Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10147612 VV EXPL 22-427
datum uitspraak: 30 november 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Vestia,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen,
tegen:
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Roos.
De partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 7 november 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de pleitnota van de gemachtigde van Vestia.
1.2.
Op 16 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren van de zijde van Vestia aanwezig: mevrouw [naam01] (sociaal beheerder) en mevrouw [naam02] (teammanager), bijgestaan door de gemachtigde. Van de zijde van [gedaagde01] waren de gemachtigde en twee toehoorders aanwezig.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt sinds 18 mei 2022 de woning aan de [adres01] in Rotterdam van Vestia.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Vestia (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Artikel 10A lid 5 van de algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, bedreiging, intimidatie en ander wangedrag tegen een medewerker van verhuurder en/of een door verhuurder ingeschakelde derde is op geen enkele wijze toegestaan.”
2.3.
Voorheen huurde [gedaagde01] de woning aan het [adres02] in Rotterdam van Vestia. In verband met een renovatie heeft Vestia deze huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde01] wilde eerst niet instemmen met beëindiging van de huurovereenkomst, maar later hebben partijen alsnog een schikking bereikt en is de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres01] te Rotterdam tussen partijen gesloten voor de duur van de herstructurering van de [adres03] . Er bestaat een terugkeer garantie voor [gedaagde01] . De onderhandelingen namens [gedaagde01] zijn gevoerd door zijn mantelzorger, mevrouw [naam03] .
2.4.
Naar aanleiding van camerabeelden is Vestia ermee bekend geworden dat [gedaagde01] , in aanwezigheid van mevrouw [naam03] , op 13 augustus 2022 de volgende teksten op een muur van het [adres03] heeft geschreven:
“VESTIA TEGEN DE MUUR!!”
“ZONDER GÈNE EEN KOGEL VOOR SOCIAAL BEHEER!!
DENAZIFY VESTIA
DOOD AAN DE UITBUITERS EN ONDERDRUKKERS DIE VRETEN UIT ONZE ZAK”
2.5.
Op een doek dat was bevestigd aan het hek rondom [adres03] stond:
“DENAZIFY VESTIA”
“HIER WORDT ILLEGAAL GEBOUWD ZONDER OMGEVINGSVERGUNNING”
2.6.
Op 14 augustus 2022 heeft [gedaagde01] de teksten op de muur overgespoten. Het doek is op een later moment door Vestia verwijderd.
2.7.
Bij brief van 18 augustus 2022 heeft Vestia [gedaagde01] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde01] is niet ingegaan op dit verzoek.
2.8.
Op 8 november 2022 heeft een medewerker van sociaal beheer van Vestia aangifte van bedreiging gedaan tegen [gedaagde01] naar aanleiding van de gebeurtenissen op 13 augustus 2022.
3.Het geschil
3.1.
Vestia eist samengevat:
- ontruiming van de woning;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proces- en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Vestia baseert de eis op het volgende. Door agressieve en bedreigende teksten over Vestia en sociaal beheer op de muur en het doek te schrijven is [gedaagde01] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. Deze gedraging is immers niet toegestaan op grond van artikel 10A lid 5 van de algemene voorwaarden. Ook heeft [gedaagde01] zich niet als goed huurder gedragen door een eigendom van Vestia te bekladden met doodsbedreigingen en vergelijkingen met naziregimes. Vestia wil de woning daarom ontruimen.
3.3.
Vestia stelt een spoedeisend belang bij haar vordering te hebben. Zij kan de uitkomst van een bodemprocedure niet afwachten, omdat zij grenzen wil stellen. Zij is verantwoordelijk voor de veiligheid van haar medewerkers en wenst precedentwerking te voorkomen.
3.4.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Allereerst heeft Vestia geen spoedeisend belang bij haar vordering. Als Vestia het signaal wilde afgeven dat dergelijk gedrag niet acceptabel is, kan dat ook via een bodemprocedure. Verder betreft het slechts een eenmalig handelen waar [gedaagde01] zijn excuses voor heeft aangeboden en die hij de volgende dag direct uit eigen beweging heeft verwijderd. Daarnaast was sprake van een kunstzinnige uitlating en was niet de bedoeling om medewerkers van Vestia te bedreigen. De teksten waren ook niet gericht tot medewerkers van Vestia, maar tegen de organisatie Vestia in het algemeen en vallen dus niet onder het toepassingsbereik van artikel 10A lid 5 van de algemene voorwaarden. De teksten waren niet zichtbaar vanaf de openbare weg en bovendien waren zij na het overspuiten helemaal niet meer leesbaar. Vestia heeft geen schade geleden, omdat de muur inmiddels gesloopt is of nog gesloopt gaat worden. De tekst op het doek is niet door [gedaagde01] aangebracht. Mocht er al sprake zijn van een tekortkoming, dan is deze niet van zodanig gewicht dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Tot slot is [gedaagde01] een kwetsbare persoon met psychische problemen. Een ontruiming zou grote en ernstige gevolgen voor hem hebben.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of het gedrag en de uitlatingen van [gedaagde01] dermate ernstig zijn dat hij – vooruitlopend op een eventuele beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure – het gehuurde moet verlaten.
