordt geen aanleiding gezien om de huurprijs te verminderen met 40% in verband met de gestelde gebreken, laat staan met terugwerkende kracht per
1 juli 2021. Voor het vervolg wordt dus uitgegaan van een huurprijs van € 850,- per maand.
in reconventie
4.9.
Uit het vorenstaande volgt dat het onder 1, 2, en 3 gevorderde afgewezen wordt. Dat lot treft ook de nevenvorderingen.
in conventie
4.10.
Dat [naam03] , uitgaande van voormelde huurprijs, tot aan de dagvaarding een huurachterstand van € 6.200,- heeft laten ontstaan is niet betwist. Tevens is erkend dat zij ook nadien niet maandelijks de volledige huur heeft voldaan. Rekening houdend met de betalingen die zij wel heeft verricht is de huurachterstand tot en met de maand juni 2022 opgelopen tot € 9.488,-. Dit bedrag wordt toegewezen, met rente zoals gevorderd.
4.11.
Voormelde huurachterstand is opgebouwd over vijftien maanden, waarin de huur niet of niet volledig is voldaan. Ook nadat [naam02] in de plaats is getreden van [naam01] als verhuurder is [naam03] maandelijks tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis tot huurbetaling, want van januari 2022 tot en met juni 2022 zijn twee huurtermijnen niet en vier huurtermijnen niet volledig voldaan, als ervan wordt uitgegaan dat die vier betalingen betrekking hebben gehad op de huren in die maanden en niet in mindering hebben gestrekt van de oudste openstaande vorderingen. Bij de mondelinge behandeling heeft [naam03] erkend dat zij de overeengekomen huur niet kan betalen, omdat deze te hoog is voor haar. Gezien het voorgaande, de hoogte van de huurachterstand, de vele malen dat [naam03] tekortgeschoten is en de verwachting dat zij ook in de toekomst de huur niet zal kunnen betalen, wordt het gerechtvaardigd geacht de huurovereenkomst te ontbinden.
4.12.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.13.
Ook wordt [naam03] veroordeeld tot betaling, vóór iedere eerste van de maand, van
€ 850,- per maand aan huur tot aan de ontbinding en schadevergoeding / gebruiksvergoeding vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming, waarbij een gedeelte van een maand wordt gerekend als een volledige maand.
4.14.
Tevens wordt aanspraak gemaakt op € 745,- aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is hierop van toepassing. Aan de voorwaarden van dat Besluit wordt voldaan, ook wat betreft de hoogte van het gevorderde bedrag. Dat bedrag is berekend aan de hand van de destijds toewijsbare hoofdsom. Het gevorderde bedrag van € 745,- voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat deze kosten reeds aan de incassogemachtigde betaald zijn.
in conventie en in reconventie
4.15.
[naam03] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [naam02] vastgesteld op € 361,07 aan verschotten en € 1.244,- aan salaris voor de gemachtigde.
4.16.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
veroordeelt [naam03] om aan [naam02] te betalen:
- € 9.488,- aan achterstallige huur tot en met de maand juni 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de maandelijkse huurtermijnen in de periode van april 2021 tot en met juni 2022 vanaf de betaaldata van die termijnen tot de dag van volledige betaling;
- € 745,- aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) Rotterdam en veroordeelt [naam03] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van [naam02] te stellen;
5.3.
veroordeelt [naam03] om aan [naam02] te betalen € 850,- per maand met ingang van de maand juli 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
in reconventie
5.4.
wijst het gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [naam03] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de kant van [naam02] vastgesteld op € 361,07 aan verschotten en € 1.244,- aan salaris voor de gemachtigde;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
465