Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10134592 VV EXPL 22-413
datum uitspraak: 8 november 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. C.L. Verhoef,
tegen
[gedaagde01] ,handelend onder de naam [handelsnaam01] ,
woonplaats: [woonplaats02] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D. Tap.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 oktober 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van [eiseres01] .
1.2.
Op 25 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de gemachtigden van [eiseres01] en [gedaagde01] besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt vanaf 25 februari 2016 een bedrijfsruimte van [eiseres01] aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde). [gedaagde01] baat in het gehuurde een mini markt met verpakkingen en levensmiddelen – genaamd [handelsnaam01] – uit. De maandelijkse huurprijs bedraagt op dit moment € 1.590,51 per maand en moet bij vooruitbetaling worden betaald. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW 2012 van toepassing.
2.2.
In de betaling van de huur was een achterstand ontstaan, deze is inmiddels ingelopen.
2.3.
In de overeenkomst staat – voor zover in dit geschil van belang – het volgende:
“(…)13.5Indien huurder in het gehuurde activiteiten ontplooit welke in strijd zijn met de wet, met nadruk het welke wijze dan ook betrokken zijn bij/met soft- of harddrugs, behoudt verhuurder zich het recht voor deze overeenkomst per direct te ontbinden (…)”.
2.4.
Op 31 mei 2022 heeft de politie het gehuurde doorzocht. Hierbij is het volgende aangetroffen:
12 verwarmingsplaatjes
35 koffiefilters
174 rollen vershoudfolie
122 teilen
447 rollen tape
133 zeven
22 kannen
21 warmhoudplaten
44 maatbekers
34 rollen duct tape
3 dozen folierollen à 4 stuks
3 flessen ammoniak
3 citruspersen
54 mixers/blenders in diverse formaten
4 dozen vacumeerzakken à 1000 stuks
63 trechters
20 scheppen
24 vacumeerrollen
47 schapers
12 vacumeermachines
9 dozen met ballonnen
7 gasbranders
14 mixers
5 grinders/koffiemolens
5 kachels
9 staafmixers
30 dozen tape à 35 stuks
2 dozen folierollen à 6 stuks
6 kleine branders
2 juice extractor
10 dozen handschoenen à 100 stuks
4 dozen met plastic folie
43 koffiefilters
5 vermalers
50 rollen carbonpapier
1 stapel + zak met bigshoppers
100 bruine dozen met daarin 36 rollen tape
150 witte dozen folierollen à 24 stuks
39 dozen ballonnen
11 dozen tafellopers à 24 stuks
34 ventilator kachels
6 dozen met placemats
66 dozen handschoenen à 1000 stuks
5 dozen folierollen à 3 stuks
5 dozen folierollen à 5 stuks
2 weegschalen
1 carbonpapier in doos
10 dozen fillers à 50 stuks
58 dozen rollen tape à 6 stuks.
2.5.
Bij besluit van 25 juli 2022 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam besloten dat de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor drie maanden gesloten wordt binnen twee dagen na dagtekening. De sluiting is ingegaan op (om en nabij) 27 juli 2022 en duurt tot (omennabij) 27 oktober 2022.
2.6.
Bij brief van 3 augustus 2022 heeft [eiseres01] aan [gedaagde01] bericht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.
2.7.
[eiseres01] is een bodemprocedure gestart bij deze rechtbank. Op dit moment staat deze procedure voor uitlaten over verhinderdata met het oog op een mondelinge behandeling.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres01] eist samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen de bedrijfsruimte aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres01] baseert de eis op het volgende. Primair beschikt [gedaagde01] niet langer over een recht of titel om het gehuurde te gebruiken, omdat op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst tegen 3 augustus 2022 buitengerechtelijk is ontbonden. Dit is gebeurd nadat het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet door de burgemeester is gesloten. Subsidiair is [gedaagde01] dusdanig ernstig tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. [gedaagde01] heeft namelijk in strijd met artikel 13.5 van de overeenkomst gehandeld. Daarnaast heeft [gedaagde01] , door niet tijdig de huur te betalen in strijd gehandeld met de overeenkomst.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis. Zijn verweer wordt onder de beoordeling besproken.
4..De beoordeling
spoedeisend belang
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres01] een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde voorlopige voorziening. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW heeft beoogd in gevallen waar de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. [eiseres01] is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
ontruiming
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiseres01] in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
[eiseres01] heeft de ontruiming van het gehuurde gevorderd en heeft daartoe een tweetal grondslagen aangevoerd, te weten primair de buitengerechtelijke ontbinding die op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW heeft plaatsgevonden en ten gevolge waarvan [gedaagde01] zonder rechten of titel het gehuurde gebruikt dan wel weer wil gaan gebruiken, dan wel subsidiair dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst welke tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming rechtvaardigt.
buitengerechtelijke ontbinding
4.4.
Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:231, tweede lid, BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b Opiumwet door de burgemeester is gesloten. Dit betreft dan een sluiting door de burgemeester op grond van artikel 13b, eerste lid, aanhef en onder a Opiumwet.
