Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9108494 CV EXPL 21-11226
uitspraak: 8 oktober 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
de stichting,
Stichting Vestia,
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.R.W. Richter,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaqagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. F.S. Jansen,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ en ‘[gedaagde]’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 17 maart 2021, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 31 mei 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2021.
Het vonnis is bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1
[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2006 de woning aan [adres ] van Vestia. De huurprijs bedraagt op dit moment € 411,28 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
2.2
Op woensdag 22 juli 2020 is het gehuurde bezocht door de politie. Nadat de woning met vrijwillige toestemming is doorzocht, zijn de volgende zaken aangetroffen:
- Tientallen (ongebruikte) ponypacks
- Grammenweegschaal met residu
- Blender met residu
- Lepels met residu
- Pot met versnijdingsmiddel
- Een zakje met 6,8 gram MDMA
- 2 wikkels met 0,6 gram cocaïne.
2.3
Bij brief van 24 september 2020 heeft de gemeente Rotterdam aan Vestia bericht dat de burgemeester voornemens is de woning voor bepaalde duur te sluiten. Dit omdat zij van de politie een bestuurlijke rapportage heeft ontvangen met betrekking tot het aantreffen van een handelshoeveelheid verdovende middelen in het gehuurde.
2.4
Bij besluit van 5 november 2020 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam besloten het gehuurde te sluiten voor een periode van zes maanden op grond van artikel 13b Opiumwet.
2.5
De woning is feitelijk gesloten op 2 december 2020.
3..Het geschil
3.1
Vestia vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. te verklaren voor recht dat tussen Vestia en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen te [adres ] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden;
Subsidiair:
II. de huurovereenkomst te ontbinden;
Primair en subsidiair:
III. [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zaken en personen die zich daar vanwege gedaagde bevinden onder afgifte van de sleutels aan Vestia;
IV. [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 april 2021 tot aan het moment van de ontruiming € 411,28 per maand, dan wel het bedrag welk gelijk is aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
V. [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten.
3.2
Vestia legt aan haar vorderingen – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. Primair heeft Vestia de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk ontbonden, omdat het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Subsidiair is er sprake van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde]. In het gehuurde is een handelshoeveelheid (hard)drugs, samen met bijbehorende attributen aangetroffen. Hierdoor handelt [gedaagde] onrechtmatig jegens Vestia en is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] gedraagt zich als niet-goed huurder en wijzigt hiermee de bestemming van het gehuurde. Zij handelt op meerdere punten in strijd met de huurovereenkomst, de toepasselijke algemene voorwaarden en artikel 7:213 en 7:214 Burgerlijk Wetboek (BW). Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3
[gedaagde] heeft – kort weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Zij betwist de primair gestelde buitengerechtelijke ontbinding en voert aan dat de brief met de aankondiging hiervan niet is verzonden. [gedaagde] betwist de subsidiair gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en voert in dit kader aan dat de algemene voorwaarden niet aan haar zijn overhandigd en dat zij deze daarom vernietigt. Daarnaast betwist [gedaagde] dat zij zich als niet-goed huurder heeft gedragen. Tot slot verzoekt [gedaagde] Vestia te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
4..De beoordeling
Primaire vordering: buitengerechtelijke ontbinding
4.1
Vestia stelt primair dat zij op 22 december 2020 de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, middels een brief aan [gedaagde]. [gedaagde] betwist dat zij deze brief heeft ontvangen. Als volgt wordt overwogen. Vast staat dat het gehuurde ten tijde van verzending van de brief was gesloten en dat [gedaagde] geen toegang had tot het gehuurde. Zodoende kon zij haar post niet in ontvangst nemen. Aangezien Vestia wist van de burgemeestersluiting had het op haar weg gelegen om ervoor te zorgen dat de brief [gedaagde] op een andere manier zou bereiken. Bijvoorbeeld door deze naar het adres van de gemachtigde van [gedaagde] te sturen of door bij [gedaagde] een alternatief correspondentieadres op te vragen. Dit heeft Vestia niet gedaan. Vestia laat daarnaast na een bewijs van ontvangst te overleggen, zodat onvoldoende is gebleken dat de buitengerechtelijke ontbinding [gedaagde] heeft bereikt. De kantonrechter komt dan ook niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de buitengerechtelijke ontbinding en zal de vordering van Vestia afwijzen.
Subsidiaire vordering: ontbinding wegens een tekortkoming
4.2
Vestia stelt dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst, doordat zij in strijd heeft gehandeld met de overeenkomst (en de toepasselijke algemene huurvoorwaarden) en de wet. Deze gestelde inbreuken zullen hierna afzonderlijk worden beoordeeld.
handelen in strijd met de overeenkomst
4.3
Omdat Vestia stelt dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de overeenkomst en meer bepaald met de artikelen 13 en 14 van de toepasselijke algemene voorwaarden, en [gedaagde] de toepasselijkheid hiervan betwist, dient allereerst te worden vastgesteld of de algemene voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn en zo ja, of deze vervolgens rechtsgeldig zijn vernietigd omdat deze niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld, zoals door [gedaagde] aangevoerd.
