ECLI:NL:RBROT:2022:10812

• Datum uitspraak: 25 november 2022
• Publicatiedatum: 9 december 2022
• Zaaknummer: 9473725
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake geschil over afrekening servicekosten met betrekking tot energiekosten en overige servicekosten

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam, is er een geschil ontstaan tussen twee eiseressen en een gedaagde over de afrekening van servicekosten. De eiseressen vorderen onder andere terugbetaling van onverschuldigd betaalde bedragen en een herziening van de berekening van hun aandeel in de servicekosten. De procedure omvatte een tussenvonnis van 13 mei 2022, waarin de eiseressen zijn toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling van de gedaagde dat een opslagfactor van 2,8 voor energiekosten gehanteerd moest worden. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de eiseressen in hun tegenbewijs geslaagd zijn voor de energiekosten, maar niet voor de overige servicekosten. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de opslagfactor van 2,8 niet gerechtvaardigd is voor de overige servicekosten, omdat deze enkel betrekking heeft op energiekosten volgens de huurovereenkomst. De eiseressen zijn in de gelegenheid gesteld om een nieuwe berekening van de servicekosten in te dienen, waarbij de kantonrechter heeft aangegeven dat de berekening moet aansluiten bij het reële verbruik. De zaak is aangehouden voor verdere beoordeling en de eiseressen moeten hun nieuwe berekening uiterlijk de dag voor de rolzitting indienen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9473725 \ CV EXPL 21-32555

datum uitspraak: 25 november 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1. [eiseres01] , en,

2. [eiseres02] ,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

eiseressen,

gemachtigde: mr. F.W. Jansen,

tegen

[gedaagde01] . ,

vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. N.P. Tinholt.

De partijen worden hierna ‘eiseressen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. Eiseres sub 1 zal hierna ‘ [eiseres01] ’ worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• het tussenvonnis van 13 mei 2022 en de daarin genoemde stukken;
• de akte uitlating tegenbewijs tevens akte eiswijziging zijdens eiseressen;
• de akte zijdens [gedaagde01] .

1.2.

Op 17 oktober 2022 is de zaak tijdens een tweede mondelinge behandeling besproken. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2. Eiswijziging

2.1.

Na wijziging van eis vordert [eiseres01] :

primair

• te verklaren voor recht dat [eiseres01] over de periode 2017 tot en met 2019 een betaling ter hoogte van € 56.155,24 inclusief BTW zonder rechtsgrond heeft verricht en [gedaagde01] te veroordelen tot terugbetaling van dit onverschuldigd betaalde bedrag, vermeerderd met wettelijke rente over de onverschuldigde betaling vanaf de dag van betaling van factuur met kenmerk 2070047 (13 november 2020) althans vanaf de dag van verzuim
• te verklaren voor recht, dat het aandeel van [eiseres01] in de Servicekosten, behoudens stadsverwarming, tussen partijen voortaan zal dienen te worden berekend op basis van het in de Huurovereenkomst vermelde aantal vierkante meters, zijnde 299,6 m2, gedeeld door de in de als productie 15 overgelegde NEN 2580 d.d. 06-01-2017 van het totaal aantal vierkante meters van Pompgebouw De Esch, zijnde 1.505,10 m2 (
• te verklaren voor recht, dat het aandeel van [eiseres01] in de stadsverwarming, tussen partijen voortaan zal dienen te worden berekend op het in de Eindafrekening vermelde aantal kubieke meters, 1580,36 m3 gedeeld door het in de Eindafrekening vermelde aantal kubieke meters van Pompgebouw De Esch, zijnde 8077,04 m3;

