ECLI:NL:RBROT:2021:9741

• Datum uitspraak: 24 september 2021
• Publicatiedatum: 7 oktober 2021
• Zaaknummer: 8800012 CV EXPL 20-34987
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: mr. drs. D.L. Spierings
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Deskundigenonderzoek naar woonoppervlak en marktwaarde van een woning

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, hebben eisers [eiser 1] en [eiser 2] een geschil met de besloten vennootschap Bakker & Berkman Makelaars & Taxateurs B.V. over de benoeming van een deskundige voor het uitvoeren van een onderzoek naar de woonoppervlakte en de marktwaarde van hun woning. De procedure volgde na een tussenvonnis van 21 mei 2021, waarin werd vastgesteld dat een deskundigenonderzoek noodzakelijk was. Beide partijen hebben hun standpunten over de benoeming van de deskundige naar voren gebracht, waarbij eisers de voorkeur gaven aan een deskundige die onafhankelijk en onpartijdig is, terwijl Bakker & Berkman een deskundige voorstelde die aangesloten is bij het NRVT.

De kantonrechter heeft de partijen in de gelegenheid gesteld om hun voorkeuren en bezwaren kenbaar te maken. Uiteindelijk heeft de kantonrechter besloten om zelf een deskundige te benoemen, [naam 2], die werkzaam is bij [naam bedrijf 1]. De deskundige is gevraagd om verschillende vragen te beantwoorden, waaronder de woonoppervlakte van de woning volgens de geldende meetinstructie en de marktwaarde van de woning op een specifieke datum. De kosten van het deskundigenonderzoek zijn vastgesteld op € 1.500,- inclusief btw, en eisers zijn verplicht om dit voorschot te betalen.

De kantonrechter heeft verder bepaald dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige te bepalen tijd en plaats, en dat partijen de gelegenheid krijgen om opmerkingen te maken en verzoeken in te dienen. De zaak is aangehouden voor verdere beslissingen na het deskundigenbericht.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8800012 CV EXPL 20-34987

uitspraak: 24 september 2021

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van:

1.. [eiser 1],

2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats eisers],

eisers,

gemachtigde: mr. V. Hartman te Tilburg,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Bakker & Berkman Makelaars & Taxateurs B.V.,

gevestigd te Poortugaal, gemeente Albrandswaard,

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eisers]’ en ‘Bakker & Berkman’.

1.. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het tussenvonnis van 21 mei 2021 en de daarin genoemde stukken;

• de akte uitlaten deskundigenbericht van de zijde van [eisers];

• de akte uitlaten deskundigenbericht van de zijde van Bakker & Berkman.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.. De verdere beoordeling

2.1

In het tussenvonnis van 21 mei 2021 is overwogen dat een deskundigenonderzoek noodzakelijk is. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Beide partijen hebben zich vervolgens bij akte uitgelaten.

2.2

[eisers] acht het inschakelen van een deskundige wenselijk en stelt voor het deskundigenonderzoek – om de onafhankelijkheid en onpartijdigheid te waarborgen - in twee stappen uit te voeren. Allereerst dient de oppervlakte van de woning gemeten te worden door Keuringsdienst voor Wonen. Vervolgens dient de woningwaarde bepaald te worden door [naam 1]. [naam 1] is weliswaar niet aangesloten bij het NRVT, maar is wel NVWI geregistreerd en indirect gebonden aan de ‘spelregels’ van het NRVT, aldus [eisers] Indien de kantonrechter van oordeel is dat de benoeming van een makelaar/taxateur zou volstaan, dan verzoekt [eisers] om drie deskundigen te benoemen.

[eisers] gaat niet akkoord met benoeming tot deskundige van een van de drie door Bakker & Berkman voorgestelde taxateurs. Vanwege de regio’s waarin de betreffende makelaarskantoren zijn gelegen heeft [eisers] er geen vertrouwen in dat deze makelaars onpartijdig zullen zijn.

Met betrekking tot de aan de deskundige te stellen vragen heeft [eisers] verklaard daarover geen opmerkingen te hebben.

2.3

Bakker & Berkman stelt voor een taxateur tot deskundige te benoemen die is aangesloten bij de NRVT en bovendien is toegelaten tot de Kamer Wonen van het NRVT. De betreffende taxateur dient binnen een straal van maximaal 20 kilometer van de woning gevestigd te zijn, aldus Bakker & Berkman.

Bakker & Berkman is het niet eens met benoeming van [naam 1] tot deskundige, omdat zij modelmatige waardebepalingen doet en deze wijze onvoldoende betrouwbaar is. Ook tegen de benoeming van Keuringsdienst voor Wonen heeft zij bezwaren. Inschakeling van de Keuringsdienst voor Wonen is immers overbodig als een taxateur tot deskundige wordt benoemd. Bovendien meet de Keuringsdienst voor Wonen conform de NEN2580, terwijl de woning opgemeten dient te worden conform de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen, die op een tweetal punten afwijkt van de NEN2580.

Met betrekking tot de aan de deskundige te stellen vragen heeft Bakker & Berkman een aantal opmerkingen gemaakt. Ten aanzien van de vraag onder III. is – kort samengevat – opgemerkt dat deze vraag te onbepaald en onnodig verwarrend is geformuleerd. Voorts heeft Bakker en Berkman verzocht de vraag onder IV. te schrappen, nu deze vraag - mede in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 22 februari 2019 - (ECLI:NL:HR:2019:269) - overbodig zou zijn.

2.4

Naar aanleiding van hetgeen partijen hebben aangevoerd is de formulering van vraag III. aangepast en vraag IV. als opgenomen in het tussenvonnis van 21 mei 2021 komen te vervallen.

De kantonrechter zal de navolgende vragen aan de deskundige voorleggen:

I. Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2017 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?