4.4
Uit de door Vestia overgelegde huurovereenkomst blijkt niet dat op die overeenkomst algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard. In de overgelegde huurovereenkomst is weliswaar opgenomen dat
“De huurder verklaart tevens de volgende bijlagen te hebben ontvangen: (…) Algemene Huurvoorwaarden behorende bij deze huurovereenkomst”, maar deze huurovereenkomst is niet door partijen ondertekend. Gedaagde betwist de algemene voorwaarden te hebben ontvangen. Tegenover deze betwisting heeft Vestia gesteld dat er wel degelijk een ondertekende versie van de overeenkomst is, maar zij heeft nagelaten dit te onderbouwen met concrete stukken en heeft ook niet aangeboden alsnog een getekend exemplaar in het geding te brengen. Gelet hierop is er geen reden voor bewijslevering en gaat de kantonrechter ervan uit dat de algemene voorwaarden niet (tijdig) aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld.
“De huurder verklaart tevens de volgende bijlagen te hebben ontvangen: (…) Algemene Huurvoorwaarden behorende bij deze huurovereenkomst”, maar deze huurovereenkomst is niet door partijen ondertekend. Gedaagde betwist de algemene voorwaarden te hebben ontvangen. Tegenover deze betwisting heeft Vestia gesteld dat er wel degelijk een ondertekende versie van de overeenkomst is, maar zij heeft nagelaten dit te onderbouwen met concrete stukken en heeft ook niet aangeboden alsnog een getekend exemplaar in het geding te brengen. Gelet hierop is er geen reden voor bewijslevering en gaat de kantonrechter ervan uit dat de algemene voorwaarden niet (tijdig) aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld.
4.5
Dat betekent dat de algemene voorwaarden bij conclusie van antwoord rechtsgeldig zijn vernietigd door [gedaagde] omdat deze niet aan [gedaagde] zijn overhandigd. Vestia kan zich dan ook niet beroepen op die algemene voorwaarden.
4.6
Omdat Vestia verder heeft nagelaten te stellen in de nakoming van welke verbintenissen uit de huurovereenkomst [gedaagde] is tekortgeschoten, kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming hiervan.
handelen in strijd met de wet
4.7
[gedaagde] betwist daarnaast dat zij in strijd heeft gehandeld met artikelen 7:213 en 7:214 BW. Als volgt wordt overwogen. Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Indien in het gehuurde strafbare feiten worden gepleegd of voorbereid kan dit in strijd zijn met de verplichting tot goed huurderschap. Dit is echter enkel zo wanneer er een verband is tussen het strafbare feit en de huurovereenkomst. Een strafbaar feit als zodanig is met andere woorden nog geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
4.8
In dit geval staat vast dat het gehuurde door de burgemeester van Rotterdam is gesloten wegens de aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs en de aanwezigheid van goederen die gebruikt kunnen worden ten behoeve van de handel van drugs. De aanwezigheid van dergelijke goederen in de woning is strafbaar, maar maken nog niet dat [gedaagde] geen goede huurder is. Deze aanwezigheid tast op zichzelf namelijk de (naleving van) de huurovereenkomst niet aan. Bij afwezigheid van feiten en omstandigheden die ondersteunen dat [gedaagde] daadwerkelijk drugs handelt dan wel heeft gehandeld vanuit het gehuurde, neemt de kantonrechter het vermoeden – dat er vanuit de woning in drugs wordt gehandeld – niet over. Dit betekent dat [gedaagde] zich niet als een niet-goed huurder heeft gedragen en zij daarom niet in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 BW. Nu niet is vast komen te staan dat [gedaagde] heeft gehandeld in het gehuurde, heeft dit tot gevolg dat de bestemming van het gehuurde niet is gewijzigd naar een bedrijfsmatige bestemming. [gedaagde] heeft dan ook niet in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW.
4.9
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen.
4.1
Vestia zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.11
Dit vonnis wordt zoals [gedaagde] vordert ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat Vestia aan de veroordeling moet voldoen en dat zij de aan [gedaagde] toegekende vergoeding moet betalen aan Vestia, ook als in hoger beroep wordt gegaan tegen dit vonnis.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst de vorderingen van Vestia af;
veroordeelt Vestia in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 374,- (2 punten x € 187,- per punt) aan salaris voor de gemachtigde;
en indien Vestia niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 98,- aan salaris, te vermeerderen met betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44236