Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Zittingsplaats Dordrecht
zaaknummer / rolnummer: C/10/613034 / HA ZA 21-135
Vonnis van 6 oktober 2021
in de zaak van
de vereniging
[naam eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Goedhart te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde] ,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. W.L. Bouritius te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna “ [naam eiseres] ” en “ [naam gedaagde] ” genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 januari 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de brief van de rechtbank van 3 mei 2021 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald;
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde aanvullende producties van partijen;
- de aantekening van de griffier dat op 5 juli 2021 een mondelinge behandeling gehouden is.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam eiseres] voert het beheer over het appartementencomplex aan de [adressen] . [naam gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres 1] (hierna: de woning).
2.2.
In de akte van splitsing in appartementsrechten van het flatgebouw met grond en toebehoren, staande en gelegen te [adressen] (hierna: de akte van splitsing), staat, voor zover van belang:
“ (…) 2. De bestemming van de privé-gedeelten, als bedoeld in artikel 9 van het Algemeen Reglement is voor de appartementsrechten met de indices [nummers 1] : woning en voor de appartementsrechten met de indices [nummers 2] : overdekte parkeerplaats.
(…)
4. Artikel 15 lid 1 wordt vervangen door een nieuw lid 1, luidende: "De aanleg, het onderhoud, waaronder begrepen eventuele ophoging en de afscheiding van een privégedeelte, voor zover bestemd tot tuin, wordt door de eigenaar van dat privé-gedeelte naar eigen goeddunken, doch met inachtneming van het in de volgende leden van dit artikel bepaalde verzorgd".
(…)
18. Het maximum aantal stemmen als bedoeld in artikel 33 lid 3 van het Algemeen Reglement bedraagt 870 met dien verstande, dat voor de appartementsrechten met indices [nummers 1] ieder voor vijftien stemmen kunnen worden uitgebracht en voor de appartementsrechten met indices [nummers 2] ieder één stem kan worden uitgebracht.
2.3.
In de akte van splitsing is het modelreglement van splitsing van eigendom van 1973 (hierna: het reglement) van toepassing verklaard. In het reglement staat voor zover van belang:
“Definities. In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
d. “gemeenschappelijke gedeelten": die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
f. “privé gedeelte": het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
a. … terrassen en gangen, …;
(…)
Artikel 5
1. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten …. en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.
(…)
Artikel 9
1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming…
(…)
Artikel 35
leder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen…
(…)
Artikel 36
1. Alle besluiten, waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voor
geschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
(…)
4. In een vergadering, waarin minder dan de helft van het in artikel 33 lid 3 bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
(…)”
2.4.
Op 15 juni 2015 heeft [naam eiseres] aan [naam gedaagde] een brief geschreven waarin, voor zover van belang, staat:
“Er zijn klachten binnen gekomen over uw tuin. U gebruikt uw tuin als opslagplaats voor o.a. pallets en stenen. Ook staan er achter uw berging allemaal pallets, u blokkeert hiermee de doorgang voor andere eigenaren die hun fiets uit de berging willen halen. Ook is het ten strengste verboden een vluchtroute te blokkeren in verband met mogelijk brandgevaar. Graag zien wij de overlastsituatie met spoed beëindigd.”
2.5.
Bij brieven van 1 maart 2016, 14 juli 2017, 5 mei 2020 en 13 mei 2020 is door (en namens) [naam eiseres] wederom aan [naam gedaagde] kenbaar gemaakt dat er overlastklachten waren met betrekking tot de tuin en de ruimte achter zijn berging. [naam gedaagde] is ook in deze brieven verzocht de overlastsituatie te beëindigen.
2.6.
Op 19 juni 2020 heeft [naam eiseres] aan de leden een brief gestuurd met een uitnodiging voor een algemene ledenvergadering op 11 juli 2020. In deze brief staat dat onder meer het volgende aan bod zal komen:
“De mandaten die wij vragen zijn de volgende:
(…)
Nr2: Het bestuur vraagt een mandaat om de zaak voor de rechter te brengen zodra de bewoner geen gehoor blijft geven aan de verzoeken om de overlast gevende situaties op te heffen danwel het betalen van de boete.(…)”
2.7.
