Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9631932 VV EXPL 22-20
uitspraak: 20 januari 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
eiser,
gemachtigde: mr. E.H.J. aan de Stegge,
tegen
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser01] ” en “Woonbron”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de dagvaarding met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2022. [eiser01] is verschenen, in het bijzijn van zijn neef [naam01] , bijgestaan door mr. Aan de Stegge. Voor Woonbron is verschenen haar makelaar [naam02] , bijgestaan door
mr. Glen-Boedhram. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van op schrift gestelde pleitaantekeningen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat besproken is.
1.3
De datum van de uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
2.1
[eiser01] heeft sinds 17 maart 2011 van Woonbron gehuurd de bedrijfsruimte [adres01] te [plaats01] (hierna: de bedrijfsruimte) voor de exploitatie van een avondwinkel.
2.2
De burgemeester van Rotterdam heeft de bedrijfsruimte bij besluit van 17 mei 2021 gesloten voor de duur van drie maanden, omdat ter plaatse een handelshoeveelheid verdovende middelen en een weegschaal waren aangetroffen.
2.3
Naar aanleiding hiervan heeft Woonbron op 17 mei 2021 de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden.
2.4
Bij vonnis van 10 december 2021 heeft de kantonrechter - verkort weergegeven - voor recht verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd door buitengerechtelijke ontbinding en is [eiser01] veroordeeld om de bedrijfsruimte binnen 14 dagen na de uitspraak van het vonnis te ontruimen en ter beschikking te stellen van Woonbron. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
2.5
Bij deurwaardersexploot van 5 januari 2022 heeft Woonbron voormeld vonnis aan [eiser01] betekend en - verkort weergegeven - aan hem bevel gedaan om aan de inhoud van het vonnis te voldoen door binnen 14 dagen de bedrijfsruimte te ontruimen en ter beschikking te stellen van Woonbron, waarbij [eiser01] is aangezegd dat bij niet tijdige voldoening aan dit bevel het vonnis zal worden ten uitvoer gelegd door Woonbron door de ontruiming zelf te bewerkstelligen op 26 januari 2022 vanaf 8:30 uur.
3..Het geschil
3.1
[eiser01] vordert bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Woonbron te veroordelen de executie van de aangezegde ontruiming op 26 januari 2022 te staken en gestaakt te houden via mondelinge uitspraak met onmiddellijke ingang dan wel met ingang van 26 januari 2022 op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,- per dag dat zij in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,-;
2. Woonbron te veroordelen om aan [eiser01] een termijn van wettelijke ontruimingsbescherming toe te kennen voor de duur van zes maanden althans een in goede justitie vast te stellen termijn, via mondelinge uitspraak met onmiddellijke ingang dan wel bij uitspraak met ingang van 26 januari 2022, waarin Woonbron is gehouden het door [eiser01] gehuurde niet te ontruimen;
3. Woonbron te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2
Aan de vordering legt [eiser01] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat aan de betekening van het vonnis een formeel gebrek kleeft wat aan ontruiming van de bedrijfsruimte op 26 januari 2022 in de weg staat, omdat de ontruiming aangezegd is aan [eiser01] , terwijl de bedrijfsruimte in gebruik is bij Avondwinkel West, die bij volmacht vertegenwoordigd wordt door [naam01] . Daarnaast stelt [eiser01] dat Woonbron misbruik maakt van executierecht en dat de ontruiming op grond van zwaarwegende persoonlijke belangen dient te worden geschorst. Voorts beroept [eiser01] zich op ontruimingsbescherming op de voet van artikel 7:230a BW en stelt hij dat daarmee ten onrechte geen rekening is gehouden door zowel de kantonrechter in het onder 2.4 vermelde vonnis als door Woonbron bij de aanzegging van de ontruiming door betekening van het vonnis.
3.3
Woonbron voert verweer.
3.4
De stellingen van partijen worden hierna, voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering, nader besproken.
4..De beoordeling
4.1
Voldoende is gebleken dat [eiser01] spoedeisend belang heeft bij de door hem gevorderde voorziening, zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering.
4.2
Het door [eiser01] gestelde dat aan de betekening van het vonnis van 10 december 2021 een formeel gebrek kleeft, wordt niet onderschreven. Woonbron heeft het vonnis verkregen tegen [eiser01] als (voormalig) huurder en het vervolgens, zoals de wet het voorschrijft, betekend aan hem door een afschrift te laten van het exploot en het vonnis aan zijn woonplaats door afgifte aan een huisgenote. Het gestelde levert geen grond op voor het oordeel dat Woonbron dit anders heeft moeten doen. De betekening is volgens de regels gegaan, zodat het gestelde niet in de weg staat aan executie van het vonnis.
4.3
Wat betreft die executie overweegt de kantonrechter verder als volgt.
4.4
In een zaak als deze waarin een vonnis zonder motivering uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en tegen dat vonnis nog een rechtsmiddel open staat, moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, zolang niet op het eventueel door hem in te stellen rechtsmiddel zal zijn beslist. Bij deze afweging moet worden uitgegaan van het vonnis en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing, met dien verstande dat de rechter in zijn oordeelsvorming kan betrekken of de ten uitvoer te leggen beslissing berust op een kennelijke misslag. Bij de vermelde belangenafweging is een belangrijk gezichtspunt dat de rechter de vordering of het verzoek waarop de tenuitvoerlegging betrekking heeft toewijsbaar heeft geoordeeld, en dat moet worden voorkomen dat het aanwenden van rechtsmiddelen wordt gebezigd als middel om uitstel van executie te verkrijgen. Tot uitgangspunt dient dat een veroordeling hangende een hogere voorziening uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. [1]
4.5
Voor zover [eiser01] met het beroep op ontruimingsbescherming heeft bedoeld te stellen dat het vonnis van 10 december jl. berust op een kennelijke misslag wordt hij hierin niet gevolgd, want het bepaalde in artikel 7:230a BW is niet van toepassing op de bedrijfsruimte die [eiser01] gehuurd heeft van Woonbron. Dat betreft bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Ook overigens wordt geen grond gezien voor het oordeel dat het vonnis berust op een kennelijke misslag.