Per 1 januari 2019 is de sluitingsbevoegdheid van de burgemeester van drugspanden in de Opiumwet verruimd in die zin dat op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet ook panden gesloten kunnen worden in geval van strafbare voorbereidingshandelingen voor drugshandel (strijd met artikel 10a en 11a Opiumwet). De wetgever heeft evenwel geen koppeling gemaakt tussen dat artikel en artikel 7:231, tweede lid BW. Laatstgenoemd artikel is niet gewijzigd. Bij een sluiting van een woning door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen, kan de huurovereenkomst dus niet buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 7:231, tweede lid BW.
4.5.
Nu in dit geval sprake is van een burgemeestersluiting op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet heeft [eiseres01] de huurovereenkomst met [gedaagde01] niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231, tweede lid, BW. Dit betekent dat er geen grondslag was voor de buitengerechtelijke ontbinding van 3 augustus 2022, zodat deze geen rechtsgevolg heeft gekregen en de huurovereenkomst in stand is gebleven. De gevorderde ontruiming kan dan ook niet worden toegewezen op deze grond. De kantonrechter gaat voorbij aan hetgeen partijen verder op dit punt nog over en weer hebben aangevoerd.
ontbinding wegens tekortkoming in de nakoming
4.6.
Ten aanzien van de subsidiaire grondslag heeft [eiseres01] aangevoerd dat [gedaagde01] heeft gehandeld in strijd met de bepalingen in de wet en de huurovereenkomst, meer in het bijzonder in strijd met artikel 13.5 van de overeenkomst doordat goederen waarmee harddrugs kunnen worden vervaardigd in het gehuurde zijn aangetroffen. Aldus is volgens [eiseres01] sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontruiming rechtvaardigt.
4.7.
Ingevolge artikel 6:265, eerste lid, BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.8.
De vraag die voorligt is of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiseres01] stelt dat uit de bestuurlijke rapportage van 7 juni 2022 blijkt dat [gedaagde01] in strijd met artikel 13.5 van de overeenkomst heeft gehandeld. Vast staat dat geen sprake was van het bereiden of verwerken van drugs, dat in het gehuurde evenmin (verboden) verdovende middelen zijn aangetroffen en dat in het gehuurde ook geen handel werd gedreven in deze middelen. De kantonrechter begrijpt daaruit dat [eiseres01] met name een beroep doet op het doen van grootschalige handel in goederen en stoffen die worden gebruikt in het proces van de handel in verdovende middelen. Het is de huurder op grond daarvan niet toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
4.9.
Uit de bestuurlijke rapportage volgt dat de politie op 31 mei 2022 diverse goederen heeft aangetroffen in het gehuurde (zie r.o. 2.4). De enkele aanwezigheid van deze goederen in het gehuurde is echter onvoldoende om voorshands te concluderen dat [gedaagde01] in het gehuurde activiteiten ontplooit die in strijd zijn met de (Opium)wet. [gedaagde01] baat in het gehuurde een minimarkt uit, die handelt in verpakkingen en levensmiddelen. Dit kan de aanwezigheid van dergelijke goederen ook verklaren. [eiseres01] stelt dat het hierbij niet om de goederen afzonderlijk, maar om de combinatie van de aangetroffen goederen gaat. De rapportage neemt hierbij de waarnemingen in acht: i) op 31 mei 2022 hebben er ook doorzoekingen in opslagboxen plaatsgevonden die in verband te brengen zijn met [handelsnaam01] . In deze opslag werden o.a. versnijdingsmiddelen, aceton, drugspersen en drugsstempels gevonden; ii) [gedaagde01] wordt door de politie in verband gebracht met een account van de berichtendienst SKY-ECC, waaruit op te maken zou zijn dat [gedaagde01] en zijn broer o.a. handelen in tientallen tot enkele honderden kilo’s versnijdingsmiddelen en duizenden liters aceton; en iii) [gedaagde01] is al eerder betrokken geweest bij een strafrechtelijk onderzoek in het kader van artikel 10A Opiumwet. De kantonrechter begrijpt dat gelet hierop bepaalde verbanden worden gelegd, maar dit is echter onvoldoende om – bij wijze van voorlopige voorziening – aan te nemen dat in het gehuurde zélf activiteiten zijn ontplooid die in strijd zijn met de wet, ook wanneer het om een combinatie van de goederen in het gehuurde zelf gaat.
4.10.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat geen sprake is van een tekortkoming zoals door [eiseres01] is bepleit. Het feit dat [gedaagde01] geen bezwaar heeft ingediend tegen de burgemeestersluiting, maakt dit niet anders.
4.11.
Het enkele feit dat [gedaagde01] de huur over de maanden augustus, september en oktober 2022 niet tijdig heeft voldaan is onvoldoende. Vast staat dat [gedaagde01] de huurachterstand inmiddels heeft ingelopen. Wat daar verder ook van zij, de enkele niet tijdige betaling van de huur over voornoemde maanden, terwijl gesteld noch gebleken is dat eerder sprake is geweest van een huurachterstand, is onvoldoende voor het oordeel in kort geding dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat die vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming rechtvaardigt.
4.12.
Bij de huidige stand van zaken is dan ook voorshands niet aannemelijk dat de vordering van [eiseres01] in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming toe te wijzen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen.
proceskosten
4.13.
[eiseres01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 498,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken.
44236