Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/644488 / KG ZA 22-767
Vonnis in kort geding van 21 oktober 2022
in de zaak van
de stichting
STICHTING 3B WONEN,
gevestigd te Bergschenhoek,
eiseres,
advocaat mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te Den Haag,
tegen
1..[gedaagde01] ,
wonende te Berkel en Rodenrijs,
gedaagde,
advocaat mr. L. Akkanat te Rotterdam,
2.
[gedaagde02],
[gedaagde02],
zonder geregistreerd adres in Nederland,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna 3B Wonen, de man en de vrouw genoemd. De man en de vrouw worden gezamenlijk [gedaagden01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 september 2022, met producties 1 tot en met 15;
- de e-mail van mr. Veltkamp-van Paassen van 30 september 2022, met productie 16;
- de e-mail van mr. Akkanat van 30 september 2022, met producties 1 tot en met 3;
- de mondelinge behandeling, gehouden op 4 oktober 2022.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[gedaagden01] zijn met elkaar gehuwd en hebben samen drie minderjarige kinderen.
2.2.
[gedaagden01] huren sinds 12 mei 2016 van 3B Wonen de sociale huurwoning aan [adres01] te ( [postcode01] ) [woonplaats01] (hierna: de woning). In de door partijen gesloten huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
“(…)
Het gehuurde
Artikel 1 (…)
1.2.
Het gehuurde is een eengezinswoning met tuin. (…)
De bestemming van het gehuurde
Artikel 2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn/haar huishouden als woning te dienen. Het is huurder niet toegestaan de bestemming van de woning is zijn geheel of gedeeltelijk te wijzigen. (…)”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn door 3B Wonen gehanteerde algemene voorwaarden van toepassing. In die voorwaarden is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“(…)
Meer dan één huurder
Artikel 2
De in de aanhef van de overeenkomst genoemde huurders hebben elk een zelfstandig en volledig recht van huur. Zij hebben dat recht gelijktijdig en dienen daarbij elkaars rechten te eerbiedigen.
2.2
Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs, de servicekosten en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien. (…)
Verplichtingen huurder
Artikel 6 (…)
6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)
6.5
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Onder hoofdverblijf wordt verstaan het dagelijks feitelijk gebruik van de woning door de huurder zelf, onder andere door dagelijks in de woning te slapen en in de woning te koken. Indien huurder, naast normale vakanties voor de duur van de schoolvakanties, het gehuurde niet bewoond, dient hij verhuurder hiervan schriftelijk op de hoogte te brengen. Huurder is ervan op de hoogte dat hij niet aan zijn verplichtingen op grond van de wet kan voldoen als hij het gehuurde voor langere tijd niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals de verplichting om gebreken aan het gehuurde onverwijld te vermelden en de verplichting om zelf kleine herstellingen te verrichten. Huurder is zich er voorts van bewust dat verhuurder een toewijzingsbeleid kent voor sociale huurwoningen en (voor zover het gehuurde een woning met sociale huurprijs betreft) voor het gehuurde een ‘wachtlijst’ gehanteerd wordt. Om deze reden wenst verhuurder het gehuurde slechts aan huurder te verhuren indien huurder aan de bovengenoemde voorwaarden voldoet.
6.6
Het is huurder slechts met voorafgaande uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden. (…)
Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Daarnaast is huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,--. (…)
6.7
Bij vermoedens van het niet hebben van hoofdverblijf en/of het geheel of gedeeltelijk onder verhuren dan wel het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van het gehuurde aan derden, rust op huurder de bewijslast dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft behouden in het gehuurde en hij het gehuurde niet geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. (…)
6.1
Huurder is verplicht de tuin(en) van het gehuurde te gebruiken en deze zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maakt. (…).”
2.4.
Op 30 september 2021 is de vrouw met de drie kinderen uitgeschreven op het adres van de woning en ingeschreven in het register als Registratie Niet Ingezetene en vertrokken naar Irak.
2.5.
In juli en augustus 2022 heeft 3B Wonen klachten van omwonenden ontvangen dat de woning al een half jaar niet bewoond werd en dat sprake is van een verwaarloosde tuin en overwoekering van de brandgang.
2.6. 3
B Wonen heeft in juli en augustus 2022 meerdere huisbezoeken afgelegd maar niemand in de woning aangetroffen.
2.7.
Bij brief van 27 juli 2022 heeft 3B Wonen [gedaagden01] uitgenodigd voor een gesprek. [gedaagden01] hebben de afspraak, wegens vakantie, geannuleerd. Bij brief van 10 augustus 2022 zijn [gedaagden01] opnieuw door 3B Wonen uitgenodigd voor een gesprek op 17 augustus 2022. De man heeft de afspraak op 16 augustus 2022 afgezegd.
