Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/648483 / KG ZA 22-1000
Vonnis in kort geding van 21 december 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERKADE BEHEER B.V.,
gevestigd te Monster (gemeente Westland),
eiseres,
advocaat mr. A. van den Bogert te Naaldwijk,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde,
advocaat mr. E. Lolcama te Den Haag.
Partijen zullen hierna Verkade Beheer en [gedaagde01] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van Verkade Beheer;
- de pleitnota van [gedaagde01] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Verkade Beheer is sinds 2011 eigenaar van het perceel met daarop een woning, gelegen aan de [adres01] in [plaats01] . Verkade Beheer heeft dit perceel destijds gekocht van [gedaagde01] , die sinds 2005 eigenaar van het perceel was. [gedaagde01] woont sinds februari 2005 in de woning en is daar in 2011 met goedvinden van Verkade Beheer gebleven. [gedaagde01] betaalt geen geldelijke huurprijs aan Verkade Beheer.
2.2.
Verkade Beheer heeft op 15 augustus 2022 een brief aan [gedaagde01] gestuurd, waarin hem wordt verzocht om voor 1 januari 2023 een andere woonruimte te vinden, omdat Verkade Beheer het perceel zal verkopen. [gedaagde01] krijgt de mogelijkheid om het perceel zelf te kopen voor een bedrag van € 1.250.000,-.
2.3.
Op 30 september 2022 heeft een advocaat namens [gedaagde01] aan Verkade Beheer bericht dat [gedaagde01] de woning niet op korte termijn kan verlaten, omdat hij geen andere woonruimte heeft. Hij zegt op zoek te zijn naar een financier die het perceel voor hem wil aankopen.
2.4.
Op 24 oktober 2022 heeft de advocaat van Verkade Beheer [gedaagde01] verzocht dan wel gesommeerd om vóór 1 november 2022 te verklaren dat hij de woning op 1 januari 2023 leeg en ontruimd aan Verkade Beheer ter beschikking zal stellen, of een onvoorwaardelijk bod (zonder financieringsvoorbehoud) te doen van € 1.250.000,- om het perceel in eigendom te verkrijgen. Op 3 november 2022 heeft [gedaagde01] Verkade Beheer laten weten de woning niet te zullen verlaten. [gedaagde01] heeft ook geen bod op het perceel gedaan.
3..Het geschil
3.1.
Verkade Beheer vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres01] in [plaats01] . Verkade Beheer stelt dat [gedaagde01] deze woonruimte met ingang van 1 januari 2023 zonder recht of titel gebruikt, nadat de gebruiksovereenkomst door haar tegen deze datum is opgezegd. Verkade Beheer heeft er belang bij om een ontruimingsvonnis te verkrijgen, omdat zij een koper heeft gevonden voor het perceel inclusief de woning en de koper pas een koopovereenkomst wil sluiten als zij zekerheid krijgt dat [gedaagde01] de woning zal verlaten.
3.2.
[gedaagde01] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Verkade Beheer heeft gesteld dat zij de woning nodig heeft, omdat zij het perceel aan een derde wil verkopen en deze derde voor het aangaan van de koopovereenkomst als voorwaarde stelt dat de woning leeg en ontruimd is. Daarmee heeft Verkade Beheer naar het oordeel van de voorzieningenrechter een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering om deze in kort geding te kunnen beoordelen. Dit betekent echter niet dat de vordering ook toewijsbaar is. Daarvoor geldt het volgende.
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Een ontruimingsvordering is in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en als het belang van Verkade Beheer dermate spoedeisend is dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Daarbij geldt dat in een kort geding procedure in beginsel geen ruimte is voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.
4.3.
De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat sprake is van omstandigheden die de ontruiming zoals door Verkade Beheer gevorderd vereisen. Verkade Beheer heeft weliswaar gesteld dat zich een koper heeft gemeld die het perceel wil kopen, maar het enige wat zij heeft overgelegd is een ongedateerd e-mailbericht zonder kop, waarop door Verkade Beheer is gereageerd op 30 april 2022, dus al ruim voordat Verkade Beheer haar eerste bericht over de gewenste ontruiming aan [gedaagde01] stuurde. Verkade Beheer heeft wel gesteld dat zij het perceel uiterlijk op 1 januari 2023 aan deze koper zou willen leveren, maar uit niets blijkt dat dit inderdaad is overeengekomen en daarmee noodzakelijk is. Nu (uit de eigen stellingen van Verkade Beheer volgt dat nog) geen sprake is van een daadwerkelijke koopovereenkomst, valt zonder nadere toelichting niet in te zien dat het voor Verkade Beheer consequenties heeft als het perceel niet op 1 januari 2023 kan worden geleverd, laat staan dermate ernstige consequenties dat aanleiding bestaat op een beoordeling in de bodemprocedure vooruit te lopen.
4.4.
[gedaagde01] heeft zich op het standpunt gesteld dat tussen partijen wel degelijk een huurovereenkomst is ontstaan, omdat hij huur in natura betaalt in de vorm van het verrichten van onderhoud van de landerijen waarop de door hem gebruikte woning staat. Verkade Beheer heeft betwist dat de door [gedaagde01] verrichte werkzaamheden, voor zover al uitgevoerd, als huurbetaling kunnen worden beschouwd. Dit debat hoort bij uitstek in de bodemprocedure thuis. In die procedure kan dan ook de nodige aandacht worden besteed aan de – door Verkade Beheer in de dagvaarding achterwege gelaten – voorgeschiedenis tussen partijen. De voorzieningenrechter sluit geenszins uit dat deze voorgeschiedenis bij het beoordelen van de opzegging door Verkade Beheer, hoe de overeenkomst tussen partijen ook moet worden gekwalificeerd, een rol zal kunnen spelen. Mede om die reden kan niet met voldoende zekerheid worden aangenomen dat Verkade Beheer een bodemprocedure zal winnen. Ook dit draagt eraan bij dat geen grond bestaat op de uitkomst van die bodemprocedure vooruit te lopen.
4.5.
Al het voorgaande in onderlinge samenhang beschouwd leidt tot de conclusie dat de vordering van Verkade Beheer moet worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op € 314,- aan griffierecht en € 1.016,- aan salaris voor haar advocaat. Dit is in totaal € 1.330,-.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Verkade Beheer af,
5.2.
veroordeelt Verkade Beheer in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 1.330,-,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2022.
3614 / 3316