Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9598611 CV EXPL 21-42395
uitspraak: 8 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.E. Roeters van Lennep,
tegen:
[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met oproeping verkorte termijn van 14 december 2021, met bijlagen;
het antwoord van [gedaagde01] ;
het tussenvonnis van 12 januari 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 februari 2022.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
2.1
[gedaagde01] huurt sinds 8 augustus 2013 van Havensteder de woning aan [adres01] te [plaats01] en de bijbehorende (gekoppelde) parkeerplaats aan de [adres02] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Havensteder van toepassing.
2.2
In artikel 8.4 van de algemene huurvoorwaarden staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“De huurder bewoont het gehuurde tijdens de gehele duur van de huurovereenkomst zelf en heeft er zijn hoofdverblijf.”.
2.3
In de huurovereenkomst met betrekking tot de gekoppelde parkeerplaats staat – voor zover hier van belang – het volgende:
“2. (…) In afwijking van de algemene huurvoorwaarden heeft beëindiging van de huurovereenkomst van de woning, automatisch en gelijktijdig beëindiging van deze huurovereenkomst tot gevolg.(…)”
.
.
3.Het geschil
3.1
Havensteder vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres01] te [plaats01] te ontbinden;
II. de huurovereenkomst met betrekking tot de gekoppelde parkeerplaats aan het adres [adres02] te [plaats01] te ontbinden;
III. [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden, onder afgifte van alle sleutels aan Havensteder;
IV. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Havensteder legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [gedaagde01] handelt niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW Pro, en komt de huurovereenkomst niet na, door niet (steeds) zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Dit is een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt op grond van artikel 7:231 lid 1 BW Pro, in samenhang gelezen met artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
3.3
Op het verweer van [gedaagde01] wordt - voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure - hierna verder ingegaan.
4..De beoordeling
4.1
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde01] feitelijk in de woning woont en aldaar zijn hoofdverblijf heeft. Als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter kan deze vordering alleen toe wijzen als de tekortkoming een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2
Havensteder stelt dat [gedaagde01] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de woning gedurende langere periodes niet (steeds) als hoofdverblijfplaats heeft gebruikt en voert in dit kader, met stukken en foto’s van het gehuurde als bijlagen, het volgende aan. [gedaagde01] heeft bij aanvang van de overeenkomst nagelaten zich in te schrijven op het adres van het gehuurde. Dit heeft hij pas op 10 november 2014 toegezegd. Bij Havensteder zijn vervolgens meldingen van omwonenden binnengekomen, waarin wordt gesteld dat [gedaagde01] niet in het gehuurde zou verblijven en de woning zou onderverhuren. Havensteder is daarop een onderzoek gestart en heeft meerdere keren de woning bezocht, maar zij trof [gedaagde01] hier niet aan. Daarnaast heeft Havensteder Buro Veerkracht ingeschakeld om onderzoek te doen naar de woonsituatie van [gedaagde01] , maar ook dit bureau heeft [gedaagde01] daar niet aangetroffen. Havensteder heeft op 29 oktober 2020 een brief aan [gedaagde01] gestuurd, maar deze is door Post.nl retour gestuurd met de mededeling dat de brievenbus van [gedaagde01] vol zat. [gedaagde01] bleek vervolgens op 18 december 2020 bij de gemeente uitgeschreven van het adres. Op 16 juni 2021 heeft er een onaangekondigd huisbezoek bij [gedaagde01] plaatsgevonden. De woning zag er onverzorgd en niet schoon uit. Er was sprake van schimmel en er waren ook diverse schades aan de woning. Havensteder vernam via een factuur tevens dat [gedaagde01] een achterstand heeft bij Eneco en dat hij een – zeer laag – maandbedrag van € 11,- per maand betaalt. Na opvragen door Havensteder van gegevens over de nutsvoorzieningen van [gedaagde01] bleek dat over de periode van januari tot en met mei 2017 geen historisch gebruik van [gedaagde01] bekend was bij Eneco. Ook heeft [gedaagde01] zich pas ruim zes jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst aangemeld bij Evides (water). Na het huisbezoek van juni 2021 is [gedaagde01] gesommeerd de huur op te zeggen vanwege woonfraude. Havensteder is op grond van het bovenstaande van mening dat [gedaagde01] het gehuurde niet als een goed huurder gebruikt en dat hij zowel in strijd handelt met artikel 8.4 van de algemene huurvoorwaarden als met artikel 7:213 BW Pro.
4.3
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde01] het voorgaande niet, althans onvoldoende heeft weersproken. Hij betwist dat hij de woning niet als zijn hoofdverblijf heeft en stelt in dit kader dat hij weliswaar een beetje laks geweest, maar dat hij nimmer is vertrokken uit de woning. Wel klopt het volgens [gedaagde01] dat hij ingeschreven staat op het adres van zijn moeder. Opmerkelijk is dat [gedaagde01] daarnaast, ondanks dat hij daartoe behoorlijk in de gelegenheid was gesteld, niet aanwezig was bij de mondelinge behandeling. Hierdoor is de betwisting van [gedaagde01] (zeer) summier gebleven. Gelet op de gemotiveerde stellingen van Havensteder lag het in dit geval op de weg van [gedaagde01] om zijn beweringen te staven met stukken. Zo had [gedaagde01] onder meer verbruiksgegevens van de nutsvoorzieningen, bankafschriften waaruit betalingen voor boodschappen blijken, en stukken/verklaringen waaruit blijkt dat [gedaagde01] in de huurperiode inderdaad in zijn woning verbleef, kunnen overleggen. Dat [gedaagde01] dit niet heeft gedaan komt voor zijn rekening en risico. [gedaagde01] heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij de woning niet als hoofdverblijf heeft gebruikt. De kantonrechter concludeert daarom dat [gedaagde01] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat hij zijn verplichtingen uit de overeenkomst onvoldoende is nagekomen.
4.4
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij huur van woonruimte ligt de ontbindingsbevoegdheid in de regel bij de rechter. Het hoofdverblijf hebben in de huurwoning is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Als uitgangspunt wordt daarom genomen dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar dat de rechter wel alle omstandigheden moet afwegen. (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
4.5
Havensteder stelt verder nog dat zij als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet verplicht is om bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe omgeving van haar woongelegenheden of ten behoeve van huurders van die woongelegenheden. Op grond hiervan is Havensteder gehouden op te treden tegen huurders die niet hun hoofdverblijf in de woning houden. Naast de wens van [gedaagde01] om in de woning te blijven wonen, heeft hij verder geen omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat zijn belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van Havensteder bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Daarbij wordt ook overwogen dat veel mensen gedurende lange tijd op een wachtlijst staan om in aanmerking te komen voor een huurwoning, wat schril afsteekt tegen de omstandigheid dat iemand die wel kan huren de woning niet of nauwelijks daadwerkelijk gebruikt. Gelet op het bovenstaande is de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming daarom gerechtvaardigd.
4.6
De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.7
[gedaagde01] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.8
Dit vonnis wordt ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat [gedaagde01] aan dit vonnis moet voldoen, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres01] te [plaats01] ;
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de gekoppelde parkeerplaats aan het adres [adres02] te [plaats01] ;
veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres01] te [plaats01] en de gekoppelde parkeerplaats gelegen aan de [adres02] te [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde onder overgave van alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 128,- aan griffierecht, € 211,34 aan dagvaardingskosten en € 374,- (2 punten maal € 187,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236