2.8.
Bij brief van 29 augustus 2022 heeft mr. Veltkamp-van Paassen namens 3B Wonen aan [gedaagden01] bericht dat 3B Wonen heeft geconstateerd dat zij de woning niet bewonen en dat de woning in gebruik is gegeven aan een derde als inschrijfadres, te weten aan [naam01] , ingeschreven op het adres sinds 1 februari 2022, en dat zij om die reden de huurovereenkomst met [gedaagden01] zo spoedig mogelijk wilt beëindigen.
2.9.
Op 13 september 2022 heeft 3B Wonen een huisbezoek aan de woning afgelegd. De man en de vrouw waren toen aanwezig. Van dit bezoek is een verslag gemaakt. Daarin staat onder meer dat de vrouw heeft verklaard dat de kinderen in Irak verbleven, daar naar school gingen en dat het de bedoeling is dat ze op termijn weer terug naar Nederland zouden komen. Verder wordt de toestand van de woning beschreven. Op de eetkamertafel lagen veel spullen, waaronder wat etenswaren en er lag een matras tussen de bank en de salontafel. De slaapkamers van de kinderen gaven geen bewoonde indruk (ze stonden vol met spullen). De ouderslaapkamer gaf 3B Wonen niet de indruk dat er geslapen c.q. gewoond werd: op het bed lag een stapel met dekens en kussens en in de kledingkast was weinig kleding. Er werd geen slaapplek geconstateerd voor [naam01] in de woning.
3..Het geschil
3.1. 3
B Wonen vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na dit vonnis leeg, schoon en ontruimd op te leveren aan 3B Wonen, onder afgifte van alle bij hen in bezit zijnde sleutels;
[gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen om aan 3B Wonen te betalen een bedrag van € 10.000,00, dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te betalen bedrag;
[gedaagden01] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2. 3
B Wonen legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Op grond van artikel 2 van de huurovereenkomst dienen [gedaagden01] de woning te bewonen met hun gezin. [gedaagden01] handelen hiermee in strijd door de woning niet (beiden) te bewonen. [gedaagden01] handelen daarnaast in strijd met artikel 6.5 van de algemene huurvoorwaarden doordat de vrouw de woning in ieder geval op 30 september 2021 met de kinderen heeft verlaten. [gedaagden01] zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk dus ook indien de man wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning moet de huurovereenkomst worden ontbonden. Daarnaast heeft de man aangegeven de woning onder te verhuren aan [naam01] , wat op grond van artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden verboden is. Dat de man sinds september 2022 weer door omwonenden in de woning is gezien maakt de lange periode dat hij geen hoofdverblijf leek te hebben niet ongedaan. [gedaagden01] hebben daarnaast de tuin laten verwaarlozen en handelen daarmee in strijd met artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden. De tekortkomingen aan de zijde van [gedaagden01] zijn voldoende ernstig om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming te gelasten, zodat het gevorderde kan worden toegewezen. 3B Wonen heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat het aantal sociale huurwoningen schaars is en 3B Wonen de woning aan een ander gezin kan aanbieden die de woning wel in gebruik gaat nemen. 3B Wonen is bovendien belast met de eerlijke verdeling van de schaarse woonruimte over de bij haar ingeschreven woningzoekenden.
3.3.
[gedaagden01] voeren gemotiveerd verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van 3B Wonen in de proceskosten. Zij betwisten dat de man zijn hoofdverblijf niet heeft in de woning. Hij werkt overdag en verlaat de woning meestal via de achterdeur. Ook betwisten zij dat sprake is van onderhuur. [naam01] had geen onderdak en heeft af en toe in de woning overnacht. De vergoeding die hij daarvoor betaalde zag onder andere op kosten van eten en drinken. Bovendien hebben omwonenden geen melding gemaakt van een andere bewoner.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat toewijzen van de vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder, in dit geval 3B Wonen, bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een toewijzende ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van de huurder, in dit geval [gedaagden01] , en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze hoge drempel in dit geval niet gehaald wordt en dat van 3B Wonen gevergd kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Hij licht dit als volgt toe.
4.3.