4.6
In het vonnis is al een afweging gemaakt tussen de belangen van Woonbron en die van [eiser01] . Die belangenafweging is gemaakt in het kader van de vraag of de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is geweest, welke vraag bevestigd is beantwoord. De ontbinding is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Bij die beoordeling is betrokken dat [eiser01] in de bedrijfsruimte ruim tien jaar zijn winkel exploiteert om inkomen te verwerven. Ook is meegewogen dat [eiser01] drugsverslaafd is geweest, daarvoor een behandeling heeft ondergaan en inmiddels abstinent is. Tevens is destijds aangevoerd dat [eiser01] en zijn partner een tweede kind verwachtten. Het heeft de rechter er niet van weerhouden om de gevorderde verklaring voor recht te geven en [eiser01] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen en deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.7
Om deze reden komt in het kader van de thans te verrichten beoordeling of het belang van Woonbron bij de veroordeling zwaarder weegt dan dat van [eiser01] bij (tijdelijk) behoud van de bedrijfsruimte weinig gewicht toe aan genoemde belangen. Die zijn immers al meegewogen in het vonnis, zij het niet in het kader van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.
4.8
Gesteld is dat [eiser01] als hij de winkel moet ontruimen zijn passie kwijtraakt en geen enkel financieel perspectief heeft. Op dit moment is dat misschien zo, maar dat kan veranderen, door elders een winkel te openen of in loondienst te treden. Wellicht verbetert zijn financiële situatie hierdoor, waarbij aangetekend wordt dat nergens uit blijkt hoeveel inkomen [eiser01] nu genereert uit de winkel. Onderkend wordt dat [eiser01] geholpen zou zijn met meer tijd om de winkel goed af te bouwen en ander werk te zoeken, maar daar staat tegenover dat hij hiervoor al ruimschoots de tijd heeft gehad. Hij weet immers al vanaf medio mei vorig jaar dat Woonbron wil dat hij de bedrijfsruimte ontruimt. Ook na het vonnis van 10 december jl. is inmiddels meer dan een maand verstreken en hij zit er nog steeds. Volgens [eiser01] heeft hij in het najaar van 2021 nog geïnvesteerd in een verbouwing van de winkel, maar daarmee heeft hij op dat moment een risico genomen dat voor zijn rekening blijft. Daarbij komt dat onweersproken is het aangevoerde door Woonbron dat de winkel weinig inventaris en voorraad heeft en dat opslag daarvan elders kan plaatsvinden. [eiser01] had de bedrijfsruimte dus al ontruimd kunnen hebben.
4.9
Tegenover de belangen van [eiser01] staan de belangen van Woonbron, die in vijf jaar tijd drie maal te maken heeft gehad met bestuurlijke interventies in verband met in de bedrijfsruimte aangetroffen handelshoeveelheden verdovende middelen. Het heeft geleid tot een bestuurlijke waarschuwing aan haar adres en inmiddels twee burgemeesterssluitingen. Dergelijke interventies raken in eerste instantie haar als eigenaar van de bedrijfsruimte. Ook los daarvan heeft Woonbron belang om op te treden tegen drugscriminaliteit in door haar verhuurde onroerende zaken. Zoals bij de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, voert zij terzake hiervan een ‘zerotolerancebeleid’. Bekend is dat vele andere verhuurders dat ook doen, om goede redenen, want dergelijke drugscriminaliteit vanuit woon- of bedrijfsruimtes veroorzaakt niet alleen risico’s voor het betreffende huurobject, maar ook voor dergelijke objecten in de omgeving daarvan en voor hen die daarvan gebruik maken of anderszins in die omgeving vertoeven. Het draagt niet bij aan een veilige en prettige omgeving. Om begrijpelijke redenen trekt Woonbron zich dit aan als eigenaar / verhuurder en treedt zij op om deze zwaarwegende belangen te waarborgen. Zij heeft aangevoerd dat zij bang is voor herhaling als zij toestaat dat [eiser01] langer in het gehuurde blijft en het is terecht dat zij dit wil voorkomen.
4.1
Ondertussen beschikt [eiser01] inmiddels driekwartjaar zonder recht of titel over de bedrijfsruimte, terwijl de relatie tussen partijen ernstig verstoord geraakt is door zijn handelwijze in het gehuurde. Hierom en vanwege voormelde zwaarwegende belangen aan de zijde van Woonbron ligt het voor de hand dat Woonbron aan die relatie een einde wenst te maken, waaraan spoedige tenuitvoerlegging van het vonnis bijdraagt.
4.11
Hieruit volgt dat belang van Woonbron bij de veroordeling zwaarder weegt dan dat van [eiser01] bij (tijdelijk) behoud van de bedrijfsruimte, zodat de gevorderde staking en het gestaakt houden van de executie van de aangezegde ontruiming op 26 januari 2022 wordt afgewezen. Gezien hetgeen hierboven overwogen is, wordt ook geen aanleiding gezien om de ontruiming uit te stellen met zes maanden, wat [eiser01] bij de mondelinge behandeling geopperd heeft. Anders dan [eiser01] is de kantonrechter van oordeel dat de tenuitvoerlegging van het vonnis van 10 december 2021 geen misbruik van executierecht oplevert, om genoemde redenen.
4.12
[eiser01] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld.
5..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde, en verklaart dit op de voet van artikel 258 Rv uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465