Op 11 juli 2020 heeft de vergadering van [naam eiseres] plaatsgevonden. In de notulen van deze vergadering is – voor zover van belang – opgenomen:
“Aanwezige huishoudens: [huishouden 1] ; [huishouden 2] ; [huishouden 3] ; [huishouden 4] ; [huishouden 5] ; [huishouden 6] ; [huishouden 7] ; [huishouden 8] ; [huishouden 9] ; [huishouden 10] ; [huishouden 11] ; [huishouden 12] ; [huishouden 13] ; [huishouden 14]
Verstrekte machtigingen: [huishouden 1] ; [huishouden 15] ; [huishouden 16] ; [huishouden 17] ; [huishouden 18] ; [huishouden 4] ; [huishouden 19] ; [huishouden 20] ; [huishouden 21] ; [huishouden 22] ; [huishouden 23] ; [huishouden 24] ; [huishouden 25] ; [huishouden 26] ; [huishouden 27] ; [huishouden 28] ; [huishouden 29] ; [huishouden 30] ; [huishouden 31] ; [huishouden 32] ; [huishouden 33]
Onderwerp: Mandaten voor de 3 punten zoals beschreven in de brief van 19 juni 2020 welke door het bestuur in alle brievenbussen is bezorgd.
(…)
Mandaat 2: Bij blijvend gebrek aan reactie en/of medewerking door [adres 1] mag het bestuur
doorgaan met het nemen van verdere gerechtelijke stappen, welk nodig zijn om de problematiek adequaat op te lossen. Het te besteden bedrag mag maximaal oplopen tot €5000,=. Mocht het meer worden dient hier eerst middels een nieuwe ALV over gestemd te worden.
Besluit: unaniem akkoord door de aanwezigen.
(…)”
3..De vordering
3.1.
[naam eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te veroordelen om binnen vier weken na betekening van het vonnis:
de gang tussen de parkeerplaats van [naam gedaagde] en diens berging te ontruimen, door alle goederen die [naam gedaagde] daar aanwezig heeft, te verwijderen en verwijderd te houden;
de parkeerplaats van [naam gedaagde] te ontruimen, door alle goederen, behoudens de ter plaatse toegestane (personen) auto, te verwijderen en verwijderd te houden;
de tuin behorend bij het appartement van [naam gedaagde] te ontruimen, door alle goederen die niet bijdragen aan het gebruik van de tuin conform de daaraan gegeven bestemming, waaronder de bouwmaterialen en de bench c.q. kennel, te verwijderen en verwijderd te houden;
de camera of camera’s die [naam gedaagde] aanwezig heeft in de gemeenschappelijke ruimte, althans die de gemeenschappelijke ruimte geheel of gedeeltelijk filmt of filmen, primair te verwijderen en verwijderd te houden, subsidiair op zodanige wijze af te stellen dat niet langer andere bewoners, hun bezoekers of hun eigendommen worden gefilmd;
de motor die hij permanent heeft geplaatst voor de berging van zijn buren, te verwijderen en verwijderd te houden, zodat deze niet langer geplaatst is op een gemeenschappelijk gedeelte althans een gedeelte dat behoort tot het appartementsrecht van een andere eigenaar;
op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag dat [naam gedaagde] geen gevolg geeft aan voormelde veroordelingen, met een maximum van € 20.000,--.
Daarnaast heeft [naam eiseres] gevorderd om [naam gedaagde] in de proceskosten te veroordelen, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Als grondslag voor de vorderingen voert [naam eiseres] aan dat [naam gedaagde] dient te handelen overeenkomstig de verplichtingen die volgen uit de akte van splitsing en het reglement.
3.3.
[naam gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [naam eiseres] . Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Niet-ontvankelijkheid
4.1.
Het meest verstrekkende verweer dat [naam gedaagde] voert is dat [naam eiseres] niet-ontvankelijk is in deze procedure, omdat een procesvolmacht zou ontbreken. Dit verweer slaagt niet, omdat uit de uitnodiging van 29 juni 2020 (r.o. 2.6) tezamen met de notulen van de algemene ledenvergadering van 11 juli 2020 (r.o. 2.7) blijkt dat bij unaniem akkoord van de destijds (al dan niet via volmacht vertegenwoordigde) 33 leden mandaat is gegeven aan het bestuur om door te gaan met het nemen van gerechtelijke stappen tegen [naam gedaagde] . Aan de leden komen blijkens artikel 18 van de akte van splitsing 15 stemmen toe voor ieder appartement en 1 stem voor iedere overdekte parkeerplaats (r.o. 2.2). Ter zitting is door [naam eiseres] toegelicht en door [naam gedaagde] niet betwist dat alle leden van [naam eiseres] één appartement en ten minste één overdekte parkeerplaats hebben. Derhalve ten minste 16 stemmen per lid van [naam eiseres] .
4.2.