4.2.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Vestia heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. In dit kader wordt het volgende overwogen.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de uitlatingen die [gedaagde01] heeft gedaan niet door de beugel kunnen en [gedaagde01] zich niet heeft gedragen als een goed huurder. De vraag of dit ook een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is echter afhankelijk van meer factoren, waarbij ook moet worden meegewogen dat de ontbinding van een huurovereenkomst diep ingrijpt in het leven van de huurder omdat die daardoor op straat komt te staan met alle gevolgen van dien. Er is hierbij dus ook sprake van een belangenafweging. Om hiervan een goede inschatting te geven, is het van belang dat alle feiten vaststaan en ook duidelijk zijn. Zolang dat niet het geval is, kan geen goede inschatting worden gegeven van de uitkomst in een eventuele bodemzaak.
4.4.
Namens Vestia is tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de gebeurtenissen op 13 augustus 2022 niet op zich staan en dat [gedaagde01] zich eerder geen goed huurder heeft getoond. De medewerkers van Sociaal Beheer hebben veel met hem en zijn mantelzorger te stellen gehad en voor hen is duidelijk een grens overschreden. Door deze uitlatingen voelen zij zich bedreigd en niet veilig meer. Het gaat, aldus Vestia, verder dan een moeilijke huurder waar zij, gelet op hun functie, mee om zouden moeten kunnen gaan.
4.5.
Volgens [gedaagde01] is het anders gegaan. Namens hem is tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het een eenmalige wanhoopskreet op een geïsoleerde plek was en dat [gedaagde01] de onjuistheid van zijn handelen heeft ingezien door de uitlatingen één dag later direct te verwijderen en excuses aan te bieden. Hij heeft hiermee geenszins de bedoeling gehad om de medewerkers van Vestia te bedreigen. Er bestaat onvrede over Vestia en haar beleid, niet over de medewerkers. Als [gedaagde01] had bedoeld de medewerkers te bedreigen, dan had hij de namen, die bij hem bekend zijn, wel vermeld. [gedaagde01] is niet agressief, dat verklaart zijn psycholoog psychiater ook. [gedaagde01] heeft veel (psychische) problemen die door een ontruiming alleen maar groter worden. Daarnaast heeft [gedaagde01] nog gesteld dat de uitlatingen op het doek niet door hem zijn aangebracht.
4.6.
Naar aanleiding van hetgeen partijen hebben aangevoerd, is het bestaan van een voorgeschiedenis in de aanloop naar het incident op 13 augustus 2022 niet komen vast te staan. Volgens [gedaagde01] is het een eenmalige misstap van hem geweest, terwijl Vestia één en ander in een groter geheel ziet, waarbij [gedaagde01] vaker over de schreef is gegaan. Dat laatste staat in dit kort geding echter onvoldoende vast. Er zijn aan [gedaagde01] geen waarschuwingen gegeven (althans dat is niet gebleken) voor onacceptabele uitlatingen of bedreigingen, die maken dat het hem duidelijk was dat Vestia zijn gedragingen niet tolereerde en volgende misdragingen consequenties zouden hebben in de zin dat Vestia niet langer zijn verhuurder kon zijn. Daarnaast twisten partijen over de vraag wat de bedoeling van [gedaagde01] is geweest en in hoeverre hij medewerkers van Vestia heeft bedreigd. Ook heeft [gedaagde01] (uiteindelijk) nog betwist dat hij de tekst op het doek heeft aangebracht. Het is dan de vraag of de uitlatingen van [gedaagde01] ertoe moet leiden dat reeds nu de ontruiming van de woning in kort geding wordt uitgesproken.
4.7.
Hoewel het gedrag van [gedaagde01] wordt afgekeurd, acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om alvast vooruit te lopen op een eventuele toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, omdat de uitkomst daarvan nog onvoldoende vaststaat. Hierbij is met name van belang dat een ontruiming diep ingrijpt in het leven van een huurder en moeilijk ongedaan kan worden gemaakt omdat de gevolgen zich dan al hebben voorgedaan. Ook zijn hierbij de persoonlijke omstandigheden en gezondheid van [gedaagde01] meegenomen. Daarnaast heeft Vestia de stelling van [gedaagde01] dat hij niet agressief is, welke stelling hij heeft onderbouwd met een verklaring van zijn behandelaar die heeft meegedeeld dat er zich in de acht jaar dat [gedaagde01] bekend is in de organisatie nooit agressie incidenten hebben voorgedaan en het risico op agressief gedrag klein is, niet betwist en is er op dit moment geen aanleiding te veronderstellen dat [gedaagde01] een gevaar vormt voor (de medewerkers van) Vestia. De kantonrechter is dan van oordeel dat de belangafweging op dit moment in het voordeel van [gedaagde01] uit moet vallen en van Vestia verwacht mag worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht waarin alle omstandigheden, met de mogelijkheid van bewijslevering, aan de orde zullen komen. Gelet op het voorgaande moet de vordering van Vestia worden afgewezen.
4.8.
Hoewel Vestia ongelijk krijgt in deze procedure, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Hierbij heeft de kantonrechter de aard van hun relatie en nu tussen partijen wel vaststaat dat [gedaagde01] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, in aanmerking genomen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en in het openbaar uitgesproken.
43416