subsidiair

• te verklaren voor recht dat [eiseres01] over de periode 2017 tot en met 2019 een betaling ter hoogte van € 55.333,55 inclusief BTW zonder rechtsgrond heeft verricht en de vordering tot terugbetaling van dit onverschuldigd betaalde bedrag toe te wijzen, vermeerderd met wettelijke rente over de onverschuldigde betaling vanaf de dag van betaling van factuur met kenmerk 2070047 (13 november 2020) althans vanaf de dag van verzuim (30 januari 2021) althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
• te verklaren voor recht, dat het aandeel van [eiseres01] in de Servicekosten, behoudens stadsverwarming, tussen partijen voortaan zal dienen te worden berekend op basis van het in de als productie 15 overgelegde NEN 2580 d.d. 06-01-2017 van het aantal gehuurde vierkante meters, zijnde 321,40 m2, gedeeld door de in de als productie 15 overgelegde NEN 2580 d.d. 06-01-2017 van het totaal aantal vierkante meters van Pompgebouw De Esch, zijnde 1.505,10 m2 (
• te verklaren voor recht, dat het aandeel van [eiseres01] in de stadsverwarming, tussen partijen voortaan zal dienen te worden berekend op het in de Eindafrekening vermelde aantal kubieke meters, 1580,36 m3 gedeeld door het in de Eindafrekening vermelde aantal kubieke meters van Pompgebouw De Esch, zijnde 8077,04 m3;
• althans een door de rechtbank in goede justitie te nemen beslissing
• met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met wettelijke rente over de (na)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3. De verdere beoordeling

3.1.

Partijen hebben een geschil over de afrekening van servicekosten. Uitgangspunt bij die afrekening is dat [gedaagde01] de servicekosten op basis van “het reële verbruik” in rekening brengt bij [eiseres01] . Wegens het ontbreken van (tussen)meters per ruimte in Pompgebouw De Esch kan het verbruik echter niet exact worden toegerekend aan afzonderlijke (onder)huurders en dient het verbruik achteraf zo nauwkeurig mogelijk te worden berekend. Over deze (wijze van) berekening verschillen partijen van inzicht.

Tegenbewijs; deels geslaagd

3.2.

In het tussenvonnis van 13 mei 2022 is [eiseres01] toegelaten tegenbewijs te leveren tegen de voorshands voldoende aannemelijk geachte stelling van [gedaagde01] dat een factor van 2,8 als opslag intensief gebruik gehanteerd dient te worden in de berekening van de door [eiseres01] verschuldigde servicekosten. [eiseres01] is naar het oordeel van de kantonrechter
niet geslaagd in het tegenbewijs voor zover het betreft het hanteren van de factor van 2,8 bij de in rekening gebrachte energiekosten, maar
wel voor zover die factor is gehanteerd bij de overige in rekening gebrachte servicekosten. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.

Energiekosten

3.3.

[eiseres01] heeft aangevoerd dat de factor 2,8 geen reële maatstaf is omdat – kort gezegd – (i) een aantal ruimtes van het gehuurde niet fungeren als ontmoetingsruimte, maar als kantoorruimte, (ii) andere ruimtes (niet zijnde het gehuurde), waaronder de paleiszaal en de gymzaal, ook een hoog energieverbruik hebben, en (iii) niet alleen [eiseres01] gebruik maakt van het gehuurde.

3.4.

Ten aanzien van (i) overweegt de kantonrechter dat door [gedaagde01] niet wordt betwist dat in de ontmoetingsruimte van het gehuurde het energieverbruik hoger is dan in andere ruimtes van het gehuurde. Een te berekenen opslagfactor per ruimte zou er volgens [gedaagde01] toe leiden dat aan de ene ruimte een (veel) hogere factor dient te worden toegewezen, en aan de andere een lagere (ten opzichte van 2,8). Dit leidt echter niet tot de conclusie dat de factor van 2,8 niet gehanteerd dient te worden als
gemiddelde opslag voor het gehele gehuurde. Met andere woorden: het feit dat er in de berekening geen splitsing per gehuurde ruimte is gemaakt, staat niet in de weg aan de juistheid van 2,8 als (gemiddelde) factor voor alle ruimtes van het gehuurde.

3.5.

Ten aanzien van (ii) overweegt de kantonrechter dat de stelling dat er in andere ruimtes dan het gehuurde (grootschalige) activiteiten plaatsvinden er niet toe leidt dat de factor 2,8 voor [eiseres01] onjuist is. Het had op de weg van [eiseres01] gelegen om nader te onderbouwen waarom de factor 2,8 niet gehanteerd dient te worden, aan de hand van bijvoorbeeld verbruiksgegevens van deze andere ruimtes en een vergelijking met de verbruiksgegevens van het gehuurde. Bovendien is gesteld noch gebleken dat voor deze andere ruimtes al dan niet (ook) een opslag intensief gebruik wordt gerekend, waardoor de stelling van [eiseres01] relevantie mist ten aanzien van het gehuurde nu een vergelijking met het gehuurde ontbreekt. De bovengenoemde stelling vormt dan ook geen tegenbewijs voor de stelling dat de factor 2,8 gehanteerd dient te worden voor het gehuurde.