Er is gestemd met volmachten, hetgeen gelet op artikel 35 van het reglement ook is toegestaan. [naam gedaagde] voert aan dat zes van de volmachten niet geldig zouden zijn. Wat betreft de drie volmachten waarop de vergaderdatum met een pen is aangepast, is de rechtbank van oordeel dat dat de geldigheid van de volmacht niet aantast. Gesteld noch gebleken is dat de volmachtgevers voor een andere vergadering dan die van 11 juli 2020 een volmacht hebben willen afgeven. De verweren die [naam gedaagde] aanvoert met betrekking tot de geldigheid van de resterende (drie) volmachten kunnen onbesproken worden gelaten. Zelfs als zou blijken dat deze volmachten ongeldig waren, zijn er nog steeds voldoende geldige volmachten waarmee [naam eiseres] een geldig besluit heeft kunnen nemen. [naam eiseres] is derhalve ontvankelijk in deze procedure.
Gang tussen de berging en de parkeerplaats
4.3.
Partijen verschillen van mening of de gang tussen de berging en de parkeerplaats gemeenschappelijke ruimte is of privé ruimte. Artikel 2 van het reglement noemt als voorbeeld van een gemeenschappelijke ruimte “een gang”. In overeenstemming met het reglement volgt ook uit de splitsingstekening dat het stukje gang tussen de berging en de parkeerplaats gemeenschappelijke ruimte betreft. Op de splitsingstekening is een afgebakend stuk grond tussen de appartementen en de bergingen zichtbaar waaraan geen indexnummer is toegekend. Aan alle privé ruimten zijn daarentegen wél indexnummers toegekend. Deze gang maakt volgens de tekening ook onderdeel uit van het complex en is daarmee geen openbare ruimte, maar zoals [naam eiseres] stelt gemeenschappelijke ruimte.
4.4.
Op grond van artikel 5 van het reglement mag [naam gedaagde] in de gemeenschappelijke ruimte geen fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen plaatsen die niet bestemd zijn voor de gemeenschappelijke ruimte. Uit de door [naam eiseres] overgelegde foto’s blijkt dat [naam gedaagde] in strijd met artikel 5 van het reglement handelt door in de gang tussen de berging en de parkeerplaats een grote hoeveelheid spullen neer te zetten en daar te laten staan. [naam eiseres] noemt het rommel en [naam gedaagde] noemt het bouwmateriaal, maar ongeacht de benaming is van belang dat [naam gedaagde] zijn spullen uit de gang verwijdert en dat de gang vervolgens leeg blijft. Op dit punt zal de rechtbank de vordering van [naam eiseres] dus toewijzen.
Parkeerplek
4.5.
De parkeerplek is privé ruimte van [naam gedaagde] , maar wordt volgens [naam eiseres] niet gebuikt overeenkomstig de daaraan gestelde bestemming, hetgeen artikel 9 lid 2 van het reglement wel vereist. Partijen zijn het erover eens dat op de parkeerplek een auto staat. Daarmee is geen sprake van gebruik in afwijking van de daaraan gestelde bestemming. Dat de auto niet kan rijden, doet daar niet aan af. [naam eiseres] stelt dat de parkeerplek als opslagplek wordt gebruikt, maar [naam gedaagde] betwist dat. [naam eiseres] heeft foto’s overgelegd van de parkeerplek van [naam gedaagde] , maar gelet op de betwisting door [naam gedaagde] kan niet worden vastgesteld dat het hier gaat om spullen die er langdurig staan. Voor zover de vordering van [naam eiseres] ziet op de parkeerplek wordt deze afgewezen.
Tuin
4.6.
De aanleg en het onderhoud van de tuin dient de eigenaar naar ‘eigen goeddunken’ te verzorgen (artikel 4 akte van splitsing). Dit is echter geen vrijbrief om de tuin anders dan overeenkomstig de daaraan gestelde bestemming te gebruiken. De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] in strijd met artikel 9 lid 2 van het reglement de tuin niet gebruikt als tuin, maar als opslagplaats voor bouwmateriaal. Ten aanzien van de spullen in de tuin staat vast dat [naam gedaagde] al enkele jaren bouwmateriaal in de tuin opslaat. Al in 2015 heeft [naam eiseres] hierover een brief aan [naam gedaagde] gestuurd (r.o. 2.4.). [naam gedaagde] erkent ook dat hij bouwmateriaal in zijn tuin heeft staan en uit de overgelegde foto’s blijkt dat de tuin helemaal vol staat met bouwmateriaal. [naam gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd laten weten dat hij sinds 2007 bezig is met de verbouwing en dat zijn verwachting is dat hij nog wel vijf jaar bezig zal zijn met de verbouwing. Er is dan ook geen zicht op een snelle beëindiging van de situatie. De rechtbank is van oordeel dat [naam gedaagde] de tuin (weer) als tuin moet gaan gebruiken en dat hij de bouwmaterialen uit de tuin dient te verwijderen. In zoverre wordt de vordering van [naam eiseres] met betrekking tot de tuin dus toegewezen.
4.7.
