Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/648133 / KG ZA 22-977
Vonnis in kort geding van 27 december 2022
in de zaak van
[eiser01],
wonende te Rotterdam,
eiser,
advocaat mr. M.P. Kloppenburg te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
verschenen in persoon en bijgestaan door [naam01] .
Partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 december 2022, met producties;
- de mondelinge behandeling gehouden op 13 december 2022;
- het door [gedaagde01] ter zitting overgelegde verweerschrift met producties, alsmede een aanvullende productie.
1.2.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
Op 12 mei 2017 hebben [eiser01] en [gedaagde01] een koopovereenkomst gesloten waarin is bepaald dat [gedaagde01] , tegen betaling van een koopsom van € 250.000,00, de acht in de koopovereenkomst omschreven appartementsrechten (aan [adressen01] te [plaats01] ) aan [eiser01] dient te leveren. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de akte van levering van de appartementen op 1 juni 2017 zal worden gepasseerd, of zoveel eerder of later als partijen nader overeen komen.
2.2.
Op 2 juli 2020 heeft (de advocaat van) [eiser01] [gedaagde01] per brief gesommeerd om zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten aan [eiser01] . Op eveneens 2 juli 2020 heeft [eiser01] conservatoir beslag ten laste van [gedaagde01] doen leggen op de appartementsrechten. Tussen partijen is daarna geprocedeerd, waarbij [eiser01] nakoming van de koopovereenkomst heeft gevorderd. [gedaagde01] heeft in reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomst nietig was, subsidiair deze te vernietigen vanwege een wilsgebrek en meer subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden vanwege een tekortkoming in de nakoming door [eiser01] .
2.3.
Bij (eind)vonnis van 6 oktober 2021 van deze rechtbank is [gedaagde01] onder meer veroordeeld tot nakoming van zijn verbintenis uit de op 12 mei 2017 gesloten koopovereenkomst, waaronder de verplichting om zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van de appartementsrechten aan [eiser01] . De reconventionele vorderingen van [gedaagde01] zijn afgewezen.
2.4.
[gedaagde01] is tegen het vonnis van 6 oktober 2021 in hoger beroep gegaan. Bij de comparitie in de appelprocedure op 14 juni 2022 zijn partijen tot overeenstemming gekomen. In de vaststellingsovereenkomst is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“Ter beëindiging van deze procedure komen partijen het volgende overeen:
1.
[gedaagde01] levert aan [eiser01] de acht appartementsrechten genoemd in de koopovereenkomst gesloten tussen partijen op 12 mei 2017 (…). [eiser01] betaalt aan [gedaagde01] een koopprijs van € 495.000,- voor deze acht appartementsrechten. Daarvan zal € 250.000,- worden betaald bij levering, en € 245.000,- binnen een termijn van maximaal één jaar.
[gedaagde01] levert aan [eiser01] de acht appartementsrechten genoemd in de koopovereenkomst gesloten tussen partijen op 12 mei 2017 (…). [eiser01] betaalt aan [gedaagde01] een koopprijs van € 495.000,- voor deze acht appartementsrechten. Daarvan zal € 250.000,- worden betaald bij levering, en € 245.000,- binnen een termijn van maximaal één jaar.
2.
Levering zal plaatsvinden kosten koper, op zo kort mogelijke termijn, maar in ieder geval binnen drie maanden na heden.
Levering zal plaatsvinden kosten koper, op zo kort mogelijke termijn, maar in ieder geval binnen drie maanden na heden.
3.
Als zekerheid voor de betaling van de tweede termijn van € 245.000,- zal bij de levering van de appartementsrechten een recht van hypotheek voor dat bedrag worden gevestigd op de [adres01] en [adres02] , ten gunste van [gedaagde01] . De kosten van het vestigen van dit hypotheekrecht zullen worden gedragen door [eiser01] .
Als zekerheid voor de betaling van de tweede termijn van € 245.000,- zal bij de levering van de appartementsrechten een recht van hypotheek voor dat bedrag worden gevestigd op de [adres01] en [adres02] , ten gunste van [gedaagde01] . De kosten van het vestigen van dit hypotheekrecht zullen worden gedragen door [eiser01] .
4.
[gedaagde01] krijgt het recht van gebruik van [adres03] , [adres04] en [adres05] , die thans één woning vormen, voor maximaal één jaar, waarna hij [adres03] , [adres04] en [adres05] leeg zal opleveren. Als [gedaagde01] [adres03] , [adres04] en [adres05] eerder dan één jaar leeg oplevert, zullen partijen overleggen over een eerdere betaling van de tweede termijn van de koopprijs.