II. Zijn er vertrekken en/of inpandige ruimtes in de woning ten aanzien waarvan er sprake kan zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?

III. Wat was de marktwaarde van de woning op 7 november 2017 uitgaande van de onder I. vast te stellen woonoppervlakte? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

IV. Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eisers], een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?

V. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

2.5

Uit de door partijen genomen aktes blijkt dat zij geen overeenstemming hebben bereikt over de te benoemen deskundige. Daarom zal de kantonrechter zelf een deskundige benoemen. De kantonrechter is voornemens [naam 2], werkzaam bij [naam bedrijf 1] te [plaatsnaam], als deskundige te benoemen.

2.6

De te benoemen deskundige heeft verklaard in staat en bereid te zijn het onderzoek te verrichten en heeft te kennen gegeven geen binding met partijen te hebben en nog niet op de hoogte te zijn van het tussen partijen gerezen geschil.

2.7

Zoals in het tussenvonnis van 21 mei 2021 is overwogen, moet [eisers] het voorschot op de kosten van de deskundige voldoen. De deskundige heeft aangegeven dat het onderzoek naar verwachting € 1.500,- inclusief btw gaat kosten (10 uur à € 150,-).

2.8

De kantonrechter zal [eisers] in de gelegenheid stellen om desgewenst binnen twee weken na dit vonnis schriftelijk bezwaar te maken tegen deze begroting. Indien niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige reeds nu voor alsdan vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag van € 1.500,- inclusief btw. Indien wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal het voorschot worden vastgesteld bij afzonderlijke rechterlijke beslissing.

2.9

Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.

2.1

Iedere verdere beslissing wordt in dit stadium aangehouden.

3.. De beslissing

De kantonrechter
:

beveelt een deskundigenonderzoek ter beantwoording van de volgende vragen:

Wat is de woonoppervlakte van de woning volgens de in 2017 geldende meetinstructie (waarbij eventuele latere verbouwingen buiten beschouwing dienen te blijven)?

Zijn er vertrekken en/of inpandige ruimtes in de woning ten aanzien waarvan er sprake kan zijn van interpretatieverschillen en afrondingen met toepassing van de meetinstructie? Als interpretatieverschillen en afrondingen mogelijk zijn, om hoeveel vierkante meter kan dit dan maximaal gaan op grond van de meetinstructie?

Wat was de marktwaarde van de woning op 7 november 2017 uitgaande van de onder I. vast te stellen woonoppervlakte? Wilt u hierbij rekening houden met de toestand waarin de woning op dat moment verkeerde? Wilt u in uw rapport ook vermelden op welke gronden u tot uw taxatie bent gekomen?

Wat is volgens u, gelet op de marktomstandigheden ten tijde van de aankoop van de woning door [eisers], een acceptabele bandbreedte voor de koopprijs ten opzichte van de door u getaxeerde marktwaarde?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de kantonrechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

benoemt tot deskundige die het onderzoek zal verrichten:

[naam 2] [naam bedrijf 2]

Ingeschreven in het NRVT onder nummer [nummer]

Lid NVM

[naam bedrijf 1]

[adres]

E-mail: [e-mailadres];

bepaalt dat [eisers] binnen één maand na heden het voor de deskundige bestemde voorschot ad € 1.500,- overmaakt naar de bankrekening van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarvoor [eisers] een nota met betaalinstructies van het LDCR ontvangt;

bepaalt dat [eisers] op de rolzitting van
woensdag 20 oktober 2021 om 14:30 uur een betalingsbewijs dient over te leggen, waaruit de betaling van bedoeld voorschot aan het LDCR blijkt;

wijst [eisers] erop dat het betalingsbewijs in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12:00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn; de akte mag tijdelijk ook per e-mail worden ingediend ([e-mail]); [eisers] kan het processtuk ook zelf afgeven of door een gemachtigde laten afgeven tijdens de rolzitting;

draagt de griffier op aan de deskundige de storting van het voorschot mede te delen en bepaalt dat de deskundige eerst met het onderzoek een aanvang behoeft te maken na het bericht van de griffier dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de griffier de processtukken in afschrift aan de deskundige doet toekomen;

bepaalt dat het onderzoek zal plaatsvinden op een door de deskundige na overleg met de (gemachtigden van) partijen te bepalen plaats en tijd;

bepaalt dat de deskundige partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en

verzoeken te doen, en daarvan blijk te doen geven in het op te maken schriftelijk bericht;

bepaalt dat de deskundige bij het verrichten van zijn werkzaamheden, naast de normen van zijn beroepsgroep, tevens de leidraad deskundigen in civiele zaken in acht dient te nemen (zoals gepubliceerd op www.rechtspraak.nl);

wijst partijen erop dat indien zij schriftelijke opmerkingen aan de deskundige doen toekomen, daarvan terstond een afschrift aan de wederpartij dient te worden verstrekt;

bepaalt dat het door de deskundige uit te brengen – ondertekende - rapport uiterlijk op
woensdag 12 januari 2022 om 14:30 uur zal worden ingeleverd ter griffie en dat de zaak wordt verwezen naar de terechtzitting van
woensdag 9 februari 2022 om 14:30 uur voor conclusie na deskundigenbericht, eerst aan de zijde van [eisers];

bepaalt dat indien deze datum onverhoopt niet haalbaar blijkt, de deskundige hiervan tijdig schriftelijk mededeling doet aan de kantonrechter en partijen en daarbij ook opgaaf doet van de nieuwe datum waarop het deskundigenbericht zal worden ingeleverd ter griffie;

bepaalt dat de deskundige bij de inlevering van het bericht een gespecificeerde opgave doet van de kosten, inclusief honorarium;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

43416