Ten aanzien van de kennel is de rechtbank van oordeel dat het hebben van een kennel in de tuin geen afbreuk doet aan het gebruik van de tuin als zodanig. De kennel mag daarom in de tuin blijven staan. [naam eiseres] heeft nog opgemerkt dat de honden van [naam gedaagde] piepen en blaffen en zorgen voor overlast. Dit standpunt heeft [naam eiseres] verder niet onderbouwd, hetgeen gelet op de betwisting door [naam gedaagde] wel op haar weg lag. Voor zover [naam eiseres] zich beroept op de verplichting van [naam gedaagde] om zich te onthouden van het veroorzaken van onrechtmatige hinder zoals bedoeld in artikel 9 van het reglement heeft zij hiervoor dus te weinig gesteld.
Camera
4.8.
[naam gedaagde] heeft bij de voordeur een deurbel met camera geïnstalleerd van het merk ‘Smartware’. [naam eiseres] stelt dat het gebruik van deze deurbel een ongerechtvaardigde inbreuk maakt op de privacy van de andere eigenaren van het appartementencomplex. Zij stelt dat er een minder ingrijpende mogelijkheid is, te weten een deurbel met camera van het merk ‘Ring’. De rechtbank stelt voorop dat de enkele mogelijkheid dat er een deurbel is waarvan de camera minder van de omgeving in beeld brengt niet betekent dat de door [naam gedaagde] geplaatste deurbel een ongerechtvaardigde inbreuk maakt. Ter onderbouwing van de gestelde inbreuk heeft [naam eiseres] een foto overgelegd die is gemaakt vanuit het perspectief van de camera in de deurbel van [naam gedaagde] , maar nu dit geen weergave is die daadwerkelijk met de camera in de deurbel is gemaakt, zegt deze foto niets over wat [naam gedaagde] op de camerabeelden kan zien, hoe goed de kwaliteit van die beelden is of wat het bereik van de camera in de deurbel van [naam gedaagde] is. [naam gedaagde] heeft aangevoerd dat de camera slechts korte tijd aanstaat wanneer er iemand voor de deur staat. Van permanent opnemen is geen sprake. Tot slot heeft [naam gedaagde] aangevoerd dat hij het bereik van de camera in de deurbel niet verder kan afstellen en dat hij de deurbel zo heeft geplaatst dat de camera zo ver mogelijk gericht is op het trappenhuis en daarmee niet op het raam van zijn overburen. Er is inderdaad één raam zichtbaar geeft [naam gedaagde] toe, maar dat is zo ver weg dat daarvan niets waar te nemen is. Gelet op de uitgebreide betwisting van [naam gedaagde] is de stelling van [naam eiseres] dat sprake is van een inbreuk op de privacy van de andere eigenaars onvoldoende onderbouwd. Zowel de primaire als subsidiaire vordering van [naam eiseres] op dit punt wijst de rechtbank af.
Plaatsing Motor
4.9.
[naam gedaagde] heeft een motorfiets, die hij op de openbare weg heeft geplaatst, voor de berging van de eigenaren van de appartementen met huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . Deze eigenaren kunnen volgens [naam eiseres] nog maar net om de motor heen. Met [naam gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat zolang de motor geen hinder oplevert deze niet hoeft te worden verwijderd. Gesteld noch gebleken is dat de eigenaren van de appartementen met huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] hinder ondervinden van de motor; zij kunnen hun berging bereiken. Dat blijkt ook uit de door [naam eiseres] overgelegde foto waarop de deuren van de bergingen en de motor zichtbaar zijn. De vordering van [naam eiseres] om de motor te verwijderen wordt daarom afgewezen.
Dwangsom
4.10.
De door [naam eiseres] gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het niet voor € 500,-- per dag zoals gevorderd, maar voor € 175,-- per dag met een maximum van € 10.000,--.
4.11.
Ten aanzien van de proceskosten oordeelt de rechtbank dat, nu beide partijen op verschillende punten in het gelijk zijn gesteld iedere partij zijn eigen kosten moet dragen.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
gebiedt [naam gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de gang tussen de parkeerplaats van [naam gedaagde] en diens berging te ontruimen, in die zin dat alle goederen, van welke aard dan ook, die [naam gedaagde] daar aanwezig heeft, verwijderd dienen te worden en verwijderd dienen te blijven;
5.2.
gebiedt [naam gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de tuin behorend bij het appartement van [naam gedaagde] te ontruimen, door de bouwmaterialen die zich in de tuin bevinden te verwijderen en deze goederen verwijderd te houden;
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] om aan [naam eiseres] een dwangsom te betalen van € 175,-- voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 en 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,-- is bereikt;
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wijsman-van Veen en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C. Bouwman, rolrechter, op 6 oktober 2021.