[gedaagde01] krijgt het recht van gebruik van [adres03] , [adres04] en [adres05] , die thans één woning vormen, voor maximaal één jaar, waarna hij [adres03] , [adres04] en [adres05] leeg zal opleveren. Als [gedaagde01] [adres03] , [adres04] en [adres05] eerder dan één jaar leeg oplevert, zullen partijen overleggen over een eerdere betaling van de tweede termijn van de koopprijs.
5.
Partijen verschillen van inzicht over de afspraken die zijn gemaakt met betrekking tot de verhuur van de te leveren appartementsrechten. Daarover zullen zij los van deze afspraken nader overleg voeren. [gedaagde01] zegt toe dat de twee bergingen van de [straatnaam01] (volgens partijen appartementsrechten [adres06] en [adres07] ) binnen één jaar leeg zullen worden opgeleverd, of zoveel eerder als mogelijk voor [gedaagde01] indien [gedaagde01] [adres03] , [adres04] en [adres05] eerder oplevert. [gedaagde01] verklaart dat [adres08] thans leeg is. (…)”
Partijen verschillen van inzicht over de afspraken die zijn gemaakt met betrekking tot de verhuur van de te leveren appartementsrechten. Daarover zullen zij los van deze afspraken nader overleg voeren. [gedaagde01] zegt toe dat de twee bergingen van de [straatnaam01] (volgens partijen appartementsrechten [adres06] en [adres07] ) binnen één jaar leeg zullen worden opgeleverd, of zoveel eerder als mogelijk voor [gedaagde01] indien [gedaagde01] [adres03] , [adres04] en [adres05] eerder oplevert. [gedaagde01] verklaart dat [adres08] thans leeg is. (…)”
2.5.
Op 16 september 2022 heeft de levering van alle appartementsrechten plaatsgevonden en is voor zekerheid van betaling van het restantbedrag van € 245.000,00 een hypotheekrecht op de appartementsrechten gevestigd ten behoeve van [gedaagde01] . [gedaagde01] heeft de akte onder protest getekend.
2.6.
Na de levering bleek het pand aan [adres09] verhuurd en met die huurder is door [eiser01] overeengekomen dat deze de huur rechtstreeks aan [gedaagde01] betaalt. Bij een bezoek aan de [adres01] trof [eiser01] [gedaagde01] aan.
2.7.
Bij e-mail van 29 september 2022 is [gedaagde01] door (de advocaat van) [eiser01] gesommeerd de woning aan de [adres01] te verlaten. Bij e-mail van 18 oktober 2022 heeft de broer van [gedaagde01] aan (de advocaat van) [eiser01] bericht dat de woningen aan de [adres01] en [adres09] in verhuurde staat zijn verkocht en dat de woning aan de [straatnaam01] binnen één jaar zal worden geleverd. [gedaagde01] heeft niet aan de sommatie voldaan.
3..Het geschil
3.1.
[eiser01] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
te bepalen dat [gedaagde01] uiterlijk binnen een week na betekening van het vonnis in deze zaak de woning aan de [adres01] moet verlaten en leeg moet opleveren op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag, met een maximum van € 25.000,00;
te bepalen dat het onder 1. gevorderde met behulp van de sterke arm van politie en justitie ten uitvoer kan worden gelegd;
met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde01] voert gemotiveerd verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
[gedaagde01] is ter zitting samen met zijn broer verschenen. Zij hebben erop gewezen dat [gedaagde01] thans geen advocaat heeft. De voorzieningenrechter heeft ter zitting aan [gedaagde01] medegedeeld daarin geen aanleiding gezien om de behandeling van de zaak aan te houden. [gedaagde01] was al geruime tijd op de hoogte van het feit dat [eiser01] van plan was om rechtsmaatregelen te treffen strekkende tot nakoming door [gedaagde01] van hetgeen partijen in de visie van [eiser01] zijn overeengekomen. Daarover is tussen partijen gecorrespondeerd. Dat [gedaagde01] sindsdien serieuze pogingen heeft gedaan om een (andere) advocaat te vinden is niet gebleken. Voorts is bij de planning van dit kort geding rekening gehouden met alle door [gedaagde01] opgegeven verhinderdata. Die opgave was zo uitgebreid dat planning slechts op enkele data mogelijk was. Gelet op de gerechtvaardigde belangen van [eiser01] is er geen grond om de behandeling van deze zaak nu nog langer uit te stellen.
4.2.
De voorzieningenrechter begrijpt dat [eiser01] met de door hem ingestelde vordering de ontruiming van de woning aan de [adres01] heeft willen bewerkstelligen. De vordering wordt om die reden, zoals ter zitting met partijen besproken, als zodanig beoordeeld.
Vooropgesteld wordt dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en indien het belang van [eiser01] bij het treffen van een voorlopige voorziening dermate spoedeisend is dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser01] een voldoende spoedeisend belang bij de door hem gevorderde voorlopige voorziening, zodat hij in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering. Of de vordering op materiële gronden toewijsbaar is wordt hierna beoordeeld.