3.6.

Ten aanzien van (iii) overweegt de kantonrechter in de eerste plaats dat [eiseres01] als (onder)huurder contractueel gehouden is om [gedaagde01] als verhuurder te betalen voor het energieverbruik in het gehuurde. Dat andere partijen gebruik maken van het gehuurde zou wellicht aanleiding kunnen zijn voor [eiseres01] om kosten gedeeltelijk door te belasten, maar dit regardeert niet de rechtsverhouding tussen [eiseres01] en [gedaagde01] in die zin dat het van invloed is op de berekening van “het reële verbruik”, hetgeen als uitgangspunt heeft te gelden voor de door [gedaagde01] bij [eiseres01] in rekening te brengen energiekosten. Deze stelling van [eiseres01] vormt dan ook geen tegenbewijs tegen de stelling dat een factor van 2,8 een juiste maatstaf is.

Overige servicekosten

3.7.

Ten aanzien van de overige servicekosten overweegt de kantonrechter dat hierover ten onrechte een opslag van 2,8 is berekend. Voorop wordt gesteld dat uit artikel 5 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een eerste indicatie volgt dat de opslag intensief gebruik slechts ziet op energiekosten, nu in de tekst zelf de opslag slechts direct achter energiekosten staat vermeld en niet achter de overige kosten. Daarnaast brengt een zo nauwkeurig mogelijke berekening van “het reële verbruik” niet met zich mee dat [eiseres01] ook in een verhoogde mate overige (vaste) kosten (waaronder bijvoorbeeld netbeheerkosten) zou moeten dragen. [eiseres01] heeft immers voldoende gemotiveerd aangevoerd dat zij niet in hogere mate dan andere (onder)huurders gebruik maakt van de faciliteiten waar deze kosten betrekking op hebben.

Nieuwe berekening

3.8.

[gedaagde01] heeft over de periode 2017 tot en met 2019 in totaal € 96.827,01 aan servicekosten bij [eiseres01] in rekening gebracht. Welk deel daarvan onverschuldigd betaald is door [eiseres01] , is op basis van hetgeen partijen tot op heden hebben aangevoerd niet vast te stellen. De kantonrechter is dan ook niet in staat om tot een finaal oordeel komen.

3.9.

De overwegingen in het tussenvonnis van 13 mei 2022 (waarin onder andere wordt overwogen dat het naar het oordeel van de kantonrechter voor de hand ligt om het in de NEN 2580-meting van 6 januari 2017 opgenomen aantal vierkante meters te hanteren) en in dit vonnis vormen voldoende handvatten om tot een berekening van de in rekening te brengen servicekosten te komen die naar het oordeel van de kantonrechter het meest aansluit bij “het reële verbruik”. Aangezien de kantonrechter bij gebreke van de juiste gegevens deze berekening zelf niet kan maken, stelt hij partijen in de gelegenheid zich hierover uit te laten. [eiseres01] wordt aldus in de gelegenheid gesteld om een nieuwe berekening met toelichting bij akte in het geding te brengen, ter onderbouwing van haar (te wijzigen) vordering. Hierna zal [gedaagde01] in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover uit te laten. De kantonrechter wijst partijen er in dit kader ten slotte op dat [eiseres01] onbetwist heeft aangevoerd dat de berekening van het door [eiseres01] verschuldigde aandeel in de bijkomende leveringen en diensten in 2019 ten onrechte is gebaseerd op het aandeel kubieke meters in plaats van het aandeel vierkante meters.

3.10.

Iedere verdere beslissing zal in dit stadium van het geding worden aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

laat [eiseres01] toe een (nieuwe) berekening met toelichting, als bedoeld in 3.9 bij akte in het geding te brengen op de rolzitting van
15 december 2022 te 15:30 uur , waarbij wordt opgemerkt dat de akte uiterlijk de dag voor de genoemde rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;

4.2.

houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

48637