Voorshands moet geoordeeld worden dat de vrouw en de kinderen sinds september 2021 hun hoofdverblijf niet in de woning hebben. Zij zijn toen uitgeschreven en naar eigen zeggen van [gedaagden01] verblijven zij sindsdien in Irak. De vrouw is op enig moment – onduidelijk wanneer – naar eigen zeggen weer naar Nederland gekomen. Op zitting heeft zij toegelicht dat dit samenhangt met het paspoort van het jongste kind, dit paspoort is verlopen. Zij heeft verder op zitting verklaard dat zij op korte termijn weer naar de kinderen gaat in Irak met de bedoeling om, als het paspoort is verlengd, weer terug naar Nederland te komen met de kinderen. Het is op zitting niet duidelijk geworden wanneer dit gaat gebeuren. Als zij momenteel in de woning verblijft, is dat dus slechts tijdelijk, en is het onzeker wanneer dit anders wordt. Mede gelet op de uitschrijving moet er van worden uitgegaan dat de vrouw en kinderen op dit moment hun hoofdverblijf in Irak hebben. Zo bezien moet dus voorshands geoordeeld worden dat er thans sprake is van een situatie die strijdig is met de huurovereenkomst. In ieder geval een deel van het gezin heeft immers geen hoofdverblijf in de (eensgezin)woning.
4.4.
Voor de man liggen de kaarten iets anders. Hij staat nog wel ingeschreven in de woning en hij zegt in de woning te wonen. Het bezoekrapport van 13 september 2022 is een sterke aanleiding om aan die verklaring te twijfelen. Immers, er werd nauwelijks kleding in ouderslaapkamer aangetroffen. Daarnaast zijn er andere aanwijzingen dat de man niet in de woning verblijft. Diverse buren hebben gemeld dat er al enige tijd niemand bij de woning was en de tuin was lange tijd onverzorgd. Die aanwijzingen zijn echter minder sterk: de meldingen zijn vrij summier en anoniem en een onverzorgde tuin staat niet gelijk aan een onbewoond huis. Verder heeft 3B Wonen een aantal huisbezoeken afgelegd voor 13 september 2022 en heeft zij de man toen niet aangetroffen. Echter, uit de registraties blijkt dat die bezoeken overdag plaatsvonden en de man zegt dat hij dan werkt. De man legt op zijn beurt bankrekeningafschriften af waaruit blijk dat hij zo nu en dan voor bescheiden bedragen pint bij supermarkten nabij de woning, met de toelichting dat hij verder vooral cash afrekent. Verder heeft hij foto’s overgelegd waaruit blijkt dat de woning – kennelijk na het huisbezoek van 13 september 2022 – weer volledig is opgeruimd en dat de tuin is bijgewerkt.
4.5.
De voorzieningenrechter heeft behoorlijke twijfels aan de lezing van de man over zijn hoofdverblijf. Toch is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van de man om in de huurwoning te kunnen verblijven op dit moment zwaarder moet wegen dan het belang van 3B Wonen om geen bodemprocedure te hoeven voeren. Hij is sinds september 2022 weer bij de woning gezien, in ieder geval door 3B Wonen zelf. Verder zijn de woning en de tuin blijkens de overgelegde foto’s op dit moment weer in goede staat, dus voor de woning en tuin lijkt op korte termijn niet gevreesd te hoeven worden. Ook wordt de huur kennelijk betaald (3B Woning stelt in ieder geval niet dat er een huurachterstand is). Dat een deel van het gezin niet in de woning verblijft, rechtvaardigt op dit moment niet dat er geen bodemprocedure gevoerd kan worden. Dat huurwoningen schaars zijn maakt dit niet anders.
4.6.
De stelling van 3B Wonen dat er sprake is van ongeoorloofde onderverhuur, is evenmin reden voor een ontruiming in dit kort geding. 3B Wonen stelt zelf in de dagvaarding onder 25 dat zij eraan twijfelt of er sprake is van onderverhuur en uit het bezoekverslag blijkt dat 3B Wonen geen kennelijke slaapplek voor een onderhuurder in de woning heeft aangetroffen. [gedaagden01] betwisten de gestelde onderverhuur, zij stellen dat de man door de advocaat van 3B Wonen verkeerd begrepen is. Dit onderwerp zal in een eventuele bodemprocedure verder aan de orde kunnen komen, net als de vraag wat er op dit punt wel en niet zou moeten blijken uit de door [gedaagden01] overgelegde bankrekeningafschriften.
4.7.
De toestand van de tuin is evenmin reden voor toewijzing van de vordering van 3B Wonen. Uit de overgelegde foto’s blijkt immers dat de tuin inmiddels is hersteld.
4.8.
De slotsom is dat de vordering tot ontruiming wordt afgewezen. De vordering tot betaling van boetes wordt ook afgewezen, gelet op hetgeen in 4.6 is overwogen.
4.9. 3
B Wonen wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden01] worden begroot op € 86,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat voor de man en € 314,00 aan griffierecht voor de vrouw.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
a. wijst de vorderingen af,
veroordeelt 3B Wonen in de proceskosten,
- voor de man begroot op € 86,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat;
- voor de vrouw begroot op € 314,00 aan griffierecht,
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Doorduijn en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2022.
2180/1876/1980