4.3.
[eiser01] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde01] zonder recht of titel in de woning aan de [adres01] verblijft. Op grond van de vaststellingsovereenkomst mocht [gedaagde01] nog één jaar in de woning aan de [straatnaam01] blijven wonen. [gedaagde01] verhuurt thans echter de woning aan de [straatnaam01] aan een derde en strijkt daarvan de huurpenningen op, terwijl hij daarnaast zelf is ingetrokken in de woning aan de [adres01] . Dat is in strijd met de strekking en de letterlijke tekst van de vaststellingsovereenkomst. Zolang [gedaagde01] de woning zonder titel bewoont lijdt [eiser01] schade. [eiser01] wil de woning zo spoedig mogelijk kunnen verkopen dan wel verhuren.
4.4.
[gedaagde01] stelt hiertegenover dat [eiser01] wist dat hij was verhuisd naar de [adres01] . [gedaagde01] heeft daarbij verwezen naar de akte van levering, waarin de [adres01] als zijn adres is opgenomen en naar een huurovereenkomst waarbij [gedaagde01] zelf als verhuurder optreedt en de woning aan [naam02] en zichzelf heeft verhuurd voor € 250,00 per maand zonder mogelijkheid van verhoging. Daarnaast heeft [gedaagde01] een uittreksel uit de basisregistratie personen overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde01] sinds 1 juli 2022 staat ingeschreven op de [adres01] , alsmede een brief van de gemeente Rotterdam waaruit moet worden afgeleid dat [naam02] daar niet meer woont en [gedaagde01] nu de enige huurder is van de woning. Volgens [gedaagde01] heeft [eiser01] [naam02] laten uitschrijven en heeft hij ook geprobeerd om [gedaagde01] uit te schrijven op het adres.
4.5.
Geoordeeld wordt als volgt. Vaststaat dat partijen op 14 juni 2022 tijdens de mondelinge behandeling in appel een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarin partijen onder meer zijn overeengekomen dat [gedaagde01] de acht appartementsrechten levert aan [eiser01] tegen een koopprijs van € 495.000,00 (waarvan € 250.000,00 wordt betaald bij levering en € 245.000,00 binnen een termijn van maximaal één jaar). Vast staat voorts dat [gedaagde01] op grond van de vaststellingsovereenkomst het recht van gebruik heeft gekregen van de woning aan de [straatnaam01] voor maximaal één jaar. Voorts is niet in geschil dat de levering van alle appartementsrechten op 16 september 2022 heeft plaatsgevonden en [eiser01] voor de zekerheid van betaling van het restantbedrag van € 245.000,00 een hypotheekrecht op de appartementsrechten heeft gevestigd ten behoeve van [gedaagde01] . Na de levering op 16 september 2022 is [eiser01] eigenaar geworden van de appartementsrechten. Uit niets blijkt dat [gedaagde01] de woning aan de [adres01] heeft mogen betrekken. Dat de [adres01] als adres van [gedaagde01] in de leveringsakte is opgenomen en dat [gedaagde01] inmiddels op het adres staat ingeschreven maakt dat niet anders. Ook de door [gedaagde01] overgelegde huurovereenkomst waarbij hij de woning aan zichzelf (en eerder ook aan [naam02] ) heeft verhuurd, iets wat bovendien de nodige vragen oproept, doet daar niets aan af. De voorzieningenrechter is daarom voorshands van oordeel dat [gedaagde01] zonder recht of titel in de woning aan de [adres01] verblijft. Het is voldoende aannemelijk dat de vordering van [eiser01] in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat de voorzieningenrechter vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming van de woning toewijst.
4.6.
De termijn waarop [gedaagde01] de woning moet verlaten wordt vastgesteld op twee weken na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde01] nog twee weken de gelegenheid heeft om andere woonruimte te zoeken.
4.7.
Anders dan gevorderd, zal er geen dwangsom worden verbonden aan de veroordeling tot ontruiming. Een dwangsom dient als prikkel tot nakoming en die is niet nodig nu de ontruiming bewerkstelligd kan worden via een deurwaarder. De voorzieningenrechter acht het onwenselijk om de veroordeling tot ontruiming te combineren met een dwangsomveroordeling. Dat zou de mogelijkheid in het leven roepen dat [gedaagde01] eerst tot het daaraan te verbinden maximum dwangsommen verbeurt en daarna in opdracht van [eiser01] alsnog wordt ontruimd door de deurwaarder.
4.8.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie wordt eveneens afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv is die overbodig.
4.9.
[gedaagde01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser01] worden begroot op:
- betekening oproeping € 127,43
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat
€ 1.016,00
€ 1.016,00
Totaal € 1.457,43
5..De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] verlaten en te ontruimen en leeg op te leveren,
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] tot op heden begroot op € 1.457,43,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